﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-11809/2020

г. Краснодар

27 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 27 августа 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи  Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя Олейникова Михаила Николаевича (ИНН 262700338113, ОГРНИП  318265100067938), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Лира-ОПТ» (ИНН 2618801222, ОГРН  1132651004694), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Олейникова М.Н. на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.01.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от  05.05.2021 по делу № А63-11809/2020, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Олейников М.Н. (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Лира-ОПТ» (далее – общество) о признании обязательства ответчика перед истцом по договору о предоставлении торгового места на универсальном розничном рынке «Лира»                              от 24.08.2018  № 5309 прекратившимися с 28.03.2020,  признании данного договора расторгнутым, взыскании  с ответчика 125 548 рублей 38 копеек в счет возврата уплаченной с 28.03.2020 по 31.03.2020 и апрель 2020 года арендной платы, а также                         расходов по уплате государственной пошлины  и 17 500 рублей расходов на оплату услуг представителя. 

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.01.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2021, в удовлетворении искового заявления отказано. Суды исходили из того, что в спорный период торговое место находилось в пользование арендатора (в нем хранились товарно-материальные ценности), договор не расторгнут, а торговое место не возвращено арендодателю. Введение ограничительных мер не освобождает стороны от исполнения принятых на себя обязательств. С заявлениями об отсрочке, уменьшении арендной платы арендатор к арендодателю не обращался. В соответствии с заявлениями истца ему предоставлялся доступ к арендуемому торговому месту. Ответчик не создавал истцу (арендатору) препятствий в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. Податель жалобы указывает, что утратил возможность использовать в соответствии с условиями договора предоставленное ему имущество. Суды не учли, что в качестве основания исковых требований предприниматель ссылался на существенные нарушения ответчиком условий договора аренды. Арендодатель не обеспечил арендатору возможность использовать спорное имущество. Уточненные требования предпринимателя суды надлежащим образом не рассмотрели. 

Отзыв на жалобу в суд не поступил. 

Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). 

Изучив материалы дела и доводы жалобы,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор)  24.08.2018 заключили  договор № 5309 о предоставлении торгового места на универсальном розничном рынке (торговое место № 17*К*1 площадью 58,7 кв. м).

Пунктом 2.1 договора установлено, что за пользование торговым местом арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату, размер которой рассчитывается исходя из стоимости арендной платы в размере 1877 рублей в месяц за каждый квадратный метр площади торгового места.

Суды установили, что предприниматель 14.02.2020 и 13.03.2020 перечислил на расчетный счет общества арендную плату в размере по 111 200 рублей, что подтверждено платежными поручениями от 14.02.2020 № 2 и от 13.03.2020 № 3.

В связи с введением на территории Ставропольского края режима повышенной готовности с 28.03.2020 работа рынка приостановлена.

Предприниматель направил обществу претензию от 21.04.2020, в которой просил расторгнуть договор аренды и возвратить внесенную арендную плату, обеспечить доступ к торговому месту для вывоза имущества (т. 2, л. д. 25 – 28).

Поскольку стороны не урегулировали возникший конфликт в досудебном порядке, предприниматель, указывая на наличие  условий для возврата внесенных арендных платежей, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд. 

Анализ условий договора от 24.08.2018 № 5309 позволяет применить к спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации            (далее – Гражданский кодекс).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1                   статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса). Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1               статьи 610 Гражданского кодекса).

Согласно постановлению губернатора  Ставропольского края от 16.03.2020 № 101 на территории Ставропольского края введен режим повышенной готовности                            с 18 марта 2020 года. 

В силу пункта 2.4 постановления губернатора Ставропольского края от 26.03.2020 № 119 с 28 марта 2020 приостановлена работа объектов розничной торговли, рынков, за исключением рынков продовольственных товаров, аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли, в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки. 

В соответствии с представленной в дело выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей основным видом деятельности истца является торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках прочими товарами (код по ОКВЭД ОК 029-2014 – 47.89).

В утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации                            от 03.04.2020 № 434 Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, включена торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках (код  по ОКВЭД 47.89). 

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении требований предпринимателя в полном объеме, не учли особенности регулирования взаимоотношений по договору аренды недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении на территории субъекта режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации) в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее – Закон № 68-ФЗ).

Такие особенности установлены Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ                 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон                      № 98-ФЗ).

В силу статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с Законом № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку внесения арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (пункт 1).

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (пункт 2).

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (пункт 3).

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса (пункт 4).

Утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации                           от 03.04.2020 № 439 Требованиями, применяемыми к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования), предусмотрено предоставление отсрочки с даты введения в регионе режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации) на следующих условиях: а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020; в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются; г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается; д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон; е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов. Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

Как разъяснено в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее – Обзор № 2), обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса).

В Обзоре № 2 также указано, что право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели – арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона               № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Суды не учли, что в силу приведенных выше положений законодательства и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, арендодатель не вправе отказать арендатору, осуществляющему деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, в уменьшении арендной платы; арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по назначению.

При таких обстоятельствах при разрешении требования истца о возврате арендной платы  судам следовало определить размер подлежащих внесению платежей с учетом права предпринимателя на уменьшение размера арендной платы. При рассмотрении уточненных требований истца о признании договора расторгнутым, а обязательств по договору – прекратившимися с определенной даты, следовало установить наличие (отсутствие)  осведомленности арендодателя об осуществлении арендатором деятельности в пострадавших отраслях экономики и его добросовестности в вопросе информирования арендатора о наличии права на предоставление отсрочки внесения арендных платежей, исследовать содержание переписки сторон и претензионных писем арендатора. Рассмотрение названных требований по существу будет способствовать устранению неопределенности в отношениях сторон. Судам также следовало дать надлежащую оценку доводам истца о том, что предоставление ограниченного доступа к торговому месту (т. 1, л. д. 74 – 84) не означает, что арендатор восстановил возможность использовать объект аренды для целей, указанных в договоре.

Поскольку необходимые обстоятельства суды не установили, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Кодекса не обладает полномочиями по исследованию доказательств и установлению фактических обстоятельств дела, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.01.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2021 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку доводам истца о наличии оснований для возврата внесенных платежей (или их части), установить период, за который арендатор обязан внести арендную плату, проверить доводы истца о наличии условий для признания договора расторгнутым, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Вопрос о распределении расходов предпринимателя по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.01.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2021 по делу                                            № А63-11809/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                    			                               А.И. Мещерин

Судьи										         В.Е. Епифанов

										         И.В. Сидорова