ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело № А54-6003/2017

Резолютивная часть постановления объявлена   28.10.2019 

Постановление изготовлено в полном объеме    29.10.2019 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии  от  истца –  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 317623400013607) –  ФИО3 (доверенность от 25.09.2017), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 304622906100013) – ФИО4 (паспорт) и  ФИО5 (удостоверение адвоката, доверенность от 22.08.2019),  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.08.2019 по делу № А54-6003/2017 (судья Медведева О.М.),

 

                                          УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды помещения от 01.03.2015 за период с марта по май 2015 года, задолженности по договору аренды от 01.01.2017 за период с марта по июнь 2017 года в размере 315 000 рублей, пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 28 183 рублей 50 копеек, задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 4801 рубля 70 копеек, убытков на восстановление поврежденного арендованного имущества в сумме 206 434 рублей 58 копеек.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде просил взыскать в ответчика арендную плату за пользование нежилым помещением Н3, расположенным  по адресу: 

<

...> за март, апрель, май 2015 года, апрель, май, июнь 2017 года в размере 270 000 рублей, пени за просрочку уплаты арендных платежей по состоянию на 26.04.2018 в сумме 235 305 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 4801 рубля 70 копеек, убытки в виде необходимых  расходов на восстановление поврежденного арендованного имущества в сумме 491 370 рублей 82 копеек. Судом уточнение принято. 

В свою очередь ИП ФИО4, в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального   кодекса Российской Федерации,   обратился в суд со встречным исковым заявлением к ИП ФИО2 о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений помещения Н3, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 255 324 рублей и  процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 15 721 рубля 37 копеек. 

Определением первой инстанции  от 15.08.2019 встречное исковое заявление принято к производству для его совместного рассмотрения  с первоначальными требованиями.

Решением суда от 15.08.2019 первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с ИП  ФИО4 в пользу ИП  ФИО2 взыскана задолженность по арендной плате в размере 132 000 рублей, пени за просрочку уплаты арендных платежей в сумме 83 514 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей в сумме 4801 рубля 70 копеек, убытки на восстановление поврежденного имущества в сумме 433 299 рублей 66 копеек. В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения. 

В апелляционной жалобе ИП  ФИО4 просит решение отменить и принять новый судебный акт  о полном  отказе в  удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска  (с учетом уточнений в судебном заседании апелляционной инстанции).  Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что в адрес арендодателя  было направлено письмо от 30.03.2017, в котором предложено компенсировать стоимость произведенных неотделимых улучшений путем взаимозачета арендной платы за апрель и май 2017 года и сообщено о намерении расторгнуть договор аренды с 01.06.2017. Утверждает, что спорное имущество освобождено арендатором 26.05.2017, что подтверждено свидетельскими  показаниями ФИО6  Отмечает, что уведомление о расторжении договора содержало акт приема-передачи, от подписания которого арендодатель уклонился. Указанные действия, по мнению заявителя, свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны ИП ФИО2 Считает, что вывод суда о реализации  арендатором права на одностороннее расторжение договора с  01.06.2017 противоречит выводу об уклонении  арендатора от возврата помещения и необходимости начисления арендной платы до 28.06.2017. Выражает несогласие с экспертным заключением ФИО7,  положенным  в основание удовлетворения требования о взыскании убытков по первоначальному иску, полагая его ненадлежащим доказательством по причине отсутствия ответа  на  вопрос о  стоимости восстановления помещения  и сомнительности исследования.  Информирует о том, что в период арендных отношений заявителем осуществлялся текущий ремонт, который по условиям договора подлежит возмещению  за счет арендодателя.

