ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-19386/2023

г. Новосибирск

22  января  2024  года

Резолютивная часть  решения объявлена 15  января 2024  года

Решение в  полном  объеме изготовлено  22 января  2024  года

 

      Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Мартыновой М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью УК «СОТА-Н» (ОГРН: 

<

***>, 630055, 

<

...>) 

к муниципальному бюджетному учреждению культуры города Новосибирска «Дом культуры «Академия» (ОГРН: 

<

***>, 630090, 

<

...>) 

о взыскании 4 469 730 рублей 01 копейки, 

по встречному иску муниципального бюджетного учреждения культуры города Новосибирска «Дом культуры «Академия» (ОГРН: 

<

***>, 630090, 

<

...>) 

к обществу с ограниченной ответственностью УК «СОТА-Н» (ОГРН: 

<

***>, 630055, 

<

...>) 

о взыскании 742 619 рублей 88 копеек, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, 1. Департамент культуры и спорта и молодежной политики мэрии 

<

...>. Муниципальное образование город Новосибирск в лице Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска,

при участии представителей:

истца по первоначальному иску: ФИО2, доверенность № 01/2023 от 10.01.2023, паспорт; 

ответчика по первоначальному иску: ФИО3, доверенность № 8 от 16.08.2023, паспорт; 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью УК «СОТА-Н»  (далее – ООО УК «СОТА-Н», первоначальный истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, впоследствии уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к муниципальному бюджетному учреждению культуры города Новосибирска «Дом культуры «Академия» (далее  – МБУК «ДК «Академия», первоначальный ответчик) о взыскании 4 241 616 рублей 21 копейки неосновательного обогащения, 228 113 рублей 80 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  Департамент культуры и спорта и молодежной политики мэрии города Новосибирска, Муниципальное образование город Новосибирск в лице Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска.

МБУК «ДК «Академия» в судебном заседании и письменным отзывом по делу отклонило требования истца по первоначальному иску как необоснованные, ссылаясь, в том числе, на отсутствие доказательств, подтверждающих, что МБУК «ДК «Академия» арендованные помещения арендатору не передавало или чинились препятствия в использовании арендованного имущества.

В свою очередь МБУК «ДК «Академия» предъявило встречное исковое заявление о взыскании 402 212 рублей 14 копеек задолженности по арендной плате, 195 231 рубль 26 копеек неустойки по договору аренды №А22-А/2018 от 01.06.2018, 111 734 рубля 53 копейки задолженности в счет возмещения расходов за потребленные коммунальные ресурсы, 28 490 рублей 06 копеек неустойки по договорам на возмещение расходов, 4 951 рубль 89 копеек неустойки по договорам аренды имущества (Стилобат).

ООО УК «СОТА-Н» не оспаривало наличие задолженности по договору аренды имущества, договорам на возмещение расходов, а также неустойку за просрочку уплаты арендных платежей и за просрочку уплаты расходов за возмещение потребленных коммунальных ресурсов с учетом использования площади арендованных помещений в размере 162,5 кв.м.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, письменное мнение по существу заявленных исков суду не представили, в ходе судебных разбирательств поддержали правовую позицию МБУК «ДК «Академия».

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд находит требования истца по первоначальному иску не подлежащими удовлетворению, а требования истца по встречному иску подлежащими удовлетворению в полном объеме, ввиду нижеследующего.

По первоначальному иску.

Как следует из материалов дела, между ООО УК «СОТА-Н» и МБУК «ДК «Академия» был заключен договор аренды № 22-A/2018 объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении от 01.06.2018.

В соответствии с договором аренды МБУК «ДК «Академия» передало ООО УК «СОТА-Н» во временное пользование за плату муниципальные нежилые помещения, расположенное по адресу: 

<

...> (далее по тексту объект недвижимости). 

Согласно акту приема-передачи объекта недвижимости от 01.06.2018 МБУК «ДК «Академия» передало ООО УК «СОТА-Н» нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...> общей площадью 376,3 кв.м., в том числе: помещения 1-го этажа площадью 271,4 кв. м., помещения подвала площадью 104, 9 кв. м.

Однако фактически, как указывает истец по первоначальному иску, МБУК «ДК «Академия» передало ООО УК «СОТА-Н» только помещения, расположенные на первом этаже здания в правом крыле под номера: 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 общей площадью 162,5 кв. м.

