ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-8902/2025

г. Челябинск

14 октября 2025 года

Дело № А47-405/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 октября 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волковой И.В., 

судей Ковалевой М.В., Матвеевой С.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Колосовой Т.Е., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «Сельский дом» на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 02.07.2025 по делу №А47-405/2024 о применении при банкротстве должника правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.04.2024 возбуждено дело о признании несостоятельным (банкротом) должника - ФИО1 (ИНН 

<

***>).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 27.05.2024 (резолютивная часть от 13.05.2024) в отношении ФИО1 введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО2, член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Альянс».

Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры реализации имущества опубликовано в официальном издании газеты «Коммерсантъ» №90(7780) от 25.05.2024.

ФИО3 19.03.2025 обратился в суд с заявлением о применении в рамках дела о банкротстве должника ФИО1 правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX «Особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц».

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 02.07.2025 (резолютивная часть от 23.06.2025) заявление удовлетворено, применены при банкротстве должника-застройщика – ФИО1, правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». К участию в деле о банкротстве ФИО1 привлечена Инспекция государственного строительного надзора Оренбургской области, Публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

Не согласившись с принятым судебным актом, АО «Специализированный застройщик «Сельский дом» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда от 02.07.2025.

В обоснование доводов апелляционной жалобы залоговый кредитор указывает, что строительство объектов недвижимости производилось должником на денежные средства, полученные по договору займа, затем произведена государственная регистрация ипотеки в пользу кредитора. Согласие на заключение предварительного договора купли-продажи между должником и третьим лицом залоговый кредитор не давал. По мнению апеллянта, ФИО1 не является застройщиком в смысле пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, поскольку граждане, претендующие на квартиры, не заключали договоры долевого участия по Федеральному закону от 30.10.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а их предварительные договоры купли-продажи оспариваются залоговым кредитором как недействительные, так как заключение таких договоров с гражданами без согласия займодавца нарушает пункт 3.4 договора залога от 09.10.2020. Должник прекратил предпринимательскую деятельность до банкротства (21.11.2023), что исключает его статус как ИП застройщика. В суд не представлены доказательства целевого использования средств граждан. Суд не проверил, были ли деньги покупателей направлены на строительство, а не на погашение займа или другие цели. В данном случае требования граждан не имеют приоритета над залоговыми требованиями, так как деньги по предварительным договорам купли-продажи не подтверждены как целевые взносы на строительство, а также не имеется связи между оплатой квартир и фактическим возведением дома (например, актов передачи денег подрядчикам). Требования залогового кредитора АО «Специализированный застройщик «Сельский дом» обеспечены залогом земельного участка (кадастровый номер 56:08:1808014:474) и подлежат удовлетворению в первую очередь. Применение правил о банкротстве застройщиков к должнику необоснованно ставит требования граждан выше залоговых, что противоречит ст. 334 ГК РФ и ст. 18.1 Закона о банкротстве. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 13.10.2025.

Судом на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказано в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (договор залога от 09.10.2020, договор целевого займа №19/944 от 09.10.2020, выписки из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, встречных исковых заявлений, порядка использования целевых средств, выделяемых и (или) поступивших от возврата целевых займов в рамках реализации государственных программ), поступивших вместе с апелляционной жалобой, так как не установлены обстоятельства, препятствующие предоставлению данных документов суду первой инстанции, часть документов имеется в материалах требования залогового кредитора.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом отказано в приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, поступившего от ФИО3, так как не представлено доказательств заблаговременного направления в адрес лиц, участвующих в деле (вх.№52132 от 03.10.2025).

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.07.2015 ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (ОГРНИП 

<

***>). Основной вид деятельности: строительство жилых и нежилых зданий (код ОКВЭД – 41.20); дополнительные виды деятельности: разборка и снос зданий; производство земляных, электромонтажных, штукатурных, малярных, стекольных, кровельных работ; работы по устройству покрытий полов и облицовке стен; работы строительные специализированные прочие, не включенные в другие группировки; покупка и продажа собственного недвижимого имущества; подготовка к продаже собственного недвижимого имущества. 

