АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

дело № А48-5612/2017

город Орёл

12 декабря 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 05.12.17

Решение в полном объёме изготовлено 12.12.17

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфёновой Л.П., при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Вятичи» (ОГРН 

<

***>, 302001, 

<

...>, литер В, В9, пом. 3) к обществу с ограниченной ответственностью «Ветмедфарм» (ОГРН 

<

***>, 302028, 

<

...>, литер А, пом. 4) об обязании освободить нежилые помещения, площадью 60 кв.м и 215,7 кв.м по адресу: 

<

...> в течение 5 дней со дня принятия судебного решения; об обязании передать по акту сдачи-приема нежилые помещения ООО «Вятичи» площадью 60 кв.м и 215,7 кв.м по адресу: 

<

...>; о взыскании задолженности за период ноябрь 2016 года, декабрь 2016 года, январь 2017 года, октябрь 2017 года, по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.03.13 с арендуемой площадью 60 кв.м в размере 202934 руб. 34 коп; о взыскании задолженности за период ноябрь 2016 года, декабрь 2016 года, январь 2017 года, октябрь 2017 года по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.03.13 с арендуемой площадью 215,7 кв.м в размере 208045 руб. 28 коп., а всего – 410 979 руб. 62 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2 (доверенность от 23.03.16)

от ответчика – представитель ФИО3 (доверенность от 01.10.17),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вятичи»  (далее также истец, ООО «Вятичи») обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ветмедфарм» (далее также ответчик, ООО «Ветмедфарм») об обязании освободить нежилые помещения, площадью 60 кв.м и 215,7 кв.м по адресу: 

<

...> в течение 5 дней со дня принятия судебного решения; об обязании передать по акту сдачи-приема нежилые помещения ООО «Вятичи» площадью 60 кв.м и 215,7 кв.м по адресу: 

<

...>; о взыскании задолженности за период ноябрь 2016 года, декабрь 2016 года, январь 2017 года, октябрь 2017 года, по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.03.13 с арендуемой площадью 60 кв.м в размере 202934 руб. 34 коп; о взыскании задолженности за период ноябрь 2016 года, декабрь 2016 года, январь 2017 года, октябрь 2017 года по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.03.13 с арендуемой площадью 215,7 кв.м в размере 208045 руб. 28 коп., а всего – 410 979 руб. 62 коп.

Ответчик признал, что у него имеется задолженность перед истцом по оплате арендной платы, полагал, что размер задолженности подлежит уменьшению, поскольку истец нарушил п. 2.1.4 договора аренды, создав ненадлежащие условия для эксплуатации помещения, и п. 2.1.3 договора, согласно которому арендодатель обязан принимать меры к устранению последствий аварии, произошедшей не по вине арендатора, а также п.п. 6.1 и 6.2 договоров, регулирующие порядок разрешения споров между сторона.

В части освобождения и передачи истцу арендуемых помещений, ответчик требования не признал, ссылаясь на то, что договоры аренды, заключенные между сторонами не расторгнуты.

Ответчик просил уменьшить размер задолженности до 100 000 руб., на основании п. 1 ст. 404 ГК РФ в виду того, что ООО «Вятичи» нанесли убытки ООО «ВетМедФарм» на общую сумму 749 150 руб. 50 коп., из которых реальный ущерб составляет 178 570 руб. 08 коп., а упущенная выгода – 570 580 руб. 42 коп. При этом после разъяснения суда о возможности предъявления встречного иска в установленном порядке, в том числе оплаты государственной пошлины за рассмотрение встречного иска, ответчик заявил, что он не  предъявляет встречных исковых требований, а просит уменьшить сумму задолженности именно в порядке ст. 404 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковое заявление подлежит удовлетворению частично, по следующим мотивам.

15.03.13 между ООО «Вятичи» (арендодатель) и ООО «ВетМедФарм» (арендатор) заключены договоры аренды нежилых помещений, в соответствии с которыми арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное и срочное пользование часть нежилого помещения общей площадью 60 кв.м, и общей площадью 215,70 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...> для осуществления медицинской деятельности и оказания медицинских услуг.

