Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-19429/2020

г. Хабаровск

12 августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 10.08.2021.

 

 Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи Н.Л.Коваленко, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО1, секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>; 680000, 

<

...>) 

к Автономной некоммерческой организации «Культурно-досуговый центр «Возрождение русских традиций» (ОГРН 

<

***>,                                 ИНН 

<

***>, 680032, 

<

...>)

       о взыскании  задолженности по арендной плате, штрафа и процентов за пользование чужими денежными средствами

и по встречному иску Автономной некоммерческой организации «Культурно-досуговый центр «Возрождение русских традиций»

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области

о взыскании неосновательного обогащения

при участии:

от ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску: П.Г.Гуменчук, директор.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее – МТУ Росимущества, Управление) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к автономной некоммерческой организации «Культурно-досуговый центр «Возрождение русских традиций» (далее - АНО «КДЦ «Возрождение русских традиций», Организация) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды федерального имущества № 0756 от 19.03.2012 за период с 10.01.2019 по 12.11.2020 в размере 533 419 руб. 68 коп., штрафа в размере 69 576 руб. 48 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 34 445 руб. 70 коп. за период с 10.01.2019 по 12.11.2020.

Исковые требования обоснованы неисполнением условий договора            № 0756 в части своевременного внесения арендных платежей, мотивированы положениями статей 309, 330, 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением суда от 08.12.2020 исковое заявление Управления принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства, без вызова сторон, в соответствии с положениями главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

05.02.2021 судом вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.    

 АНО «КДЦ «Возрождение русских традиций» предъявило встречный иск о взыскании  неосновательного обогащения в размере 1 348 920,08 руб., включающего  себя переплату арендной платы по договору аренды № 0756 за период с 19.03.2012 по 19.04.2021 в сумме 174 958,08 руб., расходы арендатора на изготовления технического плана арендуемого объекта в размере 178 000 руб., расходы арендатора на ремонт теплотрассы в размере 995 962 руб. 

Определением от 21.04.2021 принят к производству к рассмотрению совместно с первоначальным встречный  иск АНО «КДЦ «Возрождение русских традиций». 

17.05.2021 от Управления поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором истец по первоначальному иску просит взыскать с Организации задолженность по арендной плате по договору аренды федерального имущества № 0756 от 19.03.2012 за период с 01.01.2019 по 30.04.2021 в размере 649 381 руб. 04 коп., штраф в размере 69 576 руб. 48 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 39 459 руб. 70 коп. за период с 11.01.2019 по 30.04.2021.

Уточнение исковых требований принято судом, поскольку данное распорядительное действие не противоречит положениям статьи 49 АПК РФ.

Истцом по встречному иску  неоднократно уточнялся размер встречных исковых требований. Согласно принятому 03.08.2021 уточнению Организация просит взыскать с Управления  неосновательное обогащение в размере 1 283 110,16 руб., в том числе, переплату арендной платы по договору аренды № 0756 за период с 19.03.2012 до 01.12.2017 в сумме 109 148,16 руб., расходы арендатора на изготовления технического плана арендуемого объекта в размере 178 000 руб., расходы арендатора на ремонт теплотрассы в размере 995 962 руб. 

Уточнение встречных исковых требований в указанной выше части принято судом, поскольку данное распорядительное действие не противоречит положениям статьи 49 АПК РФ.

Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами судом не принято к рассмотрению, поскольку в порядке статьи 49 АПК РФ истец по встречному иску вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Требование о взыскании процентов является дополнительным исковым требованием, которое не было заявлено во встречном иске и не может расцениваться как заявление, поданное в соответствии с положениями статьи 49 АПК РФ. 

Управление, извещенное по правилам части 1 статьи 123 АПК РФ, явку представителя не обеспечило, направило в суд ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А73-2786/2021, которым с Организации взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды федерального имущества № 0756 от 19.03.2012 за период с 01.12.2017 по 31.12.2018 в размере 301 498 руб. 08 коп.

Ходатайство Управления о приостановлении производства по делу судом отклонено, с учетом уточнения истцом  по встречному иску периода, за который Организация просит взыскать с Управления переплату арендных платежей по спорному договору. Оснований, предусмотренных статьями 143-144 АПК РФ, препятствующих рассмотрению настоящего спора по существу, не установлено. 

