Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-39269/21

10 февраля 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 10 февраля 2023 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Козловой А.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «АртСтрой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Лента» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Шоколадный дождь» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Леруа Мерлен Восток» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, публичное акционерное общество "Сбербанк России" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), ФИО2

о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды от 17.03.2020 № 50-11/28, обязании вернуть арендованное имущество, 

 

при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее – ТУ Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, исходя из принятых судом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании по договору аренды земельного участка от 17.03.2020 № 50-11/28 с общества с ограниченной ответственностью "ЛеруаМерленВосток" задолженности по арендной плате за период с 23.07.2020 по 23.03.2021 в размере 2 744 945 руб. 50 коп, пени в размере 1 394 154 руб. 80 коп, 

с общества с ограниченной ответственностью «АртСтрой» (далее – ООО "АртСтрой") задолженности по арендной плате за период с 17.03.2020 по 22.07.2020 в размере 2 352 163 руб. 36 коп, пени в размере 1 194 669 руб. 76 коп; за период с 23.07.2020 по 23.03.2021 в размере 1 739 017 руб. 82 коп, пени в размере 883 022 руб. 52 коп, 

с общества с ограниченной ответственностью «Лента» (далее – ООО "Лента") задолженности по арендной плате за период с 17.03.2020 по 23.03.2021 в размере 4 574 105 руб. 03 коп, пени в размере 2 323 199 руб. 58 коп.

с общества с ограниченной ответственностью "Шоколадный дождь" задолженности по арендной плате за период с 17.03.2020 по 23.03.2021 в размере 36 629 руб. 46 коп, пени в размере 18 604 руб. 21 коп, 

расторжении договора аренды земельного участка от 17.03.2020 № 50-11/28, обязании ООО «АртСтрой», ООО «Лента», ООО «Шоколадный дождь», ООО «Леруа Мерлен Восток» возвратить земельный участок в установленном порядке истцу. 

ООО "Лента" представило отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате отказать в связи с ее оплатой в полном объеме, в связи с чем отказать в расторжении договора аренды, а также во взыскании неустойки за период действия моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" (далее – постановление Правительства № 428), применить положения статьи 333 ГК РФ и снизить размер неустойки. 

ООО "Шоколадный дождь" в отзыве на иск просит отказать в его удовлетворении, ссылаясь на оплату задолженности по арендной плате в полном объеме, применить положения статьи 333 ГК РФ и отказать в расторжении договора аренды.

ООО "АртСтрой" представило отзыв и письменные пояснения, в которых полагает период начисления арендной платы и пени необоснованным, просит снизить размер неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, отказать в расторжении договора.

ООО "ЛеруаМерлен Восток" представило отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении требований о взыскании задолженности в связи с ее оплатой, а также ссылается на отсутствие оснований для взыскания неустойки за период с 06.04.2020 по 06.10.2020 ввиду действия моратория, введенного постановлением Правительства № 428, в отношении остального периода, считает, что неустойка не подлежит взысканию, поскольку в спорный период общество не являлось стороной договорного обязательства, за нарушение которого истец вправе требовать взыскание неустойки. Полагает, что неустойка подлежит снижению на основании статьи 333 ГК РФ, а требования о расторжении договора оставлению без удовлетворения.

ПАО "Сбербанк" представило письменное ходатайство об оставлении искового заявления в части требования к ООО "АртСтрой" о расторжения договора аренды и обязании вернуть земельный участок без рассмотрения.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/. 

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные требования, просил удовлетворить, представитель ООО "Леруа Мерлен Восток", ООО «Шоколадный дождь» против удовлетворения требований возражали, по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление, ходатайствовали о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ. Представитель ООО "АртСтрой" не возражал против оставления иска без рассмотрения в части заявленных к нему требований о расторжении договора аренды, остальные лица, участвующие в деле, оставили разрешение ходатайства на усмотрение суда.  

Судом, в порядке статьи 163 АПК РФ, в судебном заседании объявлялся перерыв до 30.01.2023. После перерыва представители лиц, участвующих в деле, поддержали ранее изложенную позицию по спору. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ТУ Росимущества (арендодатель) и ООО «АртСтрой», ООО «Лента», ООО «Шоколадный дождь» (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 50-11/26 от 17.03.2020.

