АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-47566/2018

г. Краснодар

08 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения принята 02.04.2019

Полный текст решения изготовлен 08.04.2019.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                  ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 

<

***>), 354000, 

<

...> (далее – истец, администрация)

к открытому акционерному обществу «Рахас-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 354053, 

<

...> (далее – ответчик, ООО «Рахас-Инвест», общество)

о взыскании 

в отсутствие лиц, участвующих в деле

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от 07.05.1999 № 4900001388 земельного участка, площадью 47 075 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0201018:4, расположенного по адресу 

<

...>, за период с 01.01.2017 по 30.09.2018 в размере 15 367 597,50 рублей, пени в сумме 1 214 493,46 рублей.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и НО «Межколхозный санаторий «Зори России»» (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 07.05.1999 № 1388 (далее – договор). Пунктом 1.1 договора установлено, что арендодатель передает, а арендатор принимают в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Волжская, 22, для эксплуатации зданий и сооружений первой очереди санатория «Зори России». Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 01.04.2048 (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно Приказу Регистрационно-лицензионной палаты г. Сочи от 14.12.2001 № 2131 НО «Межколхозный санаторий «Зори России»» реорганизовано путем преобразования его в ЗАО «Санаторий «Фазотрон-С».

28 марта 2003 года между истцом и ЗАО «Санаторий «Фазотрон-С» заключено дополнительное соглашение № 1, согласно которому изменен номер договора с 1388 на 4900001388.

22 июля 2007 года между ЗАО «Санаторий «Фазотрон-С» и ответчиком заключен договор № 3 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 07.05.1999 № 4900001388. Договор заключен в установленном законом порядке 30.05.2007, что подтверждается штампом управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц ЗАО «Санаторий «Фазотрон-С» прекратило деятельность 14.04.2015 в связи с ликвидацией.

Истец указывает, что ответчик не уплачивает арендные платежи, в связи с чем администрация обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении исковых требований администрации г. Сочи о взыскании задолженности по арендной плате, суду следует учитывать разъяснения пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее – постановление № 57), согласно которому при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить права на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом. 

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации, в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. 

В пункте 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов федерации и в муниципальной собственности. 

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. 

В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. 

Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. 

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. 

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. 

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона «Об особо охраняемых природных территориях».

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. 

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. 

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.

Таким образом, администрация города Сочи не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду.

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 07.05.1999 № 4900001388 является недействительной (ничтожной) сделкой.

Аналогичный вывод о ничтожности договора аренды от 07.05.1999 № 4900001388 сделаны в рамках дела №А32-44704/2017.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201018:4, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Волжская, 22, используется ответчиком. Так, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику. 

Вместе с тем, ничтожность договора аренды не освобождает ответчика от обязанности оплатить землепользование. При этом фактическое использование спорного земельного участка в заявленный период ответчиком не опровергается. Более того, на спорном земельном участке расположено здание спального корпуса, принадлежащее ответчику.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно положениям статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, размер платы за землю относится к регулируемым ценам.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Обязанность по оплате землепользования следует из закона и возникает у лица, использовавшего земельный участок, вне зависимости от наличия законного титула на такое землепользование.

По правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Следовательно, с учетом нормативного характера платы за землю и отсутствия у ответчика вещного титула на землю, кондикционная плата за землепользование начисляется ему по правилам расчета арендной платы, действующей в период такого пользования.

В период с 02.08.2016 размер арендной платы за земельные участки города - курорта Сочи, определялся в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов». Согласно пункту 2 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», действующему с 02.08.2016 (далее - постановление № 1699), размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 постановления № 1699 установлено арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной 7 деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

Пункт 10 постановления № 1699 устанавливает, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Растет платы за пользование земельным участком (суммы неосновательного обогащения) выполнен истцом с применением методики, утвержденной постановлением главы города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город – курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», исходя  из кадастровой стоимости земельного участка в размере 576 257 277,48 рублей.

Так, изменяя решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2017 по делу №А32-36182/2016, суд апелляционной инстанции указал, что при рассмотрении настоящего спора ни истец, ни ответчик не представили суду отчет о рыночной стоимости спорного земельного участка, что также делает невозможным для суда применение к спорным правоотношениям норм Постановления № 210.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что процессуальное бездействие спорящих сторон, не может являться основанием для бесконечного и безрезультативного откладывания арбитражным судом рассмотрения дела. В связи с этим, суд апелляционной инстанции полагает, что при недоказанности иного к спорным правоотношениям могут быть применены по аналогии нормы законодательства Краснодарского края, регламентировавшие в спорный период схожие правоотношения, которые в наибольшей степени будут отвечать сформировавшейся практике начисления платы за использование публичных земель.

Основными нормативно-правовыми актами, устанавливающими порядок начисления арендной платы за использование публичных земель в Краснодарском крае в спорный период.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции рассчитал размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Так, руководствуясь указанной выше позицией и исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка, размер платы за пользование спорным земельным участком в спорный период составляет 15 367 597,50 рублей.

Ответчик доказательства внесения платы за пользование спорным земельным участком не представил.

Таким образом, обоснованными и подлежащими удовлетворению являются исковые требования в части взыскания неосновательного обогащения за период с 01.01.2017 по 30.09.2018 в размере 15 367 597,50 рублей.

В рамках настоящего дела администрацией также заявлено требование о взыскании пени.

Неустойкой (штрафом, пеней), согласно статье 330 Гражданского кодекса, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По смыслу этой нормы и нормы статьи 167 Гражданского кодекса, взыскание неустойки, предусмотренной ничтожным договором аренды, недопустимо.

Таким образом, признание договора аренды недействительным (ничтожным) исключает возможность взыскания договорной неустойки (пени).

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 по делу № А53-28993/2014, от 24.08.2014 по делу № А32-39647/2012, от 09.07.2016 по делу № А32-27808/2015, от 30.08.2017 по делу № А32-6146/2017.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в размере пропорциональном размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 41, 70, 71, 110, 121, 123, 137, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с открытого акционерного общества «Рахас-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Сочи, в пользу администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 

<

***>), 

<

...> 367 597,50 рублей платы за пользование земельным участком, площадью 47 075 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0201018:4, расположенного по адресу 

<

...>, за период с 01.01.2017 по 30.09.2018.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества «Рахас-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Сочи в доход федерального бюджета Российской Федерации 98 153,00 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко