ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-70184/2023

Дело № А40-129233/21

город Москва

01 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2023 года

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Левченко Н.И., Алексеевой Е.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

АО "УК МОЛНИЯ" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской» 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.08.2023г. по делу № А40-129233/21

по иску ООО "МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНЦЕРН ТВОРЧЕСТВА" (ИНН 

<

***> ,

ОГРН 

<

***> )

к 1.ООО "АЙКЬЮ СЕРВИС"; 2.АО "УК МОЛНИЯ" Д.У. ЗПИФ комбинированный

«Ямской»; 3.ООО «Цитадель Эссетс Менеджмент», 4.ООО "ВЭБ.РФ УПРАВЛЕНИЕ

АКТИВАМИ" 

о признании

по встречному иску АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УК МОЛНИЯ" Д.У. ЗПИФ

комбинированный «Ямской»

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕЖДУНАРОДНЫЙ

КОНЦЕРН ТВОРЧЕСТВА"

о взыскании

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 06.02.2023, ФИО3 по доверенности от 22.11.2023,

от ответчиков: от 2) ФИО4 по доверенности от 18.07.2022;

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились - извещены; 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "МЕЖДУНАРОДНЫЙКОНЦЕРН ТВОРЧЕСТВА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "АЙКЬЮСЕРВИС", Акционерному обществу "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ МОЛНИЯ"Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской», Обществу с ограниченной ответственностью «Цитадель Эссетс Менеджмент», Обществу с ограниченной ответственностью  "ВЭБ.РФ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ" о признании неправомерным начисления  ООО «Айкью Сервис», ООО «Цитадель Эссетс Менеджмент», ООО «ВЭБ.РФ Управление активами», АО «Молния» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской» арендной платы в размере 555 137,40 руб. по договору в соответствии с уведомлением № 84 от 03.03.2021 года, установлении размера арендной платы за период с 03.04.2021 года по настоящее время в размере 518 820 руб. в месяц, для каждого из ответчиков в своем периоде времени, признать неправомерными произведенные ООО «Айкью Сервис» отключения электроснабжения в арендуемых по Договору помещениях, в период, когда данными помещения владело ООО «Айкью Сервис», признать стоимость согласованных с арендодателем неотделимых улучшений, произведенных в арендованных помещениях по договору в размере 10 062 031 руб. 63коп. подлежащими зачету в счет арендной платы и оплаты коммунальных расходов по договору за период с 01.04.2022 года по 23.05.2022 года и возврату истцу в оставшейся части за счет АО УК «Молния».

Требования истцом уточнены в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ и приняты судом к рассмотрению. 

Определением от 11.04.2023 судом в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ принято встречное исковое заявление Акционерного общества "УК МОЛНИЯ" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской к Обществу с ограниченной ответственностью "МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНЦЕРН ТВОРЧЕСТВА" о взыскании задолженности по арендной плате за период август 2021 г.- май 2022 г. и коммунальным платежам за сентябрь, октябрь, декабрь 2021 г. и март 2022 г. в размере 2 041 801 руб. 44 коп., неустойки в размере 227 765 руб. 62 коп. по договору аренды недвижимого имущества от 28.05.2014 №215-14/Вель.

Решением суда от 25.08.2023г. по делу № А40-129233/21 первоначальные исковые требования удовлетворены в части. 

Суд признал неправомерным начисление АО "УК МОЛНИЯ" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской» арендной платы в размере 555 137 руб. 40 коп. в месяц по договору в соответствии с уведомлением № 84 от 03.03.2021 и установил размер арендной платы за период с 03.04.2021 по 23.05.2022 в размере 518 820 руб. в месяц.

Признал стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом ООО «МКТ» в арендованных помещениях, в размере 10 292 368 руб. 08 коп., включая НДС 20%, подлежащими: 1) зачету в качестве оплаты истцом ООО «МКТ» в адрес АО "УК МОЛНИЯ" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской» за период с 25.08.2021 по 23.05.2022 по договору аренды  жилых помещений № 215-14/Вель от 28.05.2014 в размере 1 716 116 руб. 49 коп., а именно: зачету в качестве арендной платы в размере 1 630 773 руб. 39 коп., зачету в качестве платежей, связанных с возмещением расходов по оплате коммунальных ресурсов в размере 85 343 руб. 10 коп., возврату ООО «МКТ» в оставшейся части стоимости неотделимых улучшений, произведенных ООО «МКТ» в размере 8 576 251 руб. 59 коп. Акционерным обществом "УК молния" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской».

Взыскал с АО «УК Молния Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской»  (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНЦЕРН ТВОРЧЕСТВА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. 

В остальной части первоначальных исковых требований отказал. 

Встречные исковые требования удовлетворил частично, взыскал с ООО "МКТ" в пользу АО «УК Молния Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской» задолженность по оплате арендной плате в размере 1 630 773 руб. 39 коп., расходы по оплате коммунальных услуг в размере 85 343 руб. 10 коп., неустойку в размере 147 080 руб. 99коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере  29 947 руб. 16коп. 

В остальной части встречных исковых требований отказал.

Судом был произведен  зачет встречных требований, по результатам которого суд первой инстанции взыскал с АО «УК Молния "Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской»  в пользу ООО "МКТ" денежные средства в размере 8 399 223 руб. 44 коп. 

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик - АО "УК МОЛНИЯ" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской»  обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворенных требований первоначально иска ; принять по делу № А40-129233/2021 новый судебный акт; удовлетворить встречные исковые требования - взыскать с ООО «МКТ» в пользу АО «УК Молния» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской» задолженность по Договору аренды недвижимого имущества от 28.05.2014 №215-14/Вель по арендной плате за период август 2021 г. – май 2022 г. и коммунальным платежам за сентябрь, октябрь, декабрь 2021 г. и март 2022 г. в размере 2 041 801 (два миллиона сорок одна тысяча восемьсот один рубль) 44 коп. и неустойку в размере 35285,32 (тридцать пять тысяч двести восемьдесят пять) рублей 32 коп., в удовлетворении требований первоначального иска отказать.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика 2 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение  отменить, апелляционную жалобу удовлетворить. Указал на то, что оплата им в пользу ООО «МКТ» суммы 8 399 233,44руб. после принятия судом первой инстанции судебного акта не является признанием иска.

