АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-2496/2016

г. Петропавловск-Камчатский

13 августа 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 13 августа 2018 года.

 

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Ю.С. Скрипник, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314254026000028)

к ответчику

закрытому акционерному обществу «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора

акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

временный управляющий ЗАО «ТПК «Форт-Россо» ФИО3

о взыскании 77 361 887 руб.

по встречному иску 

закрытого акционерного общества «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику

индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314254026000028)

о признании договора расторгнутым и применении последствий расторжения договора 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец, место жительства: 690091, Приморский край, г. Владивосток) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо» (далее – ЗАО «ТПК «Форт-Россо», общество, ответчик, место нахождения: 684034, 

<

...> тур.комплекс) об уменьшении цены имущества: нежилого помещения, площадью 3 236,4 кв. м., этаж 1, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 41:01:001011261876, по договору купли-продажи № 4 от 24.12.2014, заключенному между ИП ФИО2 и ЗАО «ТПК «Форт-Россо» на 39 539 000 руб., о взыскании с ответчика 39 539 000 руб.; о взыскании неустойки в размере 13 043 423 руб. 25 коп. 

Требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 310, 330, 460, 1102-1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Также к производству суда принят встречный иск ЗАО «ТПК «Форт-Россо» к ИП ФИО2 о признании договора купли-продажи № 4 от 24.12.2014 расторгнутым и применении последствий расторжения договора в виде обязания ИП ФИО2 возвратить имущество, полученное по расторгнутому договору.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом по правилам статей 121-123 АПК РФ, в том числе путем направления телефонограмм, что подтверждается материалами дела. На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании по ходатайству истца судом в порядке статьи 49 АПК РФ принято увеличение размера исковых требований в части взыскания неустойки до 37 822 887 руб., о чем вынесено протокольное определение.

Представитель истца по первоначальному иску поддержал исковые требования об уменьшении цены имущества по договору купли-продажи № 4 от 24.12.2014 на 39 539 000 руб. и взыскании с ответчика указанной суммы, а также о взыскании неустойки за нарушение договорных обязательств предусмотренных пунктами 22, 23, 27, 28 договора купли-продажи № 4 от 24.12.2014 в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2015 в размере 37 822 887 руб. Указал на то, что по возмездной сделке предприниматель приобрел недвижимое имущество, обремененное ипотекой, о наличии которой не знал и не должен был знать, указал, что ответчиком нарушены договорные обязательства в части сроков регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества и сроков снятия обременения. По встречным исковым требованиям и поступившим ходатайствам о привлечении третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований  относительно предмета спора, приостановлении производства по делу, отложению судебного разбирательства возражал.

Ответчик по первоначальному иску по требованиям истца возражал, ссылаясь на решение Арбитражного суда Камчатского края от 09.11.2017 по делу А24-2588/2016, указал, что предприниматель мог запросить выписку из ЕГРП в отношении спорного объекта недвижимости и получить сведения, касающиеся покупаемого объекта недвижимости, в том числе о всех имеющихся  обременениях. Полагал, что основания для начисления неустойки отсутствуют, поскольку действие договора предпринимателем не приостанавливалось, задолженность перед банком погашена, в свою очередь банк в отсутствие законных оснований не снимает обременение, заявил о снижении  неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ. Встречные исковые требования о признании договора купли-продажи № 4 от 24.12.2014 расторгнутым и применении последствий расторжения договора в виде обязания ИП ФИО2 возвратить имущество, полученное по расторгнутому договору поддержал. 

В судебном заседании представитель общества на вопрос суда пояснил, что обременение до настоящего времени не снято, в суд по вопросу снятия ипотеки с иском о признании ограничения (обременения) в виде залога по договору ипотеки прекращенным общество не обращалось.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения в рамках дела о банкротстве № А24-2496/2017 обособленного спора по заявлению АО  «Россельхозбанк» о включении в реестр требований кредиторов задолженности в размере 61 846 213 руб. 55 коп.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Приостановление производства по указанному основанию происходит в случае, когда в производстве суда имеется иное дело, обстоятельства которого касаются одного и того же материального правоотношения, разрешаемые по этому делу вопросы находятся в пределах рассматриваемого арбитражным судом спора.

Объективной предпосылкой применения данной нормы является невозможность рассмотрения одного дела до рассмотрения другого дела. Такая предпосылка налицо в случае, когда указанное решение будет иметь какие-либо процессуальные или материальные последствия для разбирательства по первому делу.

Учитывая предмет и основания заявленных требований по обособленному спору в рамках дела о банкротстве и по настоящему делу, суд полагает, что разрешение обособленного спора в рамках дела о банкротстве не препятствует рассмотрению спора по настоящему делу по существу, поскольку в предмет доказывания по настоящему делу включаются иные обстоятельства.

Таким образом, объективных препятствий для рассмотрения настоящего дела суд не усматривает, в связи с чем, отказывает в удовлетворении ходатайства общества о приостановлении производства по делу.

В удовлетворении заявлений общества с ограниченной ответственностью «БизнесРесурс» и ФИО4 о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом отказано, о чем вынесено отдельное определение от 07.08.2018.

Представитель общества заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Солид Банк», ООО «БизнесРесурс», ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк». 

Судом отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в связи с отсутствием на то оснований, предусмотренных статьей 51 АПК РФ. 

Ходатайство ООО «БизнесРесурс» об отложении судебного заседания до принятия к производству в рамках дела о банкротстве заявления об оспаривании сделки, судом не рассматривается, поскольку подано лицом, не участвующим в деле.

Представитель ответчика устно заявил аналогичное  ходатайство.

Суд в порядке статей 158, 159 АПК РФ определил в его удовлетворении отказать, поскольку в заявленном ходатайстве не приведены безусловные основания невозможности рассмотрения дела по существу применительно к статье 158 АПК РФ.

По ходатайству сторон к материалам дела в порядке статьи 66 АПК РФ приобщены дополнительные доказательства: письма ОАО «Россельхозбанк» от 12.05.2015 № 053-02-24/35, 06.05.2015 № 053-02-24/32, 20.10.2015 № 053-02-24/72; письма ЗАО ТПК «Форт-Россо» от 07.06.2016 № 1605, 13.04.2016 № 1396, 16.10.2015 № 1324, 06.06.2016 № 1604; распечатки с электронной почты; решение Петропавловск-Камчатского городского суда от 17.03.2017; письмо ООО «Дары моря» от 19.11.2015 № 458; предварительный договор купли-продажи нежилых помещений от 23.12.2014 с актом разграничения земельного участка; предсудебные претензии № 330 от 30.05.2018, № 336 от 20.06.2018; расчеты задолженности по договорам № 105300/0026 от 30.07.2010, № 115300/0011 от 21.06.2011 по состоянию на 28.03.2018; предварительный контррасчет задолженности.

В судебном заседании на стадии исследования доказательств с учетом возражения ответчика о продолжении судебного заседания 07.08.2018 после 18 часов 00 минут в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 09 часов 10 минут 08.08.2018. Информация о перерыве размещена на официальном сайте и информационном стенде Арбитражного суда Камчатского края.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии тех же лиц, в отсутствие третьих лиц в порядке статьи 156 АПК РФ.

Представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного заседания для предоставления дополнительных доказательств по встречному иску.

В соответствии с частью 1 статьи 132 АПК РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Согласно материалам дела, исковое заявление поступило в суд 23.06.2016, судебное разбирательство по делу приостанавливалось и неоднократно откладывалось. Встречный иск поступил в суд 06.08.2018, был принят судом к производству и назначен к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Обязательное отложение судебного заседания предусмотрено только в двух случаях: когда это прямо предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о месте и времени судебного разбирательства (часть 1 статьи 158 АПК РФ).

