ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-8995/2021

26 июня 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  20 июня 2023 года

Постановление изготовлено в полном объёме  26 июня 2023 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аристовой Е. В.,

судей  Горбуновой Е. А., Сафронова М. М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5083/2023) ФИО2 на определение от 12.04.2023 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-8995/2021 (судья Климшина Н. В.), вынесенное по заявлению ФИО2 к финансовому управляющему ФИО3, индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании недействительными результатов торгов по продаже жилого помещения, кадастровый номер 72:23:0214002:12340 и заключённого по результатам торгов договора купли-продажи от 15.07.2022, подписанного между финансовым управляющим должника и ИП ФИО4, об истребовании имущества из чужого незаконного владения ИП ФИО4 в пользу ФИО2, с указанием на восстановление в Едином государственном реестре недвижимости прежних сведений о собственнике жилого помещения с кадастровым номером 72:23:0214002:12340, в отсутствие лиц, участвующих в обособленном споре,

установил:

определением от 03.06.2021 Арбитражного суда Тюменской области принято заявление ПАО Сбербанк о признании должника банкротом, определением того же суда от 23.08.2021 (резолютивная часть от 16.08.2021) в отношении ФИО2 введена процедура реструктуризации долгов гражданина сроком на четыре месяца (до 16.12.2021), финансовым управляющим утверждён ФИО3, а решением от 22.12.2021 (резолютивная часть от 15.12.2021) должник признан банкротом, открыта процедура реализации имущества сроком на шесть месяцев (до 15.06.2022), финансовым управляющим утверждён ФИО3 (далее – управляющий).

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника ФИО2 обратился 12.12.2022 в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными результатов торгов по продаже жилого помещения, общей площадью 150,5 кв. м, кадастровый номер 72:23:0214002:12340, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. 

<

…>, д. 

<

…>, помещение 

<

…>, заключённого по результатам торгов договора купли-продажи от 15.07.2022с ИП ФИО4, истребовании из чужого незаконного владения ИП ФИО4 в пользу ФИО2, с указанием на восстановление в Едином государственном реестре недвижимости прежних сведений о собственнике жилого помещения с кадастровым номером 72:23:0214002:12340.

Определением  от 12.04.2023 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-8995/2021 заявление оставлено без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО2 ставится вопрос об отмене определения суда и принятии нового судебного акта об удовлетворении заявления. Мотивируя свою позицию, апеллянт указывает на следующие доводы:

- суд не применил подход о справедливом распределении бремени доказывания. Управляющий подошёл к исполнению своих обязательств формально, в результате чего объект реализован по цене, существенно ниже его рыночной стоимости, тем самым нарушил права и законные интересы как должника, так и конкурсных кредиторов;

- в извещении о проведении торгов не указана информация положительного характера, способная повлечь повышение потенциального интереса к объекту торгов;

- спорная квартира является не просто квартирой с большой площадью, а, по сути, двухэтажным «таунхаусом» (жильё бизнес-класса, отдельно стоящий малоквартирный дом коттеджного типа с собственным двором для каждой квартиры, расположен на закрытой охраняемой территории, с двумя отдельными входными группами, с мансардным этажом, с возможностью пользования земельным участком, на котором он расположен); коттедж расположен в исторической части г. Тюмени, вблизи озера Цимлянское и эко-парка «Затюменский»;

- к сообщению о проведении торгов не приобщён отчёт об оценке рыночной стоимости объекта, ни выписка из ЕГРН, из которых потенциальные покупатели могли бы получить положительную информацию об объекте;

- выводы суда сделаны на основании письменных утверждений управляющего и не подтверждены документально;

- согласно отчёту об оценке от 30.08.2022 рыночная стоимость объекта на 30.08.2022 составляла 15 543 000 руб., однако реализовано на торгах по цене 5 778 778 руб. Организатор торгов, действующий в интересах залогового кредитора, стремился реализовать имущество по стоимости, соразмерной стоимости залогового кредитора, который, по сути, и был инициатором банкротства;

- действия ответчика по установлению условий и заключению оспариваемого договора являются недобросовестными, направлены на обход закона с противоправной целью нанести ущерб должнику;

- организатором торгов установлена начальная цена продажи имущества 8 млн. руб. При этом в положении о порядке продажи на сайте ЕФРСБ имеется ссылка на отчёт об оценке, однако данный отчёт отсутствовал в перечне прилагаемых документов. Отчёт, подготовленный залоговым кредитором, не соответствует предъявляемым требованиям. Отчёт об оценке, представленный должником, убедительными письменными доказательствами не опровергнут;

- суд истребовал сведения из ООО «Этажи» относительно продажи объектов ЖК «Уютный квартал», вызвал в судебное заседание 05.04.2023 свидетеля ФИО5, однако истребуемые документы не поступили в суд, свидетель не явился. При данных условиях судебный акт вынесен преждевременно.