Представитель истца в судебном заседании возражал против апелляционной жалобы, просил решение  оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Коллегия пыталась выяснить у представителя истца, требования какого характера предъявлены в иске (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ ) – имущественного или неимущественного (госпошлина при подаче иска оплачена в сумме 12000,00руб. как по требованиям неимущественного характера). Представитель истца указал на то, что им были заявлены в том числе требования имущественного характера, при этом не смог указать в какой части иска или ходатайства по ст. 49 АПК РФ он просил взыскать с ответчика денежные средства.

Коллегия пыталась выяснить какие именно требования, к каждому из ответчиков были заявлены, если оспаривается именно последнее увеличение ответчиком АО – размера арендной платы по договору. Истец пояснений не дал.

Также истец не смог пояснить на основании чего им заявлены требования о признании незаконным повышения арендной платы, поскольку незаконным можно признать ненормативный или нормативно-правовой акт. При этом истец сказал, что повышение арендной платы не рассматривалось им в качестве односторонней сделки.

В судебном заседании был объявлен перерыв на стадии прений в порядке ст. 163 АПК РФ. 

После перерыва судебное разбирательство возобновлено на стадии прений.

Коллегия не рассматривала и не приобщала к материалам дела дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, поскольку на стадии прений ходатайства судом не рассматриваются, и стороны не ходатайствовали о применении положений ст. 165 АПК РФ .

Апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей ответчика 1. 3 и 4, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,  в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, пришел к выводу об отмене судебного акта.

Требования истца по первоначальному иску  мотивированы тем, что  между ООО «МКТ» (арендатор) и ООО «АйКью Сервис» (арендодатель) заключен Договор аренды нежилых помещений № 215-14/Вель от 28.05.2014 (далее – Договор) в редакции Дополнительных соглашений от 01.09.2015, 01.03.2017, 01.07.2017, 25.12.2018, 01.06.2019, согласно условиям которого Арендодатель передает Арендатору во временное возмездное владение и пользование часть здания - нежилые помещения общей площадью 155,5кв.м., расположенные на 1-м этаже административно-офисного здания, находящегося по адресу 

<

...> (далее - Здание), а именно помещение № II, комнаты №1, 2,3 (далее - «Помещение»), сроком по 30.11.2029 г.

В соответствии с п. 3.1. Договора с 01.12.2014 по 30.06.2015 г. арендная плата не взимается в связи с проведением ремонтных и отделочных работ за счет Арендатора.

В соответствии с условиями Договора в редакции Дополнительного соглашения от 01.09.2015 г. пункты раздела 3 Договора изложены в следующей редакции:

С даты подписания Договора и по 31 августа 2015 г. ежемесячная арендная плата не взимается в связи с проведением ремонтных и отделочных работ в Помещении за счет Арендатора (п.3.1.1 Договора),

 с 01 сентября 2015 г. по 31 января 2016 г. ежемесячная арендная плата составляет 142 542 руб., включая НДС 18% (п. 3.1.2.)

с 01 февраля 2016г. и до окончания срока аренды по настоящему Договору ежемесячнаяарендная плата составляет 453 541 руб. 67 коп., включая НДС 18% (п. 3.1.3)

В соответствии с п. 3.6 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 01.09.2015 г. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не более чем на 7% и не чаще одного раза в один год. В случае такого изменения Арендодатель обязуется уведомить Арендатора не менее чем за 30 календарных дней до даты введения такого изменения.

Согласно п. 3.7 Договора в редакции Дополнительного соглашения № 2 от 01.03.2017 г. расчет возмещения за водоснабжение и водоотведение производится на основании показаний индивидуальных приборов учета по тарифу ресурсоснабжающей организации.

Расчет возмещения за электроэнергию производится на основании показаний индивидуальных приборов учета по тарифу ресурсоснабжающей организации.

Расчет возмещения за теплоснабжение производится пропорционально занимаемой площади помещений Арендатора (155,5 кв.м.), которая рассчитана исходя из доли Арендатора в общей площади помещений (25 406,3 кв.м.) и составляет 0,6121%.

Расчет возмещения за сброс загрязняющих веществ производится пропорционально занимаемой площади помещений Арендатора (155,5 кВ.м.), которая рассчитана исходя из доли Арендатора в общей площади помещений (25 406,3 кВ.м.) и составляет 0,6121%.

В соответствии с п. 3.1. Договора в редакции Дополнительного соглашения № 5 от 01.06.2019 с «01» июня 2019 года, ежемесячная арендная плата составляет 518 820 руб.

01 сентября 2015 г. в связи с переходом права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «Экспериментальное Художественно-Производственное Объединение «Вель» к Обществу с ограниченной ответственностью «АЛЕФ» на основании договора №2 купли-продажи имущества на торгах от 05.08.2015г. на переданные в аренду помещения было заключено дополнительное соглашение к Договору № 215-14/Вель аренды нежилых помещений от 28.05.2014 года.

25 сентября 2020 г. Обществом с ограниченной ответственностью «АЛЕФ» (Продавец) с Обществом с ограниченной ответственностью «Айкью Сервис» (Покупатель) был заключен Договор купли-продажи № ДКП-1 нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, ул. Бутырский Бал, д 5, а именно: нежилое помещение, кадастровый номер: 77:01:0004016:4292, общая площадь - 1086,7 кв. м.; нежилое помещение, кадастровый номер: 77:01:0004016:4294, общая площадь - 3899,1 кв. м.; нежилое помещение, кадастровый номер:77:01:0004019:4625, общая  площадь -960,4         кв.       м.; нежилое помещение,     кадастровый номер:77:01:0004016:4293, общая  площадь -       541,2   кв.м.; нежилое          помещение,   кадастровый  номер:77:01:0004016:4291, общая площадь - 11742 кв. м. 

В соответствии с п. 9.2. Договор № 215-14/Вель аренды нежилых помещений от «28» мая 2014 г. Арендодатель вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке путем письменного уведомления Арендатора за 11 (одиннадцать) календарных месяцев до предполагаемой даты расторжения.