Истец по первоначальному иску ссылается на то, что МБУК «ДК «Академия»  занимало на протяжении всего действия договора помещения, расположенные на 1-ом этаже в левом крыле здания, номера на поэтажном плане: 5,6, 7, 8, 9, 10 общей площадью 108,9 кв. м., а также помещения, расположенные в подвале здания, с номерами на поэтажном плане: 11, 12, 13, 14, 15, 16 общей площадью 104,9 кв. м.

Таким образом, по мнению первоначального истца, ответчик не передал истцу помещения в подвале и на первом этаже общей площадью  213, 8 кв.м.

Ежемесячный размер арендной платы установлен п. 3.2. договора аренды. Размер арендной платы менялся ежегодно на основании дополнительных соглашений, подписанных сторонами.

В соответствии с договором аренды размер ежемесячной арендной платы, уплаченной истцом ответчику, составил:

- с 01.06.2018 по 31.12.2018 188 223,15 руб. за 376,3 кв. м., (500,00 руб. за 1 кв. м. в месяц);

- в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 10.01.2019 за период с 01.01.2019  по 31.12.2019  165 891,6 руб. за 376,3 кв.м., (440, 85 руб. за 1 кв. м. в месяц);

- в соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 28.02.2020 за период с 01.01.2020  по 21.12.2020  - 172 527,26 руб. за 376,3 кв.м., (458, 48 руб. за 1 кв. м. в месяц);

- в соответствии с дополнительным соглашением № 3 от 15.06.2020 за период 01.07.2020 по 31.07.2020 15 450,48 руб. за 376,3 кв.м., (41,05 руб. за 1 кв. м. в месяц); за период 01.08.2020  по 30.09.2020  86 263, 63 руб. за 376,3 кв.м, (458, 48 руб. за 1 кв. м. в месяц);

- в соответствии с дополнительным соглашением № 4 от 01.02.2021 за период 01.01.2021 по 31.12.2021  179 083,30 руб. за 376,3 кв.м. (475,9 руб. за 1 кв. м. в месяц);

- в соответствии с дополнительным соглашением № 5 от 18.01.2022 за период 01.01.2022 по 31.12.2022  185 351, 22 руб. за 376,3 кв.м., (492,56 руб. за 1 кв. м. в месяц);

- в соответствии с дополнительным соглашением № 6 от 29.12.2022 за период 01.01.2023 по 31.05.2023 201 106, 07 руб. за 376,3 кв.м., (534,4 руб. за 1 кв. м. в месяц).

В соответствии с п. 2.2.3. договором аренды истец обязан оплачивать ответчику коммунальные услуги и расходы на содержание арендуемого им муниципального имущества. С этой целью между сторонами ежегодно заключался договор на возмещение расходов за коммунальные услуги.

В соответствии договорами на возмещение расходов ориентировочные суммы в счет возмещения коммунальных расходов были определены следующим образом;

- на основании договора № 12/2020 от 01.01.2020  -   991 117,08 рублей в год;

- на основании договора № 12/2021 от 01.01.2021  -   1 066 825,21 рублей в год;

- на основании договора № 02-А/2022 от 01.01.2022  - 1 029 417,6 рублей в год;

- на основании договора № 02-А/2023 от 01.01.2023 - 454 082, 42 рублей в год.

По истечении срока действия спорных договоров, истец направил ответчику претензию от 17.05.2023 о необходимости возврата денежных средств, которые были уплачены истцом в качестве арендной платы и в счет возмещения коммунальных расходов за помещения, которые истец в течение действия договора аренды не использовал и не занимал.

Ответчик предоставил ответ на претензию - возражения на претензию от 16.06.2023, в которых отказался от возврата денежных средств, полученных в качестве неосновательного обогащения.

Истец направил ответчику письмо исх. № 01/18-05/23 от 18.05.2023  о необходимости предоставления доступа в помещения, которые должны были находиться во временном пользовании истца: на 1-ом этаже, расположенные в левом крыле здания, номера на поэтажном плане: 5,6,7, 8, 9, 10 общей площадью 108,9 кв.м.; в подвале здания, номера на поэтажном плане: 11, 12, 13, 14, 15, 16 общей площадью 104,9 кв. м.

