Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж                                                                                                Дело №А14-16353/2018

«31» января 2019 г. 

Резолютивная часть решения объявлена 24 января 2019 г.

Арбитражный суд Воронежской области  в составе судьи Д.И. Тисленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, Воронежская обл., Рамонский р-н, рп Рамонь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Аква-Союз», Воронежская обл., Рамонский р-н, рп Рамонь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании 925 731 руб. 66 коп. (с учетом уточнения) задолженности по арендной плате и пени и расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, представителя по доверенности № 126-11/1139 от 03.04.2018, паспорт,

от ответчика – ФИО3, представителя по доверенности от 24.09.2018, паспорт; ФИО4, генерального директора, паспорт (после перерыва);

установил:

Администрация Рамонского муниципального района Воронежской области (далее – истец, Администрация ФИО5 ВО) 07.08.2018 обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением б/н от 05.07.2018 к Обществу с ограниченной ответственностью «Аква-Сюз» (далее – ответчик, ООО «Аква-Союз») о взыскании с ответчика 611 666 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 4 от 01.03.2017 за период с 15.08.2017 по 30.10.2018, 139 241 руб. 66 коп. пени за период с 16.08.2017 по 30.10.2018, расторжении указанного договора (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании 30.10.2018.

Судебное разбирательство по делу неоднократно откладывалось.

В судебном заседании 17.01.2019, проводившемся при участии представителей сторон, представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил взыскать с ответчика 734 166 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 4 от 01.03.2017 за период с 15.08.2017 по 17.01.2019, 191 565 руб. 00 коп. пени за период с 16.08.2017 по 17.01.2019, расторгнуть указанный договор.

Суд исследовал представленное заявление от 17.01.2019, приложенный к нему расчет. 

Представитель истца по уточняющему вопросу суда пояснил, что требования по основному долгу фактически заявлены за период август 2017 года – январь 2019 года, а неустойка начислена на указанные суммы, начиная с 16.08.2017 (даты, следующей за датой исполнения обязательства по внесению арендного платежа за август 2017 года согласно условиям договора).

Также представитель истца представил копии лицензий на пользование недрами, протокола заседания комиссии по согласованию технических проектов разработки полезных ископаемых Департамента по недропользованию по Центральному федеральному округу по Воронежской области от 17.09.2013 № 236, условий пользования недрами в целях геологического изучения и добычи строительных песков на Богдановском месторождении (южная часть) в Рамонском муниципальном районе Воронежской области (приложения № 1 к лицензии ВРЖ 80065 ТР), обратив внимание суда, что пунктом 3.2 условий была предусмотрена обязанность владельца лицензии до начала промышленной добычи строительных песков в соответствии с действующим законодательством перевести земли из категории сельскохозяйственных в земли промышленности.

Суд на основании статей 49, 65-68, 159 АПК РФ заявление истца об уточнении исковых требований удовлетворил, уточненные исковые требования принял к рассмотрению, представленные дополнительные доказательства приобщил к материалам дела.

 Представитель истца поддержал исковые требования, пояснил, что арендная плата рассчитана применительно к категории земельного участка – земли сельскохозяйственного назначения, требование о расторжении договора обусловлено неисполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей.

Представитель ответчика поддержал ранее изложенные возражения против иска, указал на передачу истцом ответчику в аренду непригодного для использования по целевому назначению земельного участка и отсутствие у истца в этой связи права требовать встречное исполнение (по мнению истца, арендодатель должен был до представления земельного участка в аренду перевести его в категорию земель промышленности), обратил внимание суда на установление размера арендной платы по договору неуполномоченным лицом (руководителем отдела имущественным и земельных отношений Администрации ФИО5 ВО), указал на неверное определение размера арендной платы по договору с учетом разрешенного использования земельного участка (в качестве верного размера предложил исходить из 59 500 руб. 00 коп. в год – 2 % от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами; при таком расчете у ответчика имеется переплата, что влечет к отказу в иске).