Письмом исх. № 102 от 29.12.2020 ООО "АЙКЬЮ СЕРВИС" уведомило ООО «МКТ» о расторжении Договора в одностороннем порядке на основании п. 9.2. Договора.

Письмом исх. № 84 от 03.03.2021 ООО "АЙКЬЮ СЕРВИС" уведомило ООО «МКТ» об увеличении арендной платы в одностороннем порядке до 555 137 руб. 30коп., на основании п. 3.6 Договора.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ответчик (1) в отсутствие правовых на то оснований увеличил размер арендной платы, что по мнению истца, является неправомерным. Кроме того, в связи с прекращением договорных отношений между сторонами ответчиком до настоящего времени не компенсирована стоимость неотделимых улучшений, ранее произведённых истцом в арендуемых помещениях.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия исх. № 52 от 03.06.2021 года в порядке досудебного урегулирования, оставлена последним без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

С учетом ходатайства ответчика (2), учитывая требования специальных познаний определением Арбитражного суда города Москвы от 22.07.2022 судом в порядке ст. 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Бюро городских экспертиз».

По результатам проведенной экспертизы заключением эксперта № 047/12/2022 от 08.12.2022 установлено, что стоимость выполненных истцом неотделимых улучшений с учетом износа на дату составления отчёта эксперта составляет: 11 666 813 (Одиннадцать миллионов шестьсот шестьдесят шесть тысяч восемьсот тринадцать) рублей в том числе НДС 20%. Стоимость выполненных истцом неотделимых улучшений без учёта износа на дату выполнения неотделимых улучшений составляет: 9 497 380 (Девять миллионов четыреста девяносто семь тысяч триста восемьдесят) рублей в том числе НДС 18%. 

Неотделимые улучшения, указанные истцом в локальной смете, были выполнены в полном объеме.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, экспертное заключение, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части, при этом суд руководствовался следующим.

Договор является долгосрочным и был зарегистрирован в Росреестре, как и все в дальнейшем заключенные дополнительные соглашения к Договору аренды. Следовательно, в данном случае для увеличения арендной платы недостаточно направления уведомления арендатору при отсутствии в договоре условий о механизме изменения арендной платы. При таких обстоятельствах такое изменение возможно только на основании соглашения о таком изменении между арендодателем и арендатором. 

Суд первой инстанции установил, что в период с 2015 по 2010 года между сторонами по Договору последовательно были заключены Дополнительные соглашения к Договору об увеличении арендной платы, которые впоследствии передавались на государственную регистрацию в Росреестр. 

Из протокола представителей ООО "АЙКЬЮ СЕРВИС" и ООО «МКТ» от 11.03.2021 следует, что стороны пришли к следующему:

31.03.2021г. ООО «МКТ» расторгает договор аренды нежилых помещений №215- 14/Вель от 28.05.2014г. с ООО «АйКыо СЕРВИС» путем заключения дополнительного соглашения о расторжении.

01.04.2021 ООО «АйКью СЕРВИС» (Арендодатель) и ООО «СОНАТА» (Арендатор) заключают договор аренды нежилых помещений площадью 155,5 кв. метров на следующих условиях; срок аренды помещения до 30 ноября 2029г. включительно.

- ежемесячная арендная плата в размере 518 820 руб. не индексируется в течение 3 лет.

- с 4 года индексация по договору аренды составляет не более 7% не чаще одного раза в год.

- в случае досрочного расторжения договора в одностороннем порядке Арендодатель обязан в письменной форме известить Арендатора не менее чем за 3 (три) месяца до предполагаемой даты расторжения.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Разрешая спор в заявленной части, суд первой инстанции, учитывая своевременное исполнение истцом обязанности по внесению арендной платы за весь период действия договора с учетом ранее заключенных между сторонами дополнительных соглашений, не может признать направление ответчиком уведомление от 03.03.2021 об увеличении арендной платы в одностороннем порядке, после уведомления о расторжении Договора, обоснованным и добросовестным.

Суд пришел к выводу о неправомерности начисления АО "УК МОЛНИЯ" Д.У. ЗПИФ, комбинированный «Ямской» арендной платы в размере 555 137 руб. 40 коп. в месяц по договору в соответствии с уведомлением № 84 от 03.03.2021 и установлении размера арендной платы за период с 03.04.2021 по 23.05.2022 в размере 518 820 руб. в месяц.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации возникновение вещного права в отношении объекта недвижимости у другого лица означает переход к нему правомочий, возникших ранее у собственника из обязательственных правоотношений.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Следовательно, при смене собственника имущества произошла перемена стороны в обязательстве, в соответствии и ответчик (1) в силу такого обязательства получил права и обязанности кредитора, в частности право на возврат арендатором арендуемого имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а также вправе претендовать на улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором в порядке установленном статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо соглашением сторон.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Данная норма является диспозитивной и применяется постольку поскольку сторонами не предусмотрено иное.

Истец направил в адрес собственника помещения (ООО «ЭХПО Вель») письмо № 02 от 02.06.2014 года с просьбой согласовать Локальную смету на планируемые неотделимые улучшения, а именно ремонтно-отделочные работы, работы по оснащению помещения инженерно-техническими сетями водоснабжения, канализации, электроснабжения, теплоснабжения, пожарной сигнализации и пожаротушения, вентиляции, кондиционирования, видеонаблюдения, общая стоимость которых составила 10 292 368 руб. 08 копеек.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что письмом от 06.06.2014 исх. № 25 собственник - ООО «ЭХПО Вель» согласовал предложенные истцом работы в полном объеме, а также обязалось в порядке ст. 623 ГК РФ возместить стоимость неотделимых улучшений после прекращения Договора и при условии качественного выполнения работ; признал факт выполнении работ на вышеуказанную сумму, и установил, что он  подтверждаются Договорами подряда №115В от 15.08.2014г., №116В от 15.08.2014г., Локальной сметой № 115В, счетами на оплату № 273 от 22.10.2014, № 268 от 17.10.2014, №176 от 22.09.2014, № 189 от 26.09.2014, № 256 от 15.10.2014, № 505 от 30.09.2015, № 274 от 22.10.2014, № 269 от 17.10.2014, № 177 от 22.09.2014, № 190 от 26.09.2014, № 257 от 15.10.2014, представленными в материалы дела.

