Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

 г. Ульяновск                                                                              Дело № А72-14896/2023 

          25.03.2024                                                                    

 

Резолютивная часть решения объявлена 20.03.2024

Решение в полном объеме изготовлено  25.03.2024

 

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Овсяниковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Аметист» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Ульяновск

        к Агентству государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Ульяновск

        третье лицо - Администрация города Ульяновска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Ульяновск.

 

        об оспаривании предписания от 31.08.2023 №С-21, решения от 18.09.2023 

 

при участии:

от заявителя – ФИО2, паспорт, доверенность от 09.01.2024, диплом ВСВ 0544604;

от ответчика – ФИО3, паспорт, доверенность №13д от 11.03.2024, диплом регистрационный номер 57 от 01.07.2023.  

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Аметист»   обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к  Агентству государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области о признании незаконным предписания от 31.08.2023 №С-21, решения от 18.09.2023 г., о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., о возврате излишне уплаченной государственной пошлины в размере 484 руб.

         Определением от 23.11.2023 указанное заявление принято судом к производству. Ходатайство истца о зачете государственной пошлины удовлетворено.

         Определением от 24.01.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица Администрацию города Ульяновска.

         Судебное заседание проводится в отсутствие третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.

         До начала судебного заседания от ответчика поступили дополнительные пояснения, которые суд приобщил к материалам дела.

         Представитель заявителя заявленные требования поддерживает.

         Представитель ответчика заявленные требования не признает.

 

Как следует из материалов дела,  Общество с ограниченной ответственностью «Аметист» на основании Договора управления многоквартирным домом от 08.06.2018 и лицензии №073-000164 от 20.06.2016 осуществляет управление многоквартирным домом №5 по ул. Шолмова в г. Ульяновске (далее- МКД).

В адрес Агентства государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области  поступило обращение от 21.07.2023 № 2928 от собственника жилого помещения № 393 МКД № 5 ФИО4 по вопросу выставления платы в платежном документе за уборку подъезда отдельной строкой (ИП ФИО5) и обслуживание домофона отдельной строкой (ООО «Хай-Тек-Хаус»), в связи с чем было принято решение о проведении внеплановой документарной проверки № 151/С-21 от 16.08.2023.

В ходе проведенной проверки  с 30.08.2023 по 31.08.2023 органом жилищного надзора выявлены нарушения  требований ч.7 ст. 156 ЖК РФ, а именно:

1. взимание дополнительной платы за уборку подъездов сверх установленного Администрацией города Ульяновска размера платы на содержание общего имущества многоквартирного дома 

2. начисление платы за домофон в отсутствие решения общего собрания собственников помещений.

По результатам проверки составлен акт проверки от 31.08.2023  №С-21, на основании которого 31.08.2023 ООО «Аметист» выдано предписание №С-21  об устранении указанных нарушений в срок до 06.11.2023.

ООО «Аметист» не согласившись с выданным предписанием, обратилось в Агентство с жалобой на предписание.

Решением Агентства от 18.09.2023 Обществу отказано в удовлетворении жалобы на предписание от 31.08.2023 №С-21.

Не согласившись с вынесенным предписанием и решением по жалобе, Общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением. В обоснование заявленных требований Общество указывает, что  ООО «АМЕТИСТ» оказывает услуги и выставляет плату за услуги, входящие в перечень работ и услуг, утвержденных собственниками помещений МКД № 5 по ул. Шолмова в составе размера платы за содержание жилого помещения. Собственники помещений МКД № 5 по ул. Шолмова на внеочередном общем собрании приняли решение об утверждении условий договора управления многоквартирным домом, в котором отражены существенные условия договора управления многоквартирным домом, в том числе перечень работ и услуг, периодичность их оказания, размер платы, решение отражено в п. 6 протокола общего собрания собственников № 02/2018 от 08.06.2018 г.

В пункте 3.3 договора содержится таблица № 1, в которой отражен перечень работ и услуг, размер платы за указанные услуги, оказываемые Управляющей организацией в рамках договора управления многоквартирным домом. В таблице № 1 указано, что услуга «Уборка подъездов» оказывается по отдельному решению собственников подъездов.

Согласно платежным документам за период с 01.10.18 г. (дата начала управления МКД) по 30.06.21 г. собственникам помещений МКД плата за содержание жилого помещения рассчитывалась без услуги «Уборка подъездов».

