ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-12878/2020

28 апреля 2021 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля  2021 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1356/2021) закрытого акционерного общества «ПРОЕКТНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ФИРМА «СТАР» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.12.2020 по делу № А70-12878/2020 (судья Власова В.Ф.),    принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к закрытому акционерному обществу «ПРОЕКТНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ФИРМА «СТАР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителей:

от ЗАО «ПСФ «СТАР» - посредством системы веб-конференции ФИО2 по доверенности от 29.12.2020; после перерыва к веб-конференцсвязи не подключились;

от Департамента имущественных отношений Тюменской области – не явились, извещены надлежаще; 

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к закрытому акционерному обществу «ПРОЕКТНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ФИРМА «СТАР» (далее – ЗАО «ПСФ «СТАР», общество, ответчик) о взыскании 39 643 руб. 02 коп. задолженности за период использования арендованного земельного участка с 01.10.2019 по 17.12.2019, пеней в размере 634 руб. 29 коп. за период с 16.11.2019 по 17.12.2019 (с учетом принятых судом уточнений). Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по оплате по договору аренды земельного участка.

Решением от 25.12.2020 Арбитражного суда Тюменской области исковые требования удовлетворены полностью. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 2000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО «ПСФ «СТАР» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что земельный участок ответчику по акту приема-передачи передан не был; решением Арбитражного суда Тюменской области по делу №А70-1989/2020 от 31.08.2020 установлен факт перехода земельного участка с кадастровым номером 72:23:043001:70 с 2012 г. в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома (далее – МКД), право аренды общества прекращено в силу статьи 413 ГК РФ, а департамент утратил право распоряжения данным участком.  Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0430001:15438 образован 01.12.2016 и относится к землям право государственной собственности на которые не разграничено, является самостоятельным объектом недвижимости и должен был быть передан по акту-приема передачи. Вывод арбитражного суда первой инстанции о пользовании ответчиком земельным участком с кадастровым номером 72:23:0430001:15438 в период с 01.10.2019 по 17.12.2019 не основан на материалах дела и не соответствует фактическим обстоятельствам. 01.03.2019 ответчику отказано в предоставлении данного земельного участка в аренду, с 01.10.2019 ответчик участок не использовал, арендная плата за данный период внесению не подлежала. Неустойка с 16.11.2019 также не может быть рассчитана исходя из предусмотренной договором ставки. С учетом установленного судом факта прекращения 28.04.2019 арендных правоотношений неустойка может быть начислена только на задолженность, сформировавшуюся до этой даты, по состоянию на 28.04.2019 задолженность отсутствовала. 

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

ЗАО «ПСФ «СТАР» представлены возражения на отзыв.

В заседании суда апелляционной инстанции 14.04.2021 до перерыва представитель общества поддержал апелляционную жалобу.

В судебном заседании 14.04.2021 объявлен перерыв до 21.04.2021, информация о перерыве размещена в установленном порядке на сервисе «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет в карточке дела, после перерыва судебное заседание продолжено. 

Департамент и после перерыва ЗАО «ПСФ «СТАР», надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили; на основании положений статей 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, возражения на отзыв, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ЗАО «ПСФ «СТАР» (арендатор) 18.01.2017 заключен договор № 23-20/3384 аренды земельного участка общей площадью 1617 кв.м., с кадастровым номером 72:23:0430001:15438, земельный участок расположен по адресу: Тюменская область, 

<

...> – Валерии Гнаровской. 

В соответствии с пунктом 8.1 договора, договор действует в период с 18.01.2017 по 28.04.2019.

Согласно пункту 1.2. договора на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 1380,30 кв.м., степень готовности 50%, кадастровый номер 72:23:0430001:15311. 

Земельный участок предоставлен для целей завершения строительства объекта, указанного в пункте 1.2. договора (пункт 1.3. договора).

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально в сроки до 15 февраля - за 1 квартал, 15 мая - за 2 квартал, 15 августа - за 3 квартал, 15 ноября - за 4 квартал. 