Учтя данные фактические обстоятельств, суд пришел к выводу  об удовлетворении требований истца и признании стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом ООО «МКТ» в арендованных помещениях, в размере 10 292 368 руб. 08 коп., включая НДС 20%, подлежащими: 1) зачету в качестве оплаты истцом ООО «МКТ» в адрес АО "УК МОЛНИЯ" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской» за период с 25.08.2021 по 23.05.2022 по договору аренды жилых помещений № 215-14/Вель от 28.05.2014 в размере 1 716 116 руб. 49 коп., а именно: зачету в качестве арендной платы в размере 1 630 773 руб. 39 коп., зачету в качестве платежей, связанных с возмещением расходов по оплате коммунальных ресурсов в размере 85 343 руб. 10 коп. Возврату ООО «МКТ» в оставшейся части стоимости неотделимых улучшений, произведенных ООО «МКТ» в размере 8 576 251 руб. 59 коп. Акционерным обществом "УК молния" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской».

Истцом арендуемые помещения возвращены арендодателю по акту возврата помещения от 23.05.2022г., договорные отношения между сторонами прекращены.

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что заявленные истцом требования о признании неправомерными произведенных ООО «Айкью Сервис» отключений электроснабжения в арендуемых по Договору помещениях и последующие их санкционирование судом посредством принятия судебного решения об удовлетворении подобных исковых требований не приведет к достижению задач судопроизводства. 

Как указал Президиум ВАС РФ в своем Постановлении от 25.11.2008 №8787/08, выбор ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В связи с указанными обстоятельствами, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований о признании товара не соответствующим качеству надлежит отказать.

Рассмотрев требования истца по встречному исковому заявлению, суд пришел к следующему.

Согласно п. 3.2. Договора оплата арендной платы по Договору производится не позднее 15 числа месяца следующего за отчетным месяцем аренды, без выставления счетов Арендатору.

Согласно п. 3.3. Договора ежемесячные платежи, связанные с возмещением расходов по оплате коммунальных ресурсов, потребляемых Арендатором Помещений и поставляемых ресурсоснабжающими организациями, производятся Арендатором на основании предоставленных Арендодателем счета и не входят в состав ежемесячных арендных платежей (в случае предоставления Арендодателем документов, подтверждающих размер указанных расходов в отношении Помещения).

В обоснование встречных исковых требований ответчик указывает, что установленная Договором обязанность по оплате арендной платы истцом не исполнена, в связи с чем на стороне последнего образовалась задолженность в размере 2 077 086 руб. 76 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период август 2021 г.- май 2022 г. и коммунальным платежам за сентябрь, октябрь, декабрь 2021 г. и март 2022 г. в размере 2 041 801 руб. 44 коп., неустойки в размере 227 765 руб. 62 коп. 

Истец в порядке ст. 131 АПК РФ представил отзыв на встречное исковое заявление, в котором задолженность по основному долгу с учетом ставки арендной платы в размере 518 820 руб. в месяц признал, представил контррасчет задолженности, в котором указал на неверный расчет суммы неустойки.

Суд пришел к выводу, что у ответчика перед истцом существует задолженность по оплате арендной платы в размере 1 630 773 руб. 39 коп., исходя из ставки арендной платы в размере 518 820 руб. в месяц, а также задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 85 343 руб. 10 коп., которые до настоящего времени не оплачены, что в силу закона (ст. 606, 614ГК РФ) является недопустимым. Бесспорных, достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих об обратном, суду в настоящем деле не представлено, а при таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что требование о взыскании задолженности по договору в указанном размере правомерно, обоснованно, подтверждено надлежащими доказательствами и подлежит удовлетворению.

Разрешая настоящий спор в части заявленного истцом требования о взыскании начисленной истцом неустойки, арбитражный суд исходил из положений п. 7.1 договора, согласно которому в случае просрочки платежей Арендодатель имеет право взыскать с Арендатора пени из расчета 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» вступило в силу со дня его официального опубликования и действовало в течение шести месяцев (с 06.04.2020 до 06.10.2020). 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.10.2020 № 1587 «О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» срок действия моратория продлен. В соответствии с п. 4 указанного Постановления оно вступает в силу 07.10.2020 и действует в течение 3 месяцев, то есть по 07.01.2021. 

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. 

В период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), неустойка (ст. 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (ст. 75 НК РФ), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (пп. 2 п. 3 ст. 9.1, абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве) (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" (далее - постановление N 497)с 01.04.2022 на шесть месяцев введен мораторий, в период действия которого пени не начисляются.

В силу пункта 2 постановления N 497 мораторий не распространяется только на неисправных застройщиков, чьи объекты строительства включены в реестр проблемных объектов на дату введения моратория.

Исходя из буквального толкования данной нормы в отношении всех остальных субъектов гражданского оборота действует мораторий, установленный постановлением N 497.

Поскольку последствия введения моратория установлены статьей 9.1 Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), порядок применения которого разъяснен в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума № 44), толкование постановлений N 474 и N 497 должно осуществляться сообразно указанным последствиям.

Так, в соответствии с пунктом 7 постановления Пленума № 44 мораторий презюмируемо не позволяет начислять финансовые санкции (например, начисление по статьям 330, 395 ГК РФ или статье 75 Налогового кодекса Российской Федерации) только по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

При этом, в исключение из общего правила, финансовые санкции не заменяются "мораторными процентами", предусмотренными пунктом 4 статьи 63, пунктом 2 статьи 213.19 Закона о банкротстве и пунктом постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.12.2013 N 88 "О начислении и уплате процентов по требованиям кредиторов при банкротстве".

Из изложенного следует вывод, что в соответствии с постановлением № 497 в период действия моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022 не начисляются финансовые санкции за просрочку исполнения обязательств, которые возникли до 01.04.2022.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пени в размере 147 080 руб. 99 коп, в остальной части требования удовлетворению не подлежат.

Повторно рассмотрев требования истцов по первоначальному и встречному искам, доводы апелляционной жалобы и возражения на неё, судебная коллегия пришла к выводу об отмене судебного акта суда первой инстанции.