Подробно позиция заявителя изложена в апелляционной жалобе.

Управляющий в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Отмечает, что наличие или отсутствие в материалах дела аналитической справки о количестве выставленных на продажу объектов, рыночном уровне цен и количестве проданных объектов не влияют на тот факт, что должник самостоятельно пытался реализовать заложенное имущество по цене 7,5 млн. руб. Следовательно, при продаже имущества по цен выше, чем была определена залоговым кредитором, отчуждаемое имущество не пользовалось бы покупательским спросом.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в рассмотрении обособленного спора, о времени и месте проведения судебного заседания, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с положениями статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на неё, материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.07.2016 между ПАО Сбербанк и должником (заёмщик) заключён кредитный договор № 

<

***>, на основании которого заёмщику выдан кредит в сумме 4 229 000 руб. сроком на 120 мес. под 13,90 % годовых на приобретение объекта недвижимости.

В качестве обеспечения исполнения обязательств кредитному договору от 12.07.2016 № 

<

***> заёмщик предоставил в залог банку приобретаемый объект недвижимости (жилое помещение площадью 150,5 кв. м, по адресу г. Тюмень, ул. 

<

…>, дом 

<

…>, помещение 

<

…>, кадастровый номер 72:23:0214002:12340.

Определением от 11.11.2021 Арбитражного суда Тюменской области требование ПАО Сбербанк включено в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО2 в размере 4 316 154 руб. 33 коп.

Дополнительным определением от 28.01.2022 включённое в реестр требований кредиторов ФИО2 требование ПАО Сбербанк в размере 4 316 154 руб. 33 коп. как обеспеченное залогом имущества должника.

10.02.2022 ПАО Сбербанк утверждено Положение о порядке организации и проведения торгов по реализации заложенного имущества, принадлежащего ФИО2, являющегося предметом залога по делу № А70-8995/2021.

Из пункта 10 Положения следует, что на торги выставлено следующие имущество должника (лот № 1): квартира площадью 150,5 кв. м, по адресу г. Тюмень, ул. 

<

…>, дом 

<

…>, помещение 

<

…>, кадастровый номер 72:23:0214002:12340.

Начальная цена продажи имущества должника (лот № 1) составляет 8 000 000 руб. (пункт 11).

Согласно пункту 6 Положения, продажа имущества проводится на электронной площадке ООО «Электронные системы Поволжья», по адресу: http://www.el-torg.com.; первые и повторные торги проводятся путём открытых торгов в форме аукциона с подачей заявок в открытой форме; посредством публичного предложения, в случае, если имущество должника не было реализовано на повторных торгах и отказа конкурсного кредитора от оставления имущества должника за собой.

Начальная продажная цена имущества должника определена на основании заключения о стоимости имущества от 07.02.2022 № 2-220207-202. Шаг аукциона – 5 % от начальной цены продажи имущества (пункты 8, 16).

Начальная цена имущества должника на повторных торгах устанавливается на 10 % ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной на первых торгах (пункт 20).

В пункте 22 Положения предусмотрено, что минимальная продажная цена, ниже которой стоимость не может снижаться, составляет – 70 % от начальной продажной цены имущества должника на повторных торгах.

Положение в утверждённой залоговым кредитором редакции не признано недействительным, не изменено в установленном законом порядке.

Управляющий 02.03.2022 опубликовал в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) сообщение № 8312942 о проведении торгов по продаже имущества должника, в форме открытого аукциона, дата и место проведения: 14.04.2022 10:00, электронная площадка ЭСП. Приём заявок c 04.03.2022 12:00 по 12.04.2022 12:00. Предмет торгов: лот № 1 – квартира площадью 150,5 кв. м, по адресу г. Тюмень, ул. 

<

…>, дом 

<

…>, помещение 

<

…>, кадастровый номер 72:23:0214002:12340, начальная цена – 8 000 000 руб., шаг аукциона – 5 %, задаток – 10 %.

