ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-18646/2021

01 марта 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  21 февраля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  01 марта 2022 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Тетериной Н.В.,

судей  Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-707/2022) Министерства имущественных отношений Омской области 21.12.2021 на решение Арбитражного суда Омской области от 21.12.2021 по делу №  А46-18646/2021 (судья Кливер Е.П.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Акция», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> к Министерству имущественных отношений Омской области, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> о расторжении договора купли-продажи арендуемого имущества от 11.03.2019,

при участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Акция»  – ФИО2 (доверенность от 15.09.2021 сроком действия пять лет); 

Министерства имущественных отношений Омской области – ФИО3 (доверенность от 10.01.2022 № ИСХ-22/ЬИО/02-02-01/3 сроком действия до 31.12.2022);

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Акция» (далее – истец, ООО «ХК «Акция», общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Омской области (далее – ответчик, министерство) о расторжении договора купли-продажи арендуемого имущества от 11.03.2019, заключенного между министерством и обществом. 

В ходе судебного разбирательства по делу истцом заявлены ходатайства об уточнении исковых требований, в окончательной редакции исковые требования сформулированы обществом следующим образом: 

- расторгнуть договор купли-продажи арендуемого имущества от 11.03.2019, заключенный между министерством и обществом; 

- обязать общество возвратить министерству, а министерство принять по акту приема-передачи следующее имущество: 1) фасадную стену руинированного здания, назначение нежилое, общей площадью 1 459,2 кв.м., являющуюся объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения, расположенную по адресу: 

<

...>; 2) земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:61, площадью 2 646 кв.м., предоставленный для размещения административных зданий и офисов коммерческих организаций и расположенный на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: 

<

...>. 

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Омской области от 21.12.2021 по делу № А46-18646/2021 исковые требования удовлетворены полностью, распределены судебные расходы.

Министерство, не согласившись с данным решением, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований общества к министерству отказать в полном объеме. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что одним из условий реализации расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными. В настоящем случае один из участников общества, за счет которого общество осуществляло свою деятельность, заключен под стражу 15 июня 2018 года, соответственно на эту дату истец должен был и мог предвидеть ряд неблагоприятных последствий для осуществления своей деятельности. Следовательно, приведенные обстоятельства не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Общество представило в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, где указал на то, что изложенные в дополнениях обстоятельства свидетельствуют о том, что общество не может осуществлять предпринимательскую деятельность и в достаточном количестве получать прибыль, не может реализовать иное имущество, не может получить дополнительное финансирование от участников общества.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав позиции сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между министерством (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи арендуемого имущества от 11.03.2019 (далее – договор) – фасадной стены руинированного здания, назначение нежилое, общей площадью 1 459,2 кв.м., являющегося объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) регионального значения, расположенного по адресу: 

<

...>, и земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61, площадью 2 646 кв.м., предоставленного для размещения административных зданий и офисов коммерческих организаций и, расположенном на землях населенных пунктов, местоположение установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: 

<

...>. 

К договору заключены протоколы согласования разногласий от 26.07.2018, от 14.02.2019, дополнительное соглашение от 25.06.2020 № 1. 

Право собственности общества на объект недвижимости и земельный участок зарегистрировано 09.04.2019. 

Согласно пунктам 3.1, 3.3 договора стоимость объекта недвижимости составляет 1 000 000 руб., стоимость земельного участка – 23 000 000 руб. 

Как утверждает истец, на земельном участке обществом планировалось строительство бизнес-центра с отелем 4*. Между тем доход от основного вида деятельности ООО ХК «Акция», полученный в период с 2020 по 2021 год, а также в соответствии с прогнозом текущей деятельности организации – с высокой степенью вероятности в обозримом будущем – не позволяет обеспечить оплату стоимости объекта недвижимости и земельного участка по договору, а также строительство бизнес-центра с отелем 4*. 

В связи с этим, общество в письме от 01.09.2021 предложило министерству расторгнуть договор по соглашению сторон. 

Письмом от 06.10.2021 № ИСХ-21/МИО/05-02/12194 министерство уведомило о невозможности заключения соглашения о расторжении договора. 

Полагая, что в рассматриваемой ситуации имеются основания для расторжения договора ввиду существенного изменения обстоятельств, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Арбитражный суд Омской области, руководствуясь статями 8, 307, пунктами 1, 2 статьи 450, пунктом 1 статьи 454, пунктами 1, 2 статьи 451 ГК РФ, установив изменение обстоятельств, влекущих невозможность исполнения условий спорного договора, предвидеть наступление которых общество не могло, признал требования истца обоснованными.