Между ООО «МКТ» (далее – Истец по первоначальному иску, Арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «Экспериментальное Художественно-Производственное Объединение «Вель» (далее – ООО «ЭХПО «Вель», Арендодатель по Договору) заключен Договор аренды нежилых помещений № 215-14/Вель от 28.05.2014 (далее – Договор) в редакции Дополнительных соглашений от 01.09.2015, 01.03.2017, 01.07.2017, 25.12.2018, 01.06.2019, согласно условиям которого Арендодатель передает Арендатору во временное возмездное владение и пользование часть здания - нежилые помещения общей площадью 155,5 кв.м., расположенные на 1-м этаже административно-офисного здания, находящегося по адресу 

<

...> (далее - Здание), а именно помещение № II, комнаты №1, 2, 3 (далее - «Помещение»), сроком по 30.11.2029 г.

В период с 24.09.2010 по 15.08.2015 собственником здания, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно: нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0004016:4292, общая площадь - 1086,7 кв.м.; нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0004016:4294 общая площадь - 3899,1 кв.м.; нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0004019:4625 общая площадь - 960,4 кв.м.; нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0004016:4293, общая площадь - 541,2 кв.м.; нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0004016:4291, общая площадь - 11 742 кв.м являлось ООО «ЭХПО «Вель».

27.11.2015 деятельность ООО «ЭХПО «Вель» прекращена в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

В период с 26.08.2015 по 14.12.2020 собственником здания, являлось ООО "АЛЕФ", далее в период с 25.08.2021 по 23.05.2022 собственником Здания являлся Закрытый паевой инвестиционный фонд комбинированный «Ямской»; с 29.07.2021 доверительным управляющим Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Ямской» являлось ООО «Цитадель Эссетс Менеджмент» (Правила доверительного управления Фондом согласованы ЗАО «Первый Специализированный Депозитарий» и представлены в Банк России 29.06.2021 г.); с 26.01.2022 доверительным управляющим Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Ямской» являлось ООО «ВЭБ.РФ Управление активами» (соответствующие Изменения и дополнения в Правила доверительного управления Фондом согласованы ЗАО «Первый Специализированный Депозитарий» и представлены в Банк России 18.01.2022 г.); с 01.04.2022 г. доверительным управляющим Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Ямской» являлось ООО «Молния» (соответствующие Изменения и дополнений в Правила доверительного управления Фондом согласованы ЗАО «Первый Специализированный Депозитарий» и представлены в Банк России 24.03.2022);

23.05.2022 арендуемые помещения возвращены ООО «Молния» по акту возврата помещения от 23.05.2022г., договорные отношения между сторонами прекращены.

07.07.2022 в связи с реорганизацией юридического лица ООО «УК Молния» в форме преобразования компания преобразована в АО «УК Молния».

С  24.05.2022 г. собственником Здания является ООО «НБ Строй».

Истец / арендатор обращаясь с иском в суд просил признать неправомерным начисление всеми четырьмя ответчиками арендной платы в размере 555 137,40руб. в месяц в соответствии с уведомление № 84 от 03.03.2021 и просил установить размер арендной платы в период с 03.04.2021 по 23.05.2022 в размере 518 820,00руб. в месяц для каждого из ответчиков в своем периоде времени (с учетом того, что представитель истца в судебном заседании суда апелляции не смог пояснить коллегии требования в указанной части, то судебная коллегия предположила, что это период времени, когда тот или иной ответчик был собственником спорных помещений).

В части правовых оснований заявленного требования неимущественного характера истец пояснений не дал судебной коллегии, указав что не считает, поименованное уведомление односторонней сделкой. Правовые основания не указаны ни в иске, ни в ходатайстве, заявленном в порядке ст. 49 АПК РФ .

Ответчик возражал против требования истца о признании незаконным увеличения арендной платы в одностороннем порядке с 518 820,00 рублей до 555 137 рублей 40 копеек, в т.ч. НДС 20%, согласно уведомлению №84 от 03.03.2021г.

В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год; при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

 Увеличение арендной платы не чаще 1 раза в год не более чем на 7%, при условии уведомления Арендатора не менее чем за 30 календарных дней до даты введения такого изменения, является правом Арендодателя в соответствии с п. 3.6.   Договора   в   редакции   дополнительного   соглашения   от   01.09.2015, подписанного Истцом.

Ответчик – ООО «АйКью СЕРВИС» уведомил Истца об изменении размера арендной платы письмом №84 от 03 марта 2021г. (получено Истцом 04 марта 2021г.), в соответствии с условиями договора на 7% до суммы 555 137,00руб.

Предыдущее изменение арендной платы было проведено предыдущим собственником помещений ООО «Алеф» 01.06.2019г. следовательно, увеличение арендной платы Ответчиком на 7% не противоречит п.3 ст. 614 ГК РФ и Договору.

Доводы истца о том, что у арендодателя отсутствует право на одностороннее изменение размера арендной платы без заключения дополнительного соглашения, ввиду отсутствия закрепленного в договоре механизма изменения арендной платы в одностороннем порядке, являются необоснованными и противоречат буквальному толкованию условий договора (ст. 431 ГК РФ, п. 43, 45, 46 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. N 49), поскольку п.3.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2015 предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы. 

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Данный факт – право на одностороннее изменение размера арендной платы – установлен судом апелляционной инстанции.

В обоснование иска арендатор ссылался на то, что названное ранее уведомление является незаконным, описав историю взаимоотношений сторон, указывая на то, что стороны в части увеличения арендной платы на протяжении всего действия договора подписывали дополнительные соглашения, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Суд первой инстанции признал уведомление ничтожным на основании ст. 168, 10 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Из разъяснений, приведенных в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Исследовав представленные доказательства, суд апелляции пришел к выводу о том, что односторонняя сделка по увеличению размера арендной платы не затрагивает публичные интересы и не нарушают прав третьих лиц и с учетом чего  является  оспоримой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 названного кодекса, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Истец таких оснований не привел, тот факт, что на протяжении действия договора аренды сторонами подписывались дополнительные соглашения об изменении цены арендной платы, не отменяет право арендодателя в силу закона и договора на одностороннее изменение размера арендной платы.

Тот факт, что 29.12.2020 арендодатель – ООО «АйКью СЕРВИС» направил в адрес арендатора уведомление об отказе от договора в соответствии с п. 9.2 договора (через 11 месяцев до предполагаемой даты расторжения, т.е. не ранее 29.11.2021) также  не отменяет права арендодателя в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия не усмотрела в данных обстоятельствах злоупотреблений со стороны арендодателя.