Собственники помещений МКД № 5 по ул. Шолмова на внеочередном общем собрании приняли решение об оказании дополнительной услуги «Уборка подъездов», утвердили периодичность оказания услуги, размер платы, а также принято решение отражать дополнительную услугу «Уборка подъездов» в платежном документе отдельной строкой в разделе «Плата за содержание жилого помещения» - решения отражены в п. 3 протокола №03/2021 от 24.06.2021 г. 

Нормы действующего законодательства, регулирующие правоотношения в сфере жилищных услуг и определения размера платы за жилищные услуги не содержат запрета о принятии на общем собрании собственниками помещений МКД дополнительных услуг, не включая размер платы за дополнительную услугу в размер платы за содержание жилого помещения и выставления в платежном документе размера платы за данную дополнительную услугу отдельной строкой. Решение собственников, оформленное протоколом внеочередного общего собрания № 03/2021 со стороны собственников помещений МКД не оспорено в судебном порядке, следовательно, является законным и услуга «Уборка подъездов» правомерно   выставляется   в   платежном   документе   отдельной   строкой   как дополнительная услуга, данная форма выставления платы за услугу полностью соответствует решению собственников.

Таким образом, доказательств взимания размера платы за содержание жилого помещения сверх размера платы, установленного постановлением Администрации города Ульяновска № 2143 у административного органа не имеется, со стороны Управляющей организации не допущено нарушений при выставлении платы за содержание жилого помещения. Кроме того, решением собственников, оформленным протоколом от 25.01.24 г. размер платы за услугу «Уборка подъездов» утверждена как дополнительная услуга, не входящая в размер платы за жилое помещение.

По п.2 Предписания заявитель указывает, что  ООО «АМЕТИСТ» не оказывает услугу по содержанию домофона и не производит начисление платы за домофон, в связи с чем отсутствует факт нарушения порядка начисления платы за домофон. Согласно п. 3.6 договора управления многоквартирным домом дополнение или изменение перечня услуг, предусмотренных в Таблице № 3 п. 3.3 договора осуществляется на основании решения собственников помещений МКД. В силу п. 3.6 договора управления многоквартирным домом услуга «АЗУ входных дверей (домофон)» является дополнительной услугой, размер платы за которую отражен в п. 3.4 договора управления многоквартирным домом. Следует отметить, что размер платы за содержание домофона собственники утвердили не с квадратного метра, а с квартиры. Размер платы за жилищные услуги, оказываемые управляющей организацией, отраженный в таблице 1 договора управления, утвержден с квадратного метра, решений об изменении порядка определения платы за содержание жилого помещения собственники помещений МКД № 5 по ул. Шолмова не принимали. В соответствии с п. 3.7 договора управления многоквартирным домом Собственники помещений поручили Управляющей организации заключить с подрядной организацией договор по обслуживанию соответствующего оборудования. Собственники помещений в лице Управляющей организации заключили договор с подрядной организацией ООО «Хай-Тек-Хаус» на оказание услуги по содержанию АЗУ входных дверей (домофон). В соответствии с пунктом 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Таким образом, заказчиками услуги «АЗУ входных дверей (домофон)» являются собственники помещений МКД, управляющая организация выступает в качестве представителя собственников.

 

Ответчик  с заявлением  общества не  согласен,  указывает: 

1. Для собственников помещений в МКД № 5 размер платы за содержание общего имущества установлен постановлением администрации города Ульяновска от 28.12.2021 № 2143 (далее - постановление администрации № 2143) в размере 26 руб. 36 коп./кв.м. С января 2022 года по сентябрь 2022 года управляющей организацией выставлялся размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере 26 руб. 36 коп./кв.м. Размер платы по строке: «уборка подъездов» отсутствовал. Однако с октября 2022 года отдельной строкой в платежном документеначисляется плата за уборку подъездов ИП ФИО5 в размере 2,26руб./кв.м сверх установленного администрацией г. Ульяновска размера платы на содержание общего имущества. Согласно пояснениям ООО «АМЕТИСТ» плата за уборку подъездов является дополнительной и начисляется ИП ФИО5 на основании протокола общего собрания собственников помещений от 24.06.2021 № 03/2021 (вопрос № 3 повестки дня).

Сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов входит в Минимальный перечень (п. 23 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290), следовательно, такая услуга не является дополнительной и проведение работ по уборке подъездов управляющая организация обязана осуществлять в рамках установленной платы за содержание и ремонт общего имущества МКД. Согласно договору на оказание услуг по уборке помещений от 01.03.2023 № ДПА/АМ22/45, заключенному между ООО «Аметист» и ИП ФИО6, периодичность работ по уборке не превышает периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток, установленных п. 3.2.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». 