С этим не согласилось министерство, полагая, что обозначенные истцом обстоятельства объективно существовали на момент заключения и договора, в связи с чем не могут служить основанием для расторжения договорных правоотношений.

Оценивая доводы подателя жалобы, коллегия судей учла следующее.

В соответствие со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договор также может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, но только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Одним из таких случаев приведен в статье 451 ГК РФ.

Так, в пункте 1 статьи 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 ГК РФ и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016 № 18-КГ16-102).

Таким образом, при решении вопроса о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

В настоящем случае в качестве существенно изменившихся обстоятельств обществом приведено следующее.

Как указывает истец, целью заключения спорного договора являлось намерение общества на приобретённом земельном участке построить бизнес-центр с отелем 4*. 

В целях реализации данного проекта, в начале 2020 года запрошено коммерческое и архитектурное предложения на разработку проекта «Строительство здания бизнес-центра ООО ХК «АКЦИЯ» по ул. Интернациональная, д. 14 в Центрально административном округе города Омска.

Согласно коммерческому предложению, приблизительная стоимость строительства Бизнес-центра с отелем 4* составляет 1 173 831 504 руб. 70 коп., из которых: стоимость строительства объекта в сумме 1 114 736 000 руб. (из расчета 53 800 руб. на 1 кв.м.) разработка научной проектно-сметной документации и проектно-сметной документации на сумму 59 095 504 руб. 70 коп. 

Следовательно, при заключении договора купли-продажи общество исходило из совокупного наличия активов, выраженных в наличии в собственности недвижимости свободной от запретов, которая сдается свободно в аренду и от сдачи аренды имеется постоянный доход, а также, исходя из намерений участников общества обеспечить оплату стоимости объекта недвижимости и земельного участка и последующее строительство объекта недвижимости.

Кроме того, истец указывает, что в период с 11.03.2019 по 15.01.2021 оплата стоимости объекта недвижимости и земельного участка по договору осуществлялась за счет вложений собственников - участников общества, которые поддерживали финансовое положение общества, обеспечивали исполнение договора, обеспечивали выполнение проекта по строительству бизнес-центра, что не опровергается министерством.

Вместе тем, обстоятельства возможного обращения взыскания на имущество участников общества ФИО4 (50% доли в уставном капитале) и ФИО5 (в связи с признанием ничтожной сделки по отчуждению доли в уставном капитале 50%), а также на имущество иных физических и юридических лиц в солидарном порядке для погашения задолженности в размере 2 272 361 715 руб. 67 коп., принятия обеспечительных мер корпоративного характера и в отношении участников общества в виде ареста имущества в пределах обозначенной суммы иска, объективно не существовавшие на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, исключили цель, преследуемую истцом при заключении спорного договора и необходимость заключения такого договора, поскольку при реализации долей в уставном капитале органы управления сменятся, а, следовательно, и поменяется вектор ведения предпринимательской деятельности.

Так, спорный договор заключен между сторонами 11.03.2019, а 05.11.2020 заместитель Генерального прокурора Российской Федерации обратился в Тверской районный суд города Москвы  с иском об обращении в доход государства движимого и недвижимого имущества в рамках мероприятий, проводимых на основании Федерального закона от 03.12.2012 № 230-ФЗ «О контроле за соответствием расходов лиц, замещающих государственные должности, и иных лиц их доходам», солидарно к ФИО4, ФИО5, ФИО6, акционерному обществу «Омскгоргаз», обществу с ограниченной ответственностью «Омскгазсеть», обществу с ограниченной ответственностью «Омскриэлт», на основании которого возбуждено дело № 2-4628/2020. При этом сумма исковых требований составила 2 272 361 715 руб. 67 коп.

Коль скоро, данное обстоятельство возникло после заключения спорного договора, общество объективно не знало и не могло знать об их возникновении и правовых последствий подобного обстоятельства.

Довод о том, что общество могло предвидеть ряд неблагоприятных последствий заключения под стражу 15.07.2018 одного из участников - ФИО5 при осуществлении своей деятельности, так как расторгаемый договор заключен после данного события (11.03.2019) подлежит отклонению, поскольку в целях обеспечения бесперебойной деятельности общества доля ФИО5 продана его супруге.

