АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-8989/2021

18 апреля 2024 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2024 г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шашковой Е.Н. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

акционерного общества «ЖБИ» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Радонеж»,

ФИО1

о признании права собственности,

третьи лица - ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

В  судебном заседании  приняли участие представители:

от истца – ФИО6 по доверенности от 09.01.2024;

от ответчика (ООО «Радонеж») – ген. директор ФИО7 (предъявлен паспорт);

от иных лиц – не явились, уведомлены.

Акционерное общество «ЖБИ» (далее – АО «ЖБИ», истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс-46» (далее – ООО «Прогресс-46», ответчик) о признании права собственности на следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>: квартира № 65 с кадастровым номером 46:29:101066:460, площадью 39 кв.м.; квартира № 49 с кадастровым номером 46:29:101066:443, площадью 38,9 кв.м.; квартира № 126 с кадастровым номером 46:29:101066:395, площадью 47,5 кв.м.; квартира № 66 с кадастровым номером 46:29:101066:461, площадью 45,3 кв.м.; квартира № 122 с кадастровым номером 2 А35-8989/2021 46:29:101066:391, площадью 90 кв.м.; капитальный гараж № 20; капитальный гараж №18. 

Определениями суда от 16.11.2021, от 13.12.2021, от 17.10.2022, от 30.01.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Прогресс-46» ФИО8, ФИО1 (далее – ФИО1). 

Определением от 26.04.2022 производство по делу № А35-8989/2021 прекращено в части исковых требований Акционерного общества «ЖБИ» о признании права собственности на квартиру № 66 с кадастровым номером 46:29:101066:461, площадью 45,3 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...>. 

Определением от 26.04.2022 оставлены без рассмотрения исковые требования Акционерного общества «ЖБИ» о признании права собственности на квартиру № 65 с кадастровым номером 46:29:101066:460, площадью 39 кв.м., квартиру № 122 с кадастровым номером 46:29:101066:391, площадью 90 кв.м., квартиру № 126 с кадастровым номером 46:29:101066:395, площадью 47,5 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>. 

В ходе рассмотрения дела в порядке статьи 49 АПК РФ АО «ЖБИ» уточнило исковые требования и просило признать право собственности на следующее недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером 46:29:101066:513, площадью 21,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, г-ж 18; нежилое помещение с кадастровым номером 46:29:101066:516, площадью 21,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, г-ж 20.

В связи с изменением наименования ответчика с ООО «Прогресс-46» на ООО «Радонеж», суд в порядке статьи 124 АПК РФ определил  считать верным наименование ответчика – ООО «Радонеж».

Определением суда от 04.05.2023 производство по делу № А35-8989/2021 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Курской области по делу № А35-2161/2023.

Решением Арбитражного суда Курской области от 20.10.2023 по делу № А35-2161/2023 в удовлетворении требований ООО «РАДОНЕЖ» к Администрации г. Курска, Комитету архитектуры и градостроительства г. Курска о признании незаконным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о признании незаконным распоряжения о вводе в эксплуатацию было отказано, в связи с чем определением суда от 07.12.2023 производство по делу было возобновлено.

Определением суда от 12.03.2024 в порядке статьи 46 АПК РФ ФИО1 был исключен из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, и привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования, 26.03.2024 посредством системы «Мой Арбитр» представила  ходатайство о приобщении к материалам дела доказательства направления искового заявления в адрес ответчика - ФИО1, которое было удовлетворено судом.

Представитель ответчика – ООО «Радонеж» возражал против удовлетворения исковых требований, ознакомился с поступившим от истца документом, представил суду на обозрение дополнительные документы. 

Представленные документы обозрены представителем истца и судом, после чего возвращены представителю ответчика (копия приобщена судом к материалам дела).

Представители иных лиц в судебное заседание не явились, ходатайств и заявлений не направили.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между ООО «ЖБИ» как поставщиком и ООО «ПРОГРЕСС-46» как покупателем были заключены договоры поставки: от 06.06.2014 №14, от 20.06.2014 №б/н, от 10.07.2017 №б/н, от 14.03.2018 №б/н, от 09.08.2019 №б/н, в соответствии с условиями которых Поставщик обязуется поставлять Покупателю, а Покупатель обязуется принимать и оплачивать железобетонную продукцию в соответствии с условиями договоров.