14.04.2022 в ЕФРСБ управляющим опубликовано сообщение № 8605374 о проведении повторных торгов в форме открытого аукциона, дата и место проведения: 01.06.2022 10:00, электронная площадка ЭСП. Приём заявок c 18.04.2022 12:00 по 30.05.2022 12:00. Предмет торгов: лот № 1 – квартира площадью 150,5 кв. м, по адресу г. Тюмень, ул. 

<

…>, дом 

<

…>, помещение 

<

…>, кадастровый номер 72:23:0214002:12340, начальная цена – 7 200 000 руб., шаг аукциона – 5 %, задаток – 10 %. К сообщению приложен протокол результатов торгов № 006365/1, из которого следует, что вышеуказанные торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

Повторные торги по продаже имущества по лоту № 1, назначенные на 01.06.2022 10:00 на электронной торговой площадке – ЭСП, признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок. В ЕФРСБ 06.06.2022 размещена информация (сообщение № 8932265) о проведении торгов путём публичного предложения на электронной площадке ЭСП в виде закрытой форме подачи предложений о цене. Приём заявок c 08.06.2022 12:00 по 13.07.2022 12:00. Предмет торгов: лот № 1 – квартира площадью 150,5 кв. м, по адресу г. Тюмень, ул. 

<

…>, дом 

<

…>, помещение 

<

…>, кадастровый номер 72:23:0214002:12340, начальная цена – 7 200 000 руб., шаг аукциона – 5 %, задаток – 10 %. Снижение начальной продажной цены производится каждые пять календарных дней, с 12:00 до 12:00 (время мск). Шаг снижения начальной цены – 5 %. Минимальная цена продажи – 70 % от НЦП на повторных торгах. Опубликован график снижения цены (периоды приёма и окончания приёма заявок), в том числе пункт 6: с 12:00 03.07.2022 по 12:00 08.07.2022.

Победителем торгов признаётся участник торгов, который представил в установленный срок надлежащую заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже НЦП имущества должника, установленной для определённого периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов. Результаты торгов подводятся на сайте ЭТП на следующий день до 14:00 по завершению действия периода, в котором была подана заявка на участие в торгах. Если несколько участников торгов представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества должника, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, предложившему максимальную цену за это имущество. В случае если несколько участников торгов представили в установленный срок заявки, содержащие равные предложения о цене имущества должника, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах. В течение 5 дней с даты подписания протокола о результатах торгов победителю направляется предложение заключить договор купли-продажи. В случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания договора купли-продажи имущества в течение 5 дней с даты получения предложения о заключении договора внесённый задаток ему не возвращается. Суммы внесённых задатков возвращаются участникам, не признанным победителем, в течение 5 рабочих дней с даты подписания протокола.

Оплата имущества (с учётом внесённого задатка) должна быть осуществлена покупателем в течение тридцати дней со дня подписания договора купли-продажи имущества по указанным в сообщении реквизитам.

11.07.2022 организатором торгов – управляющим в ЕФРСБ размещено сообщение № 9184636, из которого следует, что торги (объявление о проведении от 06.06.2022 № 8932265) по продаже имущества должника, находящегося в залоге у ПАО Сбербанк России Западно-Сибирское отделение № 8647, проводимые на электронной торговой площадке ООО «Электронные системы Поволжья» (006566 (ОТПП) по адресу http://www.el-torg.com состоялись, наиболее высокую цену в размере 5 778 778 руб. за имущество предложил участник ФИО6 (агент), действующая в интересах ИП ФИО4 (принципал), который признаётся победителем торгов по лоту. Заинтересованность победителя торгов посредством публичного предложения по отношению к должнику, кредиторам, финансовому управляющему не выявлена. В капитале победителя финансовый управляющий и его СРО не принимают участия.

В соответствии с сообщением от 19.07.2022 № 9244093 с победителем торгов ИП ФИО4 заключён договор купли-продажи, предметом которого является имущество, находящееся в залоге у ПАО Сбербанк: квартира площадью 150,5 кв. м, по адресу г. Тюмень, ул. 

<

…>, дом 

<

…>, помещение 

<

…>, кадастровый номер 72:23:0214002:12340. Цена продажи определена в соответствии с протоколом результатов проведения торгов № 006566/1 – 5 778 778 руб. Задаток засчитывается в счёт оплаты цены продажи имущества по договору.

