СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                           Дело № А45-38028/2019 

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 августа 2022 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

Афанасьевой Е.В.,

судей

 

Киреевой О.Ю.,

 

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 (№ 07АП-8906/2020 (2)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.05.2022 по делу № А45-38028/2019 (судья Амелешина Г.Л) по первоначальному иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 304540228600098, г. Новосибирск) к обществу с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» (ОГРН 

<

***>, г. Новосибирск) о расторжении договора аренды, взыскании 343 528 руб. 80 коп. задолженности по арендной плате, 8 441 руб. 98 коп. неустойки, 36 254 руб. 90 коп. расходов за услуги по отоплению, 61 748 руб. 00 коп. расходов на коммунальные услуги, и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании 3 551 158 руб. 48 коп. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, общества с ограниченной ответственностью «Брусника. Управление домами Новосибирск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

В судебном заседании приняли участие:

от истца - ФИО5 по доверенности от 10.05.2022,

от ответчика - ФИО6 по доверенности от 04.02.2022 (посредством веб-конференции);

третье лицо ФИО4 лично,

от иных лиц – без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском (уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ требования) к обществу с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» с требованиями о расторжении договора аренды нежилого помещения №01-04-18 от 23.04.2018; о взыскании с общества 2 390 118 руб. 35 коп. долга и неустойки, в том числе: - 38 286 руб. долга по базовой части арендной платы за период с сентября 2018 года по март 2019 года; - 2 007 129 руб. 20 коп. долга по базовой части арендной платы за период с 25.04.2019 по 07.04.2022; - 232 576 руб. 63 коп. пеней в размере 1/300 ключевой ставки Банка России за просрочку уплаты базовой части арендной платы за период с 25.04.2019 по 07.04.2022, с продолжением начисления пени, начиная с 08.04.2022, по день фактической уплаты долга в сумме 2 007 129 руб. 20 коп.; - 71 212 руб. 59 коп. долга по переменной части арендной платы за коммунальные услуги; - 40 913 руб. 93 коп. долга по переменной части арендной платы за отопление. 

ООО «Ана-Проджект» обратилось со встречным иском о взыскании с ИП ФИО3 стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения и убытков, а также обязании ИП ФИО3 предоставить обществу доступ в арендовавшееся помещение с целью вывоза принадлежащего обществу оборудования и обязании ИП ФИО3 в течение пяти дней после вступления решения в законную силу возвратить обществу находящееся в помещении имущество общей стоимостью 1 405 961 руб. 14 коп. 

В ходе рассмотрения дела общество изменило требования встречного иска об обязании ИП ФИО3 предоставить Обществу доступ в арендовавшееся помещение с целью вывоза принадлежащего Обществу оборудования и обязании ИП ФИО3 в течение пяти дней после вступления решения в законную силу возвратить Обществу находящееся в арендованном помещении имущество общей стоимостью 1 405 961 руб. 14 коп. на требование об истребовании от ИП ФИО3 принадлежащего Обществу имущества общей стоимостью 1 405 961 руб. 14 коп., находящегося в арендовавшемся помещении, и заявило ходатайство о выделении данного требования в отдельное производство.

Определением суда от 24.08.2021 требование встречного иска об истребовании от ИП ФИО3 принадлежащего Обществу имущества общей стоимостью 1 405 961 руб. 14 коп., находящегося в помещении, было выделено в отдельное производство по ходатайству Общества (дело №А45-23777/2021). 

В оставшейся части встречный иск был изменен, в окончательной редакции  предъявлен к ИП ФИО3 с требованиями о взыскании 2 116 036 руб. 37 коп., в том числе: - 2 002 731 руб. 80 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения; - 65 545 руб. убытков от гибели комнатных растений в арендованном помещении; - 47 759 руб. 57 коп. убытков в виде упущенной выгоды, возникшей в результате снижения инвентаризационной стоимости мебели, указанной в пунктах 22-37 инвентарной книги Общества, на соответствующую сумму амортизации. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены ФИО4, заключивший спорный договор на основании доверенности от 01.10.2019, выданной ИП ФИО3, и общество с ограниченной ответственностью «Брусника. Управление домами Новосибирск», являющееся управляющей компанией многоквартирного дома, в котором находится арендованное помещение.