Согласно пункту 1.1 договора, арендодатель обязался предоставить, а арендаторы принять в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок с кадастровым номером 50:21:0040112:12578.

Пунктом 1.2 договора стороны установили следующие размеры долей в праве аренды: ООО "АртСтрой" – 59,72%; ООО "Лента" – 39,96%; ООО "Шоколадный дождь" – 0,32%.

Согласно пункту 2.1 договора, на участке расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся у арендаторов на праве долевой собственности. 

Как следует из пункта 3.1, договор заключается сроком на 49 лет и вступает в силу с момента его заключения (с даты подписания акта приема-передачи участка).

Согласно пункту 5.1 договора, размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 8 876 050 руб. и 4 438 025 руб. в полугодие. 

В соответствии с дополнительным соглашением от 31.08.2022 № 50-97 к договору аренды, стороны установили, что во исполнение условий мирового соглашения, заключенного между ООО "Леруа Мерлен Восток" и ООО "АртСтрой", утвержденного определением Арбитражного суда Московской области от 24.03.2020 по делу №А41-3795/20, пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции, предусматривающей размеры долей в праве аренды:

ООО "АртСтрой" – 23,16%

ООО "Лента" – 39,96%

ООО "Шоколадный дождь" – 0,32%

ООО "Леруа Мерлен Восток" – 36,56%.

Согласно пункту 5.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения, арендная плата по договору для каждого из арендаторов рассчитывается пропорционально разерам долей на праве аренды согласно пункту 1.2 договора.

С учетом пункта 4 дополнительного соглашения к договору, ООО "Леруа Мерлен Восток" оплачивает арендную плату с 23.07.2020.

Пунктом 5 дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что все остальные положения договора остаются без изменений и сохраняют свою юридическую силу.

Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра в установленном законом порядке, что следует из выписки ЕГРН. 

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды, первый платеж производится арендатором до 10 (десятого) числа месяца, следующего за месяцем заключения договора. Он состоит из арендной платы, исчисленной со дня заключения договора по последнее число календарного полугодия, то есть по 30 июня или 31 декабря соответственно. Второй и последующие платежи исчисляются за каждое календарное полугодие и перечисляются до 20 числа первого месяца календарного полугодия.

Ссылаясь на нарушение условий договора в части своевременного и полного внесения арендной платы, истец направил ответчикам досудебную претензию от 24.03.2021, в которой предложил оплатить задолженность и начисленные пени, а также расторгнуть договор.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ООО "АртСтрой" указывает, что в силу пункта 3.3 договора, его условия распространяются на отношения сторон с момента его государственной регистрации, в связи с чем, с учетом даты регистрации договора полагает, что обязанность по оплате арендной платы возникла у ответчиков с 18.03.2021. 

Таким образом, поскольку, по мнению ООО "АртСтрой", первый платеж должен производиться до 10.04.2021, то у арендодателя отсутствуют правовые основания для начисления пени за заявленный период с 17.03.2020 по 23.03.2021.  

Между тем данные доводы ответчика отклоняются судом как необоснованные и основанные на ином толковании условий договора. 

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В абзаце 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Пунктом 3.3 договора аренды установлено, что условия договора распространяются на отношения сторон с момента его государственной регистрации, если договором не предусмотрено иное.

При этом пунктом 3.1. договора установлено, что он вступает в силу с момента его заключения (с даты подписания акта приема-передачи участка).

Таким образом, стороны предусмотрели вступление в силу договора именно с даты его заключения, в частности с даты подписания акта приема-передачи участка.

Из материалов дела следует, что договор подписан 17.03.2020 и в этот же день земельный участок передан по акту приема-передачи (приложение № 1 к договору аренды).

При таких обстоятельствах, с учетом пункта 3.1 договора и разъяснений постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  обязательство по оплате арендной платы началось именно с 17.03.2020, в связи с чем доводы ответчика о действии договора с даты его государственной регистрации суд находит несостоятельными.

При этом суд учитывает, что дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04.10.2007 № 104/07 в связи с разделением земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:497 и образованием из него, в том числе земельного участка с кадастровым номером 50:21:0040112:12578, правового значения для определения даты возникновения обязательств по настоящему договору не имеет.

