АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-26006/2022

г. Краснодар

29 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2023 года.

  Постановление в полном  объеме изготовлено 29 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                               председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В.,                               при участии в судебном заседании, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области, от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304616831000021) – ФИО2  (доверенность                         от 08.07.2022), от ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 

<

***>,                          ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 27.10.2022), в отсутствие третьих лиц – муниципального казенного учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ленинского района города Ростова-на-Дону                                       (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО4,                        ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11,                                         ФИО12, ФИО13,                                      ФИО14, администрации г. Ростова-на-Дону                                       (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте               арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,                          рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление)                           на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2022 и                                          постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2023                                          по  делу № А53-26006/2022,  установил  следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании                        незаконным решения Управления Федеральной службы государственной                              регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление)                        отказе во внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о видах разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – спорный участок),  формализованного в уведомлении от 04.05.2022                                                № КУВД-001/2022-17605025/1 (далее – уведомление № КУВД-001/2022-17605025/1). 

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса                          Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены                            муниципальное казенное учреждение «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Ленинского района города Ростова-на-Дону (далее – учреждение),                                                 ФИО4, ФИО5,                                   ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10,                                           ФИО11, ФИО12,                                                      ФИО13, ФИО14, администрация г. Ростова-на-Дону (далее – администрация).

Решением суда от 15.12.2022, оставленным без изменения постановлением  суда апелляционной инстанции от 01.03.2023, требования удовлетворены, признано незаконным как не соответствующее Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ)                       уведомление № КУВД001/2022-17605025/1. На управление возложена обязанность зарегистрировать изменения вида разрешенного использования спорного участка                                с «Для эксплуатации цеха по производству тетрадей, многоквартирный жилой дом»                            на «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка. Бытовое обслуживание. Амбулаторно-поликлиническое обслуживание. Дошкольное, начальное и среднее                         общее образование. Среднее и высшее профессиональное образование. Объекты культурно-досуговой деятельности. Цирки и зверинцы. Амбулаторное ветеринарное обслуживание. Деловое управление. Магазины. Банковская и страховая деятельность. Общественное питание. Гостиничное обслуживание. Развлекательные мероприятия. Обеспечение занятий спортом в помещениях». Судебные акты мотивированы тем,                          что решение общего собрания собственников помещений в спорном МКД, расположенном на спорном участке, не нарушает публичные интересы, права и охраняемые  законом интересы третьих лиц;  незаконен отказ управления в                           проведении государственной регистрации изменений в сведениях ЕГРН, изложенный в уведомлении № КУВД-001/2022-17605025/1. Внесение изменений в ЕГРН в отношении дополнительных видов разрешенного использования  в целях их приведения в соответствие с назначением расположенных на  спорном участке зданий и помещений                      в них, а также  в целях проведения администрацией работ по реконструкции дома                              в целях размещения в нем музея города Ростова-на-Дону, не может рассматриваться                         как отчуждение или обременение имущества (земельного участка) правами третьих лиц.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось управление с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что лицо, подавшее                             заявление о внесении в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования  спорного участка, – ФИО15 обратилась с заявлением в управление как действовавший                              от своего имени заявитель, а не как представитель иных лиц; в управление не поступало заявление от собственников помещений в лице  их представителя ФИО15                                Суды не учли, что в заявлении о выборе вида разрешенного использования                          земельного участка отсутствует информация о том, что  указанные виды                           разрешенного использования выбраны именно правообладателями спорного участка.                              С заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 61:44:0050715:617 не представлено согласие залогодержателей                                    на осуществление учетных действий в отношении объекта недвижимости. При этом истечение срока, на который установлены обременения, к моменту обращения                        заявителя в регистрирующий орган не является основанием для погашения записей об ипотеке. При наличии в ЕГРН актуальных записей об ипотеке государственный регистратор прав не может сделать вывод о неприменении части 4 статьи 53                                   Закона № 218-ФЗ, к компетенции государственного регистратора не относится                              проверка фактического исполнения договоров, на основании которых возникла                                   ипотека.