Решением от 05.08.2020 Арбитражного суда Новосибирской области расторгнут договор аренды нежилого помещения № 01-04-18 от 23.04.2019 между ответчиком и истцом. С ответчика в пользу истца взыскано: 38 286 руб. 80 коп. задолженности по базовой части арендной платы за период с сентября 2018 года по март 2019 года; 695 543 руб. 93 коп. задолженности по базовой части арендной платы за период с 25.04.2019 по 27.03.2020; 40 875 руб. 00 коп. неустойки за период с 25.04.2019 по 15.07.2020, с продолжением начисления неустойки в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, в день от суммы долга по базовой части арендной платы 733 830 руб. 73 коп., начиная с 16.07.2020 по день исполнения обязательства; 71 212 руб. 59 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде коммунальных услуг за период с 01.09.2018 по 25.09.2019; 40 913 руб. 93 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде расходов на отопление за период с 01.09.2018 по 25.09.2019; 17 999 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины; 50 000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате услуг представителя. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 8 737 руб. 64 коп. государственной пошлины.

Постановлением арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.04.2021 решение арбитражного суда от 05.08.2020 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 отменены дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.05.2022 первоначальный и встречный иски удовлетворены частично. 

По первоначальному иску суд отказал в удовлетворении искового требования о расторжении договора аренды нежилого помещения №01-04-18 от 23.04.2018. Взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 553 902 руб. 30 коп. долга и неустойки, в том числе: - 38 286 руб. долга по базовой части арендной платы, образовавшегося за расчетный период с сентября 2018 года по март 2019 года; - 354 565 руб. 07 коп. долга по базовой части арендной платы, образовавшегося за расчетный период с 01.05.2019 по 23.10.2019; - 62 539 руб. 63 коп. пени за просрочку уплаты базовой части арендной платы за период с 25.04.2019 по 07.04.2022, с продолжением начисления пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ключевой ставки с суммы долга 354 565 руб. 07 коп., с учетом его уменьшения на суммы поступающих платежей, начиная с 08.04.2022 по день исполнения обязательства (с учетом определения Арбитражного суда Новосибирской области от 20.05.2022 об исправлении опечаток); - 58 198 руб. 72 коп. долга по переменной части арендной платы за коммунальные услуги; - 40 312 руб. 88 коп. долга по переменной части арендной платы за отопление. Взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 8 099 руб. 68 коп. расходов по уплате государственной пошлины. Взыскал с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета 22 951 руб. 59 коп. государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.

По встречному иску суд взыскал с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» 1 962 582 руб. 52 коп., в том числе: 1 897 037 руб. 52 коп. стоимости неотделимых улучшений, 65 545 руб. убытков от гибели комнатных растений в арендованном помещении. Взыскал с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» 31 144 руб. 79 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску, 3 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе, 3 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по кассационной жалобе. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Также решением суда распределены судебные расходы по оплате экспертизы, возвращена из бюджета излишне уплаченная государственная пошлина.

По результатам рассмотрения встречного и первоначального исков судом произведен зачет, в результате которого суд взыскал с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект»: 1 408 680 руб. 22 коп. стоимости неотделимых улучшений, убытков от гибели комнатных растений в арендованном помещении; 23 600 руб. 11 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины и оплате экспертизы.

Не согласившись с данным решением в части отказа в удовлетворении первоначального иска и в части удовлетворения встречного иска в отношении взскания стоимости неотделимых улучшений, индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить в части:

По первоначальному иску:

Расторгнуть Договор аренды нежилого помещения № 01-04-18 от 23 апреля 2019 года между обществом с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» (ОГРН 

<

***>) и ФИО3.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» (ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 304540228600098):

38 286 руб. 00 коп. задолженности по базовой части арендной платы за период с сентября 2018 г. по март 2019 г.;

695 543 руб. 13 коп. задолженности по базовой частя арендной платы за период с 25.04.2019 по 27.03.2020;

40 874 руб. 83 коп. неустойки за период с 25.04.2019 по 15.07.2020, с продолжением начисления неустойки в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, в день от суммы долга по базовой части арендной платы 733 829 руб. 13 коп., начиная с 16.07.2020 по день исполнения обязательства;

71 212 руб. 59 коп. задолженности по переменной часта арендной платы в виде коммунальных услуг за период с 01.09.2018 по 25.09.2019;

40 913 руб. 93 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде расходов на отопление за период с 01.09.2018 по 25.09.2019;

17 999 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины;

50 000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате услуг представителя.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 8 737 руб. 64 коп. государственной пошлины.