По утверждению должника, процедура реализации имущества проведена с существенным нарушением норм действующего законодательства, а именно:

- нарушения, связанные с публикацией сообщений о проведении торгов, описанием объекта торгов, так как квартира является не просто квартирой, а по сути 2-этажным «танхаусом», в сообщении о проведении торгов, размещённом в ЕФРСБ не приобщены отчёт об оценке рыночной стоимости или выписка из ЕГРН;

- продажа объекта недвижимости по цене существенно ниже рыночной;

- преждевременное определение результатов торгов (нарушены сроки), протокол результатов торгов опубликован на 2 дня раньше срока.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО2 в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции, оставляя заявление без удовлетворения, не установил нарушений, которые могли бы повлечь признание торгов и заключённого по их результатам договора купли-продажи недействительными. Суд исходил из отсутствия оснований для выводов: о нарушении, связанных с публикацией сообщений о проведении торгов, описанием объекта торгов, а также того, что указанная в заключении № 2-220207-202 от 07.02.2022 ООО «Мобильный оценщик» стоимость объекта недвижимости является неверной (заниженной). Также не установлено оснований для вывода о преждевременном определении результатов торгов (нарушение сроков).

Повторно рассмотрев материалы обособленного спора в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого определения.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные главой Х Закона о банкротстве, регулируются главами I – III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI настоящего Закона.

По смыслу абзаца третьего пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», любое заинтересованное лицо вправе предъявить в рамках дела о банкротстве по правилам главы III. 1 Закона о банкротстве требование о признании недействительными торгов по продаже имущества должника.

К отношениям, связанным с оспариванием торгов по продаже имущества в ходе процедур банкротства, по аналогии закона подлежат применению статьи 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), которые регулируют сходные отношения, связанные с организацией торгов и признанием их недействительными (пункт 2 статьи 6 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранён от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Приведённый в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учётом объёма тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах.

Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги, применение последствий, предусмотренных статьёй 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключённая на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (пункт 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Обращаясь с требованием о признании торгов недействительными, заявитель должен представить суду как доказательства существенного нарушения закона при проведении торгов, так и нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Соответствующие разъяснения даны в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства».

Таким образом, положения статьи 449 ГК РФ должны применяться во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ, частью 1 статьи 4 АПК РФ и быть направлены на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов. При этом нарушения, с которыми заинтересованное лицо связывает недействительность торгов, должны быть существенными, то есть влияющими на результат торгов, и затрагивающими интересы лица, обратившегося с заявлением о признании торгов недействительными.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учётом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 71 постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).

Согласно пункту 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 ГК РФ» если при заключении договоров купли-продажи покупателем было допущено злоупотребление правом, данные сделки могут быть признаны судом недействительными на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ и статьи 168 ГК РФ.

Заявленные по настоящему обособленному спору возражения должника в части нарушений, связанных с публикацией сообщений о проведении торгов, описания объекта торгов, обоснованно отклонены судом первой инстанции.

По утверждению должника, в сообщении надлежало указать сведения о том, что спорный объект является «таунхаусом».

Судом первой инстанции принято во внимание, что в выписке из ЕГРН в отношении спорного объекта в графе «Вид жилого помещения» указано «Квартира», каких-либо указаний на то, что указанный объект является «таунхаусом», в выписке не содержится.

Также верно отмечено, что понятие «таунхаус» по существу является оценочной (бытовой) характеристикой объекта, не основанной на нормативно-определённой дефиниции, и такое наименование объекта в объявлении о проводимых торгах, наоборот, может вводить потенциального покупателя в заблуждение относительно приобретаемой недвижимости.

По не оспоренным пояснениям управляющего, объект продажи не имеет собственного двора, земельный участок сформирован под всем малоэтажным многоквартирным жилым домом и мог быть использован только как палисадник, в собственность ФИО2 выделен не был и не продавался с торгов, кроме того, объект в период продаж на торгах не находился на закрытой охраняемой территории, въезд на территорию был открыт, услуги по охране объекта не оказывались; объект продажи имел только один вход.

Кроме того, дополнительная информация является детальным описанием объекта, выставленного на торги, которая может быть раскрыта как при ознакомлении с объектом, так и посредством запроса дополнительной информации об объекте у управляющего либо в сети Интернет.

Управляющий также пояснил, что вся положительная информация об объекте продажи размещена в сети Интернет на сайте: avito.ru (в том числе фотографии объекта продажи, его количественные и качественные характеристики); желающие ознакомиться с объектом продажи звонили управляющему и осматривали объект. На доме, в котором находится продаваемая квартира, размещён баннер с рекламой.