Разрешая исковые требования, предъявленные к ответчикам о взыскании задолженности и неустойки, суд приходит к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Лента» платежным поручением от 13.04.2021 № 72514 в полном объеме оплатило задолженность по арендной плате в размере 4 574 105,03 руб., ООО "Шоколадный дождь" платежными поручениями от 30.04.2021 №70, 71, 72 уплачена арендная плата за период с 17.03.2020 по 30.06.2021 в размере 36 674,67 руб., ООО "ЛеруаМерлен Восток" уплачена в полном объеме задолженность по арендной плате за взыскиваемый период в размере 2 744 945,50 руб., что подтверждается платежными поручениями от 08.12.2022 № 36513, 36514 и от 19.12.2022 № 202902.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования ТУ Росимущества, заявленные к ООО «Лента», ООО "Шоколадный дождь", ООО "ЛеруаМерлен Восток" о взыскании арендной платы не подлежат удовлетворению, в связи с чем в иске в указанной части следует отказать.

Согласно уточненному расчету истца, у ООО «АртСтрой» имеется задолженность по арендной плате за период с 17.03.2020 по 22.07.2020 в размере 2 352 163 руб. 36 коп, пени в размере 1 194 669 руб. 76 коп; за период с 23.07.2020 по 23.03.2021 в размере 1 739 017 руб. 82 коп, пени в размере 883 022 руб. 52 коп, 

Судом установлено, что определением Арбитражного суда Московской области от 05.11.2019 по делу № А41-85296/19 принято к производству заявление ФНС России о признании ООО "АртСтрой" несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о банкротстве должника. 

Решением  Арбитражного  суда  Московской  области  от 13.10.2022  по делу № А41-85296/19 ответчик признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Согласно статье 2 Федерального закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) под денежным обязательством для целей данного Закона понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному основанию, предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации.

Денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, относятся к текущим (статья 5 указанного закона).

Как разъяснено в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» в силу абзаца второго пункта 1 статьи 63, абзаца второго пункта 1 статьи 81, абзаца восьмого пункта 1 статьи 94 и абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 Закона.

В связи с этим, все исковые заявления о взыскании с должника долга по денежным обязательствам и обязательным платежам, за исключением текущих платежей и неразрывно связанных с личностью кредитора обязательств должника-гражданина, поданные в день введения наблюдения или позднее во время любой процедуры банкротства, подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Для определения того, является ли денежное требование текущим, необходимо установить дату его возникновения и соотнести указанную дату с моментом возбуждения дела о банкротстве. Текущим является то требование, которое возникло после названного момента.

При этом, следует иметь в виду, что срок исполнения денежного обязательства не всегда совпадает с датой возникновения самого обязательства. Требование существует независимо от того, наступил ли срок его исполнения либо нет.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды, лизинга (за исключением выкупного)), длящееся оказание услуг (договоры хранения, оказания коммунальных услуг и услуг связи, договоры о ведении реестра ценных бумаг и т.д.), а также снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Из буквального толкования пункта 2 постановления Пленума № 63 следует, что требования признаются текущими за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве, то есть правовое значение имеет факт того, что период истек после возбуждения дела о банкротстве, разделение целого периода на время до и после возбуждения дела о банкротстве не предусмотрено.

Таким образом, поскольку обязанность по внесению арендной платы за период с 17.03.2020 по 23.03.2021 возникла у общества после возбуждения дела о банкротстве, требование о взыскании задолженности относится к текущим платежам и подлежит рассмотрению в рамках настоящего дела.

Поскольку сведений об оплате задолженности по арендной плате за период с 17.03.2020 по 22.07.2020 в размере 2 352 163 руб. 36 коп и за период с 23.07.2020 по 23.03.2021 в размере 1 739 017 руб. 82 коп не имеется, заявленные требования о взыскании с ООО "АртСтрой" задолженности подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от годового размера арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

Сторонами условие о неустойке согласовано в договоре в установленном порядке.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представители ответчиков заявили о применении статьи 333 ГК РФ, а представители ООО «Лента» и ООО "ЛеруаМерлен Восток" также об освобождении от уплаты неустойки за период с 06.04.2020 по 06.10.2020 в связи с действием моратория по начислению неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 9.1 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 2 части 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве, в том числе не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Постановлением Правительства № 428 на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении организаций, включенных в перечень (перечни) системообразующих организаций российской экономики в соответствии с критериями и порядком, определенными Правительственной комиссией по повышению устойчивости развития российской экономики.