Представитель Организации в судебном заседании поддержал уточненные встречные исковые требования, возражал против удовлетворения исковых требований Управления в соответствии с доводами, приведенными в заявлении, отзыве на исковое заявление. Указал на несоответствие площади арендуемого объекта, что установлено кадастровым инженером и указано в техническом плане здания, изготовленного 29.08.2018, фактически площадь объекта составляет не 2 034,4 кв.м., как указано в договоре, а 1893,6 кв.м., в связи с чем, размер ежемесячной арендной платы определен в договоре неверно. Штраф Управлением начислен неправомерно, поскольку 10.08.2012 сторонами заключено Дополнительное соглашение № 2 к договору аренды № 0756 от 19.03.2012, которым пункт 4.2.1 Приложения № 2 к договору изложен в иной редакции, исключающей применение к арендатору штрафа. Расходы на изготовление технического плана объекта и на ремонт теплотрассы понесены арендатором по просьбе арендодателя, гарантирующего их возмещение, однако в последующем Управление отказалось их возместить либо произвести зачет в счет арендных платежей.  

Управление в возражениях на отзыв, в отзыве на встречное исковое заявление ссылалось на наличие заключенного между сторонами договора аренды, определяющего размер ежемесячного арендного платежа – 23 192,16 руб., и отсутствие соглашения об изменении размера арендной платы и, соответственно, оснований для перерасчета арендной платы. По мнению МТУ Росимущества, начисление арендодателем штрафа в размере квартального платежа на основании пункта 4.2.1 Приложения № 2 к договору правомерно, поскольку Дополнительное  соглашение № 2 от 10.08.2012 к договору аренды № 0756 не прошло государственную регистрацию и является незаключенным. Управлением заявлено о пропуске Организацией срока исковой давности по требованию о взыскании переплаты по договору аренды № 0756 за период с 19.03.2012 по 21.04.2018. В отношении требования о взыскании расходов на ремонт теплотрассы ответчик по встречному иску в отзыве на встречный иск указал на то, что работы по ремонту арендатором с МТУ Росимущества согласованы не были, претензий по поводу состояния арендуемого объекта не предъявлялось. Впоследствии позиция Управления в этой части была изменена  и отражена в пояснениях от 05.07.2021 исх. № 4606.1-08, в которых ответчик по встречному иску подтвердил, что проведение ремонта теплотрассы было согласовано сторонами, однако пунктом 3.2.18 договора аренды предусмотрено, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений имущества возмещению не подлежит. Кроме того, Управление полагает, что Организацией не соблюден претензионный порядок урегулирования спора в отношении требования о возмещении затрат на ремонт теплотрассы.  

Дело рассмотрено по существу в отсутствие неявившегося лица с соблюдением положений статьи 156 АПК РФ.

        Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 19.03.2012 между АНО «КДЦ «Возрождение русских традиций» (арендатор) и Российской Федерацией (собственник; представитель, осуществляющий полномочия собственника федерального имущества на территории Хабаровского края - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае) при участии Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Хабаровскому краю  заключен договор аренды федерального имущества № 0756, по условиям которого во временное владение и пользование ответчика предоставлено здание площадью 2034,4 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, для осуществления деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». 

  Согласно пункту 2 договора срок его действия определен с 13.03.2012 по 12.03.2022.

  Пунктом 4.1 договора установлено, что размер годовой арендной платы составляет 328 401 руб. 00 коп., размер арендной платы в месяц – 23 192 руб. 16 коп. без НДС. 

  Соглашением сторон установлено, что арендная плата вносится ежемесячно до десятого числа оплачиваемого месяца (пункт 4.2 договора).

  В приложении № 2 к договору закреплены его условия, в том числе обязанности и ответственность сторон.

   Пунктом 4.2.1 приложения № 2 к договору установлено, что в случае несвоевременной уплаты или неуплаты арендатором платежей в размерах (уплаты не в полном объеме) и в сроки, установленные пунктами 4.1, 4.2 договора, арендатор обязан возместить убытки, оплатить в федеральный бюджет штраф в размере квартального платежа.

  10.08.2012 сторонами заключено Дополнительное соглашение № 2 к договору аренды № 0756 от 19.03.2012, которым пункт 4.2.1 Приложения № 2 к договору изложен в иной редакции, исключающей применение к арендатору штрафа.  

   Претензией № 6767.1-08 от 24.09.2020 АНО «КДЦ «Возрождение русских традиций» сообщено о наличии задолженности по арендной плате,  предложено в срок до 16.10.2020 исполнить принятые обязательства, разъяснены последствия неоплаты в виде реализации Управлением права обращения за судебной защитой. 