Данная норма не носит императивного характера, а ни одна из причин, указанных в ходатайстве, не является для суда безусловно уважительной. Вопрос об удовлетворении или неудовлетворении ходатайства об отложении слушания дела решается судом с учетом всех обстоятельств дела и представленных заявителем ходатайства документов по своему внутреннему убеждению.

Согласно части 5 статьи 159 АПК РФ суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам. В противном случае, как указано в абзаце 2 части 2 статьи 41 названного Кодекса, злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации неблагоприятные последствия.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. На лиц, участвующих в деле, возлагается обязанность доказывания обстоятельств, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 66 АПК РФ доказательства представляют лица, участвующие в деле.

Право представлять арбитражному суду доказательства гарантирует каждому лицу, участвующему в деле, также часть 2 статьи 9 АПК РФ, которая одновременно возлагает на названных лиц риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При этом каждая сторона должна самостоятельно принимать решения о представлении или непредставлении тех или иных доказательств суду, избирая ту или иную стратегию защиты своих прав. В свою очередь, суд, являясь независимой стороной, обязан разрешить спор на основе доказательств, представленных сторонами по собственному волеизъявлению.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд не может обязать сторону спора представлять доказательства, как в обоснование своей позиции, так и в обоснование правовой позиции другой стороны, поскольку в силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, самостоятельно доказывает обстоятельства, на которых основывает свои требования и возражения.

Исходя из возложенной на заявителя статьями 9, 65 АПК РФ обязанности доказывания обстоятельств, положенных в основание своих требований и возражений, и несения риска наступления последствий совершения или несовершения им указанных процессуальных действий, недобросовестного процессуального поведения ответчика, суд отказывает в удовлетворении заявленного ходатайства. 

Ходатайство ООО «БизнесРесурс» об отложении судебного заседания в связи с подачей апелляционной жалобы на определение суда от 07.08.2018 судом не рассматривается, как поступившее после окончания судебного заседания и вынесения резолютивной части решения по делу.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, арбитражный суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, сторонами 23.12.2014 заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений от 23.12.2014, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи в том числе следующих объектов, расположенных по адресу: 

<

...>: 

часть сооружения открытая стоянка, лит. I/4 назначение: сооружение, общая площадь 4684,55 кв.м, инв. № 6499, кадастровый номер 41-41-01/038/2012-965, собственник ЗАО ТПК «Форт-Россо» (пункт 1.1. предварительного договора);

часть сооружения открытая стоянка, назначение: сооружение, общая площадь 2869,35 кв.м, инв. № 6499, лит I/1, кадастровый номер 41:01:0010112:396, собственник ЗАО ТПК «Форт-Россо» (пункт 1.2. предварительного договора);

помещение в здании контрольно-технического пункта диспетчерской поз. № 7, 8, 9, 10, 11 площадью 61,7 кв.м., назначение нежилое здание, кадастровый номер 41:01:010110:09:06499-ОВ:000, собственник ЗАО ТПК «Форт-Россо» (пункт 1.3. предварительного договора);

нежилые помещения в здании гаража, поз. № 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37-39, 44, назначение нежилое, общей площадью 3 236,4 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер: 41-41-01/010/2009-431 (пункт 1.4. договора).

В пункте 2.2.6 предварительного договора указано следующее: «стороны констатируют, что помещения, указанные в пункте 1.4. договора находятся в залоге по договору ипотеки № 115300/0011-7/2 в ОАО «Россельхозбанк», а также обременено правами третьих лиц по краткосрочным договорам аренды».

Во исполнение предварительного договора купли продажи нежилых помещений от 23.12.2014 сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 № 3 в редакции дополнительных соглашений от 25.03.2015, 26.05.2015, по условиям которого ЗАО ТПК «Форт-Россо» продает, а покупатель ИП ФИО2 принимает в собственность следующее имущество с измененными квадратами в результате разделения открытых стоянок, расположенное по адресу: 

<

...>: часть сооружения открытая стоянка, лит. I/4 назначение: сооружение, общая площадь 4312,2 кв.м, инв. № 6499; часть сооружения открытая стоянка, назначение: сооружение, общая площадь 2217,2 кв.м, инв. № 6499, лит I/1; помещения в здании контрольно-технического пункта диспетчерской поз. № 7, 8, 9, 10, 11 площадью 62,5 кв.м., назначение нежилое здание, кадастровый номер 41:01:0010112:781.

Согласно пункту 1.3. договора продавец обязался собрать все необходимые для проведения регистрационных действий документы и действовать таким образом, чтобы исключить возможность приостановления или отказа в регистрационных действиях настоящего договора и перехода права собственности на объект недвижимости.

Общая цена приобретаемых покупателем объектов недвижимого имущества согласована сторонами в разделе 2 договора от 24.12.2014 № 3 в размере 5 000 000 руб.

26.06.2015 на открытые стоянки, расположенные по адресу: 

<

...>: сооружение, назначение: иные сооружения производственного назначения, площадь 4 312,2 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010112:1933; сооружение, назначение: иные сооружения производственного назначения, площадь 2 217,2 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010112:1930 зарегистрировано право собственности за предпринимателем.

Право собственности на нежилое помещение площадью 62,5 кв.м. с кадастровым номером 41:01:0010112:781 зарегистрировано за предпринимателем 24.08.2015. 

24.12.2014 между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 4, по условиям которого ЗАО ТПК «Форт-Россо» продает, а покупатель ИП ФИО2 принимает в собственность нежилые помещения в здании гаража, поз. № 1-14, 19, 20, 22-34, 37-39, 44, назначение нежилое, общей площадью 3 424,64 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер: 41-41-01/010/2009-431 (пункт 1 договора).

Пунктом 2 договора предусмотрено, что «названные помещения находятся в залоге по договору ипотеки от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2 у АО «Россельхозбанк» (залогодержатель); банк не возражает против продажи имущества предпринимателю, о чем информирует письмом».

В пункте 3 договора от 24.12.2014 № 4 стоимость имущества определена в сумме 40 539 000 руб.

Пунктом 13 договора стороны определили, что покупатель удовлетворен качественным состоянием имущества, установленным путем внутреннего осмотра имущества перед заключением данного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. В соответствии со статьей 556 ГК РФ имущество считается переданным покупателю с момента подписания настоящего договора. Данный пункт имеет силу передаточного акта.

В пункте 2 дополнительного соглашения от 25.03.2015 к договору купли-продажи № 4 стороны дополнили договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 № 4 пунктом 21, согласно которому «покупатель владел информацией о приобретении части целого объекта недвижимости, что влечет за собой разделение объекта и постановку его на кадастровый учет, а продавец гарантировал переход права собственности покупателю в течении двух месяцев с момента заключения настоящего договора. Продавец должен принять все меры для уменьшения сроков проведения таких работ и соблюсти сроки приостановления регистрационных действий, в связи с чем обязан предоставить в кратчайший срок все, необходимые для продолжения регистрационных действий, документы».