Довод ООО «АМЕТИСТ» о том, что постановление администрации № 2143 не содержит построчную разбивку утвержденного размера платы Агентство считает неправомерным, поскольку постановлением администрации № 2143 утвержден размер платы с учетом положений ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Правила № 491), Минимального перечня № 290.   

Согласно п. 2.6.1. договора управления МКД № 5 от 08.06.2018, плата за содержание жилого помещения вносится собственниками (пользователями) помещений в управляющую организацию. Расчеты по договору подряда на выполнение конкретных видов услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества осуществляются между управляющей организацией и подрядчиком. Кроме того, услуга по уборке подъездов не является коммунальной, в этой связи, заключение прямых договоров между собственниками помещений и подрядной организацией неправомерно. Таким образом, ООО «АМЕТИСТ» допущены нарушения порядка начисления платы за жилое помещение, поскольку проведение работ по уборке подъездов управляющая организация обязана осуществлять в рамках установленной платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. 

2. Доводы ООО «АМЕТИСТ» о том, что услуга по содержанию домофонане оказывается управляющей организацией в рамках договора управлениямногоквартирным домом являются неправомерными. Автоматические запирающие устройства входных дверей подъездов многоквартирного дома (в т.ч. панель вызова, блок питания, электромагнитный замок, доводчик, блок коммуникации, кабельная сеть) входят в состав общего имущества МКД № 5 (п. 7 таблицы № 2 договора управления от 08.06.2018). Согласно п. 14 таблицы № 3 договора управления от 08.06.2018, автоматические запирающие устройства входят в перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД № 5 в пределах границ эксплуатационной ответственности. Таким образом, в случае, если техническое обслуживание домофонной системы предусмотрено договором управления, то оплата данного вида работ производится в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая вносится в пользу управляющей организации (письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.06.2023 № 16419-ОГ/00). Заключение «прямых» договоров с собственниками помещений многоквартирного дома на обслуживание общего имущества при способе управления многоквартирным домом - управляющей организацией - не предусмотрено законодательством. Обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона как общего имущества законом возлагается именно на управляющую организацию. Согласно протоколу № 03/2021, собственниками МКД № 5 не принято решение о проведении работ по замене блок-вызова на системе АЗУ, утверждении дополнительной услуги «Видеодомофон» / «Видеодомофон с мобильным приложением» и размера платы (вопрос № 4). Собственниками не принято решение о выборе ООО «АМЕТИСТ» уполномоченным лицом на заключение от имени и в интересах собственников договора на техническое обслуживание, диспетчеризацию видеодомофона (вопрос № 5). Отсутствует и решение общего собрания собственников МКД № 5 по вопросу начисления платы за домофон отдельной строкой в платежном документе ООО «Хай-Тек-Хаус». Обслуживание АЗУ должно осуществляться в пределах платы, установленной постановлением администрации № 2143. Однако с октября 2022 года отдельной строкой в платежном документе начисляется плата за домофон ООО «Хай-Тек-Хаус» в размере 60 руб. с квартиры. 

Таким образом, как считает Агентство, ООО «АМЕТИСТ» допущены нарушения порядка начисления платы за жилое помещение.

 

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который принял акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии со ст.20 Жилищного кодекса РФ организация и осуществление государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля регулируются Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации" (ч.6).

При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности) (ч.8 ст.20 ЖК РФ).

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. (п.1 ст.161 ЖК РФ)

На основании пункта 1 статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений. К компетенции общего собрания относятся вопросы, прямо предусмотренные пунктом 2 статьи 44 ЖК РФ, а также другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания.

В соответствии с п.3 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

В соответствии с п.7 ст.156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В силу  п. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи и статьей 171 (плата за капитальный ремонт) настоящего Кодекса.

В силу части 2 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение, коммунальные услуги вносится на основании платежных документов.

В части 10 статьи 155 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

В силу ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. 

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).

Пунктом 10 указанных Правил предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем в том числе соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ (пункт 16 N 491).

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ).

Такой минимальный перечень утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания" и включает в себя сухую и влажную уборку лестничных клеток и иных мест общего пользования МКД (п.23).

В соответствии с п.2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв.Постановлением правительства №290,  Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 (далее - перечень услуг и работ), периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом:

б) в договоре управления многоквартирным домом - в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией;

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно нормам действующего жилищного законодательства (статьи 161, 162 ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом - это соглашение между собственниками помещений в МКД (заказчики) и управляющей организацией (исполнитель), в силу которого исполнитель обязуется обеспечить содержание общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг заказчикам, а заказчики - оплатить соответствующие работы (услуги) исполнителя. 