Согласно п. 1.3 договоров, принимаемые арендатором в пользование помещения, имущество и оборудование находятся в состоянии, обеспечивающем их нормальную эксплуатацию.

В силу п. 2.1.3 договоров, арендодатель обязуется в случае аварии, происшедшей не по вине арендатора, немедленно принимать все необходимые меры к устранению их последствий.

В соответствии с п. 2.1.4 договоров, арендодатель также обязуется обеспечить надлежащие условия для эксплуатации арендатором арендуемых помещений на условиях договора.

Согласно п. 2.4 договоров, если арендуемые помещения в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придут в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает их своими силами, за счёт своих средств.

В соответствии с п. 4.1 договоров, за пользование нежилыми помещениями, арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 7800 руб. (за помещение, площадью 60 кв.м) и 28041 руб. (за помещение, площадью 215,7 кв.м) из расчёта 130 руб. за 1 кв.м. Оплата аренды производится не позднее пятого числа следующего месяца.

За просрочку арендных платежей, установленных договором, арендодателю начисляются пени в размере 0,5% с суммы задолженности за каждый день просрочки. Выплата пени не освобождает арендатора от выполнения его основного обязательства (п. 4.4 договоров).

В соответствии с п. 4.7 договоров, уплата арендной платы, начинается по истечении 90 дней с даты подписания договоров. Оплата коммунальных услуг начинается с даты подписания договоров.

Пунктом 5.3 договоров предусмотрено, что договоры аренды подлежат досрочному расторжению, а арендатор принудительному выселению в течении трёх дней, в случае, если арендатор не внес арендные платежи в течение 10 дней более одного раза по истечению установленного срока платежа.

Согласно п. 6.2 договоров, при недостижении взаимного согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договоров одной из сторон, договоры могут быть расторгнуты в соответствии с законодательством, действующим на территории РФ.

Арендуемые помещения были переданы по акту приёма-передачи нежилого помещения от 15.03.13 арендатору.

На основании дополнительных соглашений к договорам №1 и №2 от 11.03.14 и от 12.02.15 срок, на который были заключены договоры аренды был продлен до 11.02.15 и до 10.02.16.

15.06.17 арендодатель направил в адрес арендатора уведомление №024-юр, в котором сообщал, что в связи с грубым нарушением пункта 5.3.1 договора, а именно невнесением более одного раза арендных платежей в установленный срок, арендодатель расторгает договор аренды от 15.03.13 нежилого помещения, общей площадью 60 кв.м и договор аренды от 15.03.13 нежилого помещения, общей площадью 215,7 кв.м с 01.07.17 и просит освободить арендуемые помещения в течении трех дней.

Кроме того, за период ноябрь 2016 года, декабрь 2016 года, январь 2017 года, октябрь 2017 года, по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.03.13 с арендуемой площадью 60 кв.м у ответчика образовалась задолженность в размере 202 934 руб. 34 коп; а за период ноябрь 2016 года, декабрь 2016 года, январь 2017 года, октябрь 2017 года по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.03.13 с арендуемой площадью 215,7 кв.м - в размере 208045 руб. 28 коп., всего – 410 979 руб. 62 коп., которую истец просил оплатить.

Поскольку ответчик в добровольном порядке не погасил задолженность в общей сумме 410 979 руб. 62 коп. и не освободил арендуемые помещения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), арендатор обязан своевременно выплачивать арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Расчёт арендной платы, представленный истцом, судом проверен, признан правильным. Ответчиком подробного контрарасчёта задолженности по арендой плате не представлено, общая сумма долга по договорам аренды от 15.03.13, согласно расчёту ответчика тождественна сумме заявленных требований. Доказательств, подтверждающих оплату задолженности ответчиком также не представлено.

Следовательно, за период ноябрь 2016 года, декабрь 2016 года, январь 2017 года, октябрь 2017 года, по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.03.13 с арендуемой площадью 60 кв.м у ответчика образовалась задолженность в размере 202 934 руб. 34 коп; а за период ноябрь 2016 года, декабрь 2016 года, январь 2017 года, октябрь 2017 года по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.03.13 с арендуемой площадью 215,7 кв.м - в размере 208045 руб. 28 коп., всего – 410 979 руб. 62 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания суммы задолженности по арендой плате, суд отклоняет довод ответчика о том, что сумма задолженности подлежит уменьшению на сумму убытков.

