ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru, 

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8(87934) 6-09-16, факс: 8(87934) 6-09-14 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки Дело № А63-5986/2020  

16.01.2023  Резолютивная часть постановления объявлена 10.01.2023  

Полный текст постановления изготовлен 16.01.2023  

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего  Макаровой Н.В., судей: Бейтуганова З.А., Белова Д.А., при ведении протокола судебного  заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии в судебном  заседании представителя конкурсного управляющего ФИО2 – ФИО3  (доверенность от 05.08.2022), представителя ФИО4 –  ФИО5 (доверенность от 13.12.2019), представителя ООО «Вертикаль» -  ФИО6 (доверенность от 01.04.2022), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,  надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе  публично путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в  сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  конкурсного управляющего ФИО2 на определение Арбитражного суда  Ставропольского края от 06.10.2022 по делу № А63-5986/2020, принятое по заявлению  конкурсного управляющего ФИО2 о признании недействительными сделок,  заключенных с ФИО4, и применении последствий их  недействительности, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с  ограниченной ответственностью «Ветресурс Северного Кавказа» (г. Лермонтов, ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>),  

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ставропольского края в порядке статьи 39 Федерального закона от  26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве)  обратилось общество с ограниченной ответственностью «МИБФИН» с заявлением о  

признании общества с ограниченной ответственностью «Ветресурс Северного Кавказа»  (далее - должник, ООО «Ветресурс Северного Кавказа») несостоятельным (банкротом).  

Определением суда от 07.05.2020 указанное заявление принято, возбуждено  производство по делу № А63-5986/2020 о несостоятельности (банкротстве) ООО  «Ветресурс Северного Кавказа».  

Решением суда от 15.01.2021 должник признан банкротом, в отношении него  открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден  ФИО2  

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Ветресурс Северного  Кавказа» 07.05.2021 в суд поступило заявление конкурсного управляющего должником о  признании недействительными:  

-договора уступки прав и обязанностей по аренде земельного участка от 02.09.2019,  заключенного между должником и ФИО4 (далее - ответчик, ФИО4), и применении последствий недействительности сделки  путем возврата должнику прав и обязанностей по договору аренды земельного участка,  находящегося в федеральной собственности, от 29.04.2010 № 371;  

- договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, заключенного  между должником и ФИО4, и применении последствий недействительности  сделки в виде возврата в конкурсную массу следующего недвижимого имущества:  

- объекта капитального строительства: нежилое здание - РБУ, инвентарный номер  23656, литер С, пр. С2, кадастровый номер 26:11:020128:476,  

- объекта капитального строительства: нежилое здание - склад, инвентарный номер  23656, литер А, пр. А1А2АЗА4А5А6А7, кадастровый номер 26:11:020128:472,  

- объекта капитального строительства: нежилое здание - пилорама, литер К, пр. К1,  кадастровый номер: 26:11:020128:475,  

- объекта капитального строительства: нежилое здание - электрощитовая.  Инвентарный номер 23656. Литер С7, кадастровый номер 26:11:020128:230,  

- объекта капитального строительства: нежилое здание - сварочный цех, литер К2,  пр. КЗ, кадастровый номер 26:11:020128:477,  

- объекта капитального строительства: нежилое здание - гараж, инвентарный номер  23656, литер Г, кадастровый номер 26:11:020128:223,  

- объекта капитального строительства: нежилое здание - склад, инвентарный номер  23656, литер С4, кадастровый номер 26:11:020128:218,  

- объекта капитального строительства: нежилое здание - проходная, литер П,  инвентарный номер 23656, кадастровый номер 26:11:020128:221,  

- объекта капитального строительства: нежилое здание - склад, литер С5,  инвентарный номер 23656, кадастровый номер 26:11:020128:227,  

- объекта капитального строительства: нежилое здание - столовая, инвентарный  номер 23656, литер В, пр. В1, В2, ВЗ, В4, кадастровый номер 26:11:020128:224,  

- объекта капитального строительства: нежилое здание - административно-бытовое,  инвентарный номер 23656, литер М, пр. М1М2МЗМ4, кадастровый номер  26:11:020128:222.  

Определением от 17.08.2022 к участию в рассмотрении данного обособленного  спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального  агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае.  