Перечень системообразующих организаций размещен на сайте Минэкономразвития по адресу https://data.economy.gov.ru/analytics/facilities/all.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в ответе на вопрос 10 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (Covid-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Поскольку ООО «Лента» и ООО "ЛеруаМерлен Восток" включены в перечень системообразующих организаций, оснований для взыскания с указанных лиц пени за период до 06.10.2020 не имеется, в связи с чем неустойку в отношении указанных лиц следует исчислять с даты истечения моратория до даты, указанной истцом, то есть с 07.10.2020 до 23.03.2021. 

Указанные выводы согласуются со сложившейся судебной практикой (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2022 по делу № А41-39270/21).

При этом в отношении периода взыскания неустойки для ООО "ЛеруаМерлен Восток" (07.10.2020 – 23.03.2021) суд исходит из того, что обязательства по внесению арендных платежей, а также по оплате неустойки в связи с нарушением указанного договорного обязательства, в соответствии с пунктом 5.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 31.08.2022, возникли у ООО "ЛеруаМерлен Восток" как у стороны договора аренды, не ранее заключения дополнительного соглашения, что, в силу положений части 2 статьи 330 ГК РФ, исключает применение в отношении ответчика ответственности в виде неустойки, установленной договором аренды.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требование ТУ Росимущества о взыскании с ООО "ЛеруаМерлен Восток" неустойки не подлежит удовлетворению.

В отношении требований о взыскании неустойки с ООО "Шоколадный дождь" и ООО "АртСтрой" суд приходит к выводу, что с учетом установленного пунктом 5.2. договора срока внесения арендной платы, датой начала периода взыскания для указанных лиц является 11.04.2020, дата окончания периода (23.03.2021) сторонами не оспаривается.

Ответчиками в отзывах и в ходе судебного разбирательства заявлено о снижении неустойки на основании статьи 333 ГКРФ.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 "О применения судами положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ), (п. 71).

В соответствии с п. 73 Пленума, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые моги возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требует статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользоваться чужими денежными средствами, не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ) - п. 74, 75 Пленума.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 1 статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Как разъяснено в подпункте 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. 

При рассмотрении настоящего спора суд, принимая во внимание, что вопрос о снижении суммы взыскиваемой неустойки подлежит рассмотрению судом первой инстанции в рамках его дискреционных полномочий, позволяющих по своему внутреннему убеждению с учетом особенностей конкретного правоотношения и обстоятельств дела определить размер штрафной санкции, учитывая необходимость соблюдения степени соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства, являющейся оценочной категорией, требований разумности и справедливости в определении размера ответственности должника, принимая во внимание соотношение размера начисленной неустойки и размера основного обязательства, длительность неисполнения договорных обязательств, степень вины ответчиков, чрезмерный размер неустойки, суд считает возможным уменьшить размер неустойки до размера двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ, что позволит обеспечить баланс интересов сторон и в должной мере компенсировать истцу имущественные потери в результате нарушения ответчиками своих обязательств по договору. 

Кроме того, суд учитывает, что истцом не представлено доказательств наличия существенных негативных последствий, вызванных ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору.

С учетом произведенного перерасчета, суд признает подлежащими удовлетворению требования о взыскании неустойки с ООО «Шоколадный дождь» за период с 11.04.2020 по 23.03.2021 в размере 1 734,56 руб., с ООО «Лента» за период с 07.10.2020 по 23.03.2021 в размере 135 148,97 руб., с ООО "АртСтрой" за период с 11.04.2020 по 23.03.2021 в размере 217 666,53 руб. В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки следует отказать.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 17.03.2020 № 50-11/26, обязании ООО «Шоколадный дождь», ООО «Лента», ООО "ЛеруаМерлен Восток", ООО "АртСтрой" возвратить земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В то же время согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

В рассматриваемом случае сумма долга, образовавшаяся у ООО «Шоколадный дождь» и ООО "Лента" оплачена ими в полном объеме еще до подачи иска, а представителем ООО «ЛеруаМерлен Восток» сразу после даты регистрации дополнительного соглашения от 31.08.2022, при этом ответчиками в ходе судебного разбирательства указано на заинтересованность в сохранении арендных отношений и на наличие намерений оплаты неустойки.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение условий договора в части внесения арендной платы, имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендаторами денежного обязательства, компенсированы присужденной судом неустойкой.