Согласно пунктам 1.2, 1.3 договоров поставка Продукции осуществляется путем ее отгрузки Покупателю со склада Поставщика по адресу: 

<

...>. Право собственности на Продукцию переходит к Покупателю с момента отгрузки Продукции со склада Поставщика.

При этом в пункте 3.2 договоров стороны согласовали, что Покупатель обязуется произвести оплату Продукции по договору путем передачи в собственность Поставщику недвижимого имущества в строящемся двухсекционном общежитии квартирного типа с помещениями общественного назначения по ул. 1-я Агрегатная в г.Курске:

 - однокомнатная квартира № 44, расположенная на 7 этаже, оси 2-3, общей проектной площадью 39,38 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 1 300 000 руб. 00 коп.;

- однокомнатная квартира № 107, расположенная на 7 этаже, оси 1-2, общей проектной площадью 39,38 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 1 300 000 руб. 00 коп.;

- двухкомнатная квартира № 121, расположенная на 9 этаже, оси 1-2, общей проектной площадью 57,13 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 1 885 000 руб. 00 коп.;

- однокомнатная квартира № 49, расположенная на 8 этаже, оси 2-3, общей проектной площадью 39,51 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 1 303 830 руб. 00 коп.;

- двухкомнатная квартира № 50, расположенная на 8 этаже, оси 2-3, общей проектной площадью 68,59 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 2 263 470 руб. 00 коп.;

- однокомнатная квартира № 52, расположенная на 8 этаже, оси 2-3, общей проектной площадью 46,40 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 1 531 200 руб. 00 коп.;

- двухкомнатная квартира № 60, расположенная на 9 этаже, оси 2-3, общей проектной площадью 57,13 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 1 885 290 руб. 00 коп.;

- двухкомнатная квартира № 64, расположенная на 10 этаже, оси 2-3, общей проектной площадью 68,59 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 2 263 470 руб. 00 коп.;

- однокомнатная квартира № 65, расположенная на 10 этаже, оси 2-3, общей проектной площадью 39,49 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 1 303 179 руб. 00 коп.;

- двухкомнатная квартира № 118, расположенная на 9 этаже, оси 1-2, общей проектной площадью 68,59 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 2 229 175 руб. 00 коп.;

- трехкомнатная квартира № 122, расположенная на 10 этаже, оси 1-2, общей проектной площадью 91,3 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 3 047 195 руб. 00 коп.;

- однокомнатная квартира № 114, расположенная на 8 этаже, оси 1-2, общей проектной площадью 49,72 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 1 640 760 руб. 00 коп.;

- однокомнатная квартира № 66, расположенная на 10 этаже, оси 2-3, общей проектной площадью 46,40 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 1 531 200 руб. 00 коп.;

- капитальный гараж №20, стоимость которого определена сторонами в размере 300 000 руб.;

- капитальный гараж №18, стоимость которого определена сторонами в размере 300 000 руб.

Стоимость квартир является фиксированной и не подлежит изменению (пункт 3.3 договоров).

В силу пункта 6.2 договоров обязательства сторон, вытекающие из договоров, действуют до их полного и надлежащего исполнения.

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 03.09.2020 задолженность ООО «ПРОГРЕСС-46» в пользу АО «ЖБИ» составила 9 486 328 руб. 39 коп.

03.09.2020 между ООО «ЖБИ» как займодавцем и ООО «ПРОГРЕСС-46» как заемщиком было заключено соглашение о новации, предметом которого являлась замена первоначальных обязательств заемщика перед займодавцем по оплате товара по договорам поставки от 06.06.2014 №14, от 20.06.2014 №б/н, от 10.07.2017 №б/н, от 14.03.2018 №б/н, от 09.08.2019 №б/н на новое заемное обязательство (пункт 1.1).

Согласно пункта 1.2 соглашения первоначальные обязательства Заемщика - долг Заемщика перед Заимодавцем по оплате стоимости товара, поставленного по договорам поставки, общая сумма которого по состоянию на дату заключения настоящего соглашения составляет 9 486 328 руб. 39 коп., в т.ч. НДС - 1 447 067 руб. 04 коп. Первоначальные обязательства Заемщика перед Заимодавцем и сумма этих обязательств подтверждается актом сверки взаимных расчетов, подписанным сторонами по состоянию на дату соглашения и являющимся приложением к соглашению (пункт 1.3 соглашения). 

Новация - новое заемное обязательство Заемщика перед Заимодавцем, заменяющее первоначальные обязательства на условиях соглашения (пункт 1.4 соглашения).