В отзыве истец просит решение оставить без  изменения, апелляционную жалобу – без  удовлетворения.  Ссылается на отсутствие  доказательств внесения арендатором платежей за пользование имуществом за период с 01.04.2017 по 28.06.2017 и невозврат  имущества в этот период. Считает  свидетельские показания ФИО6 о передаче  в 20-х числа мая 2017 ключей от помещения ФИО8  ненадлежащим доказательством, в том числе, по причине  недоказанности наличия полномочий у названного лица действовать от имени истца. Отмечает, что  уведомление арендатора о намерении расторгнуть договор  с 01.06.2017 не подтверждает передачу помещения арендодателю  в порядке статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.  Указывает на отсутствие документальных доказательств  уклонения арендодателя от принятия помещения. Ссылается на пункты 1.5,  3.3  договора аренды, согласно которым  при прекращении /расторжении договора арендатор  обязан передать помещение по акту в состоянии, в котором  оно было передано арендатору с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями, перестройками и перепланировками. Сообщает, что  заключением судебной экспертизы эксперта ФИО7 подтвержден факт уничтожения  всех видов выполненных арендатором ремонтных работ и необходимости несения дополнительных затрат для приведения помещения в состояние, пригодное для эксплуатации. 

В судебном заседании  представители сторон  поддержали позиции, изложенные в апелляционной  жалобе и отзыве на нее.       

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав  представителей истца и ответчика,   Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Как видно из материалов дела, 01.03.2015 между ИП ФИО2  (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды помещения (т. 1, л. д. 11–17), по условиям  которого арендодатель предоставляет арендатору для организации пункта общественного питания (бара) за плату на срок с 01.03.2015 по 31.01.2016 во временное владение и пользование нежилое помещение Н3, кадастровый номер  62-62-01/195/2009-265, находящееся в здании, расположенном по адресу: Рязанская область, 

<

...>, расположенное  в подвальном этаже здания и на первом этаже здания. В подвальном этаже здания в аренду передаются помещения № 1, 2, 3, 4, 5, план расположения помещений в подвальном этаже здания изложен в приложении № 1 к договору (т. 1, л. д. 18–19). На первом этаже здания в аренду передаются помещения № 1, 2, 3, план расположения помещений  на первом этаже  изложен в приложении № 2 к договору (т. 1, л. д. 20–21).  Общая площадь передаваемых  помещений составляет 112,3 кв. метров, в том числе площадь торгового зала 48,9 кв. метров.

Пунктом 1.3 договора  арендодатель  дал согласие на производство арендатором следующих работ в помещении: расстановку оборудования, необходимого для работы бара и подключения данного оборудования к соответствующим коммуникациям; проведение ремонтных работ в помещении с целью приведения внутреннего и внешнего вида помещения в соответствии с корпоративным стилем арендатора; проведение работ по приведению помещения в соответствии с обязательными нормативами и требованиями, установленными в Российской Федерации, а также требованиями уполномоченных органов (в частности, системы пожарной сигнализации и пожаротушения, системы вентиляции).

В силу пунктов 3.1–3.3 договора передача помещения арендатору производится по акту приема-передачи (приложение № 3) в срок не позднее 1 дня с момента подписания договора. При продлении договора акт приемки-передачи может не составляться. В случае прекращения/расторжения договора арендатор обязан в течение 7 рабочих дней, с даты подписания акта о расторжении договора, передать помещение арендодателю по акту в том состоянии, в котором арендодатель передал помещение арендатору с учетом нормального износа со всеми неотделимыми улучшениями.

Согласно пунктам 4.1–4.3 договора арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату и плату за коммунальные услуги. Арендная плата составляет 45 000 рублей и вносится арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца. За первые 3  месяца действия договора аренды арендная плата не уплачивается. Оплата коммунальных и эксплуатационных услуг (электроэнергия, водоснабжение) производится в соответствии с показаниями приборов учета, по счетам, выставленным арендодателем, в течение 5  банковских дней с момента получения счетов на оплату. 

Пунктами 5.1.3–5.1.5  договора на  арендатора возложены  обязанности  содержать арендованное помещение и инженерные системы в полном порядке, выполняя все правила эксплуатации; бережно и аккуратно относиться  к  помещению  и  местам общественного пользования;  возместить материальный ущерб, причиненный помещению, возникший по вине арендатора, в размере, установленном в соответствии с действующим законодательством и  согласованном сторонами, либо установленном по решению суда; по истечении срока действия договора, а также при досрочном его расторжении передать арендодателю все помещения с произведенными в установленном порядке перестройками и перепланировками, составляющими принадлежность помещения и неотделимые без вреда от конструкций помещения, в нормальном состоянии с учетом естественного износа.

