АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5660/2024

21 января 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей В.А. Гребенщиковой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от Товарищества собственников жилья №29: ФИО1, представитель, доверенность от 06.02.2024

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, представитель, доверенность от 25.09.2023

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение от 21.06.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024

по делу № А51-13587/2022

Арбитражного суда Приморского края

по иску товарищества собственников жилья № 29

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании задолженности по арендной плате и обязании передать и освободить помещение

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2

о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 01.01.2019,

третьи лица: администрация города Владивостока, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

Товарищество собственников жилья №29 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 690039, 

<

...>; далее – истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску, ТСЖ №29) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску, ИП ФИО2, предприниматель) о взыскании 846 300 руб. задолженности по арендным платежам за период действия договора аренды с 01.01.2019 по 26.10.2023, 121 275 руб. 24 коп. по оплате коммунальных платежей за арендуемое помещение за период действия договора с 01.01.2019 по 26.10.2023, а также задолженности по арендной плате в размере 90 000 руб. и задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 89 805 руб. за период фактического пользования помещением в 2018 году, обязании в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи и освободить занимаемое по договору аренды от 01.01.2019 помещение площадью 52 кв.м.

К совместному рассмотрению с первоначальным иском в соответствии с положениями статьи 132 АПК РФ принят встречный иск ИП ФИО2 о признании договора аренды нежилого помещения от 01.01.2019 недействительным.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация города Владивостока (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>; адрес: 690091, 

<

...>; далее – Администрация), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>; адрес: 690090, 

<

...>; далее – Управление Росреестра по Приморскому краю, регистрирующий орган).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.06.2024, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024, иск ТСЖ №29 удовлетворен. В удовлетворении встречного иска предпринимателю отказано.

ИП ФИО2, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы настаивает на отсутствии у ТСЖ №29 права на обращение в суд с первоначальным иском, указывая на ошибочность вывода судов о наличии у спорного помещения статуса общего имущества и доказанности истцом по первоначальному иску полномочий по его передаче в аренду. Суды необоснованно не приняли во внимание доводы предпринимателя о введении ответчика при заключении договора аренды в заблуждение, который исходил из не соответствующих действительности представлений о ряде обстоятельств совершения спорной сделки.  По смыслу положений статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  заблуждение истца по встречному иску заключалось в том, что арендатор получил не то, что хотел и в итоге против своей воли был вовлечен в незаконные действия ответчика по встречному иску.

ТСЖ №29 представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором указано на правомерность принятых по делу судебных актов и несостоятельность правовой позиции ИП ФИО2

В возражениях на отзыв предприниматель в целом поддержала ранее изложенную позицию по спору, более подробно изложив мотивы несогласия с доводами отзыва ТСЖ №29.

В судебном заседании, представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы, настаивал на её удовлетворении, против чего возражал представитель ТСЖ №29.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте  судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, отзыва и возражений на отзыв, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Судами по материалам дела установлено, что 01.01.2019 между ТСЖ №29 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передано нежилое помещение, общей площадью 52 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 1.3 договора фактическая передача объекта осуществляется по акту приема-передачи (Приложение №1), являющемуся неотъемлемой частью договора.

Арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, а также прочие платежи (пункт 2.2.2 договора).

Из пункта 3.1 договора следует, что начисление арендной платы производится с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта и до момента фактического возврата объекта арендатором по акту-приема-передачи.

В пункте 3.2 договора аренды стороны предусмотрели, что общая арендная плата за один месяц составляет 30 000 рублей за месяц вперед.

Договор заключается на 11 месяцев (пункт 5.2 договора). Договор может быть расторгнут сторонами в одностороннем порядке при отсутствии виновных действий другой стороны с предупреждением об этом другой стороны не менее чем за 30 календарных дней (пункт 7.2 договора).

Между сторонами 07.02.2019 заключено дополнительное соглашение, по условиям которого  ИП ФИО4 обязуется в течение 4 месяцев оплатить долг за аренду магазина с октября 2018 года по январь 2019 года - 90 000 руб., долг за коммунальные платежи в размере 89 805 руб.

В нарушение принятых на себя обязательств по договору аренды от 01.01.2019 предприниматель вносила арендную плату несвоевременно и не в полном объеме, в результате чего на стороне арендатора образовалась задолженность.

Предупреждением от 10.07.2020 о прекращении договора аренды, арендодатель сообщил об отказе от договора на основании части 2 статьи 610 ГК РФ и указал на прекращении договорных правоотношений.

Указанное предупреждение получено арендатором 26.08.2020, о чем свидетельствует уведомление о вручении письма.