По встречному иску:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 304540228600098) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» (ОГРН 

<

***>): 65 545 руб. 00 коп. убытков; 1 099 руб. 56 коп.:, судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование к отмене решения податель жалобы указывает на несостоятельность  доводов ответчика об уклонении истца от досрочного расторжения договора, так как представленное в материалы дела соглашение ответчика о расторжении договора аренды содержало пункты 4, 5, 6, 7 о компенсации общей стоимости затрат по улучшению арендованного помещения (т. 3 л. д. 40-46), тогда как в пункте 3.3 договора аренды от 23.04.2018 указано, что в случае прекращения/расторжения настоящего договора арендатор обязан в течение 15 рабочих дней передать помещение арендодателю по акту в том состоянии, в котором арендодатель передал помещение арендатору с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями. Таким образом, соглашение о расторжении договора истцом подписано не было (проект предложен ответчиком) по причине неприемлемости условий. Между тем, по делу установлено ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате аренды более двух раз подряд. Следовательно, требование арендодателя о досрочном расторжении договора является правомерным.

Также апеллянт считает, что довод о противоправности действий ИП ФИО3, выразившихся в ограничении доступа арендатора в арендованные помещения и удержании имущества ООО «Ана-Проджект», несостоятелен. Арендодатель многократно предупреждал арендатора о необходимости погашения задолженности, а также о том, что последуют действия по ограничению доступа в арендованные помещения. Однако данные предупреждения арендатор игнорировал. Договором предусмотрено ограничение доступа арендатора (пункт 13.2 договора), согласно которому в случае задержки оплаты арендатором арендной платы более чем на 30 дней, арендодатель вправе: произвести отключение электроэнергии, ограничить доступ сотрудников арендатора в помещение. Таким образом, само по себе ограничение доступа арендатора в помещение не является противоправным, представляет собой способ защиты, допускаемый законом и предусмотренный договором.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просил оспариваемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что стороны при заключении указанного договора действуя разумно и добросовестно, с учетом специфики деятельности Арендатора и специфики использования арендуемого помещения включили в качестве гарантии ряд пунктов гарантирующих неприкосновенность имущества Арендатора, его право на беспрепятственный вывоз вне зависимости от оснований, его право на односторонний отказ от договора. Также ответчик в отзыве отмечает, что помещение, переданное по договору аренды существенно улучшено за счет произведенных ООО «АНА-Проджект» неотделимых улучшений, и в результате дальнейшей его эксплуатации будет иметь большую ценность для ИП ФИО3

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, третье лицо – ООО «Брусника. Управление домами Новосибирск», своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направило, ходатайств об отложении не поступало.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанного лица по материалам дела.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции.

Определяя пределы рассмотрения настоящего дела, апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует арбитражному суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.

Поскольку в данном случае апелляционная жалобы ИП ФИО3 содержит требования об отменен судебного акта и доводы по существу только в отношении отказа судом первой инстанции в удовлетворении первоначального иска и доводы о необоснованности удовлетворения встречного иска в части взыскания стоимости неотделимых улучшений и при этом жалоба не содержит каких-либо требований и доводов в отношении взысканных судом первой инстанции по первоначальному иску сумм и в отношении удовлетворения оставшейся части встречного иска, другой стороной возражений не заявлено, законность и обоснованность решения в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ проверяется апелляционным судом только в части отказа в удовлетворении первоначального иска и в части удовлетворения встречного иска в отношении взыскания стоимости неотделимых улучшений.

            Оснований для проверки выводов суда по существу спора в остальной части судебного акта у апелляционного суда не имеется.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части и по приведенным в жалобе доводам,  арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов, 23.04.2019 между Обществом (арендатор) и ИП ФИО3 (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 01-04-18. ИП ФИО3 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 12.10.2004 (далее – договор). Договор от имени арендодателя заключен ФИО4, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности от 14.07.2017, выданной ФИО3, наделившим своего представителя, в том числе полномочиями сдавать в аренду недвижимое имущество с правом подписания соответствующего договора.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договора аренды арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 83,1 кв.м., с кадастровым номером 54:35:074250:876, расположенное по адресу: 630083, 

<

...>. Указанные помещения принадлежат арендодателю на праве собственности. Основание приобретения права собственности – договор участия в долевом строительстве от 31.08.2016. Указанное право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Новосибирской области. В силу пунктов 1.3, 2.1 договора помещение передается арендатору для организации пункта общественного питания (ресторан) на срок с 23.04.2018 по 23.04.2023.

