АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

                                                                                                

дело № А45-42166/2018

город Новосибирск

24 мая 2019 года

резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2019 года

в полном объёме решение изготовлено 24 мая 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью ФЕНИКС НСК

к департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области, администрации Новосибирского района Новосибирской области, министерству финансов и налоговой политики Новосибирской области

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, министерства строительства Новосибирской области

о расторжении договора, взыскании неосновательного обогащения и убытков

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 12.07.2018, паспорт

ответчиков: ФИО3 по доверенности от 06.12.2018, паспорт (департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области), ФИО4 по доверенности 19.04.2018, паспорт (администрация Новосибирского района Новосибирской области)

третьих лиц: ФИО5 по доверенности от 09.01.2019, служебное удостоверение

установил

Общество с ограниченной ответственностью ФЕНИКС НСК обратилось с иском, уточнённым в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о расторжении договора аренды земельного участка от 02.06.2017 № 18/1497нов/38-17, взыскании 132 336 рублей 50 копеек неосновательного обогащения и 85 000 рублей убытков.

Исковые требования мотивированы невозможностью использовать арендованное имущество по целевому назначению.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью ФЕНИКС НСК поддержал заявленные требования.

Представители департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области и администрации Новосибирского района Новосибирской области против доводов иска возражали по мотивам, изложенным в отзывах.

Изучив доводы искового заявления и отзывов на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей, суд приходит к следующим выводам.

26.04.2017 по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка определён победитель - общество с ограниченной ответственностью ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ АГЕНТ В ОБЛАСТИ ПРАВА (впоследствии переименовано в общество с ограниченной ответственностью ФЕНИКС НСК). Предмет аукциона - право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:164801:835, местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, Барышевский сельсовет, площадь 508 кв. м, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов с разрешённым использованием - размещение кладбищ, стен скорби, крематориев, размещение производственных, хозяйственных и административно-бытовых объектов, связанных с функционированием кладбищ, стен скорби и крематориев, в том числе мастерских по производству похоронных принадлежностей, размещение магазинов по продаже ритуальных принадлежностей.

02.06.2017 между департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области и обществом с ограниченной ответственностью ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ АГЕНТ В ОБЛАСТИ ПРАВА заключён договор аренды земельного участка от 02.06.2017 № 18/1497нов/38-17.

30.10.2017 договор аренды земельного участка от 02.06.2017 № 18/1497нов/38-17 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Согласно пункту 1.2 договора разрешённое использование земельного участка: размещение кладбищ, стен скорби, крематориев; размещение производственных, хозяйственных и административно-бытовых объектов, связанных с функционированием кладбищ, стен скорби, крематориев, в том числе мастерских по производству похоронных принадлежностей; размещение магазинов по продаже ритуальных принадлежностей.

Пунктом 1.4 договора установлено, что участок предоставляется в аренду для цели строительства дома траурных обрядов.

В соответствии с пунктом 1.5 договора указанный в договоре вид разрешённого использования участка является окончательным и изменению не подлежит, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

Договор заключён сроком на десять лет. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (пункты 2.1, 2.2 договора).

Согласно пункту 5.2.3 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием.

В соответствии с пунктом 5.2.4 договора арендатор обязан приступить к использованию участка после выдачи документов, удостоверяющих право аренды, при условии получения всех необходимых согласований и разрешений.

По смыслу пункта 1 статьи 425 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор аренды земельного участка, за исключением договора, заключённого на срок менее чем один год, подлежит государственной регистрации и считается для третьих лиц заключённым с момента такой регистрации (статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 609, пункт 3 статьи 433 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Таким образом, договор аренды земельного участка № 18/1497нов/38-17 считается заключённым с 30.10.2017 (дата государственной регистрации договора аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области), однако для департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области и общества с ограниченной ответственностью ФЕНИКС НСК порождает права и обязанности с 02.06.2017.

Приказом министерства строительства Новосибирской области от 08.06.2017 № 195 отменены изменения в правила землепользования и застройки Барышевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утверждённые решением Совета депутатов Барышевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от 30.12.2015 № 4 «О внесении изменений в правила землепользования и застройки территории Барышевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области», в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 54:19:164801:835 стал относиться к территориальной зоне «Зона кладбищ и крематориев» (С-1) и к землям лесного фонда.

В силу норм Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации на земельном участке, расположенном в двух территориальных зонах, строительство запрещено, в связи с тем, что не установлен градостроительный регламент для такого земельного участка.

Приказ министерства строительства Новосибирской области от 08.06.2017 № 195 является нормативным правовым актом и был опубликован 15.06.2017.