С момента заключения Соглашения сумма долга Заемщика перед Заимодавцем по первоначальным обязательствам в размере, указанном в пункте 1.2 соглашения, является суммой займа, подлежащей возврату Заемщиком Заимодавцу по новому заемному обязательству (пункт 1.5 соглашения).

Согласно пункту 1.6 соглашения взамен первоначальных обязательств Заемщик обязуется возвратить Заимодавцу Сумму займа в размере 9 486 328 руб. 39 коп. в порядке и в сроки, согласованные в соглашении.

Пунктом 2.1 соглашения установлено, что Заемщик обязуется возвратить Займодавцу сумму займа в срок до 31.12.2020. При этом в пункте 2.2 соглашения стороны согласовали, что Заемщик обязуется произвести возврат Суммы займа путем передачи Заимодавцу в собственность следующего недвижимого имущества:

- однокомнатная квартира № 65, расположенная на 10-м этаже 10-ти этажного жилого дома по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске общей площадью 39,49 кв.м.;

- однокомнатная квартира № 49, расположенная на 8-м этаже 10-ти этажного жилого дома по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске общей площадью 39,51 кв.м.;

- однокомнатная квартира № 126, расположенная на 10-м этаже 10-ти этажного жилого дома по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске общей площадью 49,72 кв.м.;

- однокомнатная квартира № 66, расположенная на 10-м этаже 10-ти этажного жилого дома по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске общей площадью 46,4 кв.м.;

- трехкомнатная квартира № 122, расположенная на 10-м этаже 10-ти этажного жилого дома по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске общей площадью 91,3 кв.м.;

- капитальный гараж № 20 по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске;

- капитальный гараж № 18 по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске.

Общая стоимость указанного в пункте 2.2 соглашения имущества, подлежащего передаче Заемщиком Заимодавцу в счет возврата суммы займа, на момент подписания соглашения оценивается сторонами в сумме, равной сумме займа (пункт 2.3 соглашения).

Передача Заемщиком имущества в собственность Заимодавца в соответствии с пунктом 2.2 соглашения осуществляется путем подписания Сторонами Акта приема-передачи имущества с последующей сдачей документов в Управление Росреестра по Курской области для государственной регистрации перехода права собственности на имущество. Заемщик обязуется передать имущество, указанное в пункте 2.2 соглашения Заимодавцу по акту приема-передачи, подготовить весь комплект документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, и обеспечить готовность сдачи указанных документов в Управление Росреестра по Курской области до истечения срока возврата займа, указанного в пункте 2.1 соглашения (пункт 2.5 соглашения).

При этом в силу пункта 4.1 соглашения обязательства сторон по новому заемному обязательству, предусмотренному соглашением, действуют до их полного и надлежащего исполнения.

На основании распоряжения Администрации г. Курска от 02.09.2021 №1406-ра Комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска в отношении ООО «Прогресс-46» было выдано разрешение от 03.09.2021 №46-Ru46302000-2787-2021 на ввод в эксплуатацию объекта «Жилой дом с помещениями общественного назначения» по ул. 1-я Агрегатная, 38, в г. Курске. Согласно Приложению №1 от 09.07.2022 к разрешению на ввод объекта  эксплуатацию от 30.09.2021, в связи с обращением застройщика, были добавлены сведения об объекте вспомогательного использования (закрытая автостоянка) в соответствии с выданным разрешением на строительство. Количество боксов в закрытой автостоянке – 30 шт., общая площадь – 884,3 кв.м. 

Письмами от 11.05.2021 №60 и от 22.07.2021 №111 АО «ЖБИ» направило ООО «ПРОГРЕСС-46» претензию об исполнении обязательств, в которой просило в срок до 01.06.2021 исполнить обязательства по передаче в собственность АО «ЖБИ» вышеназванного имущества.

26.09.2022 на кадастровый учет были поставлены: нежилое помещение, кадастровый номер 46:29:101066:516, площадью 21,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, г-ж 20, и  нежилое помещение, кадастровый номер 46:29:101066:513, площадью 21,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, г-ж 18, расположенные в нежилом здании с кадастровым номером 46:29:101066:503.  