Определением от 06.10.2022 суд в удовлетворении заявления конкурсного  управляющего должником о признании недействительными сделок, заключенных с  ФИО4, и применении последствий их  недействительности, отказал.  

Не согласившись с вынесенным определением, конкурсный управляющий  обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой  просит отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный  акт об удовлетворении требований в полном объеме.  

В судебном заседании представитель лиц участвующих в деле изложили свои  позиции по рассматриваемой апелляционной жалобе. Дали пояснения по обстоятельствам  спора.  

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и  месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании  не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.  

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом  размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://arbitr.ru/ в  соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, и проверив  законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд пришел к выводу, что определение от 06.10.2022 подлежит  оставлению без изменения, исходя из следующего.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  29.04.2010 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению  государственным имуществом по Ставропольскому краю (арендодатель) и ООО  «Ветресурс Северного Кавказа» (арендатор) заключен договор аренды земельного  участка, находящегося в федеральной собственности № 371, в соответствии с которым  арендодатель предоставил арендатору в аренду на срок с 09.07.2009 по 08.07.2024  являющийся федеральной собственностью земельный участок из земель населенных  пунктов, с кадастровым номером 26:11:020149:37, площадью 16 379 кв.м, расположенный  по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка.  Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, разрешенное использование: под производственную базу, в границах,  указанных в кадастровом паспорте участка.  

На участке имеются объекты недвижимости, находящиеся в собственности  арендатора (п. 2.1 договора).  

В соответствии с п. 4.2 договора годовой размер арендной платы за участок  составляет 402 675 рублей.  

Размер арендной платы может меняться не чаще одного раза в год (п. 4.4.  договора).  

Согласно ежегодному расчету арендной платы по указанному договору, годовой  размер арендной платы в 2017 году составил 775 700 рублей, в 2018 году - 806 728 рублей,  в 2019 году - 841 417,30 рублей, в 2020 году - 866 659,82 рубля.  

21 февраля 2019 года ООО «Ветресурс Северного Кавказа» (продавец) и  ФИО4 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи  недвижимости, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя, а  покупатель принял в собственность объекты недвижимости в количестве 11 шт.,  расположенные на земельном участке по адресу: 

<

...>, принадлежащие на момент подписания  настоящего договора продавцу на праве собственности. Также продавец обязался  согласовать с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению  государственным имуществом по Ставропольскому краю (арендодателем земельного  участка, на котором расположены объекты недвижимости) заключение договора уступки  права и обязанности по договору аренды земельного участка от 29.04.2010. Объекты  недвижимости и право аренды земельного участка стороны оценили в 3 900 000 рублей  (объекты недвижимости -3 800 000 рублей, права и обязанности по договору аренды  земельного участка - 100 000 рублей).  

С целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества и права  аренды земельного участка ФИО4 поручил ООО «Центр оценки и экспертиз  БОСС» произвести их оценку. Согласно отчету № 12/2019 от 24.04.2019 рыночная  стоимость 11 объектов капитального строительства по состоянию на 10.12.2018  составляет 2 272 886 рублей (с НДС), земельного участка - 1 687 037 рублей (без НДС),  всего 3 959 923 рубля.  

02 сентября 2019 года ООО «Ветресурс Северного Кавказа» (продавец) и  ФИО4 (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого  имущества, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя, а  покупатель принял в собственность объекты недвижимости в количестве 11 шт.,  расположенные на вышеуказанном земельном участке по адресу: 

<

...>, принадлежащие на момент  подписания настоящего договора продавцу на праве собственности, а именно:  

- объект капитального строительства: нежилое здание - РБУ, инвентарный  номер 23656, литер С, пр. С2, кадастровый номер 26:11:020128:476,  

- объект капитального строительства: нежилое здание - склад, инвентарный  номер 23656, литер А, пр. А1А2АЗА4А5А6А7, кадастровый номер 26:11:020128:472,  

- объект капитального строительства: нежилое здание - пилорама, литер К, пр.  К1, кадастровый номер: 26:11:020128:475,  

- объект капитального строительства: нежилое здание - электрощитовая.  Инвентарный номер 23656. Литер С7, кадастровый номер 26:11:020128:230,  

