ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-23111/2024

Дело № А40-84558/23

г. Москва

10 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Бондарева А.В., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воргулевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Астра"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2024

по делу №А40-84558/23-61-684, принятое судьей Орловой Н.В.

по иску АО "АССОЦИАЦИЯ ПО ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРОФСОЮЗОВ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "Астра" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении Договора аренды,

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от 05.03.2024, диплом ВСА 0068198 от 10.06.2004;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 29.03.2023, уд. адв. №7310 от 02.03.2011;

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Ассоциация по внешнеэкономической и коммерческой деятельности профсоюзов» (далее – истец, АО «АСПРО») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Астра» (далее - ответчик) о расторжении Договора аренды №АА 19/16-65 от 01.05.2016г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2024 по делу №А40-84558/23 требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в иске отказать.

Представитель истца просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.05.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения №АА 19/16-65 (далее - Договор), в соответствии п.1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 119334, 

<

...>, цокольный этаж, помещение 1 общей площадью 283,5 кв.м., для использования в целях решения хозяйственных задач арендатора.

В соответствии с п.1.3 срок действия Договора составляет 49 лет.

Согласно п.2.2 Договора арендатор обязан использовать арендуемое нежилое помещение в целях, указанных в п.1.1 Договора, содержать арендуемое нежилое помещение в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи арендодателю.

На основании п.2.3 Договора арендатор имеет право передавать арендуемое нежилое помещение, как в целом, так и частично в субаренду, предоставлять здание в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог.

Как установлено п.2.5 Договора, арендатор имеет право по письменному согласованию с арендодателем производить любые улучшения и перепланировки нежилого помещения при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности.

Необходимые согласования и разрешения для этого осуществляет арендодатель.

Согласно п.5.2 Договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения Договора аренды в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий Договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает арендуемое помещение; более двух раз подряд по истечении срока платежа не вносит арендную плату; не производит текущего ремонта.

Арендодатель вправе потребовать расторжения Договора, если арендатор: пользуется имуществом с нарушением (в том числе существенным) условий Договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п.3 ст. 615, подп.1 п.1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)); существенно ухудшает имущество (подп.2 п.1 ст. 619 ГК РФ); более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату (подп.3 п.1 ст. 619 ГК РФ); не производит капитальный ремонт имущества в установленный Договором срок, а при его отсутствии - в разумный срок, если производство такого ремонта является его обязанностью (подп.4 п.1 ст. 619 ГК РФ); допустил существенное нарушение Договора (п.2 ст. 450 ГК РФ).

Договором аренды предусмотрены условия пользования арендатором имуществом, в том числе: арендатор обязан содержать арендуемое помещение в исправности и надлежащем санитарном состоянии (подпункт «б» п.2.2); арендатор обязан производить текущий ремонт помещения (подпункт «д» п.2.2); арендатор вправе передавать помещение в субаренду, предоставлять в безвозмездное пользование, а также передавать права в залог (подпункт «а» п.2.3); арендатор имеет право по письменному согласованию с арендодателем производить любые улучшения и перепланировки при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности (п.2.5).

В нарушение п.2.5 Договора арендатором без согласования с арендодателем и компетентными органами проведены работы по перепланировке и переустройству арендованных помещений.

По результатам проведенного Мосжилинспекцией осмотра, оформленного протоколом осмотра от 09.11.2022 №ЮЗ-АИВ-Ж-1272/22 и актом инспекционного визита от 09.11.2022 установлено, что в арендуемых ответчиком нежилых помещениях истца, незаконно выполнены работы по перепланировке и переустройству помещений: демонтаж и устройство не несущих перегородок, устройство проемов в несущих стенах, устройство кухни с установкой моек и электрических плит, устройство санузлов с установкой умывальников и унитазов, устройство душевых, устройство входных площадок на фасад, устройство навесов в зоне комнат.

По итогам проведенного осмотра истцу выдано Предписание об устранении выявленных нарушений от 09.11.2022 №ЮЗ-П-Р-Ж-1272/22 путем приведения технического состояния помещений в соответствие с технической документацией БТИ по состоянию на 1974 год или согласовать произведенные работы.

По факту совершенного правонарушения – переустройство и(или) перепланировка без согласования с органом местного самоуправления, в отношении истца составлен протокол №ЮЗ-124/22 от 14.11.2022 об административном правонарушении, предусмотренном ч.2 ст. 7.21 КоАП РФ – самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме.