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 24.01.2019 до 10 час. 15 мин., по окончании которого оно продолжено также с участием представителей сторон.

Судом в порядке статей 65-68, 159 АПК РФ к материалам дела приобщены представленные истцом копии платежных поручений о внесении арендных платежей по договору в общей сумме 205 000 руб. 00 коп.

Представители сторон в судебном заседании поддержали свои позиции по спору.

Как следует из материалов дела, между Администрацией ФИО5 ВО (арендодатель) и ООО «Аква-Союз» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4 от 01.03.2017, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «недропользование», площадью 515 827 кв.м., с кадастровым номером 36:25:6945013:589, расположенный по адресу: Воронежская область, Рамонский район, примерно 250 м. по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом № 18 по ул. Центральная, д. Богданово (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 срок аренды – с 01.03.2017 до 01.08.2026.

Согласно пункту 3.1 договора общая сумма годовой арендной платы за участок составляет 490 000 руб. 00 коп. 

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными частями ежемесячно 15 числа каждый месяц путем перечисления на определенный в указанном пункте счет.

Как указано в пункте 3.3 договора, арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка.

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовых ставок арендной платы, порядка расчета арендной платы, а также в других случаях, предусмотренных законом и иными нормативными правовыми актами.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован 20.06.2017, о чем свидетельствует отметка на нем.

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту от 01.03.2017.

Ответчик, по данным истца, сформировал 734 166 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 15.08.2017 по 17.01.2019 (август 2017 года – январь 2019 года), истец начислил ответчику 191 565 руб. 00 коп. пени за период с 16.08.2017 по 17.01.2019.

ООО «Аква-Союз» представило в материалы дела копии платежных поручений о внесении арендной платы по договору в общей сумме 205 000 руб. 00 коп. (41 000 руб. платежным поручением № 31 от 15.03.2017, 41 000 руб. 00 коп. платежным поручением № 40 от 14.04.2017, 41 000 руб. 00 коп. платежным поручением № 46 от 16.05.2017, 41 000 руб. 00 коп. платежным поручением № 56 от 15.06.2017, 41 000 руб. 00 коп. платежным поручением № 57 от 14.07.2017). Представитель истца поступление указанных денежных средств в счет арендной платы по договору подтвердил. 

Как установлено судом при исследовании представленных в материалы дела документов и подтверждено представителями сторон в ходе судебного разбирательства, спорный земельный участок предоставлен арендатору арендодателем в результате рассмотрения его заявления в адрес Администрации Горожанского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области от декабря 2016 года (входящая отметка от 23.12.2016) о предоставлении земельного участка для геологоразведки и дальнейшего использования по назначению, перенаправленного Администрацией Горожанского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области письмом от 25.01.2017 № 10 в адрес Администрации ФИО5 ВО для принятия решения в связи с вступлением в силу с 01.01.2017 изменений в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в части полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. 

Схема расположения земельного участка утверждена постановлением Администрации Горожанского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области от 02.11.2016 № 131. В пункте 2 указанного постановления указан вид разрешенного использования – для недропользования.

В материалы дела истцом представлена копия кадастрового паспорта земельного участка, в котором обозначено разрешенное использование – недропользование, а также указана кадастровая стоимость земельного участка – 2 976 321 руб. 79 коп.

Ранее по договорам аренды от 31.08.2012 и от 31.07.2015 ответчик выступал арендатором земельного участка аналогичной площади и со схожим адресным ориентиром, но иным кадастровым номером – 36:25:6945013:103 (по данным истца, не опровергнутым ответчиком, снят с кадастрового учета как временный в 2016 году), категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для научно-исследовательских целей.

На момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду и заключения договора аренды ответчик имел лицензию на пользование недрами, в подтверждение чего в материалы дела представлены копии лицензии ВРЖ 80054 ТР, решения Департамента природных ресурсов и экологии Воронежской области от 17.09.2012 о переходе права пользования участком недр и переоформлении лицензии на пользование недрами на ООО «Аква-Союз». При этом целевое назначение и вид работ в лицензии – геологическое изучение и добыча строительных песков на Богдановском месторождении (южная часть).

Пунктом 3.2 приложения № 1 к лицензии ВРЖ 80065 ТР предусмотрена обязанность владельца лицензии до начала промышленной добычи строительных песков в соответствии с действующим законодательством перевести земли из категории сельскохозяйственных в земли промышленности.

ООО «Аква-Союз» 03.04.2017 (согласно входящей регистрационной отметке) обращалось в Администрацию ФИО5 ВО с заявлением о переводе земельного участка из сельскохозяйственных земель в земли промышленного назначения. Администрация ФИО5 ВО представило копию ответа от 24.04.2017 на указанное заявление, согласно которому заявителю сообщается об имеющихся у него как арендатора земельного участка полномочиях заинтересованного лица на самостоятельное обращение за переводом земельного участка из одной категории в другую в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области. ООО «Аква-Союз» получение указанного ответа на свое заявление отрицает. В качестве доказательства направления ответа истцом представлена копия реестра отправленной корреспонденции за апрель 2017 года, в котором в строке 452 указано соответствующее письмо от 24.04.2017, каких-либо иных сведений об отправлении, в том числе, почтового идентификатора, не имеется.

Непосредственно исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу норм части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Основанием для предъявления иска выступает договор аренды земельного участка. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора производится по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Земельный участок с кадастровым номером 36:25:6945013:589 предоставлен арендодателем арендатору по результатам рассмотрения его заявления без проведения торгов. В заявлении о предоставлении земельного участка ООО «Аква-Союз» обозначило цель предоставления земельного участка – для геологоразведки и дальнейшего использования по назначению. В пункте 2 постановления Администрации Горожанского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области от 02.11.2016 № 131 указан вид разрешенного использования земельного участка – для недропользования. Аналогичный вид разрешенного использования содержится в кадастровом паспорте земельного участка и договоре аренды № 4 от 01.03.2017.

На момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду и заключения договора аренды ответчик имел лицензию на пользование недрами с целевым назначением и видом работ в лицензии – геологическое изучение и добыча строительных песков на Богдановском месторождении (южная часть).

Согласно подпункту 20 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю.

Изложенное, с учетом анализа взаимоотношений сторон за предыдущие периоды применительно земельному участку аналогичной площади и со схожим адресным ориентиром, но иным кадастровым номером – 36:25:6945013:103 и разрешенным использованием – для научно-исследовательских целей, позволяет суду однозначно констатировать, что Администрация ФИО5 ВО при предоставлении спорного земельного участка ориентировалась на разрешенное использование земельного участка (недропользование) и категорию арендатора (недропользователь), спорный земельный участок предоставлен арендодателем арендатору как недропользователю без проведения торгов в порядке подпункта 20 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для проведения работ, связанных с пользованием недрами. 

Иное (а именно предоставление земельного участка данному арендатору для сельскохозяйственного использования без проведения торгов) свидетельствовало бы о несоблюдении конкурсной процедуры предоставления земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в публичной собственности, и давало бы основания признать договор аренды недействительной сделкой, поскольку действующее земельное законодательство не позволяет предоставлять земельные участки сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования в отсутствие предусмотренных подпунктами 12, 17, 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» льгот (ООО «Аква-Союз» таким льготным критериям применительно к использованию спорного земельного участка для сельскохозяйственных целей не соответствует, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют). 

 В этой связи довод истца о том, что при рассмотрении настоящего спора необходимо исходить из категории земель (сельскохозяйственного назначения), а не из разрешенного использования земельного участка, подлежит отклонению.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В числе Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные, в том числе, для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Как указано в подпункте «д» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов.