 Претензия оставлена арендатором без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском, с начислением штрафа в размере квартального платежа и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование встречных требований АНО «КДЦ «Возрождение русских традиций» указало на следующие обстоятельства.

При заключении сторонами спорного договора аренды характеристики и индивидуальные признаки передаваемого в аренду имущества были  зафиксированы, площадь здания указана в договоре 2034,4 кв.м. и отражена в выписке из ЕГРН. 

 Размер арендной платы по договору аренды от 19.03.2012 №0756 определен на основании отчета от 27.05.2011 г. №111-ОН «Об определении рыночной ставки арендной платы за пользование объектом недвижимости «Здание Гараж-стоянка», назначение - нежилое, подземный - этаж, общая площадь 2034,4 кв.м, инв.№23581, лит.А», расположенным по адресу: 

<

...>», подготовленного независимым оценщиком ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества», и составляет  11,4 руб. в месяц за 1 кв.м. (23 192,16 руб. без НДС).

Управлением в адрес АНО «КДЦ «Возрождение русских традиций»  направлено письмо от 21.06.2018 № 5646.1-08, в котором Арендодатель предложил арендатору, с целью регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040666:57, на котором  расположен арендуемый объект, провести кадастровые работы по подготовке технического плана объекта недвижимости. 

На основании указанного письма Управления, истцом по встречному иску заключен договор № 22 от 02.08.2018 с ООО «ПКП «Эталон ДВ» на выполнение работ по подготовке технического плана на здание   расположенное по адресу: 

<

...>. Стоимость работ по договору составила 178 000 руб., что подтверждается счетом на оплату № 8 от 30.08.2018, Актом № 15 от 30.08.2018. Оплата данных работ произведена Организацией в полном объеме. 

Кадастровым инженером изготовлен технический план здания 29.08.2018. При проведении кадастровых работ специалистом, подготовившим  технический план, установлено, что арендуемый объект имеет иную площадь – 1893,6 кв.м, отличную от той, которая отражена в ЕГРН и в договоре аренды.    

Несоответствие фактической площади арендуемого здания сведениям, указанным в договоре, установлено техническим планом здания, изготовленного по результатам проведенных кадастровых работ 29.08.2018.

Соответственно за период аренды с 19.03.2012 до 01.12.2017  арендатор вносил плату по договору исходя из площади арендуемого имущества, не соответствующей фактической, в связи с чем, образовалась переплата арендных платежей в размере 109 148,16 руб.

На письмо арендатора от 30.05.2019 № 12/6 об уменьшении арендной платы и зачете денежных средств (неосновательного обогащения), а также расходов на изготовление технического плана в счет будущих арендных платежей, Управлением дан ответ от 25.06.2019 исх. № 4940 1-08, в котором указано, что произвести зачет денежных средств не представляется возможным, поскольку указанные расходы не совпадают с кодом бюджетной классификации по начислению доходов от сдачи в аренду имущества Российской Федерации.

 Согласно акту приёма-передачи имущества по договору аренды от 19.03.2012 №0756 и приложения к нему, требуется замена теплотрассы, пролегающей к объекту, запорной арматуры, расположенной в тепловом колодце.

Указанное обстоятельство подтверждается актом обследования состояния трубопроводов тепловой сети потребителя, теплового узла и режима работы системы теплоснабжения и теплопотребления от 30.04.2013 №449, составленного СП «Хабаровские тепловые сети» в отношении здания по адресу: 

<

...>, согласно которому 30.04.2012 на момент обследования подземной стоянки тепловая энергия отключена, приборов учёта нет, горячего водоснабжения нет. Колодец на врезке затоплен.

В обоснование своих требований истец по встречному иску ссылается на положения п.3.1.13 условий договора аренды от 19.03.2012 №0756, устанавливающих обязанность арендодателя производить капитальный ремонт имущества.

На неоднократные обращения Арендатора (от 04.04.2018 № 006/04, от 09.09.2019 № 9/3) о порыве трубы горячего водоснабжения, невозможности использования без водоснабжения арендуемое имущество и необходимости принять меры по замене теплотрассы, Управление в ответе от 03.10.2019 № 7681.1-08 сообщило, что поскольку МТУ руководствуется Федеральным законом № 44-ФЗ, а также ст. 161 Бюджетного кодекса РФ, а в текущем году расходование денежных средств по статье «Содержание и обслуживание объектов казны Российской Федерации» на устранение порыва трубы горячего водоснабжения, расположенной по адресу: 

<

...>, не выделено, МТУ не возражает против проведения мероприятий по ремонту данной трубы АНО «КДЦ «Возрождение русских традиций». В целях возмещения оплаты за проведение мероприятий по ремонту вышеуказанной трубы рекомендовано обратиться в суд.       