09.02.2023 истец направил ответчику уведомление (№02/02-23 от 08.02.2023, 11911978008591) о предстоящем проведении специалистами ГБУ «Экспертный центр» обследования арендуемых помещений с целью определения возможных вариантов устранения нарушений и проведения восстановительных работ во исполнение предписания Мосжилинспекции от 09.11.2022 №ЮЗ-П-Р-Ж-1272/22.

В ходе проведенного 18.04.2023 ГБУ «Экспертный центр» осмотра и обследования нежилых помещений с целью подготовки технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и (или) перепланировке, в арендованных помещениях были выявлены и зафиксированы в Акте следующие нарушения: отсутствуют люки для доступа к стоякам центрального отопления; над отдельными входами отсутствуют тепловые завесы; отсутствует вентиляция в отдельных санузлах и умывальных комнатах; отсутствует доступ к скрытым конструкциям вновь устроенных дверных проемов, вытяжка вентиляции из отдельных помещений выведена непосредственно на фасад, отсутствуют вызывные устройства и спец. оборудование для МГН.

Согласно Уведомлению ГБУ «Экспертный центр» от 21.04.2023 №ЭЦ-04- 124/23, выявленные в ходе обследования 18.04.2023 нарушения являются недопустимыми, что следует из постановления Правительства г.Москвы №508-ПП от 25.10.2011 «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» и, как следствие, до их устранения подготовка и выдача технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и (или) перепланировке невозможна.

09.06.2023 истец направил ответчику письмо №15/06-23 от 08.06.2023 (11911980202482) с приложением актов обследования от 18.04.2023, уведомления ГБУ «Экспертный центр» от 21.04.2023 №ЭЦ-04-124/23, протокола осмотра от 09.11.2022 и протокола об административном правонарушении от 21.04.2023 с требованием устранить перечисленные в акте осмотра от 18.04.2023 нарушения в срок до 25.07.2023, однако ответчик работы по устранению названных нарушений не выполнил.

Согласно экспликации и поэтажному плану нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже по адресу: 

<

...>, техническое состояние и характеристики арендованных помещений по состоянию на 2023 год отличаются от состояния, в котором они переданы арендатору в 2016 году по Договору аренды.

Указанные изменения представляют собой переустройство и перепланировку, требующую согласования в установленном законом порядке. Так, переустройством помещения считается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а перепланировкой – изменение конфигурации помещения.

В обоих случаях такие изменения требуют внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч.ч. 1, 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Положениями главы 4 ЖК РФ, в редакции Федерального закона от 27.12.2018г. №558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме», с 08.01.2019 года установлен порядок проведения переустройства и (или) перепланировки как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, осуществление собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, работ по переустройству и (или) перепланировке должно происходить с соблюдением норм ЖК РФ (п.1 Обзора судебной практики, связанной с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утв. Президиумом ВС РФ от 13.12.2023).

В соответствии с положениями ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства на основании проекта переустройства и (или) перепланировки по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Как установлено ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (ч. 2 ст. 29 ЖК РФ). Последствием самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения, согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, является приведение такого помещения в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Вопросы организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах урегулированы постановлением Правительства г.Москвы №508-ПП от 25.10.2011.

Выявленные согласно плану БТИ по состоянию на 2023 год изменения в арендуемом ответчиком помещении классифицируются как работы по переустройству и перепланировке нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, а следовательно их проведение подлежало согласованию с компетентным органом на основании принятого им решения и в соответствии с положениями постановления №508-ПП от 25.10.2011.

Согласно экспликации к поэтажному плану по состоянию на 2023 год, работы по переустройству и перепланировке арендованных помещений проведены без соответствующего разрешения (стр. 7 экспликации на 2023 год), а также без согласования с арендодателем, в нарушение п.2.5 Договора.

Согласно уведомлению ГБУ «Экспертный центр» от 21.04.2023, ответчиком при производстве работ по переустройству и перепланировке, были допущены нарушения, которые согласно п.9 Требований считаются недопустимыми и неустранение которых не позволяет истцу получить техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ с целью узаконить самовольную перепланировку.