В силу пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ одним из существенных условий договора управления многоквартирным домом является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Статьей 156 ЖК РФ и пунктом 31 Правил N 491 установлено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с Федеральным законом от 26.12.2005 N 184-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и некоторые законодательные акты Российской Федерации", размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме не ограничивается предельными индексами. Это связано с тем, что решения об установлении такой платы принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или органами управления товарищества собственников жилья или кооператива.

Перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (пункт 5 части 2 статьи 44, часть 7 статьи 156 ЖК РФ).

При этом наличие утвержденного минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, не лишает стороны договора управления многоквартирным домом права предусмотреть иной перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, определить работы (услуги), выполняемые за отдельную плату (в том числе и из Минимального перечня, утвержденного Постановлением N 290), условия их оказания и выполнения, а также установить размер платы за такие работы (услуги). 

В соответствии с пунктом 3.2.7 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток, определяется в установленном законом порядке. При использовании для уборки лестничных клеток централизованных вакуумных систем, сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т.д. следует производить не реже, чем через пять дней, а стен - не менее двух раз в год. Мокрую уборку всех поверхностей в этом случае необходимо выполнять не реже одного раза в месяц.

Общество с ограниченной ответственностью «Аметист» является управляющей организацией, с которой собственниками многоквартирного дома №5 по ул. Шолмова в г. Ульяновске заключен  Договор управления многоквартирным домом.

В соответствии с условиями договора управления от 08.06.2018, такая услуга как «уборка подъездов» выделена в составе услуг, оказываемых управляющей организацией в данном МКД, отдельной строкой, с установлением размера платы за данную услугу, с примечанием – «по отдельному решению собственников подъезда» (п.3.3 договора, подпункт 21 таблицы №1).  

Протоколом внеочередного общего собрания  собственников помещений МКД № 5 по ул. Шолмова принято решение об оказании дополнительной услуги «Уборка подъездов», утверждена периодичность оказания услуги, размер платы, а также принято решение отражать дополнительную услугу «Уборка подъездов» в платежном документе отдельной строкой в разделе «Плата за содержание жилого помещения». Указанные  решения отражены в п. 3 протокола №03/2021 от 24.06.2021.

Таким образом, стоимость услуги по уборке подъездов, в соответствии с договором управления МКД№5, принята на общем собрании собственников помещений. Решение собственников, оформленное протоколом внеочередного общего собрания № 03/2021, никем не оспорено и недействительным не признано. Данное решение, вопреки доводам Агентства, не противоречит и Постановлению Правительства №290, поскольку запрета на установление отдельной стоимости услуг, входящих в Минимальный перечень, данное Постановление не содержит.

При этом то обстоятельство, что собственники помещений МКД приняли решение не утверждать предложенный Управляющей организацией размер платы за услуги и работы по управлению многоквартирным жилым домом  (плата за содержание жилого помещения в соответствии со ст.154 ЖК РФ) – вопрос №2 протокола №03/2021 от 24.06.2021 – и данный размер утвержден постановлением Администрации г.Ульяновска №2143 от 28.12.2021 – не отменяет решения собственников, принятых по иным вопросам включенных в повестку собрания, в том числе и по вопросу №3 (по уборке подъездов), где собственники большинством голосов проголосовали «за» предложенную стоимость услуги.

Доводы Агентства, что в стоимость размера платы за содержание жилого помещения собственникам МКД №5, не принявших на общем собрании решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, утвержденную постановлением №2143, уже включена стоимость по уборке мест общего пользования, - проверены судом и отклоняются как необоснованные, поскольку по пояснениям Администрации, при расчете размеров платы  за содержание жилья администрацией города Ульяновска применяется метод индексации цен, на величину прогнозного индекса потребительских цен, установленного Прогнозом социально-экономического развития РФ на текущий год, подготавливаемым Министерством экономического развития Российской Федерации, размещаемого на официальном сайте Министерства. Индексация размеров платы производится по пояснениям Администрации от ранее действовавших в данном МКД размеров платы за содержание жилья.