- объекта капитального строительства: нежилое здание - сварочный цех, литер  К2, пр. КЗ, кадастровый номер 26:11:020128:477,  

- объект капитального строительства: нежилое здание - гараж, инвентарный  номер 23656, литер Г, кадастровый номер 26:11:020128:223,  

- объект капитального строительства: нежилое здание - склад, инвентарный  номер 23656, литер С4, кадастровый номер 26:11:020128:218,  

- объект капитального строительства: нежилое здание - проходная, литер П,  инвентарный номер 23656, кадастровый номер 26:11:020128:221,  

- объект капитального строительства: нежилое здание - склад, литер С5,  инвентарный номер 23656, кадастровый номер 26:11:020128:227,  

- объект капитального строительства: нежилое здание - столовая,  инвентарный номер 23656, литер В, пр. В1, В2, ВЗ, В4, кадастровый номер  26:11:020128:224,  

- объект капитального строительства: нежилое здание - административно- бытовое, инвентарный номер 23656, литер М, пр. М1М2МЗМ4, кадастровый номер  26:11:020128:222.  

Объекты недвижимости стороны оценили в сумме 3 800 000 рублей. 

Покупатель обязался произвести оплату стоимости объектов недвижимости в  следующем порядке: 900 000 рублей - не позднее 01.11.2019, оставшуюся сумму в размере  2 900 000 рублей в течение 24 месяцев с момента заключения договора.  

ФИО4 частично произвел оплату по договору купли-продажи  недвижимого имущества на сумму 312 000 рублей, что подтверждается платежными  поручениями № 242 от 28.10.2019, № 11 от 04.02.2020, № 20 от 25.02.2020, № 41 от  16.03.2020.  

Спорный договор заключен с согласия единственного участника ООО «Ветресурс  Северного Кавказа» и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы  государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю  17.09.2019, о чем свидетельствуют соответствующая отметка на договоре.  

Согласно договору уступки от 02.09.2019 ООО «Ветресурс Северного Кавказа»  (цедент) уступило ФИО4 (цессионарий) права и обязанности по  вышеуказанному договору аренды земельного участка сроком с 02.09.2019 по 08.07.2024.  

Стороны оценили права краткосрочной аренды на земельный участок в размере  100 000 рублей, которые цессионарий уплатил цеденту по платежному поручению № 159  от 10.09.2019.  

Указанный договор также заключен с согласия единственного участника ООО  «Ветресурс Северного Кавказа», а также с согласия Территориального управления  Федерального агентства по управлению государственным имуществом по  Ставропольскому краю и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы  государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю  17.09.2019, о чем свидетельствуют соответствующая отметка на договоре.  

ФИО4 произвел оплату по договору уступки от 02.09.2019 в полном  объеме, что подтверждается платежным поручением № 159 от 10.09.2019.  

Полагая, что вышеуказанные договоры заключены должником в период  подозрительности с целью уменьшения активов общества на нерыночных условиях,  конкурсный управляющий обратился в суд с настоящим заявлением.  

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции  обоснованно исходил из следующего.  

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Закона о  банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным  судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными  федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).  

В силу статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или  другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в  соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в  порядке, которые указаны а Законе о банкротстве.  

Статья 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания  сделки должника недействительной, если она совершена при неравноценном встречном  исполнении (пункт 1), с целью причинения вреда кредиторам (пункт 2).  

В соответствии со статьей 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании  сделки должника может быть подано в арбитражный суд наряду с лицами, указанными в  пункте 1 настоящей статьи, конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если  размер кредиторской задолженности перед ним, включенной в реестр требований  кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской  задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера  требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его аффилированных  лиц.  

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная  должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или  после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом  недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой  стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия  существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий,  при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки  (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет  признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств,  если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им  иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного  встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств  такого встречного исполнения обязательств.  

При этом, как указано в пункте 8 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах,  связанных с применением главы Федерального закона «О несостоятельности  

(банкротстве)» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63) для  признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы  она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность  встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.  