В подтверждении указанного довода ответчиком представлен акт порчи лекарственных препаратов на складе от 17.02.17 на сумму 194 150 руб. 50 коп., подписанный заведующим склада, видеозапись испорченного имущества, представленная на флеш-носителе, бухгалтерский баланс за 2016 год, счета-фактуры на поставленный товар, прайс-лист ООО «ВетМедФарм» на 01.02.17, информацию о наличии судебных споров с участием ответчика в Арбитражном суде Орловской области, доказательства электронной переписки с истцом, акт проверки от 12.09.17, акт утилизации медицинских препаратов «Би-дез» и «Тим-Тил-250», с приложениями к нему, а также акт по факту аварии в арендуемом помещении от 20.02.17.

Заявляя данный довод, ответчик ссылается на ч. 1  ст. 404 ГК РФ, согласно которой если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Ответчик ссылается на то, что истец уклонялся от проведения капитального ремонта арендуемого помещения, а также на то, что не производил ликвидацию последствий аварии, не вел переговоров с ответчиком по вопросам ликвидации последствий залива и расторжении договоров аренды в соответствии с п.п. 6.1 и 6.2 договоров, а сразу предъявлял иски в суд, что повлекло причинение истцом ответчику убытков на общую сумму 749 150 руб. 50 коп.

Исследовав данные доводы ответчика, а также представленные в их обосновании доказательства, арбитражный суд не находит возможным установить наличие причинно-следственной связи между действиями истца и невозможностью надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы.

Доказательства того, что спорные помещения пришли в непригодное состояние по вине арендодателя, в материалы дела не представлены.

Представленные акты от 17.02.17 и от 20.02.17 подписаны ответчиком в одностороннем порядке и не могут быть приняты, в качестве надлежащих доказательств, в силу ст. 64 АПК РФ.

Доводы ответчика о том, что истец отказался от ведения переговоров с ним по спорным вопросам, опровергаются материалами дела.

Доводы ответчика о причинении ему убытков в виде неполученой выгоды по причине предъявления к нему исковых заявлений в судебном порядке, что повлияло на деловую репутацию ответчика и привело к уменьшению его доходов, судом также не приняты, как необоснованные.

Доводы ответчика о порче медицинских препаратов «Би-дез» и «Тим-Тил-250» в результате протекания крыши в спорных помещениях также не подтверждается материалами дела.

Из представленных ответчиком доказательств: видео съёмки, акта по факту аварии в арендуемом помещении от 20.02.17, счетов-фактур, актов проверки, акта уничтожения препаратов от 01.12.17, и др., не представляется возможным сделать вывод о том, что порча лекарственных препаратов произошла по вине истца.

Суд не может принять акт, датированный 20.02.17, как достоверное доказательство, поскольку он представлен ответчиком в следующем судебном заседании после заседания, в котором суд задал ответчику вопрос о том, почему сторонами не составлялся соответствующий акт по факту аварии. При этом причины непредставления данного акта вместе с отзывом и другими доказательствами представитель ответчика пояснить не смог.

Кроем того, суд считает невозможным применение ст. 404 ГК РФ, в рамках данного дела, поскольку данная норма права регулирует ответственность сторон за нарушение обязательств, а предметом спора по данному делу является задолженность по арендной плате.

Ответчику разъяснялось его право обратиться со встречным исковым требованием о взыскании с истца убытков в форме упущенной выгоды и реального ущерба. Ответчик своим правом не воспользовался.

Также суд учитывает содержание п. 1.2 договоров, согласно которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения для осуществления фармацевтической деятельности в сфере обращения лекарственных средств для медицинского и ветеринарного применения, п. 2.3.2 договоров, условиями которых предусмотрено, что арендатор обязан содержать помещения в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, в соответствии с требованиями СЭС, соблюдать правила эксплуатации инженерного и сантехнического оборудования, правила внутреннего распорядка и правила пожарной безопасности; п. 2.4 договоров, в соответствии с которым, если арендуемые помещения в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придут в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает их своими силами, за счёт своих средств, и п. 4.7 договоров, в соответствии с которыми была предоставлена отсрочка по оплате арендной платы с целью приведения помещений в состояние, соответствующее целям деятельности ответчика.