Учитывая вышеизложенное в совокупности, суд апелляции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания уведомления № 83 от 03.03.2021 недействительным, ни как оспоримой сделки, ни как ничтожной.

 Соответственно размер арендной платы с учетом условий договора – датой увеличения арендной платы считается первый рабочий день за днем истечения 30 календарных дней с даты получения арендатором уведомления, - 555 137,40руб. является правомерным.

Расчет исковых требований в части арендной платы на сумму 1 956 458,34руб. проверен и признан обоснованным, требования подлежащими удовлетворению за заявленный период с августа 2021 по май 2022 (дату возврата помещений).

В общей сумме требования истца по встречному иску в части основного долга с учетом коммунальных платежей за период сентябрь, октябрь, декабрь 2021, март 2022 в сумме 85 343,10руб., составляют 2 041 801,44руб. и подлежат удовлетворению на основании ст. 309, 310,614 ГК РФ.

Расчет пеней на сумму 227 765,52руб. проверен судом апелляционной инстанции,  с учетом выводов  суда первой инстанции, и признан завышенным с учетом того, что истцом проигнорирован мораторий, введенный ПП РФ № 497 от 28.03.2022г.

По расчету суда апелляции, с учетом заявленного истцом по встречному иску периоду просрочки с 01.12.2021 по 03.11.2022, условий договора аренды об оплате арендной платы и коммунальных платежей, доказательств частичной оплаты, которые также отражены в расчете истца, с учетом применения моратория в период с 01.04.2022 по 01.10.2022г.г по требованиям истца о долге за период с августа 2021г. по март 2022г., на сумму текущий требований апрель-май 2022г. неустойка подлежит начислению, сумма правомерно начисленной неустойки составляет 122 424, 80руб. и подлежит взысканию с Общества «МКТ» в пользу АО на основании ст. 330 ГК РФ.

Что касается требований истца по первоначальному иску в части признания стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений, произведенных в арендованных помещениях по договору в размере 10 062 031 руб. 63коп. подлежащими зачету в счет арендной платы и оплаты коммунальных расходов по договору за период с 01.04.2022 года по 23.05.2022 года и возврату истцу в оставшейся части за счет АО УК «Молния», и выводов суда первой инстанции, то они рассмотрены коллегией и признаны не подлежащими удовлетворению.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1 статьи 623 ГК РФ).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Следует отметить, что по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации  под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

 

Из анализа названных норм права следует, что в предмет доказывания входят следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; отнесение результатов произведенных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений.

В качестве доказательства согласования выполнения работ истец ссылается на письма, адресованные Обществу «ЭХПО «ВЕЛЬ» исх. № 02 от 02.06.2014 с просьбой о согласовании производства неотделимых улучшений для проведения ремонтно-отделочных работ, общая стоимость которых составляет 10 292 368 (Десять миллионов двести девяносто две тысячи триста шестьдесят восемь рублей) 08 копеек. (том 1, лист дела 28). На указанное письмо представлен ответ исх. № 25 от 06.06.2014 о согласовании, который подписан представителем по доверенности ФИО5 (том 1, лист дела 31).

В соответствии с пунктом 4.1. Договора Арендодатель передает указанное в п.1.1. Помещение Арендатору в состоянии, требующем проведения текущего ремонта, по Акту приема-передачи, в день начала срока аренды по Договору.

Помещения были переданы Арендатору 01.12.2014 г. по Акту приема-передачи помещений, по адресу: 

<

...>.

При этом согласно п. 3.1 Договора в период с 01.12.2014 г. по 31.08.2015 г. (с учетом дополнительного соглашения от 01.09.2015) арендная плата не взимается в связи с проведение ремонтных и отделочных работ за счет Арендатора. Далее размер арендной платы с 01.09.2015 по 31.01.2016 составляла 142 546,00 руб. в месяц, а с 01.02.2016 – 453 541,67 руб. в месяц.

Таким образом, арендатору были согласованы "арендные каникулы", когда арендная плата вообще не взималась  - 8 месяцев, далее по 31.01.2016 арендатор должен был оплачивать пониженный размер  арендной платы.

Делая вывод о том, что ставка арендной платы была пониженной, суд апелляции исходит из того, что с 01.02.2016 арендная плата стала составлять 453 541,67руб., что не соответствует условиям договора о праве арендодателя повышать размер арендной платы 1 раз в год, но не более чем на 7%.

За 13 месяцев аренды с учетом размера арендной платы 453 541,67руб. арендатор должен был бы оплатить арендодателю 5 896 041,71руб., вместе с тем за период с даты заключения договора по 31.01.2016 – 13 месяцев арендатор оплатил 712 730,00руб.

Данные фактические обстоятельства не были учтены судом первой инстанции при принятии судебного акта, вместе с тем они имеют существенное значение для рассмотрения настоящего дела, поскольку сам по себе факт освобождения юридического лица от оплаты встречного предоставления, в данном случае арендатора от оплаты арендной платы, не допустим, поскольку дарение между юридическими лицами запрещено в силу закона.

При рассмотрении дела, суд должен исходить из совокупности всех установленных обстоятельств, поскольку обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе, как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, ограничиваться установлением формальных условий применения нормы закона, поскольку иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 1995 года N 7-П, от 28 октября 1999 года N 14-П, от 14 июля 2003 года N 12-П, от 12 июля 2007 года N 10-П и др.). Таким образом, формальное правоприменение является неконституционным.

 

Освобождение от оплаты арендной платы и установление пониженного размера арендной платы, как раз и было связано с необходимостью проведения текущего ремонта. Из буквального толкования пунктов 10.1 и смысла Договора аренды в целом следует, что предварительное согласование с арендодателем обязательно для любых изменений арендуемых помещений, и указанное условие договора аренды является существенным.

В материалах дела отсутствуют доказательства выполнения данного условия.