Материалами дела подтверждается, что оспариваемые конкурсным управляющим  сделки совершены менее чем за год до даты возбуждения дела о банкротстве должника, то  есть в предусмотренный пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве период  подозрительности, следовательно, данные сделки подлежат оценке только на предмет  неравноценного характера предоставления.  

При определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве  судам надлежит исходить из того, что если подозрительная сделка была совершена в  течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия  этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств,  указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных  обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности  контрагента), не требуется (абзац второй пункта 9 постановления № 63).  

Проверяя наличие обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о  банкротстве, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что одним из основных  обстоятельств, входящих в предмет доказывания при рассмотрении обособленного спора  о признании сделки недействительной по указанному основанию, является факт  равноценности (неравноценности) совершенного по сделке встречного исполнения.  

В рассматриваемом случае в обоснование неравноценности встречного  предоставления по сделкам конкурсным управляющим представлено заключение эксперта   № 01 от 11.01.2021, согласно которому рыночная стоимость указанного имущества по  состоянию на 19.07.2021 может составлять 42 482 992,46 рублей, из них земельный  участок - 16 744 088 рублей.  

Также конкурсным управляющим представлено заключение эксперта № 15/кн-072021 от 11.08.2021, в котором рыночная стоимость прав аренды земельного участка и  спорных объектов по состоянию на 02.09.2019 составляет 15 669 985,26 рублей (без НДС),  из которых право аренды земельного участка - 9 946 011,67 рублей.  

ФИО4 представлен отчет № 12/2019 от 24.04.2019, согласно  которому рыночная стоимость объектов капитального строительства по состоянию на  10.12.2018 составляет 2 272 886 рублей (с НДС), земельного участка - 1 687 037 рублей  (без НДС).  

Поскольку указанные результаты оценки в значительном размере имеют между  собой расхождения, при этом, отчеты подготовлены вне рамок судебного процесса, суд  первой инстанции на основании ходатайства истца определением от 17.02.2022 назначил  судебную экспертизу.  

По итогам проведенного исследования экспертом сделан вывод о том, что  рыночная стоимость объектов недвижимости как по состоянию на 02.09.2019 (дату  заключения договора), так и по состоянию на 21.02.2019 (дату заключения  предварительного договора), с учетом физического износа, составляет 4 343 552 рубля,  право аренды земельного участка - 3 276 714 рублей (заключение № 80/22 от 15.05.2022).  

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта  оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки  действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены  сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.  

Из содержания указанной нормы права следует, что рыночная стоимость носит  вероятный характер и имеет как минимальный, так и максимальный размеры. Кроме того,  рыночная стоимость, определенная в соответствии с разработанными методиками может  отражать, как указывалось выше, вероятную рыночную стоимость, но может отличаться  от реальной стоимости, которую потенциальный покупатель готов заплатить за тот или  иной объект недвижимости, с учетом различных факторов (техническое состояние, сумма  затрат для дальнейшего функционирования, размер доли собственности, экономическую  ситуацию в стране, особенности местоположения объекта и т.д.), влияющих на итоговую  стоимость.  

В рассматриваемом случае, при заключении предварительного договора от  21.02.2019 и договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 стороны  учитывали техническое состояние 11 объектов капитального строительства, 6 из которых  находились в непригодном состоянии, а остальные требовали ремонта, что  подтверждается актом приема-передачи к спорному договору купли-продажи  недвижимого имущества.  

После приобретения спорного имущества ответчик произвел монтажные и  кровельные работы на приобретенных объектах капитального строительства, что  подтверждается договорами подряда № 3/К от 04.09.2021, б/н от 01.10.2021, договором  поставки № ИТ01-1110/2021 от 11.10.2021.  

Из материалов дела следует, что спорные объекты недвижимого имущества не  подключены к сетям водоснабжения, газоснабжения и электрическим сетям, что  подтверждается справками ресурсоснабжающих организаций № 1433/0111 от 06.10.2021,   № 1/1266 от 07.10.2021, № 91/1-2524 от 11.10.2021. Для их подключения также требуются  дополнительные финансовые затраты.  

Подтверждения реальной возможности продажи производственной базы по цене,  превышающей цену оспариваемой сделки, в материалах дела отсутствуют, равно как и  доказательства возможности использования должником производственной базы по  прямому назначению с учетом технического состояния объектов.  