При таких условиях отсутствовали правовые основания для направления на государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 02.06.2017 № 18/1497нов/38-17 и сохранения правоотношений по этому договору, поскольку в аренду предоставлен земельный участок, который невозможно использовать для реализации определённых договором целей (для строительства).

Уведомлением от 15.12.2017 администрация Новосибирского района Новосибирской области отказала обществу с ограниченной ответственностью ФЕНИКС НСК в выдаче разрешения на строительство магазина по продаже ритуальных принадлежностей, в том числе, по причине запрета строительства в охранной зоне, а также нахождением земельного участка в зоне, не соответствующей основному виду разрешённого использования земельного участка.

Приказом министерства строительства Новосибирской области от 06.03.2018 № 106 обществу с ограниченной ответственностью ФЕНИКС НСК также отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Встречным признаётся исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункты 1, 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 названной статьи).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств - обязанность арендатора вносить арендную плату обусловлена надлежащим исполнением арендодателем обязанности предоставить имущество, отвечающее условиям договора.

В случае если арендодатель не выполнил своей обязанности по передаче в аренду имущества надлежащего качества, соответствующего условиям договора и назначению, у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату, а полученная арендодателем арендная плата не может считаться полученной правомерно.

По смыслу части 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причинённых ему убытков.

Перечисленные требования применяются также в случае передачи земельного участка в аренду (часть 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждён факт того, что департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области предоставлен в аренду земельный участок, который находится в двух территориальных зонах, что препятствует его использованию по назначению, предусмотренному договором.

При таких условиях, принимая во внимание соблюдение арендатором предусмотренного законом претензионного порядка, требование о расторжении договора является обоснованным и в этой связи подлежащим удовлетворению.

К моменту заключения договора и, тем более, на момент его государственной регистрации, департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области располагал сведениями о невозможности использования арендатором земельного участка по целевому назначению по причине нахождения земельного участка в двух территориальных зонах.

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьёй 1109 названного Кодекса.

Поскольку иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (статья 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» даны следующие разъяснения.

Положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.

При расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Поскольку департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области не была исполнена обязанность по передаче в аренду имущества надлежащего свойства, то у арендатора не возникло встречного обязательства вносить арендную плату, следовательно, денежные средства в размере 132 336 рублей 50 копеек, фактически уплаченные арендатором за время действия договора (платёжные поручения от 19.04.2017 № 1, от 29.12.2017 № 13, от 30.12.2017 № 14), подлежат взысканию в пользу истца в качестве неосновательного обогащения.

При этом указанные денежные средства подлежат взысканию с администрации Новосибирского района Новосибирской области как получателя этих денежных средств с учётом места нахождения земельного участка в пределах Новосибирского района Новосибирской области.

Заявленное обществом с ограниченной ответственностью ФЕНИКС НСК требование о взыскании убытков в размере 85 000 рублей, понесённых в связи с приготовлениями в целях освоения полученного в аренду земельного участка, также признано судом подлежащим удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При освоении земельного участка истцом были заказаны работы по подготовке проектной документации, в связи с чем понесены расходы в размере 85 000 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела первичными бухгалтерскими документами (договор от 26.06.2017 № 110, квитанции от 26.06.2017 и от 28.08.2017).

Указанные расходы понесены арендатором в связи с предоставлением в аренду земельного участка, использовать который не представляется возможным, то есть по вине арендодателя.

Поскольку департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области, в результате действий которого у истца возникли убытки и по вине которого общество с ограниченной ответственностью ФЕНИКС НСК было вынуждено обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав, является исполнительным органом государственной власти, входящим в состав Правительства Новосибирской области, суд счёл возможным удовлетворить требование истца о взыскании 85 000 рублей убытков и расходов по государственной пошлине по иску в размере 13 347 рублей с Новосибирской области в лице министерства финансов и налоговой политики Новосибирской области за счёт казны Новосибирской области, которое открывает и ведёт лицевые счета для учёта операций главных распорядителей (Постановление Правительства Новосибирской области от 27.12.2016 № 455-п).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.06.2017 № 18/1497нов/38-17.

Взыскать с администрации Новосибирского района Новосибирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью ФЕНИКС НСК 132 336 рублей 50 копеек неосновательного обогащения.

Взыскать с Новосибирской области в лице министерства финансов и налоговой политики Новосибирской области за счёт казны Новосибирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью ФЕНИКС НСК 85 000 рублей убытков и расходы по государственной пошлине по иску в размере 13 347 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья                    В.А. Полякова