Ответчик предоставил истцу доступ в указанные помещения, с целью проведения осмотра помещений; на 1-ом этаже в левом крыле здания, номера на поэтажном плане: 5, 6, 7, 8, 9, 10 общей площадью 108,9 кв.м.; в подвале здания помещения с номерами на поэтажном плане: 11, 12,13, 14, 15, 16 общей площадью 104,9 кв. м.

Истец совместно с представителем ответчика, произвел 23.05.2023 осмотр помещений и зафиксировал факт расположения в этих помещениях оборудованных кабинетов для специалистов ответчика.

Истец по первоначальному иску указывает, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды в полном объеме по их назначению, поскольку ответчик часть помещений использовал в своих целях.

Полагая, что на стороне МБУК «ДК «Академия» возникло неосновательное обогащение в виде переплаты арендной платы и переплаты расходов по возмещению коммунальных ресурсов, ООО УК «СОТА-Н» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства во взаимосвязи и в совокупности с иными обстоятельствами по делу, суд приходит к выводу о том, что требования ООО УК «СОТА-Н» не подлежат удовлетворению, при этом исходит из следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

В соответствии с условиями пункта 1.1 договора арендодатель  предоставляет арендатору во временное пользование за плату муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 376,3 кв.м., в том числе: помещения 1-го этажа площадью 271,4 кв. м, помещения подвала площадью 104, 9 кв. м.

Ежемесячный размер арендной платы установлен п. 3.2. договора аренды, с учетом дополнительных соглашений, подписанных сторонами.

Указанные выше договоры заключены сторонами (ООО УК «СОТА-Н» и МБУК «ДК «Академия») с соблюдением принципа свободы договора, закрепленного статьей 421 ГК РФ. 

При заключении договора аренды, во исполнение статей 420, 606 ГК РФ, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе о предмете договора. В частности, пунктом 1.1 договора аренды, а также планом и экспликацией, являющимися неотъемлемой частью договора, стороны определили объект аренды, а именно муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 376,3 кв.м., в том числе этаж 271,4 кв.м., подвал 104,9 кв. м. (далее по тексту – объект недвижимости). 

Актом приема-передачи объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...> от 01.06.2018, подписанного сторонами без оговорок, подтверждается факт принятия арендатором - ООО УК «СОТА-Н» объекта недвижимости площадью в размере, согласованном сторонами при заключении договора, а именно 376,3 кв.м. В период действия договора аренды какие-либо соглашения в части изменения объекта недвижимости между сторонами не заключались. 

Договорами на возмещение коммунальных расходов на период 2020 г. – 2023 г. предусмотрено, что арендатор возмещает расходы по содержанию площади 376,3 кв. м., размер которой соответствует договору аренды. К таким договорам какие-либо возражения в части определения размере арендуемой площади от арендатора – ООО УК «СОТА-Н» ни на стадии заключения договоров, ни в ходе их исполнения в адрес арендодателя - МБУК «ДК «Академия» не поступали.

При заключении договора аренды и договоров на возмещение расходов по оплате коммунальных услуг между сторонами достигнуто соглашение и по размеру арендной платы, которое в силу статьи 654 ГК РФ, также является существенным условием. В течение спорного периода истцом арендная плата производилась в размере, согласованном договором аренды, с учетом дополнительных соглашений, а возмещение коммунальных расходов производилось исходя из фактического потребления. Обращений от истца в части изменений размера арендной платы в связи с уменьшением либо увеличением арендуемых площадей в спорный период не поступало.  

Необходимо отметить, что договорами на возмещение коммунальных расходов на момент их заключения цена определена ориентировочно. 

В приложениях к договорам на возмещение расходов конкретизировано, что оплата электрической энергии, холодной воды и за стоки определяется исходя из фактического потребления, определенного на основании показаний приборов учета, а оплата тепловой энергии определяются пропорционально занимаемой арендополучателем площади в здании, исходя из норм потребления.

Однако, в противоречие согласованного порядка определения цены договоров на возмещение расходов, расчет произведен пропорционально занимаемой площади, данные показания приборов учета первоначальным истцом не представлены. 