Требование о взыскании убытков является самостоятельным внедоговорным требованием и не может быть рассмотрено судом в качестве довода об уменьшении размера задолженности по арендой плате без его предъявления.

Письменных доказательств о предъявлении арендатором требований об устранении аварийного состояния арендуемых объектов, а также доказательств, подтверждающих проведение арендатором ремонтных работ в спорных помещениях, не представлено.

Кроме того, ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих непригодность испорченных медикаментов (заключения специалистов и т.д.) на сумму 194 150 руб. 50 коп.

Таким образом, поскольку ответчиком не доказано наличие вины со стороны истца в ухудшении технического состояния помещения, основания для уменьшения размера задолженности по арендной плате отсутствуют.

В части требования истца об обязании ответчика освободить занимаемое нежилые помещения, площадью 60 кв.м и 215,7 кв.м по адресу: 

<

...> в течение 5 дней со дня принятия судебного решения и об обязании передать по акту сдачи-приема нежилые помещения ООО «Вятичи» площадью 60 кв.м и 215,7 кв.м по адресу: 

<

...>, суд не находит оснований для его удовлетворения, в связи с нижеследующим.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно п. 6.2 договора, при недостижении взаимного согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора одной из сторон, договор может быть расторгнут в соответствии с законодательством, действующим на территории РФ.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Следовательно, в отсутствии соглашения сторон, досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только на основании судебного акта.

Как установлено судом, срок договоров аренды от 15.03.13 истёк 10.02.16.

В виду того, что возражения со стороны арендатора и арендодателя относительно продления сроков действия договоров аренды отсутствовали, указанные договоры возобновлены на неопределенный срок, в силу ст. 610 ГК РФ.

Требование об освобождении спорных помещений и уведомление о расторжении договоров аренды от 15.03.13 в адрес ответчика истцом направлялось 13.01.17 и 15.06.17.

Однако требования о расторжении договоров аренды от 15.03.13 истцом не заявлялось.

На день рассмотрения дела в судебном заседании, судебный акт о расторжении договоров аренды от 15.03.13 отсутствует.

Заявление истца об изменении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, в части заявленного требования о расторжении договоров и увеличении периода взыскания задолженности, не принято судом, поскольку, заявляя дополнительные требования, истец изменяет предмет и основание уже заявленных требований, что противоречит требованиям ст. 49 АПК РФ.

Таким образом, поскольку договоры аренды от 15.03.13 не расторгнуты, у истца отсутствуют основания для предъявления требования об освобождении арендуемых помещений и передачи их по акту приёма-передачи.

Следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению частично, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендой плате за период ноябрь 2016 года, декабрь 2016 года, январь 2017 года, октябрь 2017 года, по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.03.13 с арендуемой площадью 60 кв.м в размере 202934 руб. 34 коп; за период ноябрь 2016 года, декабрь 2016 года, январь 2017 года, октябрь 2017 года по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.03.13 с арендуемой площадью 215,7 кв.м в размере 208045 руб. 28 коп., всего – 410 979 руб. 62 коп.

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9097 руб., подлежат отнесению на ответчика. В остальной части судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ветмедфарм» (ОГРН 

<

***>, 302028, 

<

...>, литер А, пом. 4) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вятичи» (ОГРН 

<

***>, 302001, 

<

...>, литер В, В9, пом. 3) задолженность за период ноябрь 2016 года, декабрь 2016 года, январь 2017 года, октябрь 2017 года, по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.03.13 с арендуемой площадью 60 кв.м в размере 202934 руб. 34 коп; за период ноябрь 2016 года, декабрь 2016 года, январь 2017 года, октябрь 2017 года по договору аренды нежилого помещения б/н от 15.03.13 с арендуемой площадью 215,7 кв.м в размере 208045 руб. 28 коп., всего – 410 979 руб. 62 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9097 руб., в остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в 19-й арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с даты его принятия, через Арбитражный суд Орловской области.

 

Судья                                                                                   Л.П. Парфёнова