ФИО1 прекратил предпринимательскую деятельность в связи с принятием им соответствующего решения 21.11.2023. 

ФИО1 на праве собственности принадлежит в числе прочего недвижимого имущества земельный участок с кадастровым номером 56:08:1808014:474, расположенный по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, Палимовский сельсовет, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала 56:08:1808014. 

07.09.2020 Отделом архитектуры и градостроительства администрации Бузулукского района Оренбургской области ФИО1 выдано разрешение № 56-508-319-24-2020 на строительство пятиэтажного многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 56:08:1808014:474, расположенном по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, Палимовский сельсовет, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала 56:08:1808014. 

13.01.2022 Отделом архитектуры и градостроительства администрации Бузулукского района Оренбургской области ФИО1 выдано разрешение № 56-508-319-01-2022 на ввод вышепоименованного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. 

В соответствии с техническим паспортом многоквартирного жилого дома от 16.12.2021 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12.12.2024 многоквартирный жилой дом по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, с/с Палимовский, 

<

...> поставлен на кадастровый учет 20.01.2022. 

09.10.2020 между АО «Сельский дом» (впоследствии наименование изменено на АО «Специализированный застройщик «Сельский дом») (Займодавец) и ФИО1 (Заемщик), заключен договор целевого займа № 19/944, согласно которому займодавец предоставляет заемщику целевые денежные средства в размере 6 000 000 руб. 00 коп. для строительства пятиэтажного многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 56:08:1808014:474, а заемщик обязался построить жилье, погасить заем и проценты за пользование денежными средствами; заем предоставлен на 3 года под 8 % годовых. 

Согласно договору залога от 09.10.2020, заключенному между АО «Сельский дом» и ФИО1 в обеспечение исполнения договора целевого займа от 09.10.2020 № 19/944, предметом залога является земельный участок с кадастровым (условным) номером 56:08:1808014:474. 

ФИО1 (заемщик) свои обязательства по договору целевого займа надлежаще не исполнил, требования АО «Специализированный застройщик «Сельский дом», основанные на договоре займа № 19/944 от 09.10.2020, включены в реестр требований кредиторов должника в размере 60 332 156,39 руб., как обеспеченные залогом имущества должника - земельного участка с кадастровым (условным) номером 56:08:1808014:474.

Кроме того, в рамках дела о банкротстве ФИО1 обратились с требованиями о передаче жилых помещений следующие лица:

- ФИО3 23.08.2024 обратился с заявлением, в котором просит зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости - квартиру № 40 по адресу: Оренбургская область, Бузулукский муниципальный район, сельское поселение Палимовский сельсовет, 

<

...> с кадастровым номером № 56:08:1808014:874, общей площадью 37.1 кв.м от ФИО1 к ФИО3; 

- ФИО4 08.11.2024 обратилась с заявлением, в котором просит: 

1. Зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости - квартиру № 33 по адресу: Оренбургская область, Бузулукский муниципальный район, сельское поселение Палимовский сельсовет, 

<

...>, общей площадью 54,3 кв.м., с кадастровым номером 56:08:1808014:866 от ФИО1 к ФИО4 

2. Зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости - квартиру № 36 по адресу: Оренбургская область, Бузулукский муниципальный район, сельское поселение Палимовский сельсовет, 

<

...>, общей площадью 54,1 кв.м., с кадастровым номером 56:08:1808014:869 от ФИО1 к ФИО4 

3. Зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости - квартиру № 77 по адресу: Оренбургская область, Бузулукский муниципальный район, сельское поселение Палимовский сельсовет, 

<

...>, общей площадью 54.5 кв.м., с кадастровым номером 56:08:1808014:914 от ФИО1 к ФИО4 