Пунктом 7.1 договора  предусмотрено, что на суммы платежей, просроченных уплатой арендатором, арендодатель имеет право начислить пени в размере 0,1 % от  просроченной платежом суммы за каждый день просрочки платежа.

Согласно пунктам 8.1–8.2 договора  любая из сторон вправе досрочно расторгнуть договор, если другая сторона нарушает его существенные условия. При этом стороны установили, что арендодатель нарушит существенные условия настоящего договора, в случае, если не исполнит или исполнит ненадлежащим образом условия, изложенные в пункте 3.1 договора; арендатор нарушит существенные условия  договора, в случае, если будет использовать помещения не по назначению, либо если по вине арендатора произойдет ухудшение технического или санитарного состояния здания. Одностороннее расторжение договора по иным основаниям допускается также в случаях, предусмотренных законодательством. Сторона, имеющая намерение расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным  пунктом  8.1 договора, обязана уведомить об этом другую сторону в письменной форме не менее, чем за 30 дней до даты расторжения договора с приложением документально подтвержденной аргументации своего намерения.

По акту приема-передачи от 01.03.2015 (т. 1, л. д. 22) нежилое помещение передано арендатору. 

После истечения срока действия сторонами заключен аналогичный договор аренды на срок с 01.01.2017 по 30.11.2017 (т. 1, л. д. 36–46) с подписанием соответствующего акта приема-передачи  от 01.01.2017 (т. 1, л. д. 47).

Получив  от арендатора  уведомление о  досрочным расторжении договора аренды с 01.06.2017 (письмо от 30.03.2017, т. 1, л. д. 106), арендодатель направил   ему телеграмму  с просьбой  явиться 23.06.2017  в 12-00 для  осмотра и подписания акта приема-передачи помещения  (т. 1, л. 

<

...>).

Совместный акт  возврата помещения сторонами не  подписан.

Согласно акту приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 28.06.2017 (т. 1, л. д. 49), не подписанному арендатором,  осмотр помещения состоялся в присутствии арендодателя, арендатора и свидетелей. В результате осмотра было выявлено, что помещение захламлено мусором (строительным и бытовым); отсутствует отделка стен (сняты панели ПВХ и ничем не заменены, что требует ремонта; отсутствует потолок в подсобном помещении (армстронг); на полу требуется замена и покупка 4 м² плитки; двери сняты с петель, разбиты, отсутствует фурнитура; снята вся сантехника; нет розеток и выключателей; требуется ремонт проводки. От подписания акта приема-передачи помещения арендатор  отказался, что  зафиксировано  в акте свидетелями.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение  арендатором  обязательств по внесению арендной платы  и коммунальных платежей  до момента  принятия  помещения, причинение  арендодателю убытков, представляющих собой необходимые расходы  по приведению  помещений в надлежащее  состояние,  ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь ИП ФИО4, ссылаясь на обязанность арендодателя  возместить произведенные за  его  счет неотделимые улучшения  арендованного помещения,  обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002    № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12).

Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (пункт 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002    № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Следовательно, стоимость указанных  услуг  подлежит оплате отдельно от арендной платы.

В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства.

При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства (пункты 3, 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 2 данной статьи).

Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»,  взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Таким образом, при обращении арендодателя в суд за взысканием арендных платежей в случае несвоевременного возврата арендатором арендуемого имущества арендатор должен доказать, что имущество им было возвращено своевременно.

Разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Имеющиеся в материалах дела  акты  приема-передачи от 01.03.2015 и от  01.01.2017  (по двум последовательно заключенным договорам аренды) подтверждают передачу арендованного имущества ответчику и его нахождение в пользовании арендатора до 28.06.2017 – даты составления акта возврата.

При этом из материалов дела следует, что уведомлением от 30.03.2017  арендатор  сообщил арендодателю  о расторжении договора аренды с 01.06.2017 (т. 1, л. д. 106). 

Не отрицая  права арендатора на расторжение  договора аренды,  истец ссылается на то, что до  28.06.2017 помещение  не было сдано  арендодателю, в связи с чем после направления арендатору 21.06.2017 телеграммы об осмотре и сдаче помещения и  отказе арендатора  от подписания акта возврата, такой акт  был составлен истцом с участием свидетелей, а потому  арендная плата и коммунальные платежи подлежат внесению до даты принятия помещения  арендодателем.

