﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-5144/2019

07 ноября 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     30 октября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 ноября 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Изотовой С.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Самсоновой Е.В.

при участии:  

от истца: Балданов Р.И. (паспорт)

от ответчика: не явился, извещено.

от 3-го лица: не явился, извещено.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-28112/2019)  конкурсного управляющего ООО «Николаев и К» на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 08.08.2019 по делу № А21-5144/2019 (судья И.Л.Гурьева), принятое по иску (заявлению)  ООО "Николаев и К" в лице конкурсного управляющего Балданова Р.И.  к Администрации МО "Зеленоградский городской округ" 3-е лицо:  Жилищно-строительный кооператив "Гостевой дом в г. Зеленоградске, ул. Гагарина 61А"

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Николаев и К» ( далее – общество, истец, ООО «Николаев и К») в лице конкурсного управляющего Балданова Р.И. обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (далее – Администрация, ответчик) о понуждении к заключению без проведения торгов договора аренды земельного участка с КН 39:05:01-03-24:0024 однократно на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу г. Зеленоградск, ул. Гагарина 61а. 

Определением от 24.06.2019 суд удовлетворил заявление Жилищно-строительного кооператива «Гостевой дом в г. Зеленоградске, ул. Гагарина 61А» о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Решением от 08.08.2019 в иске отказано.

Не согласившись с решением, конкурсный управляющий Балданов Р.И. обратился с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и указав на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании конкурсный управляющий доводы жалобы поддержал. Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 31.05.2005 между Администрацией МО «Зеленоградский район» Калининградской области и ООО «МДКапитал» в лице генерального директора Пекной Галины Ширхановны был заключён договор № 69-КЗО/2005 «Аренды земельного участка» с кадастровым номером: 39:05:01-03-24:0024 находящимся в четвёртой экономико-планировочной зоне «Восточная и западная жилые». 

Земельный участок был представлен для проектирования и строительства гостиницы с обременением и ограничением в использовании: участок ограничен в обороте и не может предоставляться в собственность, режим хозяйствования, проживания и использования в соответствии с пунктом 13 постановления Правительства РФ от 07.12.1996 № 1425. Срок аренды земельного участка исчислялся со дня принятия Постановления главы МО «Зеленоградский район» от 28.05.2005 № 811 «О предоставлении ООО «МД-Капитал» в аренду земельного участка, расположенного по ул. Гагарина г. Зеленоградска для проектирования и строительства гостиницы» и действовал до 28.05.2008. 

При этом согласно п. 4.3.2. договора Арендатор имел право сдать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. 

В соответствии с  условиями договора арендатор был обязан: 

4.4.10. Предоставить в управление архитектуры и градостроительства администрации МО «Зеленоградский район» технические условия инженерных служб района для составления паспорта исходных данных в срок до 01.08.2005; 

4.4.11. Предоставить проект гостиницы на рассмотрение и согласование в управление архитектуры и градостроительства администрации МО «Зеленоградский район» в срок до 01.11.2005; 

4.4.12.Согласовать проектную документацию в ЦГСЭН по Зеленоградскому району, Управлении Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Калининградской области, УПГ МЧС, ГИБДД, госпожнадзоре и в управлении архитектуры и градостроительства МО «Зеленоградский район»; 

4.4.13. Получить разрешение на строительство гостиницы в администрации МО «Зеленоградский район» в срок до 01.04.2006; 

4.4.14. Завершить строительство гостиницы, подписав акт приёмки законченного строительством объекта, выполнив работы по благоустройству территории в срок до 01.05.2008; 

4.4.15.Обременить вынос инженерных коммуникаций в соответствии с техническими условиями МУП «Водоканал»; 

.4.16. Заключить инвестиционное соглашение с администрацией МО «Зеленоградский район» до 01.07.2005 года по развитию инфраструктуры МО «Зеленоградский район». 

Пунктом 4.2.5. Администрация при условии соблюдения Арендатором условий договора гарантировала продление срока аренды земельного участка до 2054 года. 

08.07.2005 Администрация МО «Зеленоградский район», ООО «МДКапитал» и гражданин РФ Егоров Олег Витальевич подписали Соглашение № 157-КЗО/2005 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору № 69- КЗО/2005 аренды земельного участка от 31.05.2005 согласно пункту № 3 которого «Егоров Олег Витальевич принимает на себя полностью все права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка от 31.05.2005 № 69-КЗО/2005». 

Указанное соглашение подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области, что было исполнено 17.10.2005 с присвоением регистрационного номера 89-39-03/150/2005-625. 

29.12.2006 Администрация МО «Зеленоградский район» рассмотрев обращение гражданина Егорова О.В., основанное на архитектурном проекте (разработчик ООО «ДК-Строй»), подписала Постановление № 3113 «Об изменении разрешённого использования земельного участка по ул. Гагарина 61 «А» города Зеленоградска Калининградской области и внесения изменений постановление Главы МО «Зеленоградский район» от 28.05.2005 № 811 «О предоставлении ООО «МД-Капитал» в аренду земельного участка, расположенного по ул. Гагарина г. Зеленоградска под проектирование и строительство гостиницы». 

29.12.2006 Администрация МО «Зеленоградский район» и гражданин Егоров О.В. заключили «Инвестиционный контракт», согласно пункту 2.2. которого Инвестор-застройщик в лице Егорова О.В. «обязуется за счёт собственных, либо привлечённых инвестиций провести в 2007 году проектирование и строительство: гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа, общей площадью согласно проектно-сметной документации, и ввести объект в эксплуатацию во втором квартале 2008 года». 