- ФИО5 обратился с заявлением, в котором просит (с учетом принято судом уточнения): 

1. включить в реестр требований кредиторов должника ФИО1 требование ФИО5 в размере 1 608 200 рублей, на основании которого признать за ФИО5 право собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, сельсовет Палимовский, 

<

...>, площадью 37,4 кв.м.. расположенную на 3 этаже 5-ти этажного многоквартирного дома, имеющую кадастровый номер № 56:08:1808014:877, приобретенную им на основании предварительного договора купли-продажи от 14.02.2022 и основного договора купли-продажи от 04.02.2022; 

- ФИО6 14.10.2024 обратился с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче в собственность квартиры № 63, с кадастровым номером 56:08:1808014:899, площадью 37 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...>. 

- ФИО7 14.10.2024 обратилась с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче в собственность квартиры № 74, кадастровый номер 56:08:1808014:911, площадью 53,5 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...>. 

- ФИО8 14.10.2024 обратился с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче в собственность квартиры № 28, с кадастровым номером 56:08:1808014:860, площадью 36,8 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...>. 

Вышеуказанные заявления приняты арбитражным судом к производству, на данный момент по существу не рассмотрены. 

Кроме того, ФИО9 обратилась в Бузулукский районный суд Оренбургской области с исковым заявлением к ФИО1, в котором просила: 

- признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, с/с Палимовский, 

<

...>, между ФИО1 и ФИО9 заключенным на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от 29.12.2021; 

- признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, с/с Палимовский, 

<

...> за ФИО9 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда по делу №33-413/2025 от 20.02.2025 заочное решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 16.01.2024 отменено. Гражданское дело по иску ФИО9 к ФИО1 о признании права собственности на квартиру направлено для рассмотрения в Арбитражный суд Оренбургской области. 

Определением арбитражного суда от 07.03.2025 назначено судебное заседание по рассмотрению обособленного спора по заявлению ФИО9 о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, с/с Палимовский, 

<

...> за ФИО9 (том дела 1 л.д. 1-2). 

На данный момент указанный спор арбитражным судом по существу не рассмотрен. 

В обоснование заявленных требований все поименованные выше граждане ссылаются на факт заключения ими как покупателями с продавцом ФИО1 предварительных договоров купли-продажи квартир, договоров купли-продажи квартир, внесение оплаты по договорам в полном объеме, отказ регистрирующего органа произвести регистрацию перехода права собственности на квартиры от ФИО1 к покупателям.

Судом установлено, что по условиям данных договоров ФИО1 (продавец) продал соответственно ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО9, ФИО6, ФИО7, ФИО8 (покупатель) квартиры, которые будут располагаться в пятиэтажном 80-ми квартирном жилом доме на земельном участке с кадастровым номером 56:08:1808014:474. 

В договорах указаны номер, площадь продаваемой квартиры, а также ее цена, исходя из цены за 1 кв.м. площади. Оплату покупатель производит до подписания договора (либо в полном объеме, либо в большей части с отсрочкой оплаты оставшейся части). 

В качестве документального подтверждения внесения оплаты по договорам ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО9, ФИО6, ФИО7, ФИО8 представили расписки ФИО1 в получении наличных денежных средств. 

Судом установлено, что поименованные договоры заключены в период с 01.10.2020 по 29.12.2021, то есть до выдачи Отделом архитектуры и градостроительства администрации Бузулукского района Оренбургской области ФИО1 разрешения № 56-508-319-01-2022 на ввод жилого дома в эксплуатацию (13.01.2022). 

Договоры купли-продажи квартир ФИО1 заключал как до заключения договора займа с АО «Специализированный застройщик «Сельский дом» (в частности, с ФИО4), так и после. 