Согласно пунктам 22, 23 договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 № 4 в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2015 стороны согласовали, что в случае если до 14.05.2015 право собственности на объекты, указанные в пунктах 1.1.-1.4. предварительного договора от 23.12.2014, не перейдет к покупателю, исполнение настоящего договора покупателем приостанавливается до получения от продавца почтового отправления с описанием причин несоблюдения сроков и гарантий новых сроков с подтверждающими документами. При согласовании сторонами новые сроки исполнения обязательств оформляются соответствующим дополнительным соглашением к настоящему договору, в котором указываются новые сроки перехода права собственности к покупателю и новый график оплат. Новые сроки исполнения обязательств  не могут превышать в общей сложности трех месяцев. В случае превышения указанных сроков, а также при не достижении сторонами согласия при заключении нового дополнительного соглашения, покупатель имеет право прекратить исполнять обязательства по настоящему договору и расторгнуть его во внесудебном порядке, а продавец обязан возвратить покупателю полученные в счет исполнения настоящего договора суммы с выплатой покупателю штрафа в размере 6% от суммы, указанной в пункте 2.1. настоящего договора, в течении 10 рабочих дней с момента расторжения настоящего договора. В случае превышения приостановки, предусмотренной пунктом 22 настоящего договора, более чем на один месяц, покупатель имеет право на получение от продавца в судебном порядке неустойки в размере 0,075% от суммы, указанной в пункте 3 настоящего договора, за каждый день приостановки настоящего договора, начиная с 14.05.2015 и до перехода к покупателю права собственности на следующие объекты: часть сооружения открытая стоянка, лит. I/4 назначение: сооружение, общая площадь 4684,55 кв.м, инв. № 6499, кадастровый номер 41-41-01/038/2012-965; часть сооружения открытая стоянка, назначение: сооружение, общая площадь 2869,35 кв.м, инв. № 6499, лит I/1, кадастровый номер 41:01:0010112:396; помещение в здании контрольно-технического пункта диспетчерской поз. № 7, 8, 9, 10, 11 площадью 61,7 кв.м., назначение нежилое здание, кадастровый номер 41:01:010110:09:06499-ОВ:000; нежилые помещения в здании гаража, поз. № 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37-39, 44, назначение нежилое, общей площадью 3 236,4 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер: 41-41-01/010/2009-431; здание РММ на 100 тракторов, назначение нежилое, 2-этажный, общая площадь 1628,5 кв.м, инв. № 3458, лит. В, В1, адрес местонахождения: 

<

...>, кадастровый номер 41-41-02/017/2010-965.

В пунктах 27, 28 договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 № 4 в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2015 стороны согласовали, что продавец в срок не позднее 01.11.2015 должен выполнить условия договора ипотеки № 115300/0011-7/2, заключенного между продавцом и ОАО «Россельхозбанк», и снять обременение с имущества, указанного в пункте 2 настоящего договора. В случае неисполнения условия, предусмотренного пунктом 27 настоящего договора исполнение настоящего договора покупателем приостанавливается до снятия обременения, а продавец обязан уплатить неустойку в размере 0,075% от суммы, указанной в пункте 3 настоящего договора, за каждый день приостановления исполнения покупателем настоящего договора, начиная с 01.11.2015 и до выполнения продавцом всех обязательств по договору ипотеки № 115300/0011-7/2. К взысканию неустойки установленной настоящим пунктом, применяются правила взыскания неустойки, указанные в пункте 23 настоящего договора. 

Объект недвижимости - нежилые помещения в здании гаража, поз. № 1-14, 19, 20, 22-34, 37-39, 44, назначение нежилое, общей площадью 3 424,64 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер: 41-41-01/010/2009-431 разделен на два самостоятельных объекта: нежилое помещение площадью 3 236,4 кв.м., пом. 45 и нежилое помещение площадью 188,2 кв.м., пом. 46.

26.06.2015 на нежилое помещение площадью 3 236,4 кв.м., пом. 45 с кадастровым номером 41:01:0010112:1876 зарегистрировано право собственности за предпринимателем.

Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 23.10.2015 на спорный объект недвижимости площадью 3 236,4 кв.м. зарегистрировано обременение в виде ипотеки по договорам: от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2, от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3.

Денежные средства по договорам от 24.12.2014 № 3, 4 покупателем выплачены, что следует из материалов дела и сторонами не оспаривается. 

Предприниматель, ссылаясь на то, что при заключении предварительного договора и договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 № 4 имелись сведения об одном залоге по договору ипотеки от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2, а также на то, что оспариваемый залог до настоящего времени не прекращен, обременение не снято, нарушены согласованные сторонами сроки перехода к предпринимателю права собственности на объекты недвижимого имущества,  обратился в суд с рассматриваемым иском.