Вплоть до декабря 2020 года общество осуществляло платежи по договору своевременно и в полном объеме.

Следовательно, при заключении спорного договора у общества были разумные ожидания того, что оплата по договору будет обеспечиваться супругой ФИО5 - ФИО7 

Следовательно, заключение под стражу ФИО5 не повлекло последствий, которые обществом не могли быть преодолены и общество не связывает существенное изменение обстоятельств исключительно с арестом ФИО5

Общество указывает на ряд обстоятельств, в результате которых правоотношения сторон изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен. 

Так, определением от 06.11.2020 о наложении мер по обеспечению иска в отношении общества наложены корпоративные запреты, которые исключили возможность распоряжаться денежными средствами, заключать новые договоры аренды и реализовывать имущество.

05.04.2021 решением Тверского районного суда города Москвы требования заместителя Генерального прокурора Российской Федерации удовлетворены в полном объеме.

При этом обращение взыскания на имущество общества не могло быть преодолено самим обществом, с учетом того, что решение Тверского районного суда города Москвы от 05.04.2021 по делу № 02-0424/2021 (02 4628/2020) обладает признаками общеобязательности и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации (пункт 2 статьи 13 ГПК РФ). 

Вместе с тем, применяемые меры принудительного исполнения влекут для должников неблагоприятные последствия как финансового, так и корпоративного характера (ограничения на пользование специальными правами и проч.). 

Определением от 06.11.2020 на корпоративные действия участников ФИО7, ФИО4 и, при применении судом последствий недействительности сделок, ФИО5 наложены запреты, в связи с чем они не могут голосовать на общем собрании общества по вопросам, касающимся какого-либо распоряжения имуществом, что исключает эффективное управление обществом в целях извлечения прибыли и погашения задолженности по договору.

Определением от 06.11.2020 на имущество ФИО4, ФИО5, наложен арест в пределах суммы исковых требований 2 272 361 715 руб. 67 коп.

Определением от 06.11.2020 на 100 % долей ФИО7, ФИО4 наложены аресты в целях дальнейшей реализации в ходе исполнения решения Тверского районного суда города Москвы.

Следовательно, по итогам обращения взыскания на имущество собственников общества орган управления общества поменяется и на момент исполнения обязательства по внесению оплаты за земельный участок неизвестно, каким образом будут исполняться обязательства по оплате и будут ли к тому финансовые возможности.

Кроме того, определением Тверского районного суда города Москвы от 06.11.2020 по делу № 2-4628/2020 обществу и его участникам запрещено:

- распоряжаться долями, в том числе увеличивать либо уменьшать размер уставного капитала, проводить реорганизацию, ликвидацию, изменение организационно правовой формы, замену участников или учредителей, смену руководителей (директоров, генеральных директоров, председателей правления);

- единоличному исполнительному органу, совету директоров, общему собранию участников либо иным органам, постоянно или временно выполняющим их функции, принимать, согласовывать или иным образом одобрять решения либо другие действия по совершению сделок об отчуждении, передаче или ином распоряжении имуществом указанных организаций, в том числе обязательств имущественного характера, где бы и у кого бы оно не находилось; выдавать доверенности на принятие, согласование или одобрение решений либо других действий по совершению сделок об отчуждении, передаче или ином распоряжении их имуществом, где бы у кого бы оно ни находилось; распределять имущество между участниками общества; осуществлять иные полномочия и действия, прямо или косвенно направленные на растрату, отчуждение, сокрытие или передачу имущества данных юридических лиц, где бы и у кого бы оно не находилось.

В определении об отказе в удовлетворении заиления о частичной отмене мер, Тверской районный суд города Москвы указал о запрете сдачи имущества общества в аренду и каким-либо иным образом распоряжения имуществом общества, в том числе продажи имущества в целях извлечения прибыли и исполнения договора.

В связи с чем, общество лишено возможности исполнить обязательства перед министерством в полном объеме, путем продажи какого-либо имущества для исполнения обязательства по оплате земельного участка в полном объеме.

При этом указанное связано не с финансовыми трудностями, а с наличием обеспечительных мер.

Срок же окончания действия обозначенных выше запретов также является неопределённым, в то время как срок исполнения договора уже наступил.

Таким образом, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые общество не может преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требуется по характеру договора и условиям оборота (подпункт 2 пункта 2 статьи 451 ГК РФ).