Залоговый кредитор АО «Специализированный застройщик «Сельский дом» оспаривает обоснованность требований поименованных граждан, ссылаясь на недействительность заключенных ими с должником сделок в связи с их заключением в отсутствие разрешения залогодержателя. При этом залоговым кредитором подан иск о признании предварительных договоров недействительными (определением от 29.05.2025 по делу № А47-8318/2025 иск оставлен без движения на срок до 30.06.2025). В рамках дела о банкротстве в рамках обособленных споров по заявлениям ФИО3, ФИО9 поданы встречные требования о признании сделок недействительными (требования оставлены судом без движения).

Представитель залогового кредитора АО «Специализированный застройщик «Сельский дом» возражал относительно применения при банкротстве должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, указывая на то, что строительство жилого дома в полном объеме было профинансировано залоговым кредитором в рамках заключенного с должником договора займа.

Суд первой инстанции на основании представленных документов пришел к выводу о том, что ФИО1 является застройщиком, ввиду чего, в рассматриваемом деле о банкротстве подлежат применению правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков».

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве, частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 3 статьи 201.1 Закона о банкротстве сведения о том, что должник является застройщиком, подлежат указанию должником либо, если об этом известно конкурсному кредитору или уполномоченному органу, также ими в заявлении о признании должника банкротом.

В этом случае арбитражный суд указывает на применение при банкротстве должника правил параграфа 7 о банкротстве застройщика в определении о принятии заявления о признании должника банкротом. Сведения о принятии заявления о признании должника банкротом подлежат опубликованию в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве.

Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил параграфа 7. Сведения, содержащиеся в указанном определении, подлежат опубликованию в порядке, установленном ст. 28 Закона о банкротстве. Указанное определение может быть обжаловано.

В силу положений статьей 201.1 Закона о банкротстве условием применения к процедуре банкротства должника специальных правил о банкротстве застройщиков является соответствие должника установленным законом критериям.

В частности, согласно подпунктам 1, 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщиком признается привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования; участником строительства признаются физические и юридические лица, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Под требованием о передаче жилых помещений понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (подп. 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Под денежными требованиями к застройщику понимаются требования участников строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору (подп. 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Правила, установленные настоящим параграфом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016, из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания за должником статуса застройщика, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо наличие совокупности специальных условий, а именно:

- привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства;

- наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений;

- объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Цель законодательного регулирования соответствующего института состоит в первую очередь в необходимости защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств.

В постановлениях от 12.03.2013 № 15510/12 и от 23.04.2013 № 13239/12 Президиум ВАС РФ сформулировал правовую позицию, согласно которой основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

Поэтому признание за должником статуса застройщика позволяет гражданам-участникам строительства, право которых на получение жилого помещения оказалось нарушенным, получить удовлетворение своих требований в третью очередь реестра, то есть преимущественно перед кредиторами четвертой очереди, не имеющими статуса участника строительства, то есть воспользоваться более эффективным механизмом, предусмотренным законодателем на случай банкротства застройщика.

Как отмечено в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС15-3229 от 31.07.2015 из анализа положений пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания должника застройщиком, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства; наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средств и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию. 

В пункте 32 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, разъяснено, что понятием "застройщик", используемым для целей применения законодательства о несостоятельности, охватывается более широкий круг лиц по сравнению с тем перечнем субъектов, которые относятся к застройщикам в соответствии с таким же понятием, используемым в градостроительном законодательстве. Различное содержание этого понятия отражает специфику отношений, урегулированных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, и обусловлено необходимостью предоставления дополнительной защиты участникам долевого строительства при банкротстве лица, привлекавшего денежные средства в обмен на обещание передать жилые помещения и сопутствующие им нежилые помещения небольшой площади.