Из представленных истцом доказательств следует, что в качестве стоимости неотделимых улучшений им фактически заявлены к возмещению затраты, которые понесены им в ходе осуществления ремонтных работ, которые были необходимы именно истцу для организации помещения под последующую передачу в субаренду. Так, в период с 2015 года до 23.07.2022 года субарендатором спорного помещения являлось ООО «СОНАТА» (ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации 28.01.2011) (том 1, листы дела 34-35). А с 01.06.2022 по 31.07.2022, указанная организация находилось в оспариваемом помещении в качестве арендатора у ООО «НБ Строй». Основным видом деятельности ООО «СОНАТА» согласно данным выписки из ЕГРЮЛ является - предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты (ОКВЭД - 96.02).

Данные обстоятельства – сдача имущества в субаренду для салона красоты представитель арендатора не отрицал в судебном заседании – 16.11.2023г.

Суд апелляции пришел к выводу, что истцом не доказано, что неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя. Ссылка суда на, представленное письмо исх. № 25 от 06.06.2014, которое подписано ФИО5, не может являться допустимым доказательством по делу. 

Суд первой инстанции не дал правовой оценку доводу ответчика о том, что письмо исх. № 25 от 06.06.2014 подписано неуполномоченным лицом.

Согласно пункту 1 статьи 183 Гражданского кодекса РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Исходя из анализа правовых норм, можно сделать вывод о том, что доверенность -односторонняя сделка, для совершения которой необходимо и достаточно выражения воли лишь одной стороны по предоставлению представителю возможности совершить юридические действия от имени, представляемого с непосредственными юридическими последствиями для последнего.

Доверенность указанному физическому лицу выдана Обществом  ХПО «Вель» в лице конкурсного управляющего, действующего на основании решения суда по делу А40- 77653/2010, которой ФИО5 вправе был представлять интересы Общества перед всеми юридическими и физическими лицами, индивидуальными предпринимателям ….по вопросам, связанным с эксплуатацией, обслуживанием, содержанием зданий, в том числе общего имущества зданий, принадлежащих Обществу на праве собственности, с правом заключать и подписывать  договоры, в том числе …возмещения затрат, акты счета, письма и прочие документы по вышеуказанным договорам ….

Исходя из буквального толкования полномочий, которые были доверены фзическому лицу, у последнего отсутствовали полномочия на подписание письма, которым Общество, находящееся в процедуре банкротства, помимо того, что дает согласие на выполнение ремонтно-отделочных работ, работ по оснащению помещения инженерно-техническими сетями водоснабжения, канализации, электроснабжения …. Общая стоимость которых составит (будущее время) – 10 292 368,08руб., но еще и обязуется на основании ч. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ после прекращения договора аренды возместить стоимость этих неотделимых улучшений, при условии их качественного выполнения.

Фактически указанным письмом Общество, находясь в процедуре конкурсного производства, без учета положений о несостоятельности /банкротстве, без согласия кредиторов, дает согласие на уменьшение конкурсной массы на сумму 10 292 368,08руб.

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 14 октября 2015 года конкурсное производство в отношении Общества с 2 ограниченной ответственностью «Экспериментальное Художественно – Производственное Объединение «ВЕЛЬ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, местонахождение: 129345, 

<

...>, дата регистрации22.04.1994 года) завершено, требования кредиторов, не удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, признаны погашенными. Погашенными считаются также требования кредиторов, не признанные конкурсным управляющим, если кредитор не обращался в арбитражный суд или такие требования признаны арбитражным судом необоснованными.

Согласно пункту 6 статьи 24 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве, Закон) при проведении процедур банкротства арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом, обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества

Обязанности конкурсного управляющего определены в статьях 24, 129, 130, 139, 142, 143 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Арбитражный управляющий вправе привлекать для обеспечения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве на договорной основе иных лиц с оплатой их деятельности за счет средств должника, если иное не установлено названным Законом, стандартами и правилами профессиональной деятельности или соглашением арбитражного управляющего с кредиторами (абз. 6 п. 1, п. 2 ст. 20.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)")

При этом согласно разъяснениям, данным в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2009 г. N 91 "О порядке погашения расходов по делу о банкротстве" арбитражный управляющий привлекает специалистов лишь тогда, когда это является обоснованным

Проверить соблюдал ли конкурсный управляющий  требования статьи 19, 101 Закона о банкротстве, было ли  конкурсным управляющим  получено согласие кредиторов на привлечение заинтересованного лица -  ФИО5, который для исполнения обязанностей, не представляется возможным, так же как не представляется возможным проверить  получение согласия собрания кредиторов на сделку по одобрению стоимости ремонта на сумму свыше 10 миллионов.

Арендатор не обращался с заявлением о включении в реестр кредиторов Общества СХП «Вель» на сумму проведенного ремонта.

Суд апелляционной инстанции пытался выяснить у представителя истца чем подтверждается факт выполнения строительных работ, заявленных в смете, поскольку кроме договоров подряда, которые в свою очередь не являются доказательством выполнения работ. Представитель истца указал на смету и на заключение по итогам проведения судебной экспертизы.

Локально-сметный расчет это финансовый документ, в котором зафиксирована стоимость тех или иных видов работ, или материалов, и их объем, которые должны быть выполнены подрядчиком. Смета, представленная истцом в материалы дела, пусть даже получившая одобрение собственника – от имени которого выступал конкурсный управляющий, не является документов, который подтверждает факт выполнения работ на заявленную в ней сумму. 

Договоры подряда, в отсутствие актов выполненных работ, также не являются документом, который подтверждает сам факт выполнения, заявленных в договоре работ.

Более того, в рамках настоящего дела, вообще не представляется возможным соотнести смету и представленные истцом договоры, поскольку последние не содержат приложений в виде смет, проектов, исполнительной документации и актов выполненных работ, подписанных по форме КС-2.

Заключение   эксперта   по итогам проведения судебной экспертизы оценено судом апелляции и не принято в качестве доказательства, подтверждающего факт выполнения всех работ по смете..

Определением Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2022 года проведение судебно-строительной было поручено эксперту ООО «БЮРО ГОРОДСКИХ ЭКСПЕРТИЗ» (125130, Москва город, проезд Старопетровский дом 7 а, строение 6, офис 307 помещение 1) ФИО6.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- Определить стоимость выполненных истцом неотделимых улучшений с учетом износа на дату составления отчета эксперта и без учета износа на дату выполнения неотделимых улучшений;

- В полном ли объеме выполнены неотделимые улучшения, указанные истцом влокальной смете? В случае если неотделимые улучшения выполнены не в полном объеме необходимо указать номер позиции локальной сметы с объемом выполнения по каждой позиции. В случае если неотделимые улучшения не выполнены – необходимо указать номер позиции локальной сметы.

