217/2023-76205(2) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А46-21719/2022  

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2023 года  Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2023 года  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Сириной В.В. судей Демидовой Е.Ю.  ФИО1 

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи,  рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной  ответственностью «Стоун» на решение от 12.05.2023 Арбитражного суда Омской области  (судья Малявина Е.Д.) и постановление от 09.08.2023 Восьмого арбитражного  апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Грязникова А.С., Сидоренко О.А.) по делу   № А46-21719/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Стоун» (443011,  

<

...>,  ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к акционерному обществу «Продовольственная  корпорация «ОША» (644545, Омская область, Омский район, д. Ракитинка (Морозовского  с/п), ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего  ФИО2 об обязании привести земельный участок  в надлежащее состояние.  

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета  спора, ФИО3.  

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной  ответственностью «Стоун» ФИО4 по доверенности от 12.12.2023.  

Суд установил: 

общество с ограниченной ответственностью «Стоун» (далее – ООО «Стоун», истец)  обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ), к акционерному обществу «Продовольственная корпорация «ОША»  (далее – АО «ПК «ОША», ответчик) в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее – конкурсный управляющий) об обязании ответчика  в течение десяти календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда  силами ответчика и за его счет произвести уборку 113 куч строительно-бытового мусора,  

расположенного на земельном участке с кадастровым номером (КН) 55:20:120701:627  по адресу: Омская область, р-н Омский, с/п Морозовское; в случае неисполнения решения  суда в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу  предоставить ООО «Стоун» право самостоятельно произвести уборку на земельном  участке с последующим взысканием с ответчика расходов, понесенных истцом на  устранение мусорных куч, а также в случае неисполнения решения суда в течение десяти  дней с момента вступления решения суда в законную силу взыскать с ответчика в пользу  ООО «Стоун» денежную сумму в размере 1% от общей суммы кадастровой стоимости  земельного участка с КН 55:20:120701:627 за каждый день просрочки.  

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора, привлечен ФИО3 (далее –  Веретено В.К.).  

Решением от 12.05.2023 Арбитражного суда Омской области, оставленным  без изменения постановлением от 09.08.2023 Восьмого арбитражного апелляционного  суда, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.  

В кассационной жалобе ООО «Стоун» просит отменить обжалуемые решение  и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых  требований.  

Указывает, что не соглашалось принимать земельный участок с недостатками,  напротив, настояло на проведении обследования участка, наличие недостатков отражено  в акте приема-передачи, который подписан конкурсным управляющим АО «ПК «ОША»  без замечаний; истец не согласен с выводом суда об отсутствии осмотрительности с его  стороны, осмотр был проведен в январе 2022 года, но участок был покрыт снегом и  наличие мусорных куч не было установлено; причин не доверять информации  конкурсного управляющего и проводить повторный осмотр перед заключением договора  у истца не было оснований; кроме того, даже недостаточная осмотрительность покупателя  не снимает с продавца обязанность действовать добросовестно; продавцом на наличие у  имущества недостатков не указано.  

Кроме того, ООО «Стоун» не могло отказаться от подписания договора купли-продажи земельного участка в силу возможных штрафных санкций.  

В отзывах на кассационную жалобу АО «ПК «ОША» и Веретено В.К. просят  оставить обжалуемые решение и постановление без изменения как соответствующие  действующему законодательству.  

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте  проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК  РФ рассматривается в отсутствие неявившихся представителей.  

В судебном заседании представитель ООО «Стоун» высказался в поддержку  изложенной в жалобе позиции.  

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается  рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ,  

определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338),  суд округа полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют  обстоятельствам дела и примененным нормам права.  

Из материалов дела следует, что решением от 22.12.2020 Арбитражного суда  Омской области по делу № А46-1612/2019 АО «ПК «ОША» признано несостоятельным  (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства.  

Определением от 30.08.2021 Арбитражного суда Омской области по делу   № А46-1612/2019 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2.  

Из сведений, размещенных в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве  (далее – ЕФРСБ), следует, что 29.04.2022 конкурсным управляющим АО «ПК «ОША»  опубликовано сообщение № 8692993 о проведении торгов по продаже имущества  должника в виде открытого аукциона, в качестве лота № 8 указан земельный участок  с кадастровым номером 55:20:120701:627, площадью 322 579 кв. м, категория земли:  земли сельскохозяйственного назначения.  

Согласно сообщению от 16.06.2022 № 9006237 в отношении лота № 8 торги  состоялись, победителем торгов в отношении лота № 8 признано ООО «Стоун».  

Между ООО «Стоун» (покупатель) и АО «ПК ОША» в лице конкурсного  управляющего ФИО2 (продавец) 29.07.2022 заключен  договор купли-продажи № 85881-ОАОФ/8 (далее – договор), согласно которому продавец  обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии  с условиями настоящего договора имущество, входящее в состав лота № 8 – земельный  участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь  322 579 кв. м, КН 55:20:120701:627.  

Общая стоимость имущества определена по результатам торгов и составляет  12 066 150 руб. (пункт 2.1 договора).  

Земельный участок передан продавцом покупателю по акту приема-передачи  к договору (начато 29.08.2022, окончено 01.09.2022).  

В пункте 3 акта приема-передачи к договору указано, что сторонами совместно  при приеме-передачи произведен осмотр имущества, в результате которого выявлено, что  на земельном участке произрастает растение, похожее на коноплю, вперемешку с иной  сорной травой, также на обследуемом земельном участке находятся кучи строительно-бытового мусора. Мусор закоординирован кадастровым инженером. Заключение  кадастрового инженера прилагается к акту приема-передачи.  