При рассмотрении данного дела судом установлено, что в общий размер платы за содержание жилого помещения в МКД №5 уборка подъездов никогда не входила, поскольку и по условиям договора управления и по решению общего собрания собственников, учитывается в платежных документах отдельной строкой (поскольку выполняется не силами управляющей организации, а привлеченным подрядчиком) и размер утверждается на общем собрании. Следовательно, утверждение размера платы за содержание жилого помещения произведено Администрацией  на период 2022 исходя из размера платы по данному МКД за 2021 год (без услуги по уборке), с индексацией (по пояснениям третьего лица - на 2022 год базовое  значение индекса потребительских цен организаций ЖКХ составляло 3,9 %.). 

Таким образом, вопреки доводам ответчика, двойного взыскания с собственников за уборку подъездов по МКД №5 управляющей организацией не производится.

В указанном случае на собрании собственников помещений принято решение об оказании услуги «уборка подъездов» и ее стоимости.

Вывод Агентства о том, что оплата управляющей компании за указанную услугу должна осуществляться в составе платы за содержание жилого помещения, нельзя назвать правомерным, поскольку исходя из построчного перечня услуг, стоимость которых входила в размер платы за содержание жилого помещения в 2021г., и принята Администрацией на 2022г. с индексацией,  услуга по уборке подъездов в данную плату не входила.

Решение общего собрания собственников помещений, которое отражено в протоколе №03/2021 от 24.06.2021 об утверждении платы за уборку подъездов, никем не оспорено; решение признаков ничтожности не содержит, требованиям законодательства (в том числе и Минимальному перечню №290) не противоречит.

На основании пункта 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений является высшим органом управления многоквартирным домом, которое правомочно решать вопросы оплаты любых услуг, оказываемых собственникам (кроме регулируемых тарифами, что к уборке подъездов не относится), как включенных, так и не включенных в Минимальный перечень.

В этой связи суд приходит к выводу о незаконности предписания Агентства от 31.08.2023 №С-21 в части указания нарушения по взиманию платы за уборку подъездов.

Иная ситуация сложилась при начислении платы за домофон в данном МКД (по пункту 2 оспариваемого предписания).

Согласно подпункту "д" пункта 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются, в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Пунктом 7 Правил N 491 также предусмотрено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Таким образом, домофонное оборудование, размещенное в местах общего пользования многоквартирных домов, как за пределами, так и внутри жилых помещений, и обслуживающее более одной квартиры, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, указанным в части 1 статьи 36 ЖК РФ и в подпункте "д" пункта 2 Правил N 491, а значит, обслуживание домофона как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации, поскольку обеспечение функционирования данного оборудования является одной из характеристик безопасности, как дома, так и безопасности жизни и здоровья граждан, сохранности их имущества.

Кроме того, домофонное оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов многоквартирного дома собственниками помещений, является частью единых систем (автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома), конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома. В силу своего функционального назначения домофонное оборудование относится к общему имуществу собственников помещений в таком доме, поскольку специфика услуги домофон не предполагает индивидуального предоставления такой услуги отдельным собственникам.

Из письма Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.04.2011 N 8055-14/ИБ-ОГ "Об обязанности заключения договора на техническое обслуживание домофона, как общего имущества многоквартирного дома" следует, что обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона как общего имущества возлагается именно на управляющую организацию. Обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества. Заключение прямых договоров с собственниками помещений многоквартирного дома на обслуживание общего имущества многоквартирного дома незаконно.

Как верно указало Агентство в оспариваемом предписании, согласно п. 7 таблицы 2 договора управления МКД № 5 от 08.05.2018 автоматические запирающие устройства входных дверей подъездов многоквартирного дома (в т.ч. панель вызова, блок питания, электромагнитный замок, доводчик, блок коммутации, кабельная сеть) входят в состав общего имущества МКД № 5. Согласно п. 14 таблицы 3 договора управления МКД № 5 от 08.05.2018 АЗУ входит в перечень услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества МКД № 5. Решения общего собрания собственников помещений МКД № 5 по вопросу начисления платы за домофон отдельной строкой в платежном документе юридическом лицом ООО «Хай-Тек-Хаус» не имеется. Однако, с октября 2022 г. отдельной строкой в платежном документе начисляется плата за домофон ООО «Хай-Тек-Хаус» в размере 60 руб. с квартиры. Таким образом, управляющей организацией ООО «Аметист» допущены нарушения порядка начисления платы за жилое помещение, поскольку начисления платы за домофон должны производиться управляющей компанией.

В соответствии с условиями договора управления от 08.06.2018, такая услуга как «АЗУ входных дверей (домофон)» выделена в составе услуг, оказываемых управляющей организацией в данном МКД, отдельной строкой, с установлением размера платы за данную услугу по 30.06.2021 (п.3.4 договора).  