В свою очередь ответчик обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании договора купли-продажи № 4 от 24.12.2014 расторгнутым и применении последствий расторжения договора в виде обязания ИП ФИО2 возвратить имущество, полученное по расторгнутому договору.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ, юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности влечет специальные правовые последствия, указанные в абзаце 2 пункта 1 статьи 460 ГК РФ, то есть дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В обоснование требования об уменьшении цены имущества истец ссылается на то, что при заключении договора имелись сведения об одном залоге по договору ипотеки от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2, о существовании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3 с учетом дополнительного соглашения от 10.01.2013 № 1, заключенные между АО «Россельхозбанк» (залогодержатель) и ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (залогодатель), по условиям которых в предмет ипотеки вошли, в том числе нежилые помещения в здании гаража общей площадью 3 424, 6 кв.м., поз. 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37- 39, 44 в счет обеспечения обязательств по договору об открытии кредитной линии от 30.07.2010 № 115300/0026, заключенного между банком и ООО «Холод Авачи» (заемщик), предпринимателю известно не было.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что, исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых, покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге.

Согласно пункту 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 09.11.2017 по делу А24-2588/2016 по иску ИП ФИО5 к АО «Россельхозбанк» о признании отсутствующим обременение в виде залога по договору ипотеки от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3, заключенному между ЗАО ТПК «Форт-Россо» и  АО «Россельхозбанк» в обеспечение исполнения обязательств ООО «Холод-Авачи» по договору № 105300/0026 об открытии кредитной линии от 30.07.2010, на недвижимое имущество: нежилое помещение, площадь 3 236,4 кв.м, этаж 1, адрес (местоположение): 

<

...>, кадастровый номер: 41:01:0010112:1876, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2018 и Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.05.2018, дана оценка обстоятельствам заключения сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 № 4. Судами установлено, что договоры об ипотеке от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2, от 16.09.2010 №105300/0026-7/3, дополнительные соглашения к ним прошли государственную регистрацию, о чем имеются соответствующие отметки, регистрационные номера на договорах, дополнительных соглашениях к ним, а именно от 11.07.2011 № 41-41-01/005/2011-666 по договору ипотеки от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2; № 41-41-01/047/2010-487 по договору ипотеки от 16.09.2010 №105300/0026-7/3.

Таким образом, в установленном порядке в отношении объекта недвижимости - нежилые помещения в здании гаража общей площадью 3 424, 6 кв.м., поз. 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37- 39, 44 имелись обременения в виде ипотеки по двум договорам: от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2 и от 16.09.2010 №105300/0026-7/3. До раздела объекта недвижимости в отношении него имелась, в том числе спорная регистрационная запись ипотеки за № 41-41-01/047/2010-487.

При рассмотрении дела № А24-2588/2016 суды пришли к выводу об отсутствии доказательств невозможности получения покупателем фактических сведений в отношении покупаемого объекта, в частности обременения, при том, что такие сведения, занесенные в государственный реестр отвечают критериям достоверности, являются общедоступными (статья 8.1 ГК РФ), не признали доказанным факт принятия предпринимателем достаточных мер в получении информации по приобретаемому объекту, исключающей наступление негативных для него последствий. 

Таким образом доводы истца о том, что покупатель не должен был знать о правах третьих лиц и зарегистрированных в установленном порядке обременениях на нежилые помещения в здании гаража общей площадью 3 424, 6 кв.м., поз. 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37- 39, 44, приобретаемые им по договору от 24.12.2014 № 4, являются несостоятельными.

На основании вышеизложенного требования предпринимателя об уменьшении стоимости имущества и взыскании с общества 39 539 000 руб. удовлетворению не подлежат.

За просрочку исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных пунктами 22, 27 договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 № 4 в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2015 о переходе права собственности на объекты недвижимого имущества и снятия обременения, истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 37 822 887 руб. 

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Право согласования уплаты неустойки в случае ненадлежащего исполнения обязательства по договору и определения ее размера предусмотрено статьями 330 - 332 ГК РФ.