Так, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, для целей несостоятельности застройщиком признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или особого рода денежные требования. При этом, при разрешении вопроса о наличии требования о передаче жилого помещения в силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве во внимание принимаются договоры участия в долевом строительстве, купли-продажи будущего жилого помещения, предварительные договоры, договоры простого товарищества, сделки о привлечении заемных средств или о приобретении векселей с условием о дальнейшем прекращении заемных (вексельных) обязательств передачей жилых помещений и так далее. К числу денежных требований, характеризующих должника как застройщика, согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве относятся, помимо прочего, требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения любого из упомянутых договоров, предусматривающих передачу жилого помещения, о возврате денежных средств, уплаченных по такому договору, признанному недействительным или незаключенным.

Как установлено из материалов дела, в рамках настоящего дела о банкротстве ФИО1 в суд обратились уже шесть граждан, ссылающихся на то, что они вступили в такого рода отношения с должником, считают себя участниками строительства, пострадавшими от действий должника. 

Материалы дела свидетельствуют о том, что должник ФИО1 фактически привлекал денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, являясь при этом собственником земельного участка, на котором возводился указанный жилой дом.

Доводы залогового кредитора о том, что строительство объекта недвижимости профинансировано за счет денежных средств, полученных по договору займа, документально не подтверждены в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, денежные средства Общество «Специализированный застройщик «Сельский дом» предоставило ФИО1 на условиях займа (то есть возвратности). Погашение займа производилось ФИО1 в период строительства жилого дома. В указанный же период ФИО1 привлекал денежные средств граждан, что в свою очередь указывает на возможность погашения займа, в том числе денежными средствами покупателей квартир, а значит на возможность финансирования гражданами строительства жилого дома. Доказательства того, что денежные средства граждан были направлены ФИО1 на иные цели, не связанные со строительством жилого дома, суду не представлены.

Отсутствие у должника-гражданина статуса индивидуального предпринимателя также не признано обстоятельством, препятствующим применению правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Как верно отметил суд первой инстанции, факт оспаривания залоговым кредитором договоров, на которых граждане основывают свои требования к ФИО1, как и возможное последующее признание судом этих договоров незаключенными или недействительными, отсутствие у ФИО1 на момент введения процедуры банкротства статуса индивидуального предпринимателя не должны влиять на уровень правовой защищенности добросовестных участников строительства, в частности, лишать их возможности воспользоваться эффективными механизмами, предусмотренными на случай банкротства застройщика.

Поскольку в настоящем деле о банкротстве должник отвечает признакам застройщика, установленным нормой статьи 201.1 Закона о банкротстве, осуществлял действия по привлечению денежных средств физических лиц путем заключения договоров (предварительных договоров) купли-продажи квартир, предусматривающих передачу в будущем квартир в жилом доме, который на момент заключения договоров не был введен в эксплуатацию, суд правомерно применил к рассматриваемому делу правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Апелляционный суд также учитывает, что неприменение в рассматриваемом случае правил о банкротстве застройщиков ставит кредиторов должника-гражданина в неравное положение с обладающими аналогичным статусом кредиторами юридического лица или индивидуального предпринимателя, что недопустимо (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 N 312-ПЭК18(1) по делу N А40-180791/2016).

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, приведенные при рассмотрении дела судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, сделанными при надлежащей оценке, представленных в материалы дела доказательств, при правильном применении норм материального права.

Иная оценка заявителем апелляционной жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в любом случае, а также иных нарушений процессуального законодательства судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 19 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы для организаций составляет 30 000 рублей. В данном случае акционерным обществом «Специализированный застройщик «Сельский дом» при обращении с апелляционной жалобой оплачена государственная пошлина в сумме 50 000 рублей, что подтверждается платежным поручением №1165 от 30.07.2025. В силу изложенного, излишне оплаченная государственная пошлина подлежит возврату апеллянту.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Оренбургской области от 02.07.2025 по делу №А47-405/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «Сельский дом» - без удовлетворения.

Возвратить акционерному обществу «Специализированный застройщик «Сельский дом» (ИНН 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению № 1165 от 30.07.2025 государственную пошлину в размере 20 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                         И.В. Волкова

Судьи:                                                                               М.В. Ковалева

С.В. Матвеева