С учетом изложенного, апелляционный суд полагает, что разница между ценой  договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 и рыночной стоимостью  спорного имущества, определенной экспертным заключением № 80/22 от 15.05.2022, при  вышеуказанных обстоятельствах не является существенной (3 800 000 руб. стоимость 11  объектов недвижимости по договору и 4 343 552 руб. стоимость 11 объектов,  определенной экспертом).  

Отклонение цены имущества по оспариваемой сделке от его рыночной стоимости  на 20% не признается судами в качестве существенной разницы, свидетельствующей о  неравноценном встречном предоставлении. Данный вывод апелляционного суда  согласуется с судебной практикой, изложенной в определении Верховного Суда  Российской Федерации от 05.05.2022 № 306-ЭС21-4742 по делу № А12-42/2019,  постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 14.10.2020 по делу № А362540/2017).  

Согласно правовому подходу Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации, отраженному в постановлении от 28.06.2011 № 913/11, существенная разница  в стоимости объекта определена стоимость, имеющая отклонение в размере более 30%.  

Данный правовой подход (признание в качестве существенного занижения цены  имущества на 30% и более) изложен в определениях Верховного Суда Российской  Федерации от 11.09.2019 по делу № А32-41623/2015, от 09.06.2018 по делу № А4049715/2016, от 09.01.2018 по делу № А33-14543/2015, а также в постановлениях  Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.03.2022 по делу № А29-7126/2019,  Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.11.2021 по делу № А56-137667/2018.  

В связи с этим, при установлении обстоятельств неравноценности встречного  предоставления в рамках рассмотрения заявлений об оспаривании сделок на основании  статьи 61.2 Закона о банкротстве необходимо руководствоваться указанным процентным  критерием.  

При этом, следует отметить, что указанный критерий не может оцениваться в  качестве единственно допустимого критерия существенности занижения цены сделки.  Данный процентный критерий отклонения цены имущества по оспариваемой сделке от  его рыночной стоимости является примерным ориентиром для судов, свидетельствующим  о необходимости тщательного анализа сделки и обстоятельств, при которых данная сделка  совершена.  

Поскольку в рассматриваемом случае отклонение цены реализации имущества не  превышает 30%, сделка не может быть оценена, как совершенная с неравноценным  встречным исполнением и с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов.  

При таких обстоятельствах, материалами дела не подтверждается заключение  договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 на нерыночных или  иных, существенно худших для должника, условиях.  

Расчет по договору купли-продажи произведен ответчиком в полном объеме в  ходе судебного разбирательства, что подтверждается представленными в материалы дела  платежными поручениями. Поскольку платежи осуществлены физическим лицом  (покупателем) в безналичной форме, основания для проверки финансовой возможности  совершения сделки со стороны покупателя, у апелляционного суда отсутствуют.  

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд приходит к выводу об  отсутствии оснований для признания сделки от 02.09.2019 недействительной на  основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, как совершенной при  неравноценном встречном предоставлением со стороны покупателя.  

Рассмотрев требование конкурсного управляющего о признании договора  уступки прав и обязанностей по аренде земельного участка от 02.09.2019, заключенного  между должником и ФИО4, недействительной сделкой, суд первой  инстанции обоснованно отказал в требованиях, исходя из следующего.  

Согласно экспертному заключению № 80/22 от 15.05.2022 рыночная стоимость  права аренды земельного участка составляет 3 276 714 рублей.  

Проанализировав заключение № 80/22 от 15.05.2022, апелляционный суд  полагает, что экспертом в экспертном заключении произведена оценка права аренды  земельного участка как отдельного субъекта гражданских правоотношений без  находящихся на нем объектов недвижимости.  

При этом должник и ответчик одновременно заключили две сделки: договор  купли-продажи недвижимого имущества и договор уступки права аренды земельного  участка, на котором находятся указанные объекты недвижимости.  

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы  земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1  ЗК РФ).  

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права  собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к  другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части  земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования,  на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.  

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с  применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума ВАС РФ N  11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном  участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода  права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным  участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их  использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном  порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного  участка.  

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление  Пленума ВАС РФ № 73) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю  недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу  недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых  (перемена лица в договоре аренды).  