 

В течение всего срока действия договора аренды и договоров на возмещение расходов арендатор с требованием об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом или каким-либо иным подобным требованием ни разу не обращался ни к арендодателю – МБУК «ДК «Академия» как лицу, у которого имущество находится в оперативном управлении, ни к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска как органу, осуществляющему функции управления имуществом от имени собственника. Данное обстоятельство подтверждено в судебном заседании 09.11.2023 непосредственно представителем ООО УК «СОТА-Н» и представителем ДЗИИО Мэрии при даче пояснений по обстоятельствам дела; 

Более того, письмом от 16.11.2022 № 01/16-11/22 ООО УК «СОТА-Н» обращается к арендодателю заключить договор аренды на новый срок на тех же условиях и в отношении тех же помещений, общая площадь которых составляет 376,3 кв.м.  (в материалах дела имеется копия письма). 

Доказательств того, что ответчиком арендованное помещение арендатору не передавалось или, чинились препятствия в использовании арендованного имущества, истцом по первоначальному иску в материалы дела не представлено. 

В случае, если арендатору помещение фактически не передано в аренду, его права могут быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которой, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. 

Помимо статьи 611 ГК РФ, гражданское законодательство Российской Федерации устанавливает и иные меры защиты нарушенных прав, которые в силу пункта 1 статьи 9 ГК РФ могут быть реализованы гражданами и юридическими лицами по своему усмотрению. 

В частности, статья 450.1 ГК РФ регулирует порядок и пределы реализации права на отказ от договора (исполнения договора) или осуществления прав по договору. По смыслу пункта 7 статьи 450.1 ГК РФ отказ от права может быть реализован как в форме действия, так и в форме бездействия управомоченного лица. При этом пунктами 5, 6 этой же статьи закрепляют запрет на противоречивое поведение управомоченного лица в отношении права на отказ от договора или от права. 

В силу принципа диспозитивности граждане и юридические лица приобретают и осуществляют права своей волей, в своем интересе и по своему усмотрению (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 9 ГК РФ). Исходя из содержания принципа диспозитивности управомоченное лицо по своему усмотрению может реализовывать принадлежащие ему субъективные права и распоряжаться ими, в том числе передавать их или отказаться от осуществления. Для реализации права необходимо соответствующее волеизъявление лица.

В том случае, если арендодатель вопреки условиям договора препятствует арендатору в фактическом пользовании объектом аренды, возможно наступление последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 328 ГК РФ, в соответствии с которым в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Системное толкование приведенных норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "О практике рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Исходя из пункта 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что  арендная плата по спорному договору аренды, с учетом дополнительных соглашений к нему, определена сторонами в твердой сумме за все передаваемое помещение и не поставлена в зависимость от площади арендуемого объекта.

Доказательств того, что арендодатель надлежащим образом не исполнил обязанность по передаче помещения или чинил препятствия арендатору в пользовании помещением, отсутствуют, в связи с чем в любом случае фактическое использование арендатором даже меньшей площади помещения, чем было предусмотрено договором, не исключает его обязанности по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора и дополнительных соглашений к нему.

Следует обратить внимание на то, что возражений относительно индивидуальных признаков и площади используемого помещения при заключении договора и в период его действия между сторонами не имелось.

Таким образом, на стороне арендатора суд не усматривает признаков неосновательного обогащения по арендным и коммунальным платежам.

При указанных обстоятельствах требования ООО УК «СОТА-Н» по первоначальному иску не  подлежат удовлетворению.

По встречному иску.

МБУК «ДК «Академия», возражая против иска, и предъявляя встречный иск, сослалось на наличие задолженности ООО УК «СОТА-Н» перед МБУК «ДК «Академия» по договорам аренды и за потребленные коммунальные ресурсы.

Как указывалось выше, между МБУК «ДК «Академия» (арендодатель) и ООО УК «СОТА-Н» (арендатор) 01.06.2018 заключен договор аренды №22-А/2018 объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении.

Пунктом 1.1 договора аренды, стороны согласовали объект аренды. Согласно указанным условиям договора аренды, арендодатель предоставляет во временное пользование за плату муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, характеристика объекта недвижимости: общая площадь 376,3 кв.м., в том числе этаж 271 кв.м., подвал 104,9 кв.м. (далее - Объект аренды).

Факт передачи объекта аренды подтверждается актом приема-передачи недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...> от 01.06.2018, подписанным сторонами без оговорок.