Условия о начислении пени за нарушение согласованных сторонами сроков перехода к предпринимателю права собственности на объекты недвижимого имущества и снятия обременения согласовано сторонами в пункте 23, 28 договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 № 4 в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2015.

Поскольку соглашение о неустойке совершено сторонами в письменной форме, т.е. является действительным, истец вправе в судебном порядке требовать уплаты неустойки ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для начисления неустойки со ссылкой на не приостановление истцом действия договора судом отклоняются, поскольку из буквального толкования условий договора, в частности пунктов 22, 23, 27, 28 договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 № 4 в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2015 не следует, что предприниматель обязан письменно известить ответчика о приостановлении действия договора, напротив, в пункте 22 договора указано на право покупателя приостановить исполнение договора, т.е. приостановить перечисление денежных средств в счет оплаты по договору. 

Доказательства того, что нарушение срока исполнения принятых на себя обществом обязательств по договору произошло вследствие непреодолимой силы или по вине истца, в материалы дела не представлены. 

Вместе с тем, проверив расчет истца, суд не может согласиться с его арифметической правильностью.  

В соответствии с пунктами 22, 23 договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 № 4 в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2015 в связи с тем, что до 14.05.2015 право собственности на объекты недвижимого имущества не перешло к покупателю, предпринимателем начислена неустойка отдельно по каждому объекту недвижимого имущества в общем размере 7 144 998 руб. 75 коп.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Согласно представленным в материалы дела доказательствам, 26.06.2015 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 3 236,4 кв.м., пом. 45 с кадастровым номером 41:01:0010112:18764; на сооружение, назначение: иные сооружения производственного назначения, площадь 4 312,2 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010112:1933; сооружение, назначение: иные сооружения производственного назначения, площадь 2 217,2 кв.м, кадастровый номер 41:01:0010112:1930; 24.08.2015 - на нежилое помещение площадью 62,5 кв.м. с кадастровым номером 41:01:0010112:781.

Таким образом, общая просрочка исполнения договорных обязательств составила 103 дня с 14.05.2015 по 24.08.2015. При этом согласно пунктам 22, 23 договора, истолкованных судом по правилам статьи 431 ГК РФ, возможности начисления неустойки за нарушение сроков перехода права собственности истцу отдельно по каждому объекту недвижимого имущества судом не установлено.

На основании изложенного, обоснованный размер пени в соответствии с пунктами 22, 23 договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 № 4 в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2015 составляет 3 131 637 руб. 75 коп. (40 539 000*0,075%*103).

В соответствии с пунктами 27, 28 договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 № 4 в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2015 ссылаясь на то, что с 02.11.2015 и по настоящее время обременение с имущества, указанное в пункте 2 договора, не снято, условия договора ипотеки № 115300/0011-7/2, заключенного между продавцом и АО «Россельхозбанк» не выполнены, предпринимателем начислена неустойка за период с 02.11.2015 по 07.08.2018 в размере 30 677 888 руб. 25 коп.

Судом установлено, что определением Арбитражного суда Камчатского края  от 31.08.2017 по делу № А24-2446/2017 в отношении должника  ЗАО ТПК «Форт-Россо» введена процедура наблюдения. Определением от 10.07.2018 срок наблюдения в отношении ЗАО ТПК «Форт-Россо» продлен до 19.11.2018.

В соответствии с абзацем 9 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

На основании изложенного, обоснованный размер пени в соответствии с пунктами 27, 28 договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 № 4 в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2015 за период с 02.11.2015 по 31.08.2017 (дату введения в отношении должника процедуры наблюдения) составляет 20 340 443 руб. 25 коп. (40 539 000*0,075%*669).

Возможность начисления неустойки после даты введения в отношении ЗАО ТПК «Форт-Россо» процедуры наблюдения истцом необоснованна.

Доводы ответчика об отсутствии задолженности по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2, заключенному между АО «Россельхозбанк» и ЗАО «ТПК «Форт-Россо», судом отклоняются, поскольку остаток ссудной задолженности включает в себя не только основной долг, но и проценты по долгу, комиссии, неуплаченные штрафы, сведений о погашении которых в деле не имеется. 