Во исполнение принятых на себя обязательств арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование объект аренды по акту приема-передачи помещения от 23.04.2018. В соответствии с пунктами 5.1, 5.2 арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату за арендуемое помещение, указанное в пункте 1.1 договора, состоящую из базовой части и переменной части арендной платы. Базовая арендная плата составляет 800 рублей за 1 кв.м. арендуемой площади помещения и составляет 66480 рублей 00 копеек в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу. Первым месяцем аренды считается третий месяц после подписания акта приема-передачи помещения (июль 2018). Арендатор вносит арендную плату, начиная с первого месяца аренды. За первые два месяца после подписания акта приема-передачи (май-июнь 2018 г.) арендная плата не уплачивается.

Пунктом 5.3 договора определено, что переменная часть арендной платы состоит из оплаты за предоставляемые коммунальные, эксплуатационные и другие административно-хозяйственные услуги по занимаемым помещениям и производится по счетам, выставленным управляющей компанией арендатору, в течение 5 банковских дней с момента получения счетов на оплату. Арендатор вправе запросить у арендодателя, а арендодатель обязан запросить у управляющей компании и предоставить документы арендатору, подтверждающие обоснованность предъявляемых к оплате сумм. Коммунальные, эксплуатационные и другие административно-хозяйственные услуги оплачиваются арендатором с даты подписания акта приема-передачи помещения.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором денежного обязательства по оплате аренды, повлекшим образование задолженности, арендодатель 16.07.2019 вручил арендатору под расписку письмо, в котором указал на наличие в настоящее время просроченной задолженности в связи с неоднократным нарушением обязательств: по базовой арендной плате - 194440 руб., за коммунальные услуги – 44660 руб. 17 коп., за тепловую энергию – 33038 руб. 48 коп., - и предупредил, что если в срок до 25.07.2019 задолженность не будет погашена, то с 26.07.2019 он отключит все коммунальные услуги, ограничит арендатору пользование помещением и обратится в суд за взысканием долга и расторжением договора аренды.

В установленный срок до 25.07.2019 арендатор не погасил в полном размере указанную задолженность, в связи с чем арендодатель письмом от 25.09.2019 уведомил арендатора, что с 25.09.2019 будет полностью ограничено пользование арендованным помещением до момента полного погашения задолженности, и 23.10.2019 обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции указанные требования удовлетворил частично, отказав в удовлетворении требования о расторжении договора аренды нежилого помещения №01-04-18 от 23.04.2018.

Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды нежилого помещения №01-04-18 от 23.04.2018, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, при этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В разделе договора аренды «Досрочное расторжение договора» в пункте 9.1 для каждой из сторон установлен перечень существенных условий договора, нарушение любого из которых является основанием для досрочного одностороннего расторжения договора. А в пункте 9.3 этого раздела установлено, что арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, даже если арендодатель не нарушает существенные условия договора, просто уведомив арендодателя в письменной форме не менее, чем за 30 дней до даты расторжения договора. По сути, в пункте 9.3 установлено неограниченное никакими другими условиями право арендатора на односторонний немотивированный отказ от договора аренды. Поэтому являются несостоятельными доводы арендодателя о том, что право на односторонний немотивированный отказ от договора не может быть реализовано арендатором до урегулирования сторонами вопроса относительно неотделимых улучшений или оплаты задолженности.

Направление Обществом арендодателю 23.09.2019 соглашения о расторжении договора аренды является реализацией предусмотренного пунктом 9.3 договора права арендатора на досрочное немотивированное расторжение договора; вручение данного соглашения арендодателю по существу является уведомлением об одностороннем расторжении договора и одновременно предложением об урегулировании вопросов о размере задолженности по арендной плате и компенсации затрат на производство неотделимых улучшений арендованного помещения. 