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении  объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона  приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости,  на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым  принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник  объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.  

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации  продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу  на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не  противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или  

договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования  соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец  недвижимости.  

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости,  установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества,  находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым  имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи  555 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Таким образом, ФИО4 при регистрации права собственности на  объект недвижимости даже без заключения договора уступки прав автоматически  приобрел бы в силу закона право аренды на соответствующий земельный участок,  необходимый для использования этого объекта.  

Должник, являясь арендатором земельного участка по договору, был вправе  передать свои права и обязанности по такому договору (пункт 2 статьи 615 Гражданского  кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской  Федерации).  

Учитывая продажу объектов недвижимого имущества (11 шт.) в диапазоне  рыночности цен, сложившихся на рынке недвижимости, а также принимая во внимание  реальный характер произведенной покупателем оплаты в адрес должника,  апелляционный суд полагает, что отдельно земельный участок, расположенный под  объектами недвижимого имущества не является отдельным объектом гражданского  оборота, в связи с чем оценке его в сумме 100 тыс. руб. не может свидетельствовать о  неравноценном характере сделки.  

Определенная экспертом в заключении рыночная стоимость аренды земельного  участка касается земельного участка как самостоятельного объекта в гражданском  обороте. Поскольку в рассматриваемом случае сделки являются взаимосвязанными в  силу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов  недвижимости, и земельный участок не выступает в гражданском обороте в качестве  самостоятельного объекта гражданских прав, основания для отдельной оценки земельного  участка отсутствуют. Подтверждения реальной возможности продажи права  краткосрочной аренды на земельный участок по цене, превышающей цену оспариваемой  сделки, в материалах дела отсутствуют.  

Доказательств возможности использования должником спорного земельного  участка по прямому назначению в оставшийся период действия договора конкурсным  управляющим не представлено.  

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд приходит к выводу об  отсутствии оснований для признания договора уступки требования прав и обязанностей  по договору аренды земельного участка недействительной сделкой на основании пункта 1  статьи 61.2 Закона о банкротстве, как совершенной при неравноценном встречном  предоставлением со стороны цессионария.  

 Относительно требования управляющего о признании сделок недействительными  по общим основаниям статей 10, 168 ГК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к  следующим выводам.  

Во избежание нарушения имущественных прав кредиторов, вызванных  противоправными действиями должника-банкрота по искусственному уменьшению своей  имущественной массы ниже пределов, обеспечивающих выполнение принятых на себя  долговых обязательств, законодательством предусмотрен правовой механизм оспаривания  сделок, совершенных в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов.  

Подобные сделки могут быть признаны недействительными в соответствии с  Гражданским кодексом, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о  банкротстве (пункт 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве, пункт 4 постановления N 63).  

По общему правилу сделка, совершенная исключительно с намерением  причинить вред другому лицу, является злоупотреблением правом и квалифицируется как  недействительная по статьям 10 и 168 Гражданского кодекса. В равной степени такая  квалификация недобросовестного поведения применима и к нарушениям, допущенным  должником-банкротом в отношении своих кредиторов, в частности к сделкам по  отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам,  направленным на уменьшение конкурсной массы.  

В тоже время законодательством о банкротстве установлены специальные  основания для оспаривания сделки, совершенной должником-банкротом в целях  причинения вреда имущественным правам кредиторов. Такая сделка оспорима и может  быть признана арбитражным судом недействительной по пунктам 1, 2 статьи 61.2 Закона  о банкротстве, в которых указаны признаки, подлежащие установлению (противоправная  цель, причинение вреда имущественным правам кредиторов, осведомленность другой  стороны об указанной цели должника к моменту совершения сделки), а также  презумпции, выравнивающие процессуальные возможности сторон обособленного спора.  Баланс интересов должника, его контрагента по сделке и кредиторов должника, а также  стабильность гражданского оборота достигаются определением критериев  подозрительности сделки и установлением ретроспективного периода ее проверки,  составляющего в данном случае три года, предшествовавших дате принятия заявления о  

признании должника банкротом. Тем же целям служит годичный срок исковой давности,  исчисляемый со дня реальной или потенциальной осведомленности заявителя об  обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт  2 статьи 181 Гражданского кодекса, пункт 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве, пункт 32  постановления № 63).  