Ссылаясь на то, что указанное имущество не было передано в добровольном порядке, АО «ЖБИ» обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением, уточненным  в ходе рассмотрения дела, к ООО «Радонеж» о признании права собственности на следующее недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером 46:29:101066:513, площадью 21,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, г-ж 18; нежилое помещение с кадастровым номером 46:29:101066:516, площадью 21,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, г-ж 20.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон и представленные в их обоснование документы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь своей целью их восстановление.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В силу части 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (часть 2 статьи 218 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (часть 2 статьи 223 ГК РФ).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (часть 1 статьи 1).

Согласно части 1 статьи 4 Закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 4 статьи 4 Закона №124-ФЗ договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;  б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 Закона №214-ФЗ; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 Закона №214-ФЗ, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 Закона №214-ФЗ.

Действие Закона №214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 01.04.2005 сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Вопросе №2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013).

Согласно пункта 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона №214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона. 

Пленум Верховного Суда РФ в пункте 43 постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статьи 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (части 1 статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. 

Как усматривается из материалов дела, ООО «ПРОГРЕСС-46» являлось застройщиком, осуществлявшим на основании разрешения на строительство от 15.05.2015 №Ru46302000-2886 строительство объекта «Общежитие квартирного типа с помещениями общественного назначения по ул. 1-я Агрегатная, 38, в г. Курске», которое неоднократно продлялось и в него вносились изменения, в том числе в части изменения наименования на «Жилой дом с помещениями общественного назначения по ул. 1-я Агрегатная, 38, в г.Курске» и включении в него закрытой автостоянки, включающей 30 блоков и 40 машино-мест (Приложение №1 от 13.06.2019 к разрешению).

Между ООО «ЖБИ» как поставщиком и ООО «ПРОГРЕСС-46» как покупателем были заключены договоры поставки: от 06.06.2014 №14, от 20.06.2014 №б/н, от 10.07.2017 №б/н, от 14.03.2018 №б/н, от 09.08.2019 №б/н, в соответствии с условиями которых Поставщик обязуется поставлять Покупателю, а Покупатель обязуется принимать и оплачивать железобетонную продукцию в соответствии с условиями договоров. При этом в пункте 3.2 договоров сторонами было согласовано, что Покупатель обязуется произвести оплату Продукции по договору путем передачи в собственность Поставщику недвижимого имущества в строящемся двухсекционном общежитии квартирного типа с помещениями общественного назначения по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске, в том числе капитальный гараж №20, стоимость которого определена сторонами в размере 300 000 руб., и капитальный гараж №18, стоимость которого определена сторонами в размере 300 000 руб. Характеристики предполагаемых к передаче квартир определялись в соответствии с проектной документацией на объект «Общежитие квартирного учета с помещениями общественного назначения ул. 1-я Агрегатная в г. Курске», разработанной ООО «Фирма «КурскАСПроект» (отделочными планами этажей в соответствующих осях). 

Впоследствии между ООО «ЖБИ» как займодавцем и ООО «ПРОГРЕСС-46» как заемщиком было заключено соглашение о новации от 03.09.2020, в соответствии с условиями которого первоначальное обязательство Заемщика перед Займодавцем по оплате стоимости товара, поставленного по договорам поставки от 06.06.2014 №14, от 20.06.2014 №б/н, от 10.07.2017 №б/н, от 14.03.2018 №б/н, от 09.08.2019 №б/н, общая сумма которого по состоянию на дату заключения соглашения составляла 9 486 328 руб. 39 коп., заменялось на новое заемное обязательство  по возврату Заимодавцу суммы займа в размере 9 486 328 руб. 39 коп. в порядке и в сроки, согласованные в соглашении. При этом в пунктах 2.1, 2.2 соглашения стороны согласовали, что Заемщик обязуется произвести возврат суммы займа в срок до 31.12.2020 путем передачи Заимодавцу в собственность недвижимого имущества, в том числе, капитального гаража № 20 по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске и капитальный гараж № 18 по ул. 1-я Агрегатная в г. Курске, стоимость которого была на оценена сторонами на момент подписания соглашения в сумме, равной сумме займа (пункт 2.3).

На момент рассмотрения настоящего дела перечисленные договоры поставки и соглашение о новации в установленном законом порядке недействительными либо незаключенными не признавались и являются действующими.

Факт передачи истцом ответчику имущества – железобетонных изделий по вышеназванным договорам поставки сторонами не оспаривается.