В связи с направлением арендатором арендодателю соглашения от 23.09.2019 о расторжении договора аренды от 23.04.2018, которое было получено арендодателем 23.09.2019, что подтверждается его письменным ответом от 30.09.2019 на соглашение о расторжении договора за подписью представителя по доверенности ФИО4 (третье лицо), установленный пунктом 9.3 договора 30-дневный срок предупреждения об одностороннем расторжении договора аренды истекал 23.10.2019.

Таким образом, договор аренды от 23.04.2019, заключенный между сторонами, считается расторгнутым по инициативе арендатора в одностороннем порядке с 24.10.2019 в соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ и пунктом 9.3 договора

То обстоятельство, что арендодатель не стал подписывать соглашение, в пункте 1 которого арендатором предлагалось расторгнуть договор аренды с 01.10.2019, не влияет ни сам факт состоявшегося волеизъявления арендатора об одностороннем расторжении договора аренды, ни установленный пунктом 9.3 договора срок предупреждения о расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований в соответствии со статьей 619 ГК РФ для удовлетворения требования ИП ФИО3 о расторжении договора аренды от 23.04.2018. 

Довод апеллянта о том, что спорный договор подлежит расторжению в виду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате аренды более двух раз подряд, подлежит отклонению, поскольку ответчик реализовал свое право на односторонний отказ от договора в порядке п.9.3 договора.

Оснований для иной оценки соответствующих обстоятельств судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы, арендодатель в соответствии с представленными расчетами предъявил ко взысканию в рамках первоначального иска долг по базовой и переменной части арендной платы и пени за просрочку соответствующих платежей по базовой части арендной платы, предусмотренные пунктом 8.1 договора в размере 1/300 ключевой ставки Банка России.

Указанные требования первоначального иска удовлетворены частично, а именно долг по базовой части платы взыскан по 23.10.2019, несмотря на то, что с 25.09.2019 арендодатель в порядке пункта 8.2 договора прекратил доступ сотрудников арендатора в арендуемое помещение, тогда как задолженность по переменной части арендной платы 

при этом в части взысканных по решению суда сумм задолженности и пеней решение не обжалуется и не проверяется.

Отказывая в части во взыскании задолженности, суд первой инстанции указал, что  обязательства сторон по договору аренды от 23.04.2018 были прекращены с 24.10.2019, в соответствии со статьей 614 ГК РФ за период времени с указанного дня не имеется оснований для начисления и взыскания с общества арендных платежей, при этом оснований для взыскания базовой части арендной платы в порядке статьи 622 ГК РФ за период после расторжения договора по причине невозрата помещения также не имеется.

Апелляционный суд исходит из того, что прекращение договора аренды влечет возникновение обязательства по возврату имущества. Невыполнение такой обязанности является основаниям для возникновения обязательств по внесению платы за пользование имуществом в размере арендной платы. Вместе с тем, оснований для взимания такой платы не имеется в ситуации, если арендодатель уклонялся от приемки имущества.

Также не имеется оснований для взыскания такой платы за период после прекращения договора в ситуации, когда арендодателем создавались препятствия для исполнения арендатором обязательств по возврату имущества.

В данном случае после ограничения с 25.09.2019 доступа сотрудников арендатора в арендованное помещение арендодатель отказывал арендатору в восстановлении доступа к помещению для вывоза имущества арендатора, что подтверждается письмом арендодателя от 01.10.2019, заявлением арендатора о совершении преступления от 03.10.2019 в отдел полиции №6 по Октябрьскому району города Новосибирска, материалами встречного иска по настоящему делу и арендодателем признается и не оспаривается.

Такие ограничения были продолжены и после прекращения договора аренды с 24.09.2019, несмотря на то, что у арендатора возникла обязанность возвратить, а у арендодателя принять помещение. Таким образом, просрочка возврата помещения была вызвана действиями самого арендодателя, вследствие чего не имеется оснований для взыскания с арендатора базовой арендной платы за период после расторжения договора по правилам статьи 622 ГК РФ.