В отзывах на кассационную жалобу предприниматель и                                                        ФИО5 просят оставить судебные акты без изменения                                    как законные и обоснованные, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

От иных участвующих в деле лица отзывы на кассационную жалобу в суд округа                           не  поступили.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы кассационной  жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                                              проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы                                             и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, считает, что                            кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, предпринимателю на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме № 72 по ул. Московской в г. Ростове-на-Дону (далее – спорный МКД).                                     Иные жилые и нежилые помещения спорного МКД находятся в собственности                              третьих лиц – граждан и в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону. Находящиеся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону помещения спорного МКД закреплены на праве оперативного управления за учреждением. 

Земельный участок по адресу: 

<

...>                                     для эксплуатации  спорного МКД сформирован и поставлен на государственный кадастровый 02.06.2009 с присвоением кадастрового номера 61:44:050715:17 с видом разрешенного использования «для эксплуатации цеха по производству тетрадей, многоквартирный жилой дом». Право собственности собственников жилых                           помещений (квартир) и нежилых помещений спорного МКД на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН в порядке, предусмотренном статьей 16 Федерального закона                       от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса                                     Российской Федерации», в отношении земельных участков, на которых                                расположены многоквартирные дома, что подтверждено представленной в материалы дело выпиской о зарегистрированных правах.

На  спорном участке расположен спорный МКД, представляющий собой                        комплекс, включающий следующие объекты недвижимого имущества: жилой дом                          с кадастровым номером 61:44:0050715:25 площадью 2013,5 кв. м, нежилое здание                             с кадастровым номером 61:44:0050715:24 площадью 1195,1 кв. м, нежилое здание                            с кадастровым номером 61:44:0050715:26 площадью 1034,9 кв. м, нежилое здание                              с кадастровым номером 61:44:0000000:57519 площадью 446 кв. м, нежилое здание                                           с кадастровым номером 61:44:0000000:44212 площадью 293,1 кв. м. 

По утверждению администрации, жилой дом с кадастровым номером 61:44:0050715:25, являющийся объектом культурного наследия, признан аварийным, подлежащим реконструкции, в настоящее время расселен, помещения в нем изъяты органами местного самоуправления в муниципальную собственность, в здании после реконструкции предполагается размещение музея города Ростова-на-Дону.                                Остальные помещения, входящие в состав спорного МКД, принадлежащие                        собственникам –физическим лицам, используются по назначению в качестве                        встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а именно: магазины продовольственных и непродовольственных товаров, офисы,  учебные центры (для организации дополнительного образования), гостиницы, предприятия общественного питания. 

В соответствии с Правилами землепользования и застройки                                                   города Ростова-на-Дону, утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской                           думы от 21.12.2018 № 605 «Об утверждении правил землепользования и застройки                     города Ростова-на-Дону» (в редакции решения от 22.02.2022 № 265), спорный                             участок расположен в территориальной зоне Ц-1/4/58 (подзона А).

В целях приведения видов разрешенного использования  спорного участка в соответствие с действующей редакцией Правил землепользования и застройки                            города Ростова-на-Дону, целевым назначением и фактическим использованием расположенных на  спорном участке объектов недвижимости (нежилых помещений),                        а также для обеспечения возможности реконструкции жилого дома для размещения                             в нем музея города Ростова-на-Дону собственники помещений спорного МКД                            провели общее собрание по вопросу включения в ЕГРН дополнительных видов разрешенного использования в отношении  спорного участка. 

Решением общего собрания собственников от 20.10.2021 установлены виды разрешенного использования, исходя из целевого назначения принадлежащих собственниками жилых и нежилых помещений, сложившегося фактического использования, а также в соответствии с правилами землепользования и застройки                                 города Ростова-на-Дону, действовавшими на дату проведения общего собрания.

С момента проведения собрания и до подачи соответствующего заявления в регистрирующий орган Ростовской-на-Дону городской думой в правила                        землепользования и застройки города Ростова-на-Дону внесены изменения,                                              в результате чего изменены наименования видов разрешенного использования                         земельных участков   в целях приведения формулировок в соответствие с действующим общероссийским Классификатором видов разрешенного использования (решения городской думы от 19.10.2021 № 183, опубликованные и вступившие в силу 27.10.2021,                                         и от 21.12.2021 № 219), что послужило основанием для отказа управления                           исполнить решение общего собрания собственников помещений спорного МКД                                  и внести соответствующие изменения в ЕГРН (уведомление от 12.01.2022                                                     № КУВД-001/2021-55822573/1). 