Таким образом, обоснованный размер неустойки за просрочку исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных пунктами 22, 27 договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 № 4 в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2015 о переходе права собственности на объекты недвижимого имущества и снятия обременения составляет 23 472 081 руб.

Ответчик, ссылаясь на несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства, просил снизить сумму неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ. 

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Из пункта 77 постановления № 7 следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ). При этом с учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. 

Согласно пункту 73 постановления № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом предоставление доказательств того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, является его правом (пункт 74 постановления № 7).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.10.2004 № 293-О, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства. 

Оценивая заявленный истцом размер неустойки, суд исходит из конкретных обстоятельств рассматриваемого спора и принимает во внимание, что размер истребуемой истцом неустойки чрезмерно высок и значительно превышает действующую ключевую ставку, установленную Банком России на момент рассмотрения спора на уровне 7,25 % годовых.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Между тем истцом не представлено доказательств наступления каких-либо негативных последствий в связи с нарушением ответчиком сроков выполнения договорных обязательств, в том числе в связи с переходом к предпринимателю права собственности на недвижимое имущество с нарушением согласованных сторонами сроков.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. 

Учитывая указанную позицию, исходя из конкретных обстоятельств рассматриваемого спора, суд считает необходимым уменьшить размер неустойки до 20 000 000 руб., что составляет не менее двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в соответствующие периоды неисполнения обязательства. 

Поскольку до настоящего времени оплата неустойки ответчиком не произведена, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению на сумму 20 000 000 руб. В остальной части требования о взыскании неустойки удовлетворению не подлежат.

Рассмотрев встречные исковые требования ЗАО ТПК «Форт-Россо» о признании договора купли-продажи № 4 от 24.12.2014 расторгнутым и применении последствий расторжения договора в виде обязания ИП ФИО2 возвратить имущество, полученное по расторгнутому договору, суд приходит к следующему выводу.

В обоснование встречного иска общество сослалось на то, что исполнение договора на измененных условиях, в случае уменьшения стоимости имущества, повлечет для ЗАО ТПК «Форт-Россо» ущерб, существенно превышающий ущерб от расторжения договора. 

Изменение и расторжение договора возможны согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено правилами об отдельных видах договоров. В частности, право на односторонний отказ от договора предоставлено заказчику по договору подряда (статья 717 ГК РФ), сторонам договора возмездного оказания услуг (статья 782 ГК РФ), договора транспортной экспедиции (статья 806 ГК РФ), агентского договора, заключенного без определения срока окончания его действия (статья 1010 ГК РФ), договора доверительного управления имуществом (пункт 1 статьи 1024 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В настоящем случае по соглашению сторон договор не расторгнут, уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора обществом в адрес предпринимателя не направлялось, право на односторонний отказ от исполнения договора по заявленному во встречном иске основанию в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2014 № 4 сторонами не согласовано и нормами гражданского законодательства о договоре купли-продажи не предусмотрено, в связи с чем оснований для удовлетворения встречного иска у суда не имеется. 

Государственная пошлина по первоначальному иску относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (абзац 2 части 1 статьи 110 АПК РФ). При разрешении вопроса о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины судом приняты во внимание разъяснения, изложенные в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым, если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения. С учетом указанного разъяснения суд взыскивает с ответчика в пользу истца сумму государственной пошлины исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Поскольку в удовлетворении встречных исковых требований отказано, государственная пошлина по встречному исковому заявлению относится на ЗАО ТПК «Форт-Россо».

 

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

решил:

первоначальный иск удовлетворить частично.

            Взыскать с закрытого акционерного общества «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 20 000 000 руб. неустойки, 87 406 руб. государственной пошлины, а всего 20 087 406 руб.

            В удовлетворении остальной части иска первоначального иска отказать.

            В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                       Ю.С. Скрипник