Учитывая, что материалами дела подтверждено ограничение арендодателем возможности доступа работников арендатора в помещение за период после прекращения действия договора, а также подтверждено совершением мер по запрету вывода имущества арендатора из помещения, что создавало затруднения для освобождения помещения, судом правомерно отказано во взыскании задолженности по арендной платы за период с 24.09.2019. Апелляционный суд оснований для взыскания арендной платы за данный период, с отказом во взыскании которой предприниматель не согласен, не усматривает, поскольку договор был прекращен, а обстоятельства создания препятствий для вывоза имущества и доступа в помещение, необходимого, в том числе, для исполнения обязательств по его освобождению и возврату, подтверждены материалами дела.

Доводы апеллянта о наличии у него оснований для применения ограничительных мер по пункту 8.2 договора отклоняются, поскольку указанные меры не могут толковаться как влекущие взимание арендной платы за период после прекращения договора в ситуации создания самим арендодателем препятствий для возврата имущества.

Требования о взыскании задолженности по переменной части арендной платы, состоящей, согласно пункту 5.3 договора аренды, из стоимости фактически оказанных коммунальных, эксплуатационных и других административно-хозяйственных услуг, не удовлетворены судом первой инстанции за тот период времени, когда арендатор не потреблял эти услуги в связи с временным прекращением доступа в помещение и последующим прекращением договора аренды с указанием на противоречие такого взыскания положениям статьи 781 ГК РФ.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что к обязательствам по внесению переменной части арендной платы подлежат применению положения договора аренды и нормы, регулирующие обязанности сторон договора аренды. 

Внесение переменной части арендной платы урегулировано пунктом 5.3 договора аренды, переменная часть состоит из оплаты за предоставляемые коммунальные, эксплуатационные и другие административно-хозяйственные услуги по занимаемым помещениям и производится по счетам, выставляемым управляющей компанией арендатору.

Указанные обязательства связывают именно арендодателя и арендатора, в связи с чем разрешение данного требования зависит от того, было ли надлежащим образом в рассматриваемый период исполнено обязательство арендодателя по предоставлению в пользование арендатору имущества, отвечающего условиям договора.

Из представленных материалов следует, что в пункте 8.2 договора стороны предусмотрели, что в случае задержки оплаты арендатором арендной платы более чем на 30 дней арендодатель вправе произвести отключение электроэнергии, ограничить доступ сотрудников арендатора в помещение. Оценивая данное условие ,суд приходит к выводу о том, что стороны вправе предусматривать определенные меры, ограничивающие в некоторой степени возможности арендатора, но, исходя из сути договора аренды, при продолжении арендных отношений такие меры не должны приводить к полной невозможности использования арендуемых помещений в пределах действия договора аренды. В данном случае фактически примененные арендодателем меры лишили арендатора возможности как осуществлять использование помещения для предусмотренных договором целей, так и не позволили ему осуществить доступ к находящемуся в помещении имуществу, а также привели к гибели части имущества (растений помещениях, взыскание убытков от гибели которых арендодателем не оспаривается). Меры в период действия договора, направленные на побуждение арендатора предпринять меры по погашению возникшей задолженности, не должны приводить к полной невозможности использования имущества, поскольку при отсутствии таковой рассматриваемый договор будет предусматривать лишь внесение арендатором платы за определенный период без какого-либо встречного предоставления со стороны арендодателя и утратит взаимный характер, что не соответствует нормам статьи 606 ГК РФ о договоре аренды.

Поскольку в рассматриваемом периоде арендатор не использовал имущество по причинам, связанным с созданием препятствий для этого арендодателем, как и не имел возможности освобождения помещения по тем же причинам, апелляционный суд отклоняет доводы апеллянта о необходимости взыскания переменной части арендной платы за период с 25.09.2019 ввиду невозможности использования помещения до прекращения договора, препятствий для освобождения и возврата помещения после прекращения договора. 

Ввиду обоснованного отказа во взыскании основной задолженности по обжалуемой части решения суда, не имелось оснований и для взыскания соответствующей неуйстойки.

В отношении требований по встречному иску о взыскании стоимости неотделимых улучшений апелляционный суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, арендодатель передал арендатору помещение с частичной отделкой в том виде, в котором получил его от застройщика. Как усматривается из акта-приема передачи арендованного помещения от 23.04.2018, подписанного арендодателем и арендатором, в арендованном помещении против оговоренных условий договора долевого участия в строительстве также не были выполнены и фактически отсутствовали: межкомнатные двери, электроразводка, выключатели и розетки, внутренние откосы (примыкание к стенам) у окон (витражных конструкций), разводка канализации, приточная вентиляция, частично – вытяжная вентиляция. 