В целях приведения наименований видов разрешенного использования                              спорного участка в соответствие с действующей редакцией правил землепользования                         и застройки города Ростова-на-Дону собственники помещений спорного МКД                            18.04.2022 провели повторное общее собрание с повесткой: «О внесении изменений                            в решение от 20.10.2021  «Об установлении видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050715:17, расположенного                                     по адресу 

<

...>» (протокол общего собрания собственников  от 20.10.2021 № 1) в связи с внесением Ростовской городской                               думой изменений в правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону».

По результатам общего собрания (в котором участвовало 100% собственников помещений спорного МКД)  единогласно принято решение от 18.04.2022 о внесении дополнительных видов разрешенного использования земельного участка                                                  с кадастровым номером 61:44:0050715:17, а именно: 2.1.1 – малоэтажная многоквартирная жилая застройка; 3.3 – бытовое обслуживание; 3.4.1 – амбулаторно-поликлиническое обслуживание; 4 3.5.1 – дошкольное, начальное и среднее общее образование;                                          4 3.5.2 – среднее и высшее профессиональное образование 3.6.1 – объекты культурно-досуговой деятельности; 4 3.6.3 – цирки и зверинцы; 3.10.1 – амбулаторное                             ветеринарное обслуживание; 4.1 – деловое управление; 4.4 – магазины; 4.5 – банковская                          и страховая деятельность; 4.6 – общественное питание; 4.7 – гостиничное                                  обслуживание; 4.8.1 – развлекательные мероприятия; 5.1.2 – обеспечение занятий                    спортом в помещениях, составлен протокол от 18.04.20212 № 1.

Для совершения от имени собственников всех фактических и юридических                          действий во исполнение решения, принятого по вопросу повестки дня собрания, включая обращение с соответствующим заявлением в управление, представление интересов собственников по вопросу внесения в ЕГРН сведений о виде разрешенного                использования спорного участка, собственники уполномочили представителя                                ФИО15.

27 апреля 2022 года в управление от имени собственников жилых                                                и нежилых помещений спорного МКД обратилась ФИО15 с заявлением                                         № КУВД-001/2022-17605025 о внесении в ЕГРН сведений в отношении видов разрешенного использования спорного участка, представив в качестве документа-основания внесения дополнительных видов разрешенного использования протокол от 18.04.2022 № 1.

Уведомлением № КУВД-001/2022-17605025/1 управление отказало во внесении изменения в виды разрешенного использования  спорного участка, сославшись на нарушение части 4 статьи 53 Закона № 218-ФЗ, согласно которой, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация права                            перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. Отказ в                                      регистрации изменений также мотивирован тем, что с заявлением о государственной регистрации обратилось неуполномоченное лицо –  ФИО15, тогда как заявление                         о внесении изменений в сведения ЕГРН в отношении объекта недвижимости, находящегося в общей долевой собственности, может быть подано только непосредственно его собственниками или их представителями, полномочия которых удостоверены доверенностью, заверенной  нотариально.

Полагая незаконным изложенный в уведомлении № КУВД-001/2022-17605025/1 отказ управления, предприниматель обратился в суд.

Суды удовлетворили заявленные требования, правомерно исходя из следующего.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. 

В силу статей 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации деление                            земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим                       земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и                          требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 Кодекса).

Градостроительное зонирование территории регламентируется                                 Градостроительным кодексом Российской Федерации, которым под территориальной зоной понимается зона, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункт 7 статьи 1 Кодекса). Границы территориальных зон устанавливаются на карте                                градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные                                   регламенты входят в состав правил землепользования и застройки, которые                               включают положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков (статья 30 Кодекса). 

Согласно статье 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации                           правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительными регламентами. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны,                              обозначенной на карте градостроительного зонирования. Градостроительные                         регламенты устанавливается с учетом, в том числе, фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны, а также функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований. 

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков, в том числе основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые                        только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных                                      участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных                       участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. 

В рамках основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, утвержденных в установленном порядке                     правилами землепользования и застройки, изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при                            условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных                                  регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (части 3, 5 статьи 37 Градостроительного                      кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового                            учета недвижимого имущества, ведением ЕГРН и предоставлением сведений из него регулирует Закон № 218-ФЗ. Сведения о категории земель, к которой отнесен                                      земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Закона № 218-ФЗ). Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав предусмотрены частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ.  Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета                         и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав содержится в статье 26 Закона № 218-ФЗ.

Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки регламентированы статьей 53 Закона № 218-ФЗ, в силу части 4 которой, если в                   отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ или                                договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в ЕГРН, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Суды указали, что основанием принятия управлением оспариваемого                                уведомления послужило то, что в отношении спорного участка в ЕГРН                          зарегистрированы обременения в виде ипотеки, в связи с чем для внесения в ЕГРН испрашиваемых сведений необходимо предоставить согласие залогодержателей.

Суды установили, что из материалов реестрового дела  спорного участка                           следует,  что на момент обращения с заявлением о внесении изменений в ЕГРН в отношении  спорного участка имеются записи о следующих обременениях:                                          ипотека в силу   закона от 13.12.2018 на срок 120 дней, номер регистрации 61:44:0050715:17-61/001/2018-19 в пользу АО Банк «Союз» по договору                                          купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств                                   от 06.12.2018; ипотека в силу закона от 13.12.2018 на срок 120 дней, номер                              регистрации 61:44:0050715:17-61/001/2018-18 в пользу АО Банк «Союз» по договору купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств                                        от 06.12.2018; ипотека в силу закона от 23.12.2011 на срок с 23.12.2011 по 20.10.2011, номер регистрации № 61-61-01/646/2011-51 по договору купли-продажи                                                     от 17.11.2010 № 1711/2; залог в силу закона от 23.12.2011 на срок с 23.12.2011                                     по 20.10.2011, номер регистрации № 61-61-01/646/2011-52  по договору купли-продажи                        от 17.11.2010 № 1711/2; залог в силу закона от 23.12.2011 на срок с 23.12.2011 по 20.10.2011 номер регистрации № 61-61-01/646/2011-48 по договору купли-продажи                                от 17.11.2010 № 1711/2; залог в силу закона от 23.12.2011 на срок с 23.12.2011 по 20.10.2011 номер регистрации № 61-61-01/646/2011-49 по договору купли-продажи                            от 17.11.2010 № 1711/2; залог в силу закона от 08.08.2018 на срок с 23.12.2011 по 20.10.2011 номер регистрации № 61:44:0050715:17-61/001/2018-11 по договору                                  купли-продажи от 17.11.2010 № 1711/2; залог в силу закона от 08.08.2018 на срок                                      с 23.12.2011 по 20.10.2011 номер регистрации № 61:44:0050715:17-61/001/2018-10 по договору купли-продажи от 17.11.2010 № 1711/2.

Вместе с тем, сроки, на которые установлены обременения, к моменту обращения                          в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о видах                      разрешенного использования спорного участка, истекли. Суды верно указали, что                                                 данные записи о наличии залога (ипотеки) не могли служить основанием для отказа в проведении государственной регистрации изменений видов разрешенного                          использования  спорного участка; требования управления о получении согласия залогодержателей на внесение изменений в ЕГРН является необоснованным. Сведения                     об актуальных обременениях, препятствующих осуществить вменение изменений в разрешенное использование земельного участка, в регистрационном деле отсутствуют.

Суды критически оценили доводы управления о необходимости получения                      согласия залогодержателя для внесения в ЕГРН записи о видах разрешенного использования  спорного участка, занятого  спорным МКД и находящегося в силу прямого указания закона в общей долевой собственности собственников помещений спорного МКД, правомерно исходя из  следующего.

Как предусмотрено статьей 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.                                При этом залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия                       залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. 

В силу статьи 29 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке                              (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора                              об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель                             не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. 

Из содержания положений  главы VI Закона № 102-ФЗ следует, что ограничения                        в отношении имущества, обремененного ипотекой, устанавливаются лишь в отношении отчуждения такого имущества, обременения его правами третьих лиц (аренда, сервитут). Именно указанные действия собственник имущества вправе совершать только при наличии согласия залогодержателя. Внесение изменений в ЕГРН в отношении дополнительных видов разрешенного использования  в целях их приведения в соответствие с назначением расположенных на земельном участке зданий и                              помещений в них, а также  в целях проведения администрацией работ по реконструкции  дома в целях размещения в нем музея города Ростова-на-Дону, не может                         рассматриваться как отчуждение или обременение имущества (земельного участка) правами третьих лиц.