Договор был зарегистрирован в установленном порядке.

Обращаясь с иском, истец указал, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем на момент обращения в суд образовалась задолженность в размере 39 643 руб. 02 коп. за период с 01.10.2019 по 17.12.2019.

Оценив представленные доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции при новом рассмотрении дела пришел к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции полагает его подлежащим изменению в части расчета в связи со следующим.

Сложившиеся между сторонами правоотношения верно квалифицированы судом первой инстанции как обязательства аренды, которые подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также условиями заключенного договора. 

В силу пункта 3 статьи 3,  статьи 39.8 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607, статье 650 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки. 

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ). 

Из материалов дела следует, что земельный участок, площадью 1617 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0430001:15438 образован из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:70, который ранее был предоставлен ответчику в аренду по договорам от 15.07.2004 № 23-20/534 и от 29.09.2016 № 23-20/3187 для целей строительства группы жилых домов с парковой зоной и передан по акту приема-передачи. 

ЗАО «ПСФ «СТАР» указывает, что решением Арбитражного суда Тюменской области по делу №А70-1989/2020 от 31.08.2020 установлен факт перехода земельного участка с кадастровым номером 72:23:043001:70 с 2012 г. в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома (далее – МКД), право аренды общества прекращено в силу статьи 413 ГК РФ, а департамент утратил право распоряжения данным участком.  

Решением по названному делу, постановлением суда апелляционной инстанции  и постановлением от 08.04.2021 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, которыми решение оставлено без изменения, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0430001:70 ЗАО «ПСФ «СТАР» были возведены жилые дома. Площадь земельного участка, которая ранее фактически составляла земельный участок с кадастровым номером 72:23:0430001:70, постоянно уменьшалась в связи с выделением из него земельных участков под вновь создаваемые объекты, а также в связи со строительством на нем многоквартирного жилого дома, регистрацией права собственности на жилые помещения в нем, и, соответственно, с формированием земельного участка под таким МКД. В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:0070 между департаментом и обществом 18.01.2017 заключены договоры аренды земельных участков в отношении выделенных участков, в том числе спорный договор № 23-20/3384.

После заключения сторонами договоров от 18.01.2017 в отношении выделенных земельных участков, и переходом к жителям МКД права собственности на земельный участок под МКД, в пользовании ЗАО «ПСФ «Стар» не осталось частей земельного участка, входившего в предмет договора аренды от 29.04.2019. Таким образом, в связи с формированием из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:0070 земельных участков для целей строительства под каждый объект капитального строительства, договор аренды земельного участка от 29.04.2016 № 23-20/3187 между истцом и ответчиком прекращен.

При рассмотрении дела №А70-1989/2020 обществом также заявлялся довод о том, что земельный участок ему фактически не передавался, данный довод судами был отклонен.

Земельные участки, ранее переданные по договорам от 15.07.2004 № 23-20/534 и от 29.09.2016 № 23-20/3187 в составе земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:70  и образованные из него, не возвращались истцу, не выбывали из фактического владения ЗАО «ПСФ «СТАР».

Таким образом, поскольку спорный земельный участок находился во владении ответчика на основании ранее заключенных договоров и фактически из его владения не выбывал, в связи с чем довод ответчика о непередаче земельного участка ввиду отсутствия акта обоснованно отклонен судом первой инстанции.

После заключения договора № 23-20/3384 ответчик вносил арендную плату, осуществлял строительство на спорном земельном участке, что также свидетельствует о нахождении участка в аренде.

Довод ответчика об отсутствии оснований для начисления арендных платежей после истечения срока действия договора (28.04.2019, пункт 8.1 Договора) также правомерно отклонен судом первой инстанции.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

При этом судом также учтена правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в абзаце 11 пункта 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, согласно которой плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

Также в размере, предусмотренном договором, производится начисление пени.

