РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А40-320225/19-122-2523

14 июля 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 14 июля 2020 года

Арбитражный суд в составе судьи Девицкой Н.Е., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассматривает в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «Меркурий»

к Управлению Росреестра по Москве

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды №288/19 от 23.04.2019 г., изложенный в уведомлении об отказе от 06.09.2019 г. №77/011/227/2019-2491

при участии: 

от заявителя – ФИО2 доверенность от 31.12.2019г. (диплом от 16.05.2010г.)

от ответчика – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО «Меркурий» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве, в котором просит признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества №288/19 от 23.04.2019, изложенный в уведомлении об отказе в осуществлении действий государственной регистрации договора аренды от 06.09.2019 №77/011/227/2019-2491; обязать Управление Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии по Москве устранить нарушение законных прав и интересов Заявителя путем повторного рассмотрения заявления и представленных на государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества №288/19 от 23.04.2019 и технического плана арендуемого помещения.

Представитель заявителя в судебное заседание явился, требования поддержал. 

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил отзыв, в котором требования не признал, дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Срок на обращение в суд, предусмотренный ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает заявитель, 23 апреля 2019 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Меркурий» («ООО «Меркурий», Заявитель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Компания РИФ» (Арендодатель) был заключен договор аренды от 23.04.2019 №288/19 со сроком аренды нежилого помещения, принадлежащего Арендодателю на праве собственности, с 01 мая 2019 по 30 апреля 2019, согласно условиям которого государственная регистрация осуществляется силами ООО «Меркурий». 

23 мая 2019 года ООО «Меркурий» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве, Управление, Заинтересованное лицо) через МФЦ района Басманный по ЦАО г. Москвы с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 23.05.2019 №77/011/227/2019-2491.

Согласно описи документов, принятых от ООО «Меркурий» от 23.05.2019, описи документов, принятых от ООО «Меркурий» от 30.05.2019, Заявителем на государственную регистрацию представлены следующие документы: Договор аренды от 23.04.2019 №288/19 (Договор), с Актом приема-передачи к Договору от 01.05.2019; Свидетельство о государственной регистрации Заявителя в качестве юридического лица от 23.12.2010; Решения единственного участника ООО «Меркурий» от 28.02.2019 №5 о назначении Генерального директора; Приказ от 01.03.2017 №5-ОРГ о назначении ФИО3 Генеральным директором ООО «Меркурий»; Платежное поручение от 24.05.2019 №215 об оплате Заявителем государственной пошлины за осуществление регистрационных действий в отношении Договора аренды.

03 июня 2019 года, по результатам рассмотрения Заявления ООО«Меркурий», Управлением в отношении заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 23.05.2019 №77/011/227/2019-2491, вынесено Уведомление о приостановлении государственной регистрации от 03.06.2019 №77/011/227/2019-2491 до 03.09.2019 по следующим основаниям:

1) Непредоставление Заявителем технического плана части объекта, обременяемого арендой по Договору;

2) По имеющейся у Управления информации объект, часть которого обременяется арендой по Договору внесен в перечень объектов самовольного строительства, в виду чего Управлением направлен запрос в адрес Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.

 Во исполнение Уведомления о приостановлении государственной регистрации от 03.06.2019 №77/011/227/2019-2491, Заявителем представлен Технический план арендуемой части здания на оптическом диске, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг от ООО «Меркурий» от 13.08.2019. Согласно установленному порядку, дополнительные материалы, сопровождены заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества зарегистрированным за номером №77-0-1-71/3126/2019-838 от 13.08.2019. Вместе с тем, ведущим специалистом по предоставлению услуг ФИО4, принимающим документы, в описи и наименовании заявления указано на рассмотрение представленных материалов совместно с делом №77/011/227/2019-2491, зарегистрированным по заявлению о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 23.05.2019 №77/011/227/2019-2491.

Кроме того, Арендодателем направлено обращение в адрес Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Инспекция) относительно правомерности приостановки регистрационных действий по заявлению о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 23.05.2019 №77/011/227/2019-2491 на основании включения объекта аренды в перечень объектов самовольного строительства. На указанное обращение Инспекция предоставила ответ №ГИН-ИСХ-30854/2019 от 26.08.2019, согласно которому объект, часть которого обременяется арендой по Договору не включен в перечень объектов самовольного строительства, о чем 23.08.2019 Инспекция уведомила Управление.

Несмотря на вышеуказанные обстоятельства, Управлением в адрес Заявителя направлено уведомление об отказе в осуществлении действий государственной регистрации договора аренды от 06.09.2019 №77/011/227/2019-2491. В обоснование отказа, специалистом Управления указано на принятие решения «о приостановлении по заявлению №77-0-1-71/3126/2019-838 от 13.08.2019», по причинам указанным в уведомлении о такой приостановке, которое не было направлено Заявителю по состоянию на дату написания настоящего заявления, а также на невозможность осуществления регистрационных действий на основании ст. 14, 21, 44 Закона № 218-ФЗ о регистрации недвижимости.

Считая указанное решение незаконным, Заявитель обратился в суд.

Удовлетворяя требования, суд соглашается доводами Заявителей, при этом исходит из следующего.

В силу пунктов 1, 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ). Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

В пункте 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ). 