Таким образом, законодательство пресекает возможность извлечения сторонами  сделки, причиняющей вред, преимуществ из их недобросовестного поведения (пункт 4  статьи 1 Гражданского кодекса), однако наличие схожих по признакам составов  правонарушения не говорит о том, что совокупность одних и тех же обстоятельств  (признаков) может быть квалифицирована как по пунктам 1, 2 статьи 61.2 Закона о  банкротстве, так и по статьям 10 и 168 Гражданского кодекса.  

Диспозиция пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве содержит такой признак  недействительности сделки, совершенной должником - банкротом, как сделки,  заключенные при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной, в  том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую  для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в  сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.  

Поскольку указанный признак выделен в самостоятельный состав  правонарушения, предусмотренный пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве  (подозрительная сделка), квалификация сделки, причиняющей вред, по статьям 10 и 168  Гражданского кодекса возможна только в случае выхода обстоятельств ее совершения за  рамки признаков подозрительной сделки.  

В противном случае оспаривание сделки по статьям 10 и 168 Гражданского  кодекса по тем же основаниям, что и в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве,  открывает возможность для обхода сокращенного срока исковой давности,  установленного для оспоримых сделок, и периода подозрительности, что явно не  соответствует воле законодателя.  

Учитывая, что оспариваемая сделка полностью охватывается диспозицией п. 1  статьи 61.2 Закона о банкротстве (в части занижения стоимости отчужденного  имущества), то ее квалификация по статьям 10, 168 Гражданского кодекса не  соответствует воле законодателя.  

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что при рассмотрении  настоящего обособленного спора конкурсный управляющий должником ссылался только  на факты, свидетельствующие о наличии обстоятельств, необходимых для признания  сделки недействительной по основанию пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, не  

приводя при этом доводов о наличии у спорной сделки пороков, выходящих за пределы  дефектов подозрительных сделок.  

Согласно положению статьи 10 ГК РФ предполагается недобросовестное  поведение (злоупотребление) правом с обеих сторон сделки, а также осуществление права  исключительно с намерением причинить вред другому лицу или с намерением  реализовать иной противоправный интерес, не совпадающий с обычным хозяйственным  (финансовым) интересом сделок такого рода. Следовательно, для квалификации сделки  как совершенной со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены  доказательства того, что стороны имели умысел на реализацию какой-либо  противоправной цели.  

В материалах дела не содержатся доказательства, бесспорно подтверждающие  наличие у обеих сторон при совершении оспариваемой сделки какого-либо умысла в  причинении вреда имущественным правам кредиторов должника, заключения сделки с  целью реализовать какой-либо противоправный интерес.  

Доказательств наличия в оспариваемом договоре пороков, выходящих за пределы  подозрительной сделки, заявителем также не представлено.  

В отсутствие указанных доказательств, у суда апелляционной инстанции  отсутствуют основания для признания сделки совершенной с злоупотреблением правом  сторонами оспоренной сделки.  

Аналогичная правовая позиция изложена в постановление Арбитражного суда  Северо-Кавказского округа от 10.08.2022 N Ф08-6232/2022 по делу № А32-26784/2017.  

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал  финансовому управляющему должника в признании сделки недействительной.  

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у суда апелляционной  инстанции не имеется.  

В целом доводы апелляционных жалоб выражают несогласие с выводами суда  первой инстанции, вместе с тем согласно правовой позиции Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 23.04.2013   № 16549/2012, исходя из принципа правовой определенности, судом апелляционной  инстанции не может быть отменено решение (определение) суда первой инстанции,  основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, исключительно  по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой  инстанции.  

В ходе проверки законности и обоснованности принятого по делу решения  коллегия судей не установила каких-либо нарушений со стороны суда первой инстанции и  полностью согласилась с оценкой представленных в дело документов.  

Таким образом, судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении  обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального  права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в  нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и  имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в  толковании и применении норм права.  

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся  безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции также не  допущено.  

руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2022 по делу   № А63-5986/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в месячный срок через  арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий Н.В. Макарова Судьи З.А. Бейтуганов 

 Д.А. Белов