Протоколом внеочередного общего собрания  собственников помещений МКД № 5 по ул. Шолмова принято решение не давать разрешения ООО «Аметист» производить работы по замене блок-вызова на системе АЗУ; не утверждать дополнительной услуги «видеодомофон» с ежемесячным размером платы 50 руб./80 руб. с квартиры; дополнительные услуги не отражать в платежном документе и начисления не осуществлять. Договор от имени и в интересах собственников на техобслуживание, диспетчеризацию видеодомофона не заключать. Указанные  решения отражены в п.4 и п.5 протокола №03/2021 от 24.06.2021.

Не смотря на решение собственников, с октября 2022 г. отдельной строкой в платежном документе собственникам начисляется плата за домофон ООО «Хай-Тек-Хаус» в размере 60 руб. с квартиры, что не предусмотрено ни договором управления, ни решением общего собрания. Повышение оплаты, как пояснял заявитель, связано с модернизацией оборудования АЗУ данного МКД, однако  в материалах дела отсутствуют доказательства принятия  собственниками МКД № 5 какого-либо решения о проведении работ по замене/модернизации оборудования на системе АЗУ, входящей в состав общего имущества МКД; отсутствует и решение общего собрания собственников МКД № 5 по вопросу начисления платы за домофон отдельной строкой в платежном документе организации ООО «Хай-Тек-Хаус».

Таким образом, в указанной части ООО «АМЕТИСТ» допущены нарушения порядка начисления платы за жилое помещение, предписание в части нарушения по начислению платы за домофон в отсутствие решения общего собрания собственников помещений законно и обоснованно.

Нарушений Федерального закона от 31 июля 2020 года N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации" Агентством не допущено.

Возможность проведения контрольного (надзорного) мероприятия в виде документарной проверки по результатам оценки поступившего обращения гражданина о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) предусмотрена статьями 57-60 Закона №248-ФЗ; статьей 72 данного Закона установлено (п.9), что Внеплановая документарная проверка проводится без согласования с органами прокуратуры.

Главой 9 Федерального закона N 248-ФЗ предусмотрен досудебный порядок обращения с жалобой на действия (бездействия) должностных лиц контрольного (надзорного) органа в рамках контрольных (надзорных) мероприятий.

По результатам рассмотрения жалобы на предписание от 31.08.2023 №С-21 Агентством вынесено решение от 18.09.2023 об отказе в удовлетворении жалобы.

Частью 2 статьи 201 АПК РФ установлено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявленные требования следует удовлетворить частично, признав недействительным предписание от 31.08.2023 №С-21, решение от 18.09.2023 Агентства государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области  в части указания управляющей организации о нарушении по взиманию платы за уборку подъездов, как нарушающее требования жилищного законодательства и права и законные интересы заявителя.

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ, в случае удовлетворения требования заявителя, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

На основании изложенного, поскольку выбор способа восстановления нарушенного права в силу закона принадлежит суду, и суд не вправе подменять собой административный орган, то признавая ненормативный акт недействительным полностью или в части, суд в полной мере  восстанавливает нарушенные права и интересы заявителя, поскольку недействительный акт не влечет правовых последствий  и не подлежит исполнению в части, признанной судом недействительной.

В остальной части оспариваемые ненормативные акты следует признать законными и обоснованными. 

При обращении в суд истец заявил ходатайство о зачете государственной пошлины в размере 3000 руб., подлежащей возврату из федерального бюджета на основании справки на возврат государственной пошлины от 13.09.2021 по делу №А72-7609/2023, уплаченной ООО «Аметист» платежным поручением № 1174 от 01.12.2021 (в размере 3484 руб.). 

Расходы заявителя по оплате госпошлины  в размере 3000 руб. подлежат отнесению на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ. Излишне уплаченная госпошлина в размере 484 руб. подлежит  возврату ООО «Аметист» из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

Р Е Ш И Л :

Заявленные Обществом с ограниченной ответственностью «Аметист» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) требования удовлетворить частично.

Признать недействительным предписание от 31.08.2023 №С-21, решение от 18.09.2023 Агентства государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в части указания нарушения по взиманию платы за уборку подъездов.

Взыскать с Агентства государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Аметист» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Вернуть ООО «Аметист» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из федерального бюджета 484 руб. излишне уплаченной госпошлины.

Решение вступает в силу по истечении месяца с момента его принятия. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                  Ю.А. Овсяникова