Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) 

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-6459/2023

21 сентября 2023 года

город Якутск

 

Резолютивная часть решения объявлена 14.09.2023 Решение в полном объеме изготовлено 21.09.2023 

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Гуляевой А. В., при  ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в  судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества "РИК Плюс"  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью  "СТО АГ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 21 085 520,50 рублей.  

при участии:  

от истца: ФИО2 по доверенности № 3Д от 10.01.2023, представлен паспорт,  диплом, ФИО3 по доверенности № 1Д от 10.01.2023, представлен паспорт, диплом.  от ответчика: ФИО4 по доверенности от 23.12.2022, представлено  удостоверение адвоката  

Акционерное общество "РИК Плюс" обратилось в Арбитражный суд Республики  Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СТО  АГ" о взыскании упущенной выгоды в размере 21 085 520,50 руб., а также расходов по  оплате государственной пошлины в размере 128 428 руб.  

05.09.2023 в материалы дела от истца поступило возражение на отзыв. 

Суд в порядке ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ) приобщает к материалам дела поступившие документы.  

Представитель истца поддерживает исковые требования в полном объеме.  Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласен полностью.  

Суд, рассмотрев материалы дела, установил следующие обстоятельства.  

Между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор  купли-продажи нежилого здания № 355-11/РП от 07.07.2022, согласно условиям которого  продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять  и оплатить нежилое здание, с кадастровым номером 77:01:0002015:2554, расположенное  по адресу: Россия, 

<

...>, как единый  объект недвижимости со всеми без исключения расположенными в нем помещениями.  

В соответствии с п. 2.1 договора цена здания составляет 500 000 000 руб., в т.ч.  НДС 20% 83 333 333,33 руб. и подлежала оплате покупателем в рассрочку согласно  условиям п. 2.3 договора: 20 000 000 руб. в течение 7 дней с даты подписания договора,  20 000 000 руб. в день регистрации перехода права, 130 000 000 руб. в течение трех  месяцев с даты регистрации перехода права собственности к покупателю, 115 000 000 руб.  в течение 4-х месяцев с даты регистрации перехода права, 120 000 000 руб. – в течение 5- ти месяцев с указанной даты и 95 000 000 руб. – в течение 6-ти месяцев с указанной даты.  

Продавцом обязательства по договору перед покупателем выполнены в полном  объеме.  

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимого имущества  от 01.08.2022 дата регистрации права собственности 25.07.2022.  

Ответчиком произведена частичная оплата по договору купли-продажи в размере  50 000 000 руб., что подтверждается платежными поручениями № 113 от 13.10.2022 на  сумму 15 000 000 руб., № 116 от 17.10.2022 на сумму 3 000 000 руб., № 4 от 19.08.2022 на  сумму 5 000 000 руб., № 25 от 21.09.2022 на сумму 7 000 000 руб., № 9 от 24.08.2022 на  сумму 5 000 000 руб., № 2 от 05.08.2022 на сумму 5 000 000 руб., № 165 от 17.11.2022 на  сумму 10 000 000 руб.  

В нарушение условий договора покупателем принятые обязательства по  своевременной оплате по договору не исполнены.  

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 23.12.2022 по  делу № А58-7347/2022 выдан исполнительный лист, согласно которому договор купли-продажи нежилого здания № 355-11/РП от 07.07.2022 расторгнут.  

В п. 1.7 договора стороны установили, что на дату подписания договора купли-продажи часть нежилых помещений, указанных в приложении № 1 к договору, находится  в аренде, о чем покупатель уведомлен при подписании договора.  

По состоянию на 01.07.2022 у истца было заключено 38 договоров аренды  нежилых помещений, находящихся в здании по адресу: г.Москва, пер. Голутвинский 3-й,  дом 10, стр. 6.  

Истец, указывая, что расторжение договора произошло по вине ответчика в связи  с неисполнением им договорных обязательств по оплате цены здания, обратился в суд с  иском о взыскании упущенной выгоды в размере 21 085 520,50 руб., в виде неполученных  доходов от аренды помещений в здании за период с 07.07.2022 по 30.06.2023.  

Ответчиком представлен отзыв по иску, в котором просит в иске отказать,  поскольку истец не учитывает специфику убытков при расторжении договора. Истец  говорит об убытках от заключения договора, то есть причиной убытков является не  расторжение, а заключение договора. Ответчик имел перед истцом денежное  обязательство и никакое другое, поэтому истец должен доказывать какие убытки он понес  в связи с неполучением от ответчика денег в установленных договором размере и сроке.  Просрочка денежного обязательства влечет начисление процентов по ст. 395 ГК РФ или  неустойку, убытки возмещаются в части ими непокрытыми. Истцом не возвращены  уплаченные им по договору 50 000 000 руб. Истец не направлял претензии по настоящему  иску. Большинство договоров аренды заключено в 2021 году и ни один не  зарегистрирован, то есть подавляющее большинство договоров в 2023 году уже не  действовало.  