В силу пункта 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из его сторон. В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. 

В силу ст. 18 Закона о недвижимости заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3)иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным закономи принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установлены ст. 21 Закона о недвижимости.

Частью 4 ст. 21 Закона о недвижимости установлено, что межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Основания для приостановления государственной регистрации и государственного кадастрового учета предусмотрены в части 1 ст. 26 Закона о недвижимости.

В силу п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктами 4 ч. 3 ст. 14 и ч. 5 ст. 44 Закона о недвижимости прямо предусмотрена необходимость государственного кадастрового учета части помещения, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, то есть одновременно с государственной регистрацией ограничения (обременения) части недвижимого имущества, необходимо внести сведения об этой части в кадастр недвижимости Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

Как указывает ответчик, при проведении правовой экспертизы выявлено, что передаваемая по договору часть здания, вопреки требованию закона (ч. 5 ст. 44 Закона о недвижимости), не поставлена на кадастровый учет, при этом в нарушение ч. 4 ст. 18, ч. 4 ст. 21 Закона о недвижимости технический план, являющийся основанием для постановки на государственный кадастровый учет части арендуемого объекта в соответствии с п. 7 ч. 2, п. 4 ч. 3 ст. 14, п. 1 ст. 24 Закона о недвижимости, в Управление не представлен при подаче заявления.

В соответствии с ч. 12 ст. 24 Закона о недвижимости технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на-бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда.

Форма технического плана, требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений, форма указанной в части 11 настоящей статьи декларации, требования к ее подготовке, состав содержащихся в ней сведений, требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, требования к подготовке плана этажа, части этажа здания или сооружения, плана здания или сооружения, плана части здания или сооружения, а также требования к определению площади здания, сооружения, помещения или машино-места устанавливаются органом нормативно-правового регулирования (ч. 13 ст. 24 Закона о недвижимости).

В пункте 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. 

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ). 

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ). 

В силу части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд. Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости установлены в статье 44 Закона № 218-ФЗ, в пункте 5 которой предусмотрено, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются. 

Из представленных Заявителем в Управление документов следует, что сторонами в Договоре и прилагаемой к нему схеме (Приложение №1 к Договору) установлены все необходимые для идентификации арендуемого объекта параметры, в том числе графическое изображение границ арендуемой части нежилого здания. Таким образом, объект аренды был однозначно определен сторонами. Споров по поводу имущества, являющегося объектом Договора аренды, его границах, площади, иных параметрах, между его сторонами не имеется. Следовательно, у сторон договора его идентификация в Договоре аренды никаких сомнений не вызывает. Перечисленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору- Заявителю в качестве объекта аренды. Оснований для требования от Заявителя составления кадастрового плана или технического плана на объект аренды, являющийся частью помещения, у регистратора не имелось. 

Данная позиция согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, согласно которой, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. 

Кроме того, согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учёт помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом, учёт переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). В данном случае заявитель обратился в регистрационный орган для регистрации договора аренды части здания, право собственности, на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за арендодателем, государственный кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления и представления дополнительных документов, вместе с тем, как указано выше, кадастровый учет части объекта является правом, а не обязанностью собственника. 

Кроме того,  согласно ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" если в аренду передается часть здания, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания без соответствующего заявления.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020).

Заявителем представлен Технический план арендуемой части здания на оптическом диске, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг от ООО «Меркурий» от 13.08.2019.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявителем были представлены все необходимые документы для регистрации договора аренды.

Следовательно, отказ по данному основанию не является законным.

Также по имеющейся у Управления информации объект, часть которого обременяется арендой по Договору внесен в перечень объектов самовольного строительства.

Как указано ранее, Арендодателем направлено обращение в адрес Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы относительно правомерности приостановки регистрационных действий по заявлению о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 23.05.2019 №77/011/227/2019-2491 на основании включения объекта аренды в перечень объектов самовольного строительства. 

На указанное обращение Инспекция предоставила ответ №ГИН-ИСХ-30854/2019 от 26.08.2019, согласно которому объект, часть которого обременяется арендой по Договору не включен в перечень объектов самовольного строительства, о чем 23.08.2019 Инспекция уведомила Управление.

Таким образом, ответчиком не доказано, что спорное здание является самовольной постройкой, следовательно, отказ по данному основанию также не может быть признан законным.

В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу, что оспариваемое решение является незаконным и подлежит отмене.

Согласно положениям ст. 200 АПК РФ на орган, который принял решение, возлагается обязанность доказывать наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения.

Ответчик не доказал наличие обстоятельства, послужившего основанием для оспариваемого решения.

Поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию заявителей, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. Иных доказательств, подтверждающих сомнения ответчика, не представлено.

Судом проверены и оценены все доводы Ответчика, но отклонены как противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм права.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на Ответчика устранить допущенное нарушение прав заявителя.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь  ст. ст.  110, 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 06.09.2019 г. № 77/011/227/2019-2491.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в течение месяца со дня вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Меркурий», осуществить государственную регистрацию договора аренды от 23.04.2019 №288/19 по заявлению № 77/011/227/2019-2491.

Проверено на соответствие действующему законодательству РФ.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «Меркурий» госпошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:Н.Е. Девицкая