В материалы дела было представлено Заключение эксперта № 047/12/2022 от 08.12.2022 (далее – Заключение эксперта).

При проведении в судебном заседании допроса эксперта эксперт показал, что не проверял проведение скрытых работ, поскольку скрытые работы после завершения видимых работ могут быть проверены только на основании исполнительной документации и актов о приемке выполненных работ, а таковые документы Истцом предоставлены не были. Эксперт проверял выполнение работ только на основании сметы и визуального осмотра, что не позволяет сделать вывод о факте выполнения, качестве и полноте скрытых работ и их фактической, а не сметной стоимости.

Вместе с тем, из представленной истцом сметы следует, что большая часть работ, и соответственно их стоимости, характеризуется как скрытые работы. Вместе с тем, наличие скрытых работ эксперт не проверял, что уже делает заключение недостоверным. Провести судебную экспертизу на стадии апелляционного обжалования с выходом на объект не представлялось возможным, поскольку объект демонтирован/снесен.

Провести документарную экспертизу так же не представляется возможным, поскольку у истца отсутствуют акты КС-2, отсутствует проектная и исполнительная документация, в том числе акты на скрытые работы.

 Кроме того, эксперт привел только итоговую стоимость работ, которая не позволяет сделать вывод о том, исключил ли эксперт из расчета работы и материалы, очевидным образом не являющиеся неотделимыми улучшениями (осветительные приборы, люстры, смесители, навесное и сантехническое оборудование, шторки для ванны и держатели шторок, извещатели и т.п. отделимые улучшения, в числе прочих упомянутые в смете), и не только работы по монтажу, а само оборудование.

В целом при формировании исследовательской части, эксперт не ссылается на нормативную документацию, выводы не проверяемы и, в основном, основываются на личном мнении и опыте экспертов.

Учитывая вышеизложенное, оснований для вывода о том, что стоимость неотделимых улучшений 11 666 813 (Одиннадцать миллионов шестьсот шестьдесят шесть тысяч восемьсот тринадцать) рублей в том числе НДС 20%,  либо стоимость выполненных истцом неотделимых улучшений без учёта износа на дату выполнения неотделимых улучшений составляет: 9 497 380 (Девять миллионов четыреста девяносто семь тысяч триста восемьдесят) рублей в том числе НДС 18%, или стоимость неотделимых улучшений составляет  10 292 368,08руб. (как в смете) не имеется.

Не установил суд апелляции и оснований для зачета долга арендатора перед арендодателем в счет стоимости неотделимых улучшений.

Учитывая все изложенные обстоятельства в совокупности, суд апелляции не усмотрел основания для вывода о возможности отнесения на арендодателя на основании ст. 623 ГК РФ стоимости неотделимых улучшений в размере 11 666 813,00руб., поскольку осуществляя свои гражданские права добросовестно, и проявляя при их осуществлении достаточную заботливость и осмотрительность, арендатору следовало обеспечить возможность проверки стоимости работ, проведенных в рамках текущего ремонта (а согласно смете должны были проводится работы по текущему ремонту), путем представления первичной документации арендодателю, как собственнику помещения, либо обеспечить возможность  провести экспертизу относительно стоимости работ, фактически выполненных в арендованных помещениях,  представив в материалы дела всю первичную документацию.

Истец как заказчик выполнения работ, которые зафиксированы в смете,  мог и должен был явиться на актирование первичных объемов работ, принимать объемы работ по актам и  при наличии исполнительной документации. 

Данная совокупность доказательств необходима для того, чтобы оценить реальную стоимость работ по проведению текущего ремонта в части неотделимых улучшений, которая могла бы быть выплачена арендатору именно за неотделимые улучшения, с учетом освобождения его от оплаты арендной платы на 8 месяцев, и оплаты им уменьшенного размера арендных платежей еще на 5 месяцев, при наличии согласия собственника.

Статья 623 Гражданского кодекса РФ предполагает согласие собственника именно по стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, а не предполагаемых к выполнению работ, которые были предложены истцом к согласованию в виде сметы.

Кроме того, суд апелляции обращает внимание на то, что за период с 2014 по 23.05.2022 у помещений было три собственника, при этом ООО «ЭХПО Вель» при продаже спорных помещений ООО «АЛЕФ» получило стоимость по договору купли-продажи с учетом проведения торгов при проведении процедуры банкротства, т.е. с учетом проведенных улучшений. Оснований для возложения на нового собственника улучшений имущества, согласия на которые он не давал, является необоснованным, в том числе с учетом положений договора и ст. 623 кодекса о получении согласия. 

Таким образом, суд апелляции считает, что при наличии арендных каникул и пониженного размера арендной платы на период проведения текущего ремонта, при отсутствии доказательств согласования собственником именно стоимости неотделимых улучшений, а не их предполагаемой стоимости, оснований для удовлетворения требований истца не имелось. В удовлетворении первоначального иска в указанной части также следовало отказать.

Учитывая все вышеизложенное в совокупности, апелляционная коллегия пришла к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворению встречного иска в части. Решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п.1,3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ .

Расходы по оплате госпошлины по иску и апелляционной жалобе распределены в соответствии со ст. 110 АПК РФ .

 

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

     

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2023г. по делу                                                                                          № А40-129233/21 отменить, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНЦЕРН ТВОРЧЕСТВА" в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УК МОЛНИЯ" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской» 2 041 801 руб. 44 коп. долга, 122 424 руб. 80 коп. пени.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Взыскать с  ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОНЦЕРН ТВОРЧЕСТВА" в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УК МОЛНИЯ" Д.У. ЗПИФ комбинированный «Ямской» 32762,00руб. государственной пошлины по иску, 3000 руб. по апелляционной жалобе. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                    Мезрина Е.А.

 

Судьи:                                                                                                            Левченко Н.И.

                        

                                                                                                                        Алексеева Е.Б.