Кроме того, исполнение договора в последующем может нарушить имущественные интересы не только общества, но и министерства, поскольку министерство в значительной степени может лишиться того на, что рассчитывало при заключении договора (подпункт 3 пункта 2 статьи 451 ГК РФ).

Об этом свидетельствует и наличие задолженности по внесению очередных платежей по договору, о взыскании которой ответчик обратился в суд (дело № А46-15182/2021).

Согласно пункту 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, или не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товаров через определенное время после передачи его покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату товара в срок, предусмотренный договором (пункт 1 статьи 488 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Ежегодные выплаты по договору, согласно графику, с учетом отсрочки составляют: за период с 12.04.2019 по 13.12.2019 - 4 011 355 руб. 36 коп., с 14.01.2020 по 15.12.2020 - 2 442 414 руб. 93 коп., с 15.01.2021 по 15.12.2021 - 7 923 726 руб. 23 коп., с 15.01.2022 по 15.12.2022 - 5 007 769 руб. 90 коп., с 15.01.2023 по 15.12.2023 - 4 891 768 руб. 28 коп., с 15.01.2024 по 15.03.2024 - 1 254 661 руб. 99 коп. 

Как указывает истец и следует из бухгалтерский отчетности общества, чистая прибыль общества от основного вида деятельности (аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом) составила за 2018 год – «- 8 416 450 руб.» (отрицательная), за 2019 год - 649 950 руб., за 2020 год – «- 247 990 руб.» (отрицательная).

Исходя из анализа, наличия обязательств только перед министерством, общество можно заключить о том, что дальнейшее действие договора приведет к наращиваю задолженности и возможному банкротству общества, при котором министерство с учетом конкурсного порядка реализации имущества должника, предусмотренной положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» лишится возможности возвратить имущество или получить полную стоимость данного имущества.

Таким образом, при расторжении договора права министерства не будут нарушены.

Напротив, при таком неопределенном положении общества, в том числе связи с возможной сменой участников общества, которое, и при нормальном ведении хозяйственной деятельности вело убыточную деятельность, на стороне министерства как таковых негативных последствий не возникнет, так как в результате расторжения договора министерству будет возвращен земельный участок и недвижимость. 

Применительно к подпункту 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ негативные последствия введенных в отношении общества ограничительных мер, арест участника общества, обеспечивающего финансовую составляющую общества, и обращение взыскание на доли в уставном капитале, порождающее неопределенность положения общества и дальнейшую его деятельность и последующее расторжение договора, отражаются как на обществе, так и на министерстве.

Так, если бы общество могло разумно предвидеть обращение взыскания на доли в уставном капитале и иные ограничения финансового и корпоративного характера, то договор вообще не был бы заключен. 

Следовательно, не имеется оснований полагать, что намерение общества расторгнуть договор обусловлены целями возложения возникших негативных последствий при ведении предпринимательской деятельности на продавца.

Кроме того, возражая против расторжения договора и настаивая на его исполнении в соответствии с принятыми на себя обязательствами, министерством не раскрыты преследуемые экономические интересы сохранения правоотношений сторон, с учетом того, что в настоящее время общество лишилось участника, обеспечивающего оплату приобретенного недвижимого имущества и земельного участка, свободное ведение предпринимательской деятельности общества заблокировано на неопределённое время, что не может нести за собой благоприятного финансового исхода для самого общества, которое лишилось возможности извлекать прибыть.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Поскольку приведенные истцом обстоятельства изменились после того, как договор был заключен, стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет и не могли предвидеть наступление этих обстоятельств; наступление этих обстоятельств не входило в сферу риска общества; общество не имело возможности преодолеть изменившиеся обстоятельства с той степенью заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались, учитывая характер договора и условия оборота, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции установлена вся необходимая совокупность обстоятельств, являющаяся основанием для расторжения договора в порядке статьи 451 ГК РФ; удовлетворив исковые требования общества, суд первой инстанции принял правомерное решение.

При этом апелляционный суд не усматривает нарушения публичных интересов, на защиту которых направлен иск, поданный в рамках дела № 2-4628/2020, расторжением спорного договора, учитывая наличие у общества неисполненных обязательств (дело № А46-15182/2021) и нахождение предмета купли-продажи по договору в залоге продавца – министерства в силу пункта 4 статьи 488 ГК РФ и пункта 1.4 рассматриваемого договора.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 21.12.2021 по делу №  А46-18646/2021  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Н.В. Тетерина

Судьи

 

Д.Г. Рожков

Ю.М. Солодкевич