Из заключения кадастрового от 01.09.2022 № 67 инженера общества с ограниченной  ответственностью «Региональный Кадастровый Центр «Земля» ФИО5 следует,  что на земельном участке с кадастровым номером 55:20:120701:627 установлено наличие  мусорных куч в количестве 113 штук; от площади земельного участка с кадастровым  номером 55:20:120701:627 площадь мусорных куч составляет 1,2%.  

В адрес конкурсного управляющего АО «ПК ОША» ФИО2 14.09.2022  

истец направил претензию с требованием об освобождении земельного участка от мусора.  

Неисполнение АО «ПК ОША» в лице конкурсного управляющего ФИО2  требований истца в добровольном порядке послужило основанием для обращения  ООО «Стоун» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.  

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из отсутствия оснований для  возложения обязанности на ответчика освободить спорный земельный участок от мусора.  

Спор по существу судами рассмотрен правильно. 

Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его  существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом,  выигравшим торги.  

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной  форме, предусмотренной законом.  

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую  цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее  назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 статьи 447 ГК  РФ).  

Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю  недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее  качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве  покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар,  соответствующий договору.  

В соответствие со статьей 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены  продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе  по своему выбору потребовать от продавца:  

- соразмерного уменьшения покупной цены; - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; - возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 

Судом установлено, что ООО «Стоун» по договору купли-продажи, заключенному  по результатам торгов по продаже имущества АО «ПК «ОША», находившегося  в процедуре банкротства, приобрел у последнего в собственность земельный участок.  

Характеристики участка в аукционной документации и в договоре описаны общим  образом, за предоставлением дополнительной информации истец не обращался,  им не представлены какие-либо документы, свидетельствующие о том, что  существенным, обязательным условием, определяющим для него участие в аукционе  и повышение цены, являлось определенное состояние земельного участка, и это было  доведено до продавца.  

Действующее законодательство в сфере банкротства не определяет понятие  аукционной документации. Пункт 9 статьи 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) устанавливает, что  организатор торгов должен обеспечить возможность ознакомления с подлежащим  

продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества  правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования  указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.  

Учитывая тот факт, что покупателем приобреталось имущество банкрота, о чем  последний не мог не знать, оценка технического состояния товара должна была  производиться покупателем перед заключением договора купли-продажи путем  непосредственного осмотра объектов недвижимости, как это указано в пункте 9 статьи  110 Закона о банкротстве.  

Оценка земельного участка, приобретенного истцом, осуществлялась в зимний  период, еще до аукциона.  

Из протокола о результатах проведения торгов № 85881-ОАОФ/8 от 14.06.2022  следует, что начальная цена продажи имущества определена в размере 771 000 руб.  От истца предложение о цене заявлено в размере 12 066 150 руб., по которой и был  заключен договор.  

Имущество было приобретено на аукционе, то есть истец самостоятельно,  добровольно повлиял на установление конечной цены, которая и была закреплена  в договоре.  

Факт наличия мусора на земельном участке ответчиком не оспорен, при этом  ответчик пояснил, что с момента возбуждения в отношении АО «ПК «ОША» дела  о банкротстве и введения конкурсного производства (2020 год) должник не осуществляет  сельскохозяйственную деятельность, не использовал спорный земельный участок  по назначению.  

Как верно отметили суды, ООО «Стоун» при приобретении имущества  не совершило необходимые и достаточные действия для установления его состояния,  в период с момента объявления торгов и до момента определения победителя у истца  было достаточно времени для того, чтобы осмотреть спорный земельный участок, в  случае необходимости дополнительно запросить фотографии, информацию о его  состоянии, о характеристиках имущества.  

Между тем, несмотря на то, что в акте приема-передачи, подписанном после  заключения договора, на наличие у имущества недостатков указано, ООО «Стоун»  не отказалось принимать имущество, не потребовало расторжения договора.  

Суды также учли, что в материалы дела не представлено доказательств обращения  истца с заявлением об оспаривании торгов. Заявляя иск об устранении недостатков, истец  пытается «улучшить» качество приобретенного имущества, снизив свои затраты на него,  что приведет к косвенному снижению покупной цены.  

Из материалов дела не следует недобросовестность продавца при размещении  аукционной документации и заключении договора, намерение сокрыть действительное  состояние имущества, предоставить недостоверные сведения, препятствовать осмотру.  

Суд апелляционной инстанции также отметил, что поскольку процедура реализации  имущества должника регулируется специальным законодательством и влияет на объем  

конкурсной массы должника, при выборе таких способов защиты права как заявление  требований о признании торгов недействительными, расторжении договора, уменьшении  покупной цены, требования должно были бы быть рассмотрены в рамках дела  о банкротстве (например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от  23.03.2023 по делу № А43-4758/2019, на которое ссылается сам истец, определение  Верховного Суда РФ от 03.12.2018 № 307-ЭС16-20643(2) по делу № А42-5163/2014).  

Выводы судов сделаны при полном исследовании обстоятельств дела, оценке всех  представленных доказательств. Доказательств, опровергающих эти выводы, истец  не представил.  

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов  и направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических  обстоятельств дела, которая выходит за пределы полномочий окружного суда.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского  округа  

постановил:

решение от 12.05.2023 Арбитражного суда Омской области и постановление от 09.08.2023  Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-21719/2022 оставить  без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда  Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Председательствующий В.В. Сирина 

Судьи Е.Ю. Демидова 

 ФИО1