При таких условиях переданное в аренду нежилое помещение не соответствовало применимым к нежилым помещениям в многоквартирном доме требованиям пункта 12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом МДС 13- 21.2007 (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47), согласно которым нежилое помещение в многоквартирном доме должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция).

Согласно указанию в «СП 48.13330.2019. Свод правил. Организация строительства. СНиП 12-01-2004» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 24.12.2019 № 861/пр) общестроительными работами являются массовые виды строительных работ, связанные с непосредственным возведением зданий и сооружений (земляные, бетонные, каменные работы, монтаж сборных несущих и ограждающих конструкций, отделочные, кровельные и гидроизоляционные работы, устройство полов, столярные и стекольные работы и т.д.) (пункт 3.38 Свода правил), а специальными строительными работами являются, в частности: отдельные виды работ при строительстве объектов, связанные с устройством инженерных сетей, систем, монтажом инженерного оборудования (пункт 3.39 Свода правил).

Таким образом, получив в аренду фактически недостроенное нежилое помещение в указанном состоянии с частичной отделкой и частично без инженерных сетей и систем, арендатор вынужден был предпринимать меры по доведению его до состояния, требуемого для использования объекта при том, что в договоре содержались положения о согласовании арендодателем ряда необходимых работ.

Виды и объемы подлежащих выполнению работ в арендованном помещении определялись предусмотренной в договоре аренды целью его использования. Поскольку на момент заключения договора аренды нежилое помещение было фактически не достроено и не имело целевого назначения, то арендодатель заведомо соглашался с тем, что в результате завершения строительных работ помещение примет вид, который и будет определять на будущее целевое назначение как объекта общественного питания.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды помещение было передано арендатору в аренду для целей организации пункта общественного питания – ресторана, в связи с чем арендодатель дал принципиальное согласие на производство Арендатором следующих работ в помещении: - расстановку оборудования, необходимого для работы ресторана и подключения данного оборудования к соответствующим коммуникациям; - проведение ремонтных работ в помещении с целью приведения внутреннего и внешнего вида помещения в соответствии с корпоративным стилем арендатора; - проведение работ по приведению помещения в соответствии с обязательными нормативами и требованиями, установленными в Российской Федерации, а также требованиями уполномоченных органов (в частности системы пожарной сигнализации и пожаротушения, системы вентиляции). 

Согласно пункту 6.1.2 договора аренды, арендатор вправе осуществлять проектирование и выполнение работ по отделке, частичной перепланировке и переоборудованию помещения только после письменного согласования с Арендодателем при условии, если перепланировка будет согласована в установленном порядке. 

В то же время, данные условия подлежат применению с учетом того, что согласно пункту 6.2.3 договора, перепланировка, переоборудование, устройство каких-либо приспособлений, а также размещение дополнительного оборудования, средств связи или технических систем, и другие изменения (улучшения) в помещении, которые арендатор пожелает осуществить за свой счет, могут быть произведены без согласия арендодателя при условии соблюдения всех норм и правил, а также получения соответствующего разрешения в уполномоченных органах. 

Согласно подпункту 6.2.7 договора, арендатор имеет право осуществлять внутреннюю разводку и подключение к канализации, к системам электро- и водоснабжения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, слабых токов, пожарных кранов, телефонных кабелей без получения от арендодателя разрешения. 

Таким образом, специальные строительные работы, связанные с устройством электросети и инженерных систем, при условии соблюдения при их проведении всех норм и правил, арендатор мог выполнять без предварительного разрешения арендодателя. 

Обязательные требования к помещению ресторана, которыми обязан был руководствоваться арендатор, установлены, в частности, ГОСТом 30389-2013 «Межгосударственный стандарт. Услуги общественного питания. Предприятия общественного питания. Классификация и общие требования»: 

- п.5.7. Стационарные предприятия (объекты) общественного питания всех типов должны быть оснащены инженерными системами и оборудованием, обеспечивающими необходимый уровень комфорта по ГОСТ 30494 (в частности: температура, влажность, скорость движения и качество воздуха); 

- п.5.12. Размещение и планировка производственных помещений и оборудования в этих помещениях должно обеспечивать последовательность (поточность) технологических процессов изготовления (производства) и реализации продукции и соответствовать требованиям нормативных документов, действующих на территории государства, принявшего стандарт; 

- п.5.14. Предприятия (объекты) общественного питания оснащаются мебелью (столами, стульями, креслами, барными и буфетными стойками). На предприятиях (объектах) общественного питания должны обеспечиваться стилевое единство интерьера зала, мебели и сервировки или отражаться специализация предприятия. 