Наличие у ООО «ПРОГРЕС-46» задолженности перед АО «ЖБИ» на момент заключения соглашения о новации подтверждалось актом сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2020 по 03.09.2020, подписанным между  ООО «ПРОГРЕСС-46» и АО «ЖБИ», согласно которому по состоянию на 03.09.2020 задолженность ООО «ПРОГРЕСС-46» в пользу АО «ЖБИ» составила 9 486 328 руб. 39 коп.

В ходе рассмотрения дела ответчик указал, что в акте сверки не учтен договор поставки от 20.06.2014 №29/06-14 на сумму 7 582 498 руб. 00 коп., к которому 12.03.2020 был заключен договор залога, предмет которого оценивался в сумму 7 582 498 руб. 00 коп. (в том числе земельный участок с кадастровым номером 46:11:030701:399 – 2 000 000 руб., нежилое здание автовесовая с кадастровым номером 46:11:030701:256 - 500 000 руб., нежилое здание автовесовая с кадастровым номером 46:11:030701:266 - 500 000 руб., нежилое здание Зернохранилище с кадастровым номером 46:11:030701:261 - 4 582 498 руб.) и обеспечивал исполнение обязательств ООО «Прогресс-46» перед АО «ЖБИ» по оплате продукции выплате неустойки и убытков по Договору поставки 20/06-14 от 20.06.2014 (отзыв от 13.12.2021). 

В пояснениях от 11.03.2024 истец пояснил, что действительно с целью обеспечения обязательств по договору поставки от 20.06.2014 АО «ЖБИ» заключило договор с ФИО9 залога от 12.03.2020, предмет которого  залога в целом был оценен в сумме 7 582 498 руб. (пункт 1.4); также между АО «ЖБИ» и ООО «Прогресс-46» был заключен договор купли-продажи и соглашение о проведении зачета от 21.10.2021, в соответствии с условиями которых задолженность в размере 9 486 328 руб. 39 коп. погашается частично ООО «Прогресс-46» в размере 1 303 830 рублей 00 коп., остаток задолженности после погашения составляет 8 182 498 рублей 39 коп. ( пункт 3.2 соглашения о проведении зачета); в последующем обеспеченное залоговое имущество было получено АО «ЖБИ» по договору купли продажи объектов недвижимости от 29.01.2024, согласно условиям которого оплату в размере 7 582 498 руб. покупатель (АО «ЖБИ») не производит в связи с заключением данного договора для исполнения обязательств в рамках заключенного договора залога от 12.03.2020  (пункт 2); таким образом, задолженность 9 486 328 руб. 39 коп. была частично погашена за счет залогового имущества на общую сумму 7 582 498 рублей и за счет заключенного договора купли-продажи и соглашения о проведении зачета от 21.10.2021 на общую сумму 1 303 830 рублей 00 коп.; в результате частичного погашения задолженности общая задолженность на момент вынесения решения суда  составляет 600 000 рублей 39 коп., что соответствует стоимости спорного имущества (гаражей).

При этом суд принимает во внимание, что указанные действия были произведены сторонами после того, как решениями Кировского районного суда от 18.10.2021 по делу №2-956/2021, от 24.03.2022 по делу № 2-47/2022, 30.03.2022 по делу № 2-41/2022, от 21.04.2022 по делу №2-43/2022 за ФИО2,  ФИО10, ФИО4, ФИО3 было признано право собственности на квартиры  №65, № 49, № 126, расположенные в многоквартирном жилом доме №38 по адресу: 

<

...>, возникшее в результате заключения ООО «ПРОГРЕСС-46» договоров, признанных судами договорами долевого участия в строительстве указанного многоквартирного дома.

Таким образом, наличие у ответчика задолженности перед истцом в размере, соответствующем согласованной сторонами стоимости спорных объектов недвижимости, подтверждается материалами дела.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в соответствии с условиями договоров поставки от 06.06.2014 №14, от 20.06.2014 №б/н, от 10.07.2017 №б/н, от 14.03.2018 №б/н, от 09.08.2019 №б/н и соглашения о новации от 03.09.2020 ООО «ПРОГРЕСС-46» как застройщик привлекло для строительства многоквартирного дома с закрытой автостоянкой на 30 гаражей денежные средства АО «ЖБИ», которые должны были быть выплачены ему в счет поставленного товара. В свою очередь обязательства ООО «ПРОГРЕСС-46» по возврату указанных денежных средств должны были прекратиться передачей в собственность АО «ЖБИ» построенных объектов, то есть фактическим заключением договора купли-продажи. При этом на момент заключения указанных договоров поставки и соглашения о новации многоквартирный дом с автостоянкой не были построены и введены в эксплуатацию, однако, сторонами были согласованы параметры строящихся объектов недвижимости (в соответствии с отделочными планами проектной документации) и сроки ее передачи. 