Отклоняя доводы должника о неприобщении к сообщению о проведении торгов отчёта об оценке рыночной стоимости объекта, выписки из ЕГРН, суд первой инстанции обоснованно учёл следующее.

Пунктом 2 статьи 213.7 Закона о банкротстве определён перечень сведений, подлежащий обязательному опубликованию. Указанный перечень является исчерпывающим. 

Публикация отчёта об оценке в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве гражданина, не относится к перечню сведений, подлежащих обязательному опубликованию.

В отличие от оценки имущества должников – юридических лиц (статья 130 Закона о банкротстве) порядок проведения оценки имущества граждан в ходе процедуры реализации их имущества определён специальной нормой Закона о банкротстве, носящей императивный характер. 

В силу пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Из буквального толкования данной статьи начальная продажная цена предмета залога и определение её стоимостного значения определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

То есть финансовый управляющий не принимает решение об оценке предмета залога, не обращается в суд с ходатайством об утверждении начальной продажной цены и порядка продажи, поскольку это относится к компетенции конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в настоящем случае – ПАО Сбербанк.

Следовательно, Законом о банкротстве не предусмотрена обязанность финансового управляющего включать сведения о проведении оценки заложенного имущества граждан в ЕФРСБ в течение двух рабочих дней с даты поступления, так как он не является заказчиком данной оценки. 

Управляющий получил заключение о стоимости имущества от 07.02.2022 № 2-220207-202, выполненное ООО «Мобильный оценщик», вместе с Положением о порядке организации и проведения торгов по реализации заложенного имущества, принадлежащего ФИО2, являющегося предметом залога по делу № А70-8995/2021.

Порядок продажи имущества размещён в ЕФРСБ в сообщении от 02.03.2022№ 8312942. 

При этом должник осведомлён об установленной начальной продажной цене и каких-либо возражений не предъявлял на протяжении всего времени реализации имущества.

В соответствии с отчётом об оценке от 30.08.2022 № 4/2022, выполненным ООО «Экспертная Палата», рыночная стоимость объекта оценки составляет 15 543 000 руб.

В силу пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Управляющий отмечает, что отчёт об оценке от 30.08.2022 № 4/2022 ООО «Экспертная Палата» не может опровергать выводы заключения от 07.02.2022 № 2-220207-202 ООО «Мобильный оценщик» в части стоимости объекта недвижимости, поскольку в нарушение пункта «в» статьи 22 Федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», оценщиком при проведении оценки в отчёте от 30.08.2022 № 4/2022 не описан объём доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов; не описано и не обосновано использование в расчётах лишь части доступных объектов-аналогов, а также не указаны правила их отбора. На странице 18 заключения используются для расчётов 4 аналога. Не описано и не обосновано использование в расчётах именно четырёх выбранных объектов-аналогов, а также не указаны правила их отбора. Также оценщик умалчивает о преимуществах объектов-аналогов при расчёте корректировок на передаваемые имущественные права, местоположение и наличие типовых хозяйственных построек. В свою очередь, оценщиком проигнорированы объекты-аналоги, представленные по соседству в ЖК «Уютный квартал» на ул. Выборгской в г. Тюмени, которых предостаточно, и они выставлены на продажу уже несколько лет, в частности в доме по ул. Выборгской, д. 62 продавалось несколько квартир, которые применил в качестве объектов-аналогов оценщик ООО «Мобильный оценщик» ФИО7 Сам должник в течение 2021 года пытался реализовать заложенное имущество через Региональное агентство недвижимости «Этажи» по цене 7 500 000 руб., что меньше цены, рекомендованной оценочной компанией ООО «Мобильный оценщик» (письмо ООО «Этажи» от 08.02.2023 № 30). Пояснил, что  земельный участок под спорным объектом недвижимости не сформирован (не оформлен).

Из вышеуказанной справки ООО «Этажи» от 28.02.2023 № 107 следует, что причиной незаключения договоров купли-продажи спорного жилого помещения послужили требования банков о предоставлении правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости. Должник не является собственником земельного участка.

Кроме этого, причиной не заключения договоров купли-продажи спорного жилого помещения послужил наложенный ПАО Сбербанком арест.

Как правильно указал суд, учитывая, что реальная рыночная стоимость имущества формируется и определяется исключительно по итогам торгов, в связи с чем стоимость, определённая оценщиком, не может безусловно означать реализацию конкретного имущества по указанной стоимости, цена продажи может быть как выше, так и ниже оценочной стоимости, то оснований полагать, что спорное имущество могло быть реализовано по цене, значительно превышающей установленную оспариваемыми торгами цену, не имеется.