22.03.2007 Администрация МО «Зеленоградский район» и гражданин Егоров Олег Витальевич подписали «Соглашение № 202-КЗО/2007 о внесении изменений в договор № 69-КЗО/2005 аренды земельного участка от 4 31.05.2005 и соглашения № 157-КЗО/2005 от 18.07.2005 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору» согласно которого произошло уточнение соглашения и слова «...строительство гостиницы...» заменены словами «...Строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа...» и слова «...Ул. Гагарина...» заменены на слова «...Ул. Гагарина, 61»А»...». 

07.03.2013 Глава МО «Зеленоградский район» подписал постановление № 256 «О внесении изменений в постановление главы муниципального образования «Зеленоградский район» от 26.02.2013 года № 215» согласно которого п. 2.8. излагается в редакции: «Завершить строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа, подписав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выполнив работы по благоустройству территории в срок до 01.08.2015 года». 

07.03.2013 Администрация МО «Зеленоградский район» подписала с гражданином Егоровым О.В. Соглашение № 81-КЗО/2013 «О внесении изменений в договор аренды земельного участка № 69-КЗО/2005 от 31.05.2005 года в редакции дополнительны соглашений» согласно которых Администрация предоставила земельный участок в аренду до 01.08.2015 года, а арендатор согласно п.4.4.14. «Завершить строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа, подписав разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выполнив работы по благоустройству территорий в срок до 01.08.2015 года». 

18.04.2013 гражданин Егоров Олег Витальевич подписал «Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 69-КЗО/2005 от 31.05.2005 года в редакции соглашения № 157- КЗО/2005 от 18.07.2005», согласно которому гражданин Лобазников Игорь Николаевич безвозмездно принял на себя все права и обязанности арендатора. 

При этом согласно п.7 Соглашения Лобазников И.Н. обязался погасить задолженность Егорова О.В. по арендной плате в размере 678 879 рублей. 25.12.2014 граждане Лобазников И.Н. и Егоров О.В. подписали «Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 69-КЗО/2005 аренды земельного участка от 31.05.2005 года» согласно которому гражданин Егоров О.В. безвозмездно принял на себя все права и обязанности арендатора, при этом стороны договорились, что обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок за 4-ый квартал 2014 года лежит на Егорове О.В. 

Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 21.01.2015 за регистрационным номером 03/367/2014-480. 

10.11.2016 Администрация МО «Зеленоградский район» письмом с исх. № 5649 от 08.08.2016 уведомила о расторжении договора аренды земельного участка. 

Строительство гостевого дома велось с 2006 года по 2009 год. С 2009 года по настоящее время никаких строительных работ не проводилось. 

Строительство объекта проводилось застройщиком ООО «Николаев и К» на денежные средства, полученные от граждан по «Договорам долевого участия в строительстве гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа». 

Первый Договор долевого участия в строительстве был заключен 20.06.2006, последний — в 2011 году. 

В фабуле договоров указано: физическое лицо, именуемое в дальнейшем «Инвестор» с одной стороны и гражданин Егоров Олег Витальевич «Заказчик», а ООО «Николаев и К» Застройщик» заключили договор о нижеследующем: инвестор вкладывает денежные средства (инвестиции) в форме капитальных вложений в строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа (объект капитальных вложений), расположенный в Калининградской области, г. Зеленоградске ул. Гагарина, 61 А, а Заказчик и Застройщик обязуются организовать строительство дома, вести учет производимых при этом затрат, обеспечить вклад средств в строящийся дом и предоставить инвестору после завершения строительства помещения, оговоренные в договоре. 

На основании заключённых договоров долевого участия в строительстве гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа в судебных заседаниях в рамках дела № А21-4587/2019 по заявлениям о включении в реестр требований кредиторов было установлено, что финансирование строительства гостевого дома исполнили кредиторы - Лабазников Игорь Николаевич, Лялякин Вячеслав Владимирович, Штепа Владимир Константинович, Комарова Екатерина Павловна, Каменная Татьяна Гавриловна, Кулакова Ольга Олеговна, Бутенко Виктор Владимирович, Вотчель Марина Олеговна, Кузнецова Клавдия Андреевна, Грачёва Тамара Сергеевна, Марчук Мария Святославовна, Варламова Светлана Владимировна, Лавренко Валерий Викторович, Браттос Татьяна Алексеевна, Ансунас Арвидас, Марчук Святослав Владимирович, Миколайчук Надежда Юрьевна, Назаров Владислав Константинович. 

Вступившим в законную силу определением арбитражного суда от 29.04.2019 г. по делу № А21-4587/2019 установлены изложенные факты, а также отказано в признании права собственности на объект незавершенного строительства расположенного по адресу: ул. Гагарина 61А в г. Зеленоградске Калининградской области. 

В соответствии со ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Таким образом, не подлежит доказыванию факт отсутствия права собственности на указанный объект. 

Установлено указанным судебным актом также и отсутствие прав истца на земельный участок.

Положения пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом. 

Таким образом, законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства объекта.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается.

Доводы жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права, ссылки конкурсного управляющего на иные судебные дела не имеют в данном случае правого значения.

С учетом изложенного и руководствуясь ст. 69 АПК РФ, суд пришел к правильному выводу, признав отсутствие правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 08.08.2019 по делу №  А21-5144/2019  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

 

С.В. Изотова

И.А. Тимухина