По расчету  истца задолженность  ответчика  за март, апрель и  май 2015 года, апрель, май и  июнь 2017 года, исходя из согласованного ежемесячного размера (45 000 рублей), составляет 270 000 рублей.

Частично удовлетворяя требование о взыскании задолженности по арендной плате, суд первой инстанции, приняв во внимание согласованное сторонами в пункте 4.2 договора аренды от 01.03.2015 условие  об освобождении арендатора от уплаты арендных платежей  за первые 3 месяца (с 01.03.2015 по 31.05.2015), определил размер задолженности за период с 01.04.2017 по 28.06.2017 в сумме 132 000 рублей (по 45 000 рублей за  апреля и май 2017 + 42 000 рублей за период с 01.06. по 28.06.2017).

В подтверждение  факта потребления коммунальных услуг (электроэнергии  и водоснабжения) истцом в спорный период представлен счет на оплату от 15.05.2017                 № 16 на сумму 4801 рубль 70 копеек, в котором  указано наименованием  услуг, их объем и стоимость.

Установив, что  арендная плата и плата за коммунальные услуги внесены с просрочкой, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований  для взыскания неустойки. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума № 7) разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме – штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер неустойки, исходя из пункта 5.2 договора и скорректированной судом  суммы задолженности, составил  83 514 рублей.   Расчет  неустойки проверен апелляционной инстанцией и признан правильным. Контррасчет неустойки  не представлен.

Удовлетворяя  исковые требования о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта помещения,  суд обоснованно исходил из следующего.

По правилам статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса.

Согласно  статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пунктах 1, 2, 5  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»  разъяснено, что   должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Согласно статьям 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

По смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

При этом размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (абзац 2 пункта 12 постановления № 25).

В данном случае  убытки  причинены  истцу в связи с неисполнением  арендатором обязанности передать помещение арендодателю по акту в том состоянии, в котором арендодатель передал помещение арендатору, с учетом нормального износа и со всеми неотделимыми улучшениями (пункты 3.3 договоров).

Для определения вида, объема и стоимости  восстановительных  работ и материалов, необходимых для приведения  нежилого помещения в надлежащее состояние, судом определением от 19.03.2017 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр профессиональной оценки» (эксперт ФИО7).

Согласно заключению  судебной экспертизы от 30.04.2019 № 19/06-т, виды, объем и стоимость ремонтных работ и материалов, необходимых для восстановления нежилого помещения Н3 по адресу: 

<

...>, с учетом его состояния, зафиксированного в акте приема-передачи от 28.06.2017, составляют 433 299 рублей 66 копеек, в том числе стоимость строительных материалов – 203 790 рублей 79 копеек, стоимость ремонтно-строительных работ – 229 508 рублей 87 копеек.  После освобождения нежилого помещения ИП ФИО4, с учетом состояния помещения, зафиксированного в акте приема-передачи от 28.06.2017, эксперт сделал вывод, что все виды и объем выполненных ремонтных работ до освобождения помещения уничтожены. Стоимость выполненных ремонтных работ до освобождения нежилого помещения после его освобождения ИП ФИО4 составляет 0 рублей. Все виды работ, выполненные ИП ФИО4 в нежилом спорном  помещении в период 05.03.2015 по 31.05.2015, относятся к неотделимым улучшениям. Для приведения нежилого помещения в состояние, пригодное для эксплуатации, требуются дополнительные затраты для восстановления указанных видов работ с использованием нового строительного материала.

Доказательств того, что обнаруженные при приемке дефекты относятся к нормальному износу помещения, либо возникли не по его вине, ответчиком вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом представленных пояснений экспертов в судебном заседании от 05.02.2019, суд первой инстанции правомерно принял его в качестве надлежащего доказательства, ввиду соответствия требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ).

Изложенные заявителем возражения по экспертному заключению не принимаются судом, поскольку сводятся к несогласию с выводами, сделанными квалифицированным специалистом в области строительства и касаются вопроса специальных познаний.