В соответствии с договором аренды, размер ежемесячной арендной платы, уплаченной ООО УК «СОТА-Н» составил:

- с 01.06.2018 по 31.12.2018 188 223,15 руб. за 376,3 кв. м., (500,00 руб. за 1 кв. м. в месяц);

- в соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 10.01.2019 за период с 01.01.2019  по 31.12.2019  165 891,6 руб. за 376,3 кв.м., (440, 85 руб. за 1 кв. м. в месяц);

- в соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 28.02.2020 за период с 01.01.2020  по 21.12.2020  - 172 527,26 руб. за 376,3 кв.м., (458, 48 руб. за 1 кв. м. в месяц);

- в соответствии с дополнительным соглашением № 3 от 15.06.2020 за период 01.07.2020 по 31.07.2020 15 450,48 руб. за 376,3 кв.м., (41,05 руб. за 1 кв. м в месяц); за период 01.08.2020  по 30.09.2020  86 263, 63 руб. за 376,3 кв.м., (458, 48 руб. за 1 кв. м. в месяц);

- в соответствии с дополнительным соглашением № 4 от 01.02.2021 за период 01.01.2021 по 31.12.2021 г179 083,30 руб. за 376,3 кв.м. (475,9 руб. за 1 кв. м. в месяц);

- в соответствии с дополнительным соглашением № 5 от 18.01.2022 за период 01.01.2022 по 31.12.2022 г185 351, 22 руб. за 376,3 кв.м., (492,56 руб. за 1 кв. м. в месяц);

- в соответствии с дополнительным соглашением № 6 от 29.12.2022 за период 01.01.2023 по 31.05.2023 201 106, 07 руб. за 376,3 кв.м., (534,4 руб. за 1 кв. м. в месяц).

Однако, в нарушение условий договора арендная плата ООО УК «СОТА-Н» производилась с нарушением сроков расчета, установленными договором аренды. Кроме того, арендная плата в апреле и мае 2023 года не производилась, в связи с чем образовалась задолженность в размере 402 212 рублей 14 копеек по договору аренды №22-А/2018 от 01.06.2018.

Кроме того, пунктом 2.2.3 договора аренды стороны договорились о том, что арендатор (ООО УК «СОТА-Н») оплачивает арендодателю коммунальные услуги и расходы на содержание арендуемого муниципального имущества.

Во исполнение данного договорного условия, стороны ежегодно заключали договоры на возмещение коммунальных расходов. 

Сторонами были заключены следующие договоры (далее - договоры на возмещение расходов):

- договор на возмещение расходов от 01.01.2020 №12/2020 на период с 01.01.2020 до 31.12.2020;

- договор на возмещение расходов от 01.01.2021 №12/2021 на период с 01.01.2021 до 31.12.2021;

- договор на возмещение расходов от 01.01.2022 №02-А/2022 на период с 01.01.2022 до 31.12.2022;

- договор на возмещение расходов от 01.01.2023 №02-А/2023 на период с 01.01.2023 до 30.05.2023.

Указанными договорами, стороны урегулировали порядок исполнения договорных обязательств, определили на момент заключения договоров их ориентировочную цену, порядок определения размера фактического потребления коммунальных услуг и расходов на содержание арендуемого имущества, порядок расчетов, ответственность за нарушение обязательств, а также иные условия исполнения договоров на возмещение расходов.

В приложениях к договорам на возмещение расходов конкретизировано, что оплата электрической энергии, холодной воды и за стоки определяется исходя из фактического потребления, определенного на основании показаний приборов учета, а оплата тепловой энергии определяются пропорционально занимаемой арендатором площади в здании, исходя из норм потребления.

Каждый из договоров на возмещение расходов содержит п. 3.2 договора идентичной редакции, согласно которой оплата расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг и содержанию арендованного ООО УК «СОТА-Н» имущества производится арендатором на основании счета и акта о возмещении коммунальных расходов в течение 10 дней со дня подписания сторонами.

Однако, в нарушение условий договоров на возмещение, обязательства по оплате исполнялись ООО УК «СОТА-Н» с нарушением сроков. Кроме того, в 2023 году ООО УК «СОТА-Н» компенсация расходов не производилась.

Сумма задолженности ООО УК «СОТА-Н» за период с 01.01.2023 по 30.05.2023 в части компенсация расходов составляет 111 734 рубля 53  копейки.