Следовательно, заключая указанные договоры и соглашения, истец вступил в правоотношения с ответчиком-застройщиком именно с целью приобретения индивидуально-определенных объектов – конкретных гаражей, входящих в состав многоквартирного дома.

Таким образом, исходя из анализа условий заключенных сторонами договоров поставки и соглашения о новации к ним и совершения сторонами действий во исполнение принятых на себя обязательств, учитывая, что ответчиком осуществлялось возведение многоквартирного дома, в составе которого находился объект вспомогательного назначения – закрытая автостоянка с 30 гаражами (закрытыми боксами), суд полагает, что к спорным правоотношения подлежат применению нормы Закона №214-ФЗ об участии в долевом строительстве. 

Согласно части 3 статьи 8 Закона №214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 8 Закона №214-ФЗ)..

Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения Администрации г. Курска от 02.09.2021 №1406-ра Комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска в отношении ООО «Прогресс-46» было выдано разрешение от 03.09.2021 №46-Ru46302000-2787-2021 на ввод в эксплуатацию объекта «Жилой дом с помещениями общественного назначения» по ул. 1-я Агрегатная, 38, в г. Курске. Согласно Приложению №1 от 09.07.2022 к разрешению на ввод объекта  эксплуатацию от 30.09.2021, в связи с обращением застройщика, были добавлены сведения об объекте вспомогательного использования (закрытая автостоянка) в соответствии с выданным разрешением на строительство. Количество боксов в закрытой автостоянке – 30 шт., общая площадь – 884,3 кв.м. 

Решением Арбитражного суда Курской области от 20.10.2023 по делу №А35-2161/2023 было отказано в удовлетворении требований ООО «РАДОНЕЖ» о признании незаконными распоряжения Администрации от 02.09.2021 № 1406-ра о вводе в эксплуатацию и разрешения Комитета на ввод объекта в эксплуатацию № 46-Ru46302000-2787-2021 от 03.09.2021. 

При этом АО «ЖБИ» обращалось к ООО «ПРОГРЕСС-46» с предложениями об исполнении обязательства по передаче в собственность АО «ЖБИ» спорных гаражей (письма от 11.05.2021 №60 и от 22.07.2021 №111). 

Однако спорная недвижимости со стороны ООО «ПРОГРЕСС-46» в собственность АО «ЖБИ» передана не была.

Как пояснил истец в дополнительных пояснениях от 24.01.2024, в настоящее время, кроме АО «ЖБИ», никто не владеет и не пользуется спорными гаражами; у истца находятся ключи, он обладает беспрепятственным доступом к данным объектам недвижимости, в подтверждение чего представил фотографии гаражей.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истцом надлежащим образом исполнены свои обязательства и спорные гаражи находятся в его фактическом  владении, многоквартирный дом с закрытой автостоянкой введен в эксплуатацию, однако в добровольном порядке указанные объекты не были переданы ответчиком, истец имеет право на признание права собственности на спорные объекты недвижимости. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в отзыве от 20.04.2023 полагал, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику – ООО «ПРОГРЕСС-46» (переименован в ООО «РАДОНЕЖ»), поскольку все сделки от имени ООО «ПРОГРЕСС-46» были совершены ФИО1, который являлся лицом, не имеющим право действовать от имени общества и не обладающим соответствующими полномочиями, в связи с чем в соответствии с частями 1, 3 статьи 166, статьей 167 ГК РФ являются ничтожными и не влекущими юридических последствий, тогда как у ООО «ПРОГРЕСС-46» не имелось намерений на заключение каких-либо сделок с истцом и совершенные ФИО1 сделки от имени общества ООО «РАДОНЕЖ» не признает.