В соответствии со статьей 7 Закона № 73-ФЗ, который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

С учетом изложенного, предупреждения судебного эксперта об уголовной ответственности, основания для вывода о сомнительности или противоречивости выводов составленного им исследования отсутствуют.

Ссылка заявителя на  заключение первоначальной экспертизы, назначенной определением суда от 14.06.2018 и порученной  эксперту ООО «АРТА» ФИО9, не принимается апелляционной инстанцией.

Заключение эксперта  ООО «АРТА» ФИО9 было  составлено   по вопросам, связанным с доказыванием   размера встречных  исковых требований (о  видах, объемах и использованных материалов для  создания неотделимых улучшений в период с 01.03.2015 по 26.05.2017).  В то время как на разрешение эксперта ООО «Центр профессиональной оценки» ФИО7 ставились иные вопросы: об определении вида, объема и стоимости  работ и материалов, оставшихся в арендуемом помещении на момент его сдачи по акту от 28.06.2017 и определении  вида, объема и  стоимости ремонтных работ, необходимых для восстановления  арендуемого помещения.

При этом заключение  эксперта ФИО9 не  повлияло на принятие решения по делу,  поскольку сам по себе факт определения указанным заключением стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором,  при установленном  впоследствии судом обстоятельстве демонтажа  ответчиком этих улучшений и приведении, в связи  с этим,  помещения в ненадлежащее состояние, повлек отказ в  удовлетворении встречных требований.

Доказательств того, что на момент  принятия помещения по акту в нем  наличествовали  неотделимые улучшения,  произведенные арендатором и они были  устранены силами самого истца,  ответчиком, вопреки статье 65 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, не представлено.

Довод заявителя о  том, что  помещение было сдано  истцу 26.05.2017, правомерно не принят судом, поскольку доказательств  такой сдачи после направления арендатором уведомления об отказе от договора не представлено.

Само по себе возможное освобождение  помещения  до  его сдачи арендодателю не влияет на обязательства  арендатора по уплате арендной платы (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Довод заявителя о том, что  невозможность использования помещения с 15.05.2017 подтверждается постановлением Советского районного суда  по делу № 5-138/2017, отклоняется апелляционной инстанцией (т. 3, л. д. 45). Из указанного судебного акта следует, что  виновным в  совершении административного правонарушения признан сам ответчик,  который не обеспечил соблюдение  законодательства о санитарно-эпидемиологическом  благополучии населения в арендуемом помещении.

Условиями договора аренды обязанность по обеспечению  соблюдения указанного законодательства при  ведении деятельности арендатора  на истца не возложена. 

Несогласие заявителя с  выводом суда о том, что  освобождение арендатора от уплаты арендной платы за первые три месяца аренды было  обусловлен достигнутой сторонами договоренностью  о проведении  арендатором текущего ремонта помещения на указанную сумму и утверждение  ответчика о том, что такое освобождение  не зависело от каких-либо  обстоятельств,   не принимается  апелляционной инстанцией.

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах  применения  общих положений Гражданского  кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Исходя из  совокупного взаимосвязанного толкования пунктов 1.3, 3.3 и 4.2 договора, суд  пришел к обоснованному выводу,  что освобождение от уплаты аренды за первые три месяца было обусловлено   выполнением арендатором  необходимых работ для использования имущества по целевому назначению. 

При этом исключение судом из расчета арендной платы  стоимости аренды за первые три месяца права ответчика не нарушает. Истец решение суда в части отказа в первоначальном иске не оспаривает.   

Довод заявителя  о недобросовестном поведении истца по первоначальному иску, подлежит отклонению. 

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

При рассмотрении спора судом  не установлено недобросовестное поведение истца при исполнении договора. Реализация арендодателем права на  получение причитающихся ему платежей и  расходов на восстановление поврежденного имущества, обусловленные ненадлежащим исполнением обязательств  со стороны его контрагента,  злоупотреблением признаваться не может.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110,  частью 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по  апелляционной жалобе подлежат отнесению на  заявителя.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.08.2019 по делу № А54-6003/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         М.М. Дайнеко           

                         Е.В. Рыжова