При этом представленное ответчиком Заключение кадастрового инженера ФИО3 от 14.02.2024 не может быть признано надлежащим доказательством по делу, поскольку в случае если арендатором какие-либо работы по устранению перепланировок и выполнялись, то заключение кадастрового инженера не может свидетельствовать об устранении нарушений, поскольку осмотр помещения на предмет исполнения Предписания проводится Мосжилинспекцией с участием собственника - лица, на которого возложена обязанность привести помещение в прежнее состояние, по результатам чего Мосжилинспекция составляет АКТ о выполнении (невыполнении) собственником Предписания об устранении нарушения, данный Акт и будет подтверждать, что самовольная перепланировка отсутствует, возможность выдачи кадастровым инженером такого заключения законом не предусмотрена.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 9, ч.ч. 3 и 4 ст. 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга и обязаны раскрыть доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, заблаговременно, до начала судебного разбирательства, учитывая при этом, что они несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий.

Ответчик представил суду и истцу заключение кадастрового инженера только в судебном заседании 15.02.2024, которым закончилось рассмотрение спора и было вынесено решение.

Доказательств того, что имелись уважительные причины, препятствующие представлению ответчиком дополнительных документов до начала судебного заседания как суду, так и истцу, не представлено.

Кроме того, как следует из п.2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя.

При этом ответчик в отсутствие согласия арендодателя сдает арендованные нежилые помещения в субаренду, что подтверждается Договором субаренды №СА26/23-24 от 01.07.2023, заключенным между ООО «Астра» и ООО ЧОП «Секьюрити Лоджик», актом №13 от 30.04.2023 об оказании услуг по аренде ООО «ЭкоПрофи».

Доводы ответчика о том, что подп.«а» п.2.3 Договора арендатору предоставлено право передавать помещения в субаренду не исключает необходимости получения согласия арендатора как того требуют положения п.2 ст. 615 ГК РФ.

Таким образом, согласие арендодателя на сделку по передаче имущества в субаренду в силу п.2 ст. 615 ГК РФ должно быть получено в любом случае - либо путем получения самостоятельного согласия арендодателя на каждую сделку перенайма, либо, как это следует из п.18 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002г. №66, путем закрепления сторонами в самом Договоре аренды условия о согласии арендодателя передавать помещение в субаренду без получения дополнительного разрешения.

Однако условиями Договора не закреплено согласие арендодателя на передачу помещений в субаренду без получения на это разрешения арендодателя, согласие на передачу помещений в субаренду ответчиком от истца не получено, то есть ответчик, нарушая п.2 ст.615 ГК РФ, использует арендуемое имущество с существенным нарушением условий Договора, что в силу п.1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ и п.5.2 Договора является основанием для его досрочного расторжения.

Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на то, что Договор не содержит условия о дополнительном согласии арендодателя на субаренду является несостоятельной, поскольку получения такого согласия закреплено императивной нормой - п.2 ст. 615 ГК РФ и не требует включение этого условия в Договор аренды.

Согласно п.3 ст. 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями Договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения Договора и возмещения убытков.

По условиям подп. «д» п.2.2 Договора арендатор обязан производить текущий ремонт арендованного помещения, неисполнение данной обязанности в силу п.5.2 Договора аренды, является основанием для его расторжения.

Ответчиком не представлено доказательств того, что за период действия Договора им производился текущий ремонт арендованного помещения.

Как определено п.2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении Договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или Договором.

Существенным признается нарушение Договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении Договора.

В соответствии с п.п.1, 2 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено Договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, Договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении Договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, Договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения Договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет: изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру Договора и условиям оборота: исполнение Договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее Договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении Договора; из обычаев или существа Договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении Договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть Договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо Договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Направленное в адрес ответчика предложение о расторжении Договора, оставлено последним без ответа.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено суду относимых, достаточных и допустимых доказательств того, что в период действия Договора аренды отсутствовали основания для расторжения Договора в судебном порядке по вине арендатора, а предъявленные им доказательства и доводы справедливо отклонены судом первой инстанции, как противоречащие условиям Договора аренды и представленным в материалы дела доказательствам.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не проверены и учтены арбитражным судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными.

Иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены определения суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд - 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.02.2024 по делу №А40-84558/23-61-684 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                  О.В. Савенков

 

Судьи:                                                                                             А.В. Бондарев

 

Г.С. Александрова