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0430001:15438 располагался объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0430001:15311, который был завершен строительством, снят с кадастрового учета 18.12.2019. В этот же день - 18.12.2019 - зарегистрирован переход права собственности на здание с кадастровым номером 72:23:0430001:15955, расположенное на земельном участке и образованное из указанного объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 35 ЗК РФ, пунктами 1, 3 статьи 552 ГК РФ, пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Департаментом начисление арендной платы произведено по 17.12.2019 включительно – то есть до перехода права собственности на здание, что согласуется с указанными нормами.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик ссылался на передачу введенного в эксплуатацию здания инвестору 18.10.2019. Однако, до 18.12.2019 право на здание как на объект незавершенного строительства было зарегистрировано за ЗАО «ПСФ «СТАР», запись о переходе права внесена в реестр также только 18.12.2019.

Нормы гражданского и земельного законодательства связывают возникновение прав и обязанностей собственника недвижимого имущества с датой государственной регистрации права.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Соответственно, до даты государственной регистрации перехода права собственности ЗАО «ПСФ «СТАР» обязанность по внесению арендной платы лежит на ответчике.

Данная правовая позиция изложена также в пункте 1 постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2017 № 306-ЭС17-10234, Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.02.2019 по делу № А67-4504/2018.

Доказательств возврата земельного участка ранее 17.12.2019 ответчиком не представлено.

ЗАО «ПСФ «СТАР», возражая против удовлетворения иска, ссылается на отказ Департамента в заключении нового договора аренды, выраженный в письме от 01.03.2019 № 190301014/08-4. Департамент указал, что договор аренды №23-20/3384 сроком до 28.04.2019 был заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.102001 №137-ФЗ, согласно которому собственнику объекта незавершенного строительства предоставляется однократное право на заключение договора аренды для завершения строительства сроком на 3 года, данное право обществом реализовано.

Указанный отказ не означает, что после истечения срока договора земельный участок был возвращен, как уже указывалось выше, на арендаторе лежит обязанность вносить плату за пользование участком в предусмотренном договором размере вплоть до его фактического возвращения либо, как в данном случае, до перехода права собственности на недвижимость, расположенную на таком земельном участке.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании задолженности.

Вместе с тем, исходя из фактического количества дней аренды в четвертом квартале 2019 г. (72 дня) и размера арендной платы, подлежащей внесению за 4 квартал (39 643 руб. 02 коп.) размер задолженности должен составить 33 610 руб. 20 коп. за период с 01.10.2019 по 17.12.2019, пени, соответственно, 537 руб. 76 коп. за период с 16.11.2019 по 17.12.2019.

В обоснование взыскания платы за четвертый квартал в полном объеме суд первой инстанции сослался на пункты 10-11 Положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, утвержденного постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 № 148-п.

Однако, данные положения регулируют случаи прекращения прав, то есть прекращения арендных правоотношений. В рассматриваемом случае право пользования земельным участком в связи с нахождением на нем объекта недвижимости перешло к иному лицу.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании статьи 269, пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку фактические обстоятельства установлены судом первой инстанции достаточно полно, однако, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела в части расчета задолженности, суд апелляционной инстанции, не переходя к рассмотрению по правилам суда первой инстанции, полагает возможным принять новый судебный акт.

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы, в том числе, расходы по уплате при подаче иска государственной пошлины относится на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. В таком же порядке, пропорционально удовлетворенным требованиям, подлежат распределению расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы. 

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.12.2020 по делу № А70-12878/2020 изменить, изложив резолютивную часть следующим образом.

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с закрытого акционерного общества «ПРОЕКТНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ФИРМА «СТАР» в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области 33 610 руб. 20 коп. задолженности за период использования арендованного земельного участка с 01.10.2019 по 17.12.2019, пени в размере 537 руб. 76 коп. за период с 16.11.2019 по 17.12.2019. 

В удовлетворении заявленных требований в остальной части отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «ПРОЕКТНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ФИРМА «СТАР» в доход федерального бюджета 1694 руб. 00 коп. государственной пошлины.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу закрытого акционерного общества «ПРОЕКТНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ФИРМА «СТАР» 459 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

Е.Б. Краецкая

 О.А. Сидоренко