Временное владение и пользование ООО УК «СОТА-Н» нежилой площадью части благоустройства здания (стилобат) площадью 175 кв.м. ДК «Академия», расположенной по адресу: 

<

...>, (далее по тексту - Стилобат) осуществлялось на основании следующих договоров:

- договора аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении от 01.07.2020 №016716-НП;

- договора аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении муниципального бюджетного учреждения культуры города Новосибирска «Дом культуры Академия» от 01.05.2021 №018572-НП;

- договора аренды объекта недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления от 04.06.2021 №018680-НП;

- договора аренды объекта недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления от 06.06.2022 №021299-НП.

В силу условий договоров аренды (Стилобат), а именно п. п. 3.1, 3.2 каждого из указанных договоров, арендатор за пользование арендованным объектом недвижимости уплачивает арендодателю арендную плату в срок не позднее 15 числа текущего месяца. 

Оплата по указанным выше договорам имущества (Стилобат) ООО УК «СОТА-Н» производилась с нарушением установленных договорами сроков расчета.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 4.1. договора аренды №22-А/2018 от 01.06.2018 предусмотрено, что в случае несвоевременного перечисления арендной платы в сроки, указанные в пункте 3.2 договора аренды, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,1 процента от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа.

За нарушение сроков исполнения обязательств по договорам на возмещение расходов, в том числе обязательства по оплате. Стороны предусмотрели обязанность стороны-нарушителя оплатить кредитору неустойку в размере 1/300 действующей на день уплаты неустойки ключевой ставки Центрального банка России, за каждый день просрочки исполнения обязательств. Такое условие содержат все договоры на возмещение расходов, заключенных между сторонами в спорный период (п. 5.7 договоров на возмещение расходов).

Поскольку ООО УК «СОТА-Н»  нарушен срок внесения арендной платы, истцом по встречному иску правомерно начислена неустойка в сумме 195 231 рубля 26 копеек по договору аренды №22-А/2018 от 01.06.2018.

Руководствуясь п. 5.7 договоров на возмещение расходов МБУК «ДК «Академия» произведен расчет неустойки. Общая сумма неустойки по договорам на возмещение расходов составляет 28 490 рублей 06 копеек.

Пунктами 4.1 каждого из договоров аренды Стилобата предусмотрена обязанность арендатора  в случае несвоевременного перечисления арендной платы в сроки, согласованные сторонами в п. 3.2 договоров аренды Стилобата, уплатить арендодателю  пеню в размере 0,1 процента от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа.

В связи с нарушением арендатором - ООО УК «СОТА-Н» согласованных сроков расчетов, МБУК «ДК «Академия» правомерно начислена неустойка по договорам аренды Стилобата  в размере 4 951 рубля 89 копеек.

Арифметические расчеты неустойки судом проверены, признаны соответствующим условиям договорах о порядке и сроках расчетов, фактическим обстоятельствам дела, подтверждены надлежащими доказательствами, ответчиком по встречному иску  не опровергнуты.

Согласно пункту 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, учитывая изложенное, арбитражный суд считает требования встречного иска подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине по первоначальному иску относятся на истца по первоначальному иску, судебные расходы по государственной пошлине по встречному иску относятся на ответчика по встречному иску.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении первоначального иска общества с ограниченной ответственностью УК «СОТА-Н» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью УК «СОТА-Н»   в доход федерального бюджета 45 349 рублей государственной пошлины.

Встречный иск муниципального бюджетного учреждения культуры города Новосибирска «Дом культуры «Академия» удовлетворить.   

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью УК «СОТА-Н»   в пользу муниципального бюджетного учреждения культуры города Новосибирска «Дом культуры «Академия» 402 212 рублей 14 копеек задолженности по арендной плате, 195 231 рубль 26 копеек неустойки по договору аренды №А22-А/2018 от 01.06.2018, 111 734 рубля 53 копейки задолженности в счет возмещения расходов за потребленные коммунальные ресурсы, 28 490 рублей 06 копеек неустойки по договорам на возмещение расходов, 4 951 рубль 89 копеек неустойки по договорам аренды имущества (Стилобат), всего 742 619 рублей 88 копеек, 17 852 рубля судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить муниципальному бюджетному учреждению культуры города Новосибирска «Дом культуры «Академия» из федерального бюджета 2 667 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

        Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

 Решение, вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

 

       Судья                                                                                М.И. Мартынова