01 октября 2019 года Арендатор, в целях производства ремонта  теплотрассы и предотвращения дальнейшего разрушения арендуемого имущества, заключил договор подряда № 01-10/19 с ООО «Энергия» на ремонт теплотрассы, расположенной в зоне ответственности МТУ, на сумму 995 962 рубля, согласно сметной документации. Работы были выполнены  подрядчиком и оплачены Организацией в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № 1 от 03.10.2019, № 2 от 23.10.2019, № 3 от 01.11.2019.

Ремонт теплотрассы проводился силами Арендатора, поскольку его невыполнение могло привести к значительному повреждению федерального  имущества.

Согласно п. 3.1.13 Приложения №2 к договору аренды федерального имущества Арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт в срок, установленный строительными нормами и правилами. 

 Поскольку в досудебном порядке Арендодатель отказался произвести перерасчет арендной платы, возместить понесенные арендатором расходы, последний обратился в арбитражный суд в соответствии со статьей 132 АПК РФ. 

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

 Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

 В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Исходя из условий договора, в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 Совокупность представленных в материалы дела доказательств подтверждает факт передачи во временное владение АНО «КДЦ «Возрождение русских традиций» здания, расположенного по адресу: 

<

...>, а также его использования в спорный период.  

 Доказательств исполнения  обязанности по внесению арендных платежей  за период с 01.01.2019 по 30.04.2021 в материалы дела не представлено.

Начисление задолженности произведено МТУ исходя из площади арендуемого объекта – 2 034,4 кв.м., внесенного в ЕГРН на основании технического паспорта от 08.12.1997 (иного технического паспорта в материалы дела не представлено).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами (арендодатель - собственник либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду, а также арендатор) в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Предмет является существенным условием любого договора и должен быть согласован (статья 432 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть 1 статьи 606 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Таким образом, в договоре аренды в обязательном порядке необходимо указать конкретные характеристики передаваемого в аренду нежилого помещения (адрес, кадастровый номер, площадь и др.), позволяющие индивидуализировать объект аренды.

 При заключении сторонами спорного договора аренды характеристики и индивидуальные признаки передаваемого в аренду имущества были определены на основании  сведений в ЕГРН, внесенных на основании технического паспорта от 1997г.

        Вместе с тем, на основании письма МТУ, в соответствии  с договором, заключенным с арендатором, кадастровым инженером изготовлен технический план объекта недвижимости. При проведении кадастровых работ установлено, что арендуемый объект имеет иную площадь – 1893,6 кв.м, отличную от той, которая отражена в ЕГРН и в договоре аренды. При этом, сведения об изменении площади в результате перепланировки и (или) переустройства) в техническом плане отсутствуют.   

         Таким образом, техническим планом здания, изготовленного по результатам проведенных кадастровых работ 29.08.2018, установлено несоответствие фактической площади арендуемого здания сведениям, указанным в договоре. Собственником имущества не предприняты меры по обращению в регистрирующий орган для внесения изменений в ЕГРН в результате технической ошибки.

Размер арендной платы по договору аренды от 19.03.2012 №0756 определен на основании отчета от 27.05.2011 г. №111-ОН «Об определении рыночной ставки арендной платы за пользование объектом недвижимости «Здание Гараж-стоянка», назначение - нежилое, подземный - этаж, общая площадь 2034,4 кв.м, инв.№23581, лит.А», расположенным по адресу: 

<

...>», подготовленного независимым оценщиком ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества», и составляет  11,4 руб. в месяц за 1 кв.м. (23 192,16 руб. без НДС).

       Соответственно, исходя из фактической площади арендуемого объекта – 1893,6 кв.м., размер ежемесячного арендного платежа составляет 21 587,04 руб. (1893,6 кв.м. х 11,4 руб.)

       Согласно части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

       С учетом изложенного, установленной фактической площади здания, арендуемого по договору аренды № 0756, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.04.2021, исходя из ежемесячной арендной платы (21 587,04 руб.), составляет 604 437 руб. 12 коп., и указанный размер задолженности суд признает правомерной. В остальной части требование МТУ о взыскании основного долга по договору аренды удовлетворению не подлежит.

       Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

       В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

      Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ). 