Решением Арбитражного суда Курской области от 13.12.2022 по делу №А35-7323/2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Курской области от 28.07.2023, были удовлетворены требования единственного учредителя ООО «ПРОГРЕСС-46» ФИО11; признано недействительным решение №4 единственного участника ООО «Радонеж» от 17.02.2014; признаны недействительными решения Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №5 по Курской области №93 от 27.02.2014 о государственной регистрации внесения изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в ЕГРЮЛ, связанных с внесением изменений в учредительные документы ООО «Радонеж», и №92 от 27.02.2014 о государственной регистрации внесения изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в ЕГРЮЛ, не связанные с внесением изменений в учредительные документы; суд обязал Управление Федеральной налоговой службы по Курской области внести в Единый государственный реестр юридических лиц в отношении ООО «Радонеж» запись о недостоверности ранее внесенных сведений, связанных с изменением названия юридического лица (запись ГРН 2144611002941 от 27.02.2014, запись ГРН об исправлении технической ошибки 2144632029177 от 13.03.2014); изменением юридического адреса (запись ГРН 2144611003029 от 27.02.2014), сведений о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица (запись ГРН 2144611002930 от 27.02.2014), а также о недостоверности сведений о дополнительных видах деятельности (деятельность автомобильного грузового транспорта; архитектурная деятельность; транспортная обработка грузов; производство деревянных строительных конструкций и столярных изделий; аренда прочего автомобильного транспорта и оборудования; сдача в наем собственного недвижимого имущества, прочая оптовая торговля). При этом суд установил, что согласно заключению эксперта №1765/22 от 03.10.2022 подпись от имени ФИО7 в решении единственного участника ООО «РАДОНЕЖ» от 17.02.2014 №4 об изменении наименования юридического лица на ООО «Прогресс-46»,  определении места нахождения Общества по адресу: 305022, г. Курск, ул.1-я Агрегатная,8, о дополнении видов деятельности Общества деятельностью автомобильного грузового транспорта архитектурной деятельностью, транспортной обработкой грузов, производством деревянных строительных конструкций и столярных изделий, арендой прочего автомобильного транспорта и оборудования, сдачей в наем собственного недвижимого имущества, прочей оптовой торговлей, и исключении из видов деятельности Общества сельского хозяйства, охоты и предоставления услуг в этой области, растениеводства, деятельности туристических агентств; внесении изменений о видах деятельности, утверждении Устав Общества в новой редакции, освобождении ФИО7 от должности генерального директора и назначении генеральным директором Общества ФИО1 выполнена не самим ФИО7, а другим лицом, с подражанием его подлинной подписи; с учетом того, что подпись единственного участника ООО «Радонеж» в оспариваемом решении сделана не ФИО7, решение №4 от 17.02.2014 является недействительным и, соответственно, не влечет правовых последствий в виде прекращения полномочий ФИО7 в качестве генерального директора Общества и возложения данных полномочий на ФИО1; представленные ООО «Радонеж» в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица, и о внесении изменений в сведения о юридическом лице, содержащихся в едином государственном реестре юридических лиц, от 20.02.2014 по форме №Р14001, №Р13001, на основании которых Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №5 по Курской области приняты решения №№92, 93 от 27.02.2014 и внесены соответствующие записи в реестр, подписаны ФИО1 как руководителем постоянно действующего исполнительного органа Общества, т.е. заявления о государственной регистрации подписаны неуполномоченным лицом; поскольку решение единственного участника Общества с ограниченной ответственностью «Радонеж» №4 от 17.02.2014 не имеет юридической силы, то не могут считаться действительными и внесенные в Единый государственный реестр юридических лиц соответствующие сведения, которые изменены в отсутствие волеизъявления компетентного органа Общества, принятого в соответствии с требованиями законодательства.

 В соответствии с частью 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков (часть 3 статьи 183 ГК РФ). 

Как разъяснено в пункте 119 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», по общему правилу, когда недействительным является решение собрания об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица, а контрагент юридического лица добросовестно полагался на сведения о полномочиях указанного органа, содержащиеся в ЕГРЮЛ, сделка, совершенная таким органом с этим контрагентом, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для юридического лица с момента ее совершения, если только соответствующие данные не были включены в указанный реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (статьи 51 и 53 ГК РФ). В иных случаях при признании названного решения недействительным подлежат применению положения статьи 183 ГК РФ. 

Согласно пункту 122 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», по общему правилу, когда сделка от имени юридического лица совершена лицом, у которого отсутствуют какие-либо полномочия, а контрагент юридического лица добросовестно полагался на сведения о его полномочиях, содержащиеся в ЕГРЮЛ, сделка, совершенная таким лицом с этим контрагентом, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности для юридического лица с момента ее совершения (статьи 51 и 53 ГК РФ), если только соответствующие данные не были включены в указанный реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (абзац второй пункта 2 статьи 51 ГК РФ). В иных случаях, когда сделка от имени юридического лица совершена лицом, у которого отсутствуют какие-либо полномочия, подлежат применению положения статьи 183 ГК РФ.