Как следует из имеющейся в материалах дела копии кадастрового паспорта земельного участка, его кадастровая стоимость – 2 976 321 руб. 79 коп. Аналогичные сведения содержатся также на общедоступном информационном ресурсе «Публичная кадастровая карта» (http://pkk5.rosreestr.ru).

Исходя из изложенного и регулируемого характера цены аренды по договору аренды № 4 от 01.03.2017, общая сумма годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 36:25:6945013:589 должна составлять 59 526 руб. 44 коп. с учетом округления (2 976 321 руб. 79 коп. х 2 %), а не 490 000 руб. 00 коп., как согласовано сторонами в пункте 3.1 договора.

С учетом положений пункта 3.2 договора о внесении арендной платы равными частями ежемесячно 15 числа, ежемесячная часть арендой платы не должна превышать 4 960 руб. 54 коп. с учетом округления (59 526 руб. 44 коп. / 12). 

Заявленный ко взысканию период по основному долгу: август 2017 года – январь 2019 года.

ООО «Аква-Союз» внесло 205 000 руб. 00 коп. арендных платежей (41 000 руб. платежным поручением № 31 от 15.03.2017, 41 000 руб. 00 коп. платежным поручением № 40 от 14.04.2017, 41 000 руб. 00 коп. платежным поручением № 46 от 16.05.2017, 41 000 руб. 00 коп. платежным поручением № 56 от 15.06.2017, 41 000 руб. 00 коп. платежным поручением № 57 от 14.07.2017).

На основании вышеизложенного, сопоставив суммы внесенных арендных платежей и условия договора о сроках их внесения, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика перед истцом задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 15.08.2017 по 17.01.2019 (август 2017 года – январь 2019 года), что дает суду основания отказать в удовлетворении требования истца о взыскании арендной платы.

Ответчик не допустил нарушения сроков внесения арендных платежей в регулируемом размере с начала действия договора до окончания заявленного спорного периода, следовательно, требования истца о взыскании неустойки (статьи 329, 330 ГК РФ) и расторжении договора (пункт 3 статьи 619 ГК РФ) удовлетворению также не подлежат.

В связи с наличием самостоятельных оснований для отказа в иске иные доводы ответчика на результат рассмотрения спора повлиять не могут. Вместе с тем, в рамках их оценки, суд отмечает следующее.

Аргумент ответчика об установлении размера арендной платы по договору неуполномоченным лицом (руководителем отдела имущественным и земельных отношений Администрации ФИО5 ВО) правового значения не имеет, поскольку к договору должна применяться регулируемая цена, требования о признании договора аренды недействительной (оспоримой) сделкой либо незаключенным не заявлялись, договор исполнялся сторонами: земельный участок принят ответчиком по акту в аренду, ответчик вносил арендную плату (пункт 5 статьи 166, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Тот факт, что на момент заключения договора аренды земельный участок был отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, не свидетельствует об отсутствии со стороны арендодателя встречного предоставления либо об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества и не дает арендатору права не уплачивать арендную плату. Во-первых, в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (категория земельного участка оговорена сторонами в договоре и была указана ответчиком в заявлении о предоставлении земельного участка от декабря 2016 года). Во-вторых, ООО «Аква-Союз» как заинтересованное лицо (арендатор), имея предусмотренную пунктом 3.2 приложения № 1 к лицензии ВРЖ 80065 ТР обязанность до начала промышленной добычи строительных песков в соответствии с действующим законодательством перевести земли из категории сельскохозяйственных в земли промышленности, был вправе самостоятельно обратиться в уполномоченные органы в установленном порядке за переводом земельного участка из одной категории в другую, однако ограничился лишь заявлением от 03.04.2017 (согласно входящей регистрационной отметке) в Администрацию ФИО5 ВО.

Судебные расходы в связи с полным отказом в удовлетворении иска в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Администрации Рамонского муниципального района Воронежской области отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд) в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области в предусмотренном АПК РФ порядке.

Судья                       Д.И. Тисленко