- п.5.15. Рестораны должны иметь, в частности, широкий выбор алкогольных и безалкогольных напитков; 

- п.5.18. Минимальными требованиями к ресторанам являются, в частности: раздельные вход для гостей и служебный вход; наличие в помещении для потребителей входной зоны (вестибюль, холл), гардероба, туалетных комнат; техническое оборудование и оснащение должно включать в себя освещение, холодное и горячее водоснабжение, канализацию, отопление, обеспечивающее температуру в общественных помещениях 19-23 градуса, систему кондиционирования и систему вентиляции, обеспечивающие допустимые параметры температуры и влажности, туалеты должны быть оборудованы туалетными кабинами, умывальником, электророзеткой. 

С целью проведения строительных работ в помещении, с ООО «Строительномонтажное управление-13» (далее по тексту - ООО «СМУ-13») был заключен договор строительного подряда №01/18 от 23.04.2018. В соответствии с Приложением №2 - «Протокол согласования договорной цены» к договору строительного подряда №01/18 от 23.04.2018 года, стоимость ремонтных и строительно-монтажных работ составила 1 987 430  рублей 17 копеек. 

Из совокупности доказательств по делу, включая договор строительного подряда №01/18 от 23.04.2018 с техническим заданием, справками о стоимости выполненных работ и затрат и актами о приемке выполненных работ, фото- и видеоматериалы, масштабированный эскиз помещения ресторана с расстановкой мебели и посадочных мест, заключение судебной строительно-технической экспертизы № С.1415.21 от 19.10.2021 ООО «НовоСтройЭксперт», заключение дополнительной судебной строительнотехнической экспертизы № С.1589.22 от 15.02.2022 ООО «НовоСтройЭксперт», письменные ответы экспертов на вопросы сторон с уточнением состава и стоимости неотделимых улучшений, арендатором в арендованном помещении были выполнены следующие виды работ: демонтажные работы с вывозом мусора;  строительные работы с кладкой стен из газобетона, монтажом каркасных перегородок, изготовление металлконструкций и их монтаж, устройство штроб для прокладки коммуникаций; электромонтажные работы; монтаж системы приточно-вытяжной вентиляции и системы кондиционирования воздуха; устройство откосов витражных конструкций; устройство покрытия стен; устройство покрытия потолков; монтаж алюминиевых дверей с облицовкой откосов; покрытие пола керамогранитом; устройство санузлов с санфаянсом; устройство водоподведения и канализации; монтаж столешницы из натурального камня.

Таким образом, в результате выполнения указанных специальных строительных работ, общестроительных работ и отделки было произведено улучшение арендованного помещения в виде собственно достройки этого помещения с целевым назначением: объект общественного питания – ресторан, - сопряженного с перепланировкой и переустройством помещения.

Таким образом, выполнение частичной перепланировки арендованного помещения было вызвано необходимостью соблюдения требований ГОСТ 30389-2013 и полностью соответствует ему, было выполнены в рамках условий договора.

При этом, в материалах дела не имеется доказательств заявления арендодателем каких-либо возражений на производимые арендатором перепланировку и другие улучшения помещения ни в ходе планирования и производства работ, ни в ходе исполнения договора.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и во взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений в сумме 1 897 037 руб. 52 коп.

Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено, фактически доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных в дело доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения в обжалуемой части.

В остальной части оснований для проверки выводов суда, за исключением соблюдения норм процессуального права, не имеется. Нарушений процессуальных норм, которые могли бы явиться основанием для отмены судебного акта, не выявлено.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно для принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции в отношении обжалуемой части решения суда не установлено.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

            Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.05.2022 по делу № А45-38028/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 - без удовлетворения.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                 Е.В. Афанасьева

 

Судьи                                                                                               О.Ю. Киреева

 

ФИО1