Таким образом, суды правомерно признали не соответствующим закону                          названное основание для отказа во внесении сведений в ЕГРН относительно видов разрешенного использования спорного участка.

Довод управления  подаче заявления на государственную регистрацию                             изменений в ЕГРН неуполномоченным лицом был предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку.

Суд апелляционной инстанции верно указал, что в силу статей 36, 44, 45                         Жилищного кодекса Российской Федерации в случае принятия собственниками многоквартирного дома решения в отношении общего имущества многоквартирного                  дома, в том числе земельного участка, находящегося в общей долевой                              собственности, требующего внесения записей в ЕГРН (обременение сервитутом, заключение договора аренды и т. п.), указанные собственники одновременно                          принимают решение об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу соответствующего заявления                                        в орган государственной регистрации. Решение о возложении полномочий на                           обращение от имени собственников в регистрирующий орган с соответствующим заявлением с указанием данных уполномоченного лица указывается в протоколе                       общего собрания. При этом закон не ограничивает собственников в выборе                           кандидатуры уполномоченного лица.

Суд апелляционной инстанции указал, что из протокола общего собрания                                    от 18.04.2022 № 1 следует, что ФИО15 участвовала в общем собрании                                              в качестве представителя собственников ФИО1, ФИО10,                           ФИО13, осуществляла функции председателя общего собрания. Полномочия ФИО15 на обращение с соответствующим заявлением в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество в данном случае определены не доверенностью на представление интересов одного из собственников помещений спорного МКД, а принятым в пределах его компетенции и в установленном                            порядке решением общего собрания собственников помещений спорного МКД.                                       О наделении ФИО15 полномочиями от имени собственников обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРН сведений в отношении                          видов разрешенного использования  спорного участка прямо указано в протоколе                    общего собрания от 18.04.2022, данное решение принято собственниками помещений спорного МКД единогласно, не оспорено, не признано недействительным. 

Таким образом, утверждение управления о том, что с заявлением о                        государственной регистрации прав в отношении  спорного участка, предоставленного                   для эксплуатации спорного МКД, обратилось неуполномоченное лицо, не соответствует закону.

Суды установили, что решение общего собрания принято собственниками помещений  спорного МКД в пределах компетенции, установленной статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, компетентным составом участников, обладающих необходимым для принятия решения числом голосов. Итоги общего собрания оформлены в порядке, установленном действующим законодательством,                               в том числе Требованиями к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденными приказом Минстроя России                               от 28.01.2019 № 44/пр). Решение о включении дополнительных видов разрешенного использования  спорного участка направлено на приведение разрешенного                       использования спорного участка в соответствие с его фактическим использованием и требованиями градостроительного регламента, Правилам землепользования                                       и застройки города Ростова-на-Дону, а также направлено на обеспечение реализации решения муниципального образования по использованию муниципального имущества                      в публичных, общественно значимых интересах – реконструкции и приспособлению                      для современного использования признанного аварийным объекта культурного                     наследия «Доходный дом наследников ФИО16»  в целях размещения в этом                      доме музея города Ростова-на-Дону. 

Суд апелляционной инстанции также отметил, что  согласно пояснениям участвующих в деле лиц форма заявления заполнялась не представителем собственников помещений спорного МКД, а работником многофункционального центра,  отклонив               довод управления о том, что в графе вместо указания всех собственников помещения спорного МКД указан их представитель (ФИО15), на том основании, что данное обстоятельство не может являться основанием для отказа в регистрации с учетом представления документов о наделении ФИО15 полномочиями от всех                  собственников помещений спорного МКД для совершения указанных действий.

При таких обстоятельствах суды сделали мотивированный вывод о том, что                         решение общего собрания собственников  помещений спорного МКД не нарушает публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц, а                                   изложенный в уведомлении № КУВД-001/2022-17605025/1 отказ управления в проведении государственной регистрации изменений в сведениях ЕГРН является незаконным.

Доводы кассационной жалобы выводы судов не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами.                                                          Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть                                 приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13                                        «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права к установленным ими по делу обстоятельствам и                               имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии                                  обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе управления, исключают возможность ее удовлетворения в                            силу статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса                                         Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.12.2022                                                                и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2023                              по делу № А53-26006/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу –                                            без  удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                               Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                             В.А. Анциферов 

                                                                                                                         И.В. Сидорова