В данной связи суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования, заявленного к ООО «Шоколадный дождь», ООО "Лента" и ООО «ЛеруаМерлен Восток»  о расторжении договора, в связи с чем в удовлетворении данного требования следует отказать.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела следует, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчикам, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН, а также отражено в самом договоре аренды (пункт 2.1 договора).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, застроенный земельный участок, либо его часть имеет только одно потребительское и функциональное назначение - место расположения здания или сооружения, либо их частей, в связи с чем, невозможно по-разному определять правовую судьбу здания (сооружения) и земельного участка под ним.

Таким образом, принимая во внимание, что истец просит обязать ответчиков освободить земельный участок, занятый в настоящее время объектами недвижимого имущества, принадлежащих ответчикам, земельный участок физически не может быть освобожден и передан ответчиками истцу, поскольку возврат земельного участка не представляется возможным без определения правовой судьбы объектов капитального строительства, расположенных на нем. 

При этом в рассматриваемом случае договор аренды является действующим, а в удовлетворении требования о расторжении договора отказано.

На основании изложенного, исковые требования, заявленные к ООО «Шоколадный дождь», ООО "Лента" и ООО «ЛеруаМерлен Восток» в части обязания возвратить земельный участок также подлежат оставлению без удовлетворения.

В отношении требований, заявленных к ООО "АртСтрой" о расторжении договора аренды от 17.03.2020 № 50-11/26 и обязании возвратить земельный участок суд приходит к выводу, что данные требования подлежат оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

В пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, содержится разъяснение, согласно которому требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора в случае, если право аренды не может считаться активом должника, например ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу. В противном случае оно может быть включено в конкурсную массу и реализовано для соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

По смыслу приведенных норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

Договор аренды от 17.03.2020 № 50-11/26 заключен на срок 49 лет, следовательно, в соответствии со статьей 22 ЗК РФ арендатор вправе уступить право аренды, уведомив об этом арендодателя. При этом договор аренды не содержит прямого запрета обществу как арендатору на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу без согласия арендодателя.

Доказательств, что ТУ Росимущества возражало против передачи прав по договору аренды от 17.03.2020 № 50-11/26 в материалы дела не представлено. 

Также суд учитывает, что предусмотренные статьей 606 ГК РФ права арендатора по договору аренды земельного участка, на котором расположены принадлежащие ООО "АртСтрой" объекты недвижимого имущества, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве. При этом суду представлены доказательства оценки данного актива и включения его в конкурсную массу должника.

Таким образом, с учетом вышеприведенных разъяснений норм права, а также совокупности фактических обстоятельств, в том числе дела о банкротстве, того обстоятельства, что расположение на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности, не может не свидетельствовать о наличии заинтересованности конкурсных кредиторов общества в реализации такого актива как право аренды в целях соразмерного удовлетворения их требований, суд приходит к выводу, что настоящее исковое заявление в части требования к ООО "АртСтрой" о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок подлежат оставлению без рассмотрения, как подлежащие разрешению в деле о банкротстве. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 148, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «АртСтрой» о расторжении договора аренды земельного участка от 17.03.2020 № 50-11/26, обязании вернуть арендованное имущество, оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АртСтрой" в пользу Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области задолженность по договору аренды земельного участка от 17.03.2020 № 50-11/26 по арендной плате за период с 17.03.2020 по 22.07.2020 в размере 2 352 163 руб. 36 коп и за период с 23.07.2020 по 23.03.2021 в размере 1 739 017 руб. 82 коп, неустойку за период с 11.04.2020 по 23.03.2021 в размере 217 666 руб. 53 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Шоколадный дождь" в пользу Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области неустойку по договору аренды земельного участка от 17.03.2020 № 50-11/26 за период с 11.04.2020 по 23.03.2021 в размере 1 734 руб. 56 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лента" в пользу Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области неустойку по договору аренды земельного участка от 17.03.2020 № 50-11/26 за период с 07.10.2020 по 23.03.2021 в размере 135 148 руб. 97 коп. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лента» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5 054 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Шоколадный дождь» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АртСтрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 44 544 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

 

Судья                                                                                                             А.А. Летяго