Досудебной претензией от 02.04.2021 арендодатель уведомил предпринимателя о наличии задолженности и необходимости возврата помещения, оставление которой без удовлетворения послужило основанием для обращения ТСЖ №29 в арбитражный суд с первоначальным иском.

ИП ФИО2, полагая, что истцом не представлены доказательства наличия статуса общедомового имущества у переданного в аренду помещения и его принадлежности ответчику на праве собственности в порядке статьи 132 АПК РФ предъявила встречные требования.

Удовлетворяя первоначальный иск, суды руководствовались положениями статей 606, 610, 614, 622 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление №73), и исходили из доказанности арендодателем факта использования предпринимателем спорного посещения без внесения платы за него. Отказывая во встречном иске, суды указали на пропуск предпринимателем срока исковой давности в силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ, а также на отсутствие квалифицирующих признаков, позволяющих удовлетворить заявленные требовании применительно к положениям статьи 178 ГК РФ.

Соглашаясь с указанными выводами судов, кассационная коллегия исходит из следующего.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).

Из обстоятельств дела следует, что по истечении срока действия договора установленного пунктом 5.2 предприниматель продолжил пользоваться спорным помещением, вследствие чего договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Арендодатель реализовал право, предусмотренное абзацем 2 части 2 статьи 621 ГК РФ, и с учетом сроков, регламентированных пунктом 7.2 спорного договора, отказался от его исполнения. Вместе с тем, обязанность по возврату имущества арендодателю предпринимателем не исполнена.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац 2 статьи 622 ГК РФ).

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, обязанность вносить арендную плату сохраняется, независимо от даты истечения срока действия договора, или его прекращения до момента возврата арендованного имущества.

Оценив по правилам 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды, установив, ненадлежащее исполнение ответчиком по первоначальному иску обязательств по внесению причитающихся арендодателю платежей, как по договору, так и по дополнительному соглашению к нему, а также неисполнение обязанности по возврату помещения, правомерно удовлетворили первоначальные исковые требования.

Предъявляя встречные требования о признании договора аренды нежилого помещения недействительным по мотиву совершения сделки под влиянием заблуждения, ИП ФИО2 ссылалась на отсутствие документального подтверждения того, что используемое имущество является общим имуществом многоквартирного дома и принадлежит ответчику на праве собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В соответствии со статьей   178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При этом существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В соответствии с пунктом 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что предприниматель осуществлял пользование спорным помещением, каких-либо возражений не заявлял, на сегодняшний день договорные отношения между сторонами прекращены и задолженность по арендной плате не погашена.

Суды обеих инстанций, учитывая представленные в материалы дела документы, установили, что многоквартирный дом по адресу:                                   

<

...>, построен для членов жилищно-строительного кооператива ЖСК №29 и передан на баланс согласно Решению Исполнительного комитета Владивостокского городского совета депутатов трудящихся от 15.09.1967 №689 «Об утверждении акта приемки в эксплуатацию 5-ти этажного 97 квартирного жилого дома №11 в 1-м микрорайоне», которым был утвержден акт приемки дома в эксплуатацию.

Из названного акта следует, что спорное нежилое помещение входило в состав помещений многоквартирного дома (пункт приемки белья), переданных на баланс жилищно-строительного кооператива. Истец по первоначальному иску  с учетом правопреемства  является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома по адресу:                                   

<

...>, в котором расположен спорный объект недвижимости, и в силу пункта 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации обладает правомочиями по его распоряжению.

Проанализировав приведенные правовые положения, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, учитывая пропуск срока исковой давности, суды пришли к обоснованным выводам о том, что объективные, достоверные и достаточные доказательства совершения спорной сделки под влиянием заблуждения не представлены, в связи с чем отсутствуют правовые основания для признания недействительным договора от 01.01.2019.

Несогласие заявителя кассационной жалобы со статусом преданного в аренду имущества и отсутствием у арендодателя правомочий на его передачу не влияют на существо рассматриваемого спора, поскольку в соответствии  с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 06.03.2012 №13898/11, а также в разъяснениях пункта 12 Постановления №73, положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

При таких обстоятельствах доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Принимая во внимание, что доводы, приведенные заявителем в кассационной жалобе, не подтверждают неправильного применения судами норм материального права и нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов, то в силу отсутствия оснований, предусмотренных частями 1 - 4 статьи 288 АПК РФ, обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.06.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2024 по делу № А51-13587/2022 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                               М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи                                                                        В.А. Гребенщикова

С.И. Гребенщиков