АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

30 января 2023 года

Дело №

А26-1612/2022

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Строительный Трест № 4» ФИО1 (доверенность от 10.01.2023); от Администрации Петрозаводского городского округа ФИО2 (доверенность от 10.01.2023),

рассмотрев 24.01.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительный Трест № 4» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.06.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2022 по делу № А26-1612/2022,

у с т а н о в и л:

Администрация Петрозаводского городского округа, адрес: 185035, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительный Трест № 4», адрес: 185035, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о расторжении договора от 07.03.2018 № 03 купли-продажи здания и земельного участка, об обязании вернуть объект культурного наследия (здание) и земельный участок, с указанием в Едином государственном реестре недвижимости сведений о праве муниципальной собственности на объект культурного наследия и земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление по охране объектов культурного наследия Республики Карелия (далее – Управление) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Карелия.

Решением от 28.06.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.09.2022, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель в обоснование доводов жалобы, в частности, ссылается на то, что данный спор подлежит рассмотрению в деле о банкротстве, поскольку спорные объекты недвижимости включены в конкурсную массу Общества и обеспечивают имущественные интересы конкурсных кредиторов, в связи с этим судам надлежало, на основании статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), оставить иск без рассмотрения.

Кроме того, податель жалобы указывает на то, что само по седее нарушение условий договора не является основанием для его расторжения.

В отзывах на кассационную жалобу Администрация и Управление просят суд округа оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Администрации возразил против ее удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на территории г. Петрозаводска по адресу: Неглинская наб., д. 9, расположен объект второй половины XIX века, 1870 г., являющийся объектом культурного наследия регионального значения «Дом жилой» – Дом ФИО3, состоящий на государственной охране в соответствии с Распоряжением Совета Министров Карельской Автономной Советской Социалистической Республики от 11.05.1982 № 291-р.

В соответствии со статьей 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» данный объект культурного наследия в 2018 году приобретен в собственность Обществом путем приватизации его с публичных торгов из муниципальной собственности Администрации за 1 руб.

Одновременно покупатель приобрел в собственность земельный участок площадью 475 кв. м, занятый этим объектом. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 20.03.2018.

Покупатель в силу пункта 2.6 договора обязан выполнять требования документов, подготовленных Управлением по охране объектов культурного наследия Республики Карелия: охранного обязательства от 15.09.2017 № 77, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», акта от 08.09.2017 № 154-р/2017 технического состояния объекта, задания от 11.10.2017 № 3.2-01/209 на проведение работ по сохранению объекта.

Пунктом 5.3 установлена обязанность покупателя выполнить в срок и в полном объеме работы по сохранению объекта, изложенные в приложениях№ 1 и  2 к договору.

В разделе II акта от 08.09.2017 № 154-р/2017 технического состояния объекта (приложение № 2) предусмотрены сроки выполнения работ по сохранению объекта: проведение работ по ремонту фундамента под сенями, перекрытий, полов, потолков сеней и основного объема дома по результатам обследования, крылец, фасадов, внутренних помещений запланировано на 2020, 2021 годы (возможно, поэтапно), а благоустройство территории – на 2021 год.

В случае нарушения новым собственником объекта пункта 5.3 договора он согласно пункту 6.5 расторгается и объект подлежит возврату в собственность Петрозаводского городского округа без возмещения собственнику стоимости объекта, включая неотделимые улучшения, и без компенсации расходов, связанных с исполнением договора.

Вместе с тем с момента приобретения объекта в собственность Общества работы по сохранению объекта культурного наследия, в соответствии с актом технического состояния в установленные сроки не проводились, что привело к ухудшению состояния объекта.

Собственник объекта неоднократно привлекался Управлением к административной ответственности за допущенные нарушения в сфере охраны объектов культурного наследия.

Решением суда от 17.12.2021, принятым в рамках дела № А26-2836/2021, Общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждена ФИО4.

Учитывая изложенное, Администрация письмом от 24.12.2021 № 6330/7.2-11/КЭР-и предложила Обществу расторгнуть договор купли-продажи от 07.03.2018 № 03. Согласно ответу конкурсного управляющего от 17.01.2022№ 119 указанный объект будет реализован с торгов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды удовлетворили заявленное требование, поскольку пришли к выводу о том, что предъявленный Администрацией иск не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, в связи с этим правовые основания для его рассмотрения в деле о банкротстве Общества и оставления этого иска без рассмотрения отсутствуют.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно части 3 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), а при отсутствии данного охранного обязательства – требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона.

Удовлетворяя требование о расторжении договора купли-продажи, суды правильно применили пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 40, пункт 1 статьи 47.6, пункт 7 статьи 48 Закона№ 73-ФЗ, приняли во внимание условие пункта 5.3 договора, а также применили аналогию права, исходили из того, что порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который подлежит реализации для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2018 № 305-ЭС18-8136 по делу № А41-55373/2017).

Суды установили, что спорное имущество не могло быть рассмотрено в качестве актива Общества, позволяющего свободно ввести его в оборот путем отчуждения за плату и удовлетворить за счет этого требования кредиторов, в связи с этим сочли предъявленный Администрацией иск о расторжении договора купли-продажи не затрагивающим права и законные интересы кредиторов должника, соответственно, не усмотрели правовых оснований для его рассмотрения в деле о банкротстве Общества и оставления без рассмотрения со ссылкой на пункт 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.

 Суды, учтя представленные конкурсным управляющим в подтверждение исполнения Обществом обязанностей по договору научно-проектную документацию для проведения работ, договоры подряда на производство проектных и монтажных работ и работ по устройству фундамента, а также локальные сметы и приняв во внимание отсутствие документов, подтверждающих проведение Обществом ремонтно-реставрационных работ по сохранению и приспособлению объекта в соответствии с актом технического состояния и на основании научно-проектной документации, сделали верный вывод о том, что совокупность допущенных Обществом при исполнении спорного договора нарушений, установленная судами, свидетельствует об их существенном характере, в связи с чем правомерно удовлетворили иск.

Доводы подателя жалобы отклоняются судом кассационной инстанции, являлись предметом исследования при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций и мотивированно отклонены судами. Суды, установив факт нарушения Обществом существенных условий договора, которые являются основанием для расторжения договора по требованию Администрации, правомерно исходили из того, что ответчик не представил доказательств, подтверждающих выполнение определенных обязательств по договору. Суды правильно определили круг обстоятельств, подлежащих исследованию по настоящему делу, и правильно распределили бремя доказывания между сторонами спора. 

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.06.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2022 по делу № А26-1612/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительный Трест № 4»  – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

А.В. Кадулин

 Е.В. Чуватина