Как следует из решения Арбитражного суда Курской области от 13.12.2022 по делу №А35-7323/2021, на основании решения №4 от 17.02.2014 ФИО1 был назначен генеральным директором ООО «РАДОНЕЖ», переименованного в ООО «ПРОГРЕСС-46», с 18.02.2014; сведения о ФИО1 как о генеральном директоре ООО «ПРОГРЕСС-46» были внесены в ЕГРЮЛ 27.02.2014.

Договоры поставки от 06.06.2014 №14, от 20.06.2014 №б/н, от 10.07.2017 №б/н, от 14.03.2018 №б/н, от 09.08.2019 №б/н и соглашение о новации от 03.09.2020, заключенные между АО «ЖБИ» и ООО «ПРОГРЕСС-46», со стороны ООО «ПРОГРЕСС-46» подписаны генеральным директором ФИО1 

Разрешение от 15.05.2015 №Ru46302000-2886 на строительство спорного многоквартирного дома получено ООО «ПРОГРЕСС-46» также в период осуществления полномочий его исполнительного органа ФИО1

Представленное в материалы дела заявление от 30.08.2021 о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, от имени ООО «ПРОГРЕСС-46» также подписано генеральным директором ФИО1 

В решении Арбитражного суда Курской области от 20.10.2023 по делу №А35-2161/2023 приводятся пояснения ООО «РАДОНЕЖ», согласно которым в результате совершенных в 2014 году ФИО1 неправомерных действий (представление в регистрирующий орган сфальсифицированного решения, выполненного от имени ФИО7, о переименовании ООО «Радонеж» в ООО «Прогресс-46», изменении его адреса и назначении ФИО1 его генеральным директором) ФИО7 утратил возможность получать корреспонденцию и информацию о деятельности общества, что дало ФИО1 и ФИО12 возможность заниматься строительством многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, действуя при этом от имени ООО «Радонеж» (переименованного в ООО «Прогресс-46»); данные лица начали привлечение денежных средств граждан по договорам займа под залог строящихся квартир, которые заключались от имени ООО «Прогресс-46», а также привлекали поставщиков стройматериалов, в счет оплаты которых были обещаны строящиеся квартиры.

При таких обстоятельствах, учитывая, что строительство спорного многоквартирного дома и заключение гражданско-правовых сделок для ведения строительства осуществлялось ООО «ПРОГРЕСС-46» в период, когда полномочия генерального директора общества осуществлял ФИО1, заключенные им сделки фактически исполнялись и многоквартирный дом со стоянкой введен в эксплуатацию, определением суда от 12.03.2024 ФИО1 был привлечен к участию в деле в качестве соответчика, суд полагает, что в рассматриваемом случае, в целях исключения правовой неопределенности в отношении построенных объектов и защиты дольщиков, на которых не могут быть возложены негативные последствия незаконной смены руководства застройщика, приведенные ответчиком обстоятельства не могут быть приняты судом в качестве оснований для отказа в признании права собственности на построенные объекты.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает исковые требования АО «ЖБИ» о признании права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 46:29:101066:513, площадью 21,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, г-ж 18; нежилое помещение с кадастровым номером 46:29:101066:516, площадью 21,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, г-ж 20, законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче иска, относятся судом на истца, поскольку иск заявлен в его интересах, а также  с учетом его позиции о готовности нести судебные расходы по уплате государственной пошлины, (отражены в протоколе судебного заседания от 12.03.2024). Излишне уплаченная истцом пошлина  в соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 71, 102, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования   удовлетворить. 

Признать за акционерным обществом «ЖБИ» право собственности на объекты недвижимого имущества:  

- нежилое помещение площадью 21,5 кв.м., кадастровый номер 46:29:101066:513,   расположенное по адресу: 

<

...>, г-ж 18,

- нежилое помещение площадью 21,1 кв.м., кадастровый номер 46:29:101066:516,   расположенное по адресу: 

<

...>, г-ж 20.

Возвратить акционерному обществу «ЖБИ» из федерального бюджета 58 432 руб. 00 коп. государственной пошлины, оплаченной по платежному поручению №2654 от 04.10.2021.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                    Н.Н. Белых