В возражении на отзыв истец не согласен с доводами ответчика. Существенное  нарушение ответчиком своих обязательств перед истцом по договору купли-продажи и по  утвержденному судом мировому соглашению подтверждено вступившими в законную  силу судебными актами по делу № А58-7347/2022 и выданным судом исполнительным  листом, в этой связи требование о взыскании убытков в виде недополученной арендной  платы является обоснованным и соответствует положению п.5 ст. 453 ГК РФ. Истец  лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи,  так как объект недвижимого имущества выбыл из его владения и он был лишен  возможности пользоваться принадлежащим ему нежилым зданием, извлекать доходы от  его использования, в том числе посредством сдачи его в аренду. Несмотря на  неоднократные требования, наличие вступившего в законную силу судебного акта об  истребовании недвижимого имущества, а также открытого исполнительного  производства, ответчик продолжает уклоняться от передачи объектов недвижимости в  собственность истца. Довод ответчика об оплате 10% стоимости объекта недвижимости не  имеет правового значения в рамках настоящего спора.  

В силу части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании  денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие  неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда  после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати  календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или)  порядок не установлены законом или договором.  

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет  исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит,  что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования  спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено  федеральным законом.  

Претензионный порядок представляет собой обязательное досудебное  урегулирование спора, возникшего из гражданских правоотношений в арбитражном суде.  

Обязательный досудебный порядок урегулирования споров имеет своей целью  неконфликтный способ разрешения возникшего между кредитором и должником спора.  

Как следует из материалов дела, в целях досудебного урегулирования спора  истцом ответчику направлена претензия исходящим письмом от 14.04.2023 № 355/07, что  подтверждается потовой квитанцией от 14.04.2023.  

Согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений претензия получена  ответчиком 20.04.2023 (РПО: 67702782011698).  

В данном случае срок для ответа на претензию истек и из поведения ответчика  суд не усматривает намерения урегулировать в досудебном порядке.  

Напротив, из представленного ответчиком отзыва следует несогласие с  заявленными исковыми требованиями.  

С исковым заявлением истец обратился в суд 17.07.2023, следовательно,  претензионный порядок урегулирования спора соблюден.  

В этой связи, доводы ответчика о несоблюдении претензионного порядка  урегулирования судом не принимаются.  

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.  

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.  

Согласно пункту 5 статьи 453 ГК РФ, если основанием для изменения или  расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон,  

другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или  расторжением договора.  

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязуется возместить кредитору убытки,  причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1).  Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15  настоящего Кодекса (пункт 2).  

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса  Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее -  Постановление N 7) разъяснено, что должник обязан возместить кредитору убытки,  причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1  статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено  законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их  возмещения (статья 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации)  кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы  обязательство было исполнено надлежащим образом.  

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые  лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления  нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также  неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях  гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами  некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской  Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик  является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также  факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи  15 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Возмещение убытков - мера гражданско-правовой ответственности, поэтому ее  применение возможно лишь при доказанности совокупности условий: факта нарушения  обязательства контрагентом, наличия и размера убытков, причинной связи между  допущенным правонарушением и возникшими убытками. При недоказанности одного из  указанных обстоятельств иск о возмещении убытков не подлежит удовлетворению.  

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О  применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации  

об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что упущенной выгодой  являются неполученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных  расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его  право не было нарушено.  

Из пункта 3 указанного Постановления следует, что при определении размера  упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и  сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в  обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только  доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие  доказательства возможности ее извлечения.  

В рассматриваемом случае истец просит взыскать 21 085 520,50 рублей  упущенной выгоды, сложившейся за период с 07.07.2022 по 30.06.2023, ссылаясь на то,  что он был лишен возможности получения доходов от аренды помещений в здании.  

Вместе с тем, с момента заключения договора купли-продажи истец утратил  право собственности на спорные помещения, а, следовательно, не мог их сдавать в аренду  и получать арендную плату.  

Соответственно, доказательств того, что если бы обязательство было исполнено  надлежащим образом, при обычных условиях хозяйственной деятельности истец имел  возможность получения доходов от аренды помещений в здании, в материалы дела не  представлено; в случае расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества  продавец не вправе взыскивать с покупателя убытки (упущенную выгоду) в виде  неполученных доходов от сдачи данного имущества в аренду третьим лицам за период до  расторжения договора.  

Исходя из расчета истца, за период с 23.12.2022 (расторжение договора купли- продажи) по 30.06.2023 размер арендной платы составил 12 057 702,34 руб. ((9 дней  декабря 2022 года 556 509,34 руб. (1 916 865,50/31 * 9) + 6 месяцев 2023 года 11 501 193  руб. (1 916 865,50 * 6)).  

Исходя из пункта 14 постановления Пленума N 25, по смыслу статьи 15  Гражданского кодекса Российской Федерации, упущенной выгодой является  неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право  которого нарушено, если бы нарушения не было.  