При этом принято во внимание, что имущество реализовано посредством публичного предложения, первые и повторные торги не состоялись по причине отсутствия заявок на участие. В данной связи ходатайство заявителя о повторном вызове специалиста ООО «Этажи-Западная Сибирь» для дачи пояснений относительно стоимости объекта недвижимости, а также о повторном истребовании из ООО «Этажи» аналитической справки относительно продажи объектов недвижимости ЖК «Уютный квартал», признано судом необоснованным.

В силу абзаца второго пункта 4 статьи 139 Закона о банкротстве при продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьёй 110 настоящего Закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.

Особенность публичного предложения как формы реализации имущества должника состоит в том, что снижение цены происходит пошагово (поэтапно) до тех пор, пока какое-либо лицо не выразит желание приобрести имущество и не представит организатору торгов надлежаще оформленную заявку, в которой указана цена приобретения, равная цене соответствующего этапа публичного предложения либо превышающая её.

Судом первой инстанции отмечено, что начальная цена имущества определяется не только на основании рыночной стоимости, которая берётся за отправную точку при определении начальной продажной цены имущества (в отчёте оценщика по определению рыночной и ликвидационной стоимости предлагается рекомендуемая цена), но и на основании предложений, поступивших от конкурсных кредиторов при проведении торгов, которые и формируют реальную рыночную стоимость спорного имущества.

В рассматриваемом случае управляющий исходил из предложенной ПАО Сбербанк начальной продажной цены заложенного имущества в размере 8 000 000 руб., утверждённого порядка продажи и реализации имущества на торгах.

Судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований полагать, что указанная в заключении от 07.02.2022 № 2-220207-2022, выполненном ООО «Мобильный оценщик», стоимость объекта недвижимости является неверной (заниженной).

Пунктом 7.2 Порядка проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495, предусмотрено, что организатор торгов рассматривает, подписывает квалифицированной электронной подписью и направляет оператору электронной площадки поступившие в соответствии с пунктом 7.1 настоящего Порядка протокол о результатах проведения торгов или решение о признании торгов несостоявшимися: в случае проведения торгов в форме публичного предложения – не позднее одного рабочего дня после получения от оператора электронной площадки соответствующих проектов протокола или решения.

В ходе проведения торгов посредством публичного предложения на основании объявления о проведении торгов (сообщение от 06.06.2022 № 8932265) на интервале с 03.07.2022 12:00 по 08.07.2022 12:00 с ценовым предложением 5 400 000 руб. поступило три заявки на участие в торгах, которые были допущены до участия в торгах.

В соответствии с протоколом результатов проведения торгов от 11.07.2022 № 006566/1 наиболее высокую цену в размере 5 778 778 руб. за имущество предложила участник ФИО6 (агент), действующая в интересах ИП ФИО4 (принципал), который признан победителем торгов по лоту.

Доказательств того, что с 11.07.2022 по 13.07.2022 имелись желающие на приобретение объекта недвижимости по цене выше 5 778 778 руб., заявителем в нарушение требований статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. Оснований для вывода о преждевременном определении результатов торгов (нарушение сроков), не имеется.

Информация о проведении спорных торгов (в том числе повторных) размещена управляющим в ЕФРСБ в порядке, установленном Законом о банкротстве.

В настоящем случае отсутствовали обстоятельства, ограничивающие доступ потенциальных покупателей к торгам; все поданные заявки были оценены в соответствии с нормами закона; договор купли-продажи от 15.07.2022 в отношении спорного имущества заключён с победителем торгов, предложившим наивысшую цену. 

По результатам совокупной оценки приведённых доводов и доказательств, коллегия суда не усматривает оснований для признания недействительными торгов по продаже спорного жилого помещения, договора купли-продажи, заключённого по результатам этих торгов, истребования имущества из чужого незаконного владения.

Заявителем не представлены доказательства существенного нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при её рассмотрении, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных, по мнению суда апелляционной инстанции, выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не влекущими отмену либо изменение обжалуемого судебного акта. 

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 АПК РФ, Восьмой арбитражный апелляционный суд

постановил:

определение от 12.04.2023 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-8995/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путём подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленными квалифицированными электронными подписями судей, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

 

Председательствующий

 

Е. В. Аристова

Судьи

 

Е. А. Горбунова

М. М. Сафронов