Для взыскания упущенной выгоды следует установить реальную возможность  получения упущенной выгоды и ее размер, при этом кредитор должен доказать, что  допущенное должником нарушение явилось единственным препятствием, не  позволившим ему получить упущенную выгоду.  

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые  кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4  статьи 393 ГК РФ).  

Вышеуказанные нормы права являются универсальными и не зависят от того,  какие права и законные интересы нарушены.  

В пункте 14 Постановления Пленума N 25 указано, что по смыслу статьи 15 ГК РФ,  упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы  имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.  Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении  споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет,  представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный  характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в  иске. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право  которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной  выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). При  рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4  статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются  предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления,  не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только  расходы на осуществление таких мер и приготовлений.  

Как указано в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016  N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской  Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в силу п. 4 ст. 393 ГК РФ при  определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее  получения меры и сделанные с этой целью приготовления. В то же время в обоснование  размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства  принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства  возможности ее извлечения.  

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16674/12 лицо, взыскивающее  упущенную выгоду, должно документально подтвердить совершение им конкретных  действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с  допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком  нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить  упущенную выгоду.  

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно  доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и  возражений.  

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом  положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа  состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения  соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2  статьи 9 Кодекса).  

В качестве доказательств упущенной выгоды истцом представлены 38 договоров  аренды нежилых помещений в спорном помещении.  

Вместе с тем, к расчету упущенной выгоды должны прилагаться копии  документов, используемые истцом и устанавливающие количественные и качественные  характеристики расчета. Объем неполученной прибыли должен быть определен с учетом  затрат, сопутствующих ее получению.  

Истцом не доказана сумма документально подтвержденных разумных затрат при  извлечении дохода от арендных платежей.  

Кроме того, как установлено судом и не оспаривается сторонами по делу, по  договору купли-продажи ответчиком внесены денежные средства в размере 50 000 000  руб., которые при расторжении договора купли-продажи истцом не возвращены.  

Также в соответствии с ч.1 ст. 394 ГК РФ если за неисполнение или  ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются  в части, не покрытой неустойкой.  

В пункте 60 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от  24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса  Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" и Обзоре  судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденном  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, разъяснено, что  согласно пункту 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за  неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то  убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Законом или  договором могут быть предусмотрены случаи, когда допускается взыскание только  неустойки, но не убытков (исключительная неустойка), или когда убытки могут быть  взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка), или когда по выбору  кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка).  

В данном случае договором, заключенном сторонами, прямо не предусмотрено,  что убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.  

Следовательно, к отношениям сторон подлежит применению общее правило о  том, что предусмотренная неустойка по отношению к убыткам носит зачетный характер, а  убытки, причиненные ответчиком ненадлежащим исполнением обязательства, подлежат  возмещению в части, не покрытой неустойкой.  

Из материалов дела следует, что решением Якутского городского суда  Республики Саха (Якутия) от 26.06.2023 по делу № 2-4912/2023 с ООО «СТО АГ»,  ФИО5, ФИО6 солидарно в  пользу АО «РИК Плюс» взысканы пени в размере 5 447 500 руб., неустойка в размере  300 000 руб. за неисполнение обязательств по договору купли-продажи нежилого  помещения.  

Из возражения истца на отзыв ответчика от 05.09.2023 следует, что вопрос  возврата ответчику оставшихся денежных средств может быть в последующем разрешен с  учетом сроков фактического возврата ответчиком здания истцу, осмотра здания и  определения наличия/отсутствия произведенных ответчиком негативных изменений  технических характеристик здания, определения количества оставшихся в здании  арендаторов и суммы убытков, понесенных истцом в виде неполученных арендных  платежей, определения суммы процентов за пользование чужими денежными средствами  и т.д.  

На основании изложенного, а также по результатам исследования и оценки  представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ,  учитывая взыскание с ответчика неустойки в размере 5 747 500 руб. за неисполнение  обязательств по договору купли-продажи нежилого помещения, невозврат истцом  полученных денежных средств по договору купли-продажи нежилого помещения в  размере 50 000 000 руб., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для  удовлетворения требований истца о взыскании убытков в виде упущенной выгоды за  период с 07.07.2022 по 30.06.2023 в размере 21 085 520,50 руб.  

При подаче искового заявления истцом уплачена госпошлина в размере 128 428  руб., что подтверждается платежным поручением № 1222 от 12.07.2023.  

В силу норм ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации расходы по госпошлине относятся на истца.  

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного  усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем  

направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном  сайте суда в сети «Интернет».  

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут  быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего  ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.  Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в  общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru  

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

В иске отказать. 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного  срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи  апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в  законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной  инстанции.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения  (изготовления его в полном объеме).  

Судья А. В. Гуляева