      При заключении договора аренды № 0756 в пункте 4.2.1 приложения № 2 к договору  сторонами было согласовано, что в случае неисполнения обязательства по внесению арендной платы он уплачивает штраф в размере квартального платежа. 

      При этом арендатором в материалы дела предоставлены сведения о корректировке данного условия.   

      10.08.2012 сторонами заключено Дополнительное соглашение № 2 к договору аренды № 0756 от 19.03.2012, которым пункт 4.2.1 Приложения № 2 к договору изложен в иной редакции, исключающей применение к арендатору штрафа.

       В связи с чем, начисление Арендодателем штрафа в размере 69 576,48 руб. на основании пункта 4.2.1 Приложения № 2 признано судом необоснованным.

       Ссылка Управления на незаключенность Дополнительного соглашения № 2 в связи с тем, что не произведена его государственная регистрация, признана судом несостоятельной.

 Исходя из разъяснений, изложенных Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 14 Постановления от 25 января 2013 года № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,  в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

       Дополнительное соглашение № 2 от 10.08.2012 подписано сторонами договора без возражений  и подлежит применению. Факт государственной регистрации имеет значение для правоотношений, складывающихся между сторонами договора и третьими лицами.

       Управлением заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 39 459 руб. 70 коп.

      В соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого липа подлежат уплате проценты на сумму этих средств.  

     По своей правовой природе проценты за пользование чужими денежными средствами являются самостоятельной мерой гражданско-правовой ответственности, установленной законом за нарушение денежного обязательства.

     Обязательство по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами возникает в силу неисполнения должником обязанности по уплате денежных средств их владельцу. Поскольку основания для наступления указанного вида ответственности прямо предусмотрены ГК РФ, требование об уплате процентов может быть заявлено независимо от того, предусмотрена ли эта обязанность соглашением сторон.

      В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ, с 01.08.2016  размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

      Материалами дела подтверждается факт нарушения денежного обязательства по  внесению арендной платы Организацией, в связи с чем,                          Управление имеет право на начисление процентов по статье 395 ГК РФ. 

       В связи с частичным удовлетворением требований о взыскании задолженности по арендной плате, подлежат корректировке и проценты         за пользование чужими денежными средствами.

      С учетом установленной фактической площади здания, арендуемого по договору аренды № 0756, задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.04.2021, исходя из ежемесячной арендной платы (21 587,04 руб.), составляющей 604 437 руб. 12 коп., судом произведен расчет процентов исходя из указанных данных, ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, с учетом пункта 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7).   Размер процентов составляет за период с 11.01.2019 по 30.04.2021 36 773 руб. 89 коп.                              

       Указанный размер процентов подлежит взысканию с Организации на основании нормы статьи 395 ГК РФ. 

Встречные исковые требования Организации суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

      В соответствии с главой 60 ГК РФ обязательства из неосновательного обогащения возникают при обогащении одного лица за счет другого, и такое обогащение происходит при отсутствии к тому законных оснований. Обогащение признается неосновательным, если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого произошло при отсутствии к тому предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

     Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.  

       Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 названной статьи).

        Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

       Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса.

       При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

Как указывалось выше, техническим планом здания, изготовленного по результатам проведенных кадастровых работ 29.08.2018, выявлено несоответствие фактической площади арендуемого здания сведениям, указанным в договоре, установлено.

Соответственно за период аренды с 19.03.2012 до 01.12.2017  арендатор вносил плату по договору исходя из площади арендуемого имущества, не соответствующей фактической, в связи с чем, образовалась переплата арендных платежей, предъявленных правомерно Организацией ко взысканию с Арендодателя в размере 109 148,16 руб. (в пределах заявленных требований).

        В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

        Статья 1103 ГК РФ предусматривает возможность применения правил главы 60 Кодекса к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено законом и не вытекает из существа соответствующих отношений.

        Факт перечисления арендатором арендных платежей за период с 19.03.2012 до 01.12.2017, исходя из площади здания – 2034,4 кв.м., подтвержден  материалами дела и Управлением.

        Общая сумма переплаты составляет 109 148,16 руб. и является неосновательным обогащением ответчика по встречному иску.         

        Доводы Управления о пропуске Организацией срока исковой давности   по требованию о взыскании переплаты по договору аренды № 0756 за период с 19.03.2012 по 21.04.2018  признаны судом несостоятельными.

       Согласно статье 195 ГК РФ нарушенное право подлежит защите в пределах срока исковой давности.

       Согласно пункту 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

      Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (часть 2 статьи 200 ГК РФ).

      Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

      В соответствии с п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

      Статьей 203 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

     Согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

     В силу положений статей 196 и 200 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

      Материалами дела подтверждается, что о нарушении своего права, связанного с переплатой по договору аренды, о факте несоответствия площади объекта, указанного в договоре, истец по встречному иску узнал из технического плана здания, изготовленного кадастровым инженером 29.08.2018, и с этого момента необходимо исчислять трехлетний срок. Встречный иск предъявлен в пределах трехлетнего срока и не пропущен арендатором.

Также судом установлено, что на основании обращения  Управления     от 21.06.2018 № 5646.1-08, арендатором понесены расходы  на выполнение работ по подготовке технического плана на здание, расположенное по адресу: 

<

...>. Стоимость работ составила 178 000 руб. Оплата данных работ произведена Организацией в полном объеме. 

       В обязанности арендатора не входит изготовление технического плана объекта недвижимости. Данная обязанность возложена действующим законодательством на собственника имущества.

Технический план необходим был Росимуществу для обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности на земельный участок, занятый объектом недвижимости, занимаемым Организацией по договору аренды. Предоставление данного документа МТУ в материалы дела отражено в решении Арбитражного суда Хабаровского края от 13.03.2019 по делу № А73-22871/2018.  

       В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

        Статья 1103 ГК РФ предусматривает возможность применения правил главы 60 Кодекса к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено законом и не вытекает из существа соответствующих отношений.

         Расходы арендатора по изготовлению технического плана здания составили 178 000 рублей и должны быть возмещены Управлением. Понесенные расходы являются неосновательным обогащением на стороне ответчика по встречному иску.         

В акте приёма-передачи имущества по договору аренды от 19.03.2012 №0756 отражено, что требуется замена теплотрассы, пролегающей к объекту, запорной арматуры, расположенной в тепловом колодце.

На неоднократные обращения Арендатора  о порыве трубы горячего водоснабжения, невозможности использования без водоснабжения арендуемое имущество и необходимости принять меры по замене теплотрассы, Управление в ответе от 03.10.2019 № 7681.1-08 сообщило, что поскольку МТУ руководствуется Федеральным законом № 44-ФЗ, а также ст. 161 Бюджетного кодекса РФ, а в текущем году расходование денежных средств по статье «Содержание и обслуживание объектов казны Российской Федерации» на устранение порыва трубы горячего водоснабжения, расположенной по адресу: 

<

...>, не выделено, МТУ не возражает против проведения мероприятий по ремонту данной трубы АНО «КДЦ «Возрождение русских традиций».  

На основании полученного письма МТУ, арендатор заключил договор подряда, стоимость работ по замене теплотрассы составила 995 962 руб. Указанная стоимость оплачена Организацией в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № 1 от 03.10.2019, № 2 от 23.10.2019, № 3 от 01.11.2019.

Ремонт теплотрассы проводился силами Арендатора, поскольку его невыполнение могло привести к значительному повреждению федерального  имущества. 

 Управление в пояснениях от 05.07.2021 исх. № 4606.1-08 подтвердило тот факт, что проведение ремонта теплотрассы было согласовано сторонами, данное обстоятельство подтверждается и перепиской между сторонами.

Однако ответчик по встречному иску считает, что расходы по ремонту теплотрассы не подлежат возмещению, поскольку пунктом 3.2.18 договора аренды предусмотрено, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений имущества возмещению не подлежит.

Между тем, согласно п. 14.2 ст.1 Градостроительного кодекса РФ капитальным ремонтом признается, в том числе, проведение работ по замене и (или) восстановлению систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов.

В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно п. 3.1.13 Приложения №2 к договору аренды федерального имущества Арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт в срок, установленный строительными нормами и правилами. 

Ссылка МТУ на положения статьи 623 ГК РФ является ошибочной, основана на неверном толковании норм материального права.

Обязанность по замене теплотрассы не возложена на арендатора условиями договора. Указанные расходы, подтвержденные арендатором, документально, в размере 995 962 руб. подлежат возмещению за счет Управления.

      Доводы МТУ о несоблюдении Организацией претензионного порядка, предусмотренного частью 5 статьи 4 АПК РФ, отклоняются судом как противоречащие материалам дела, в которых имеются обращения арендатора с требованием возмещения неосновательного обогащения. Кроме того, Управлением не учтены разъяснения, изложенные в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18, в соответствии с которыми соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска не требуется.

        Судебные расходы по государственной пошлине по  первоначальному иску пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 14 694 руб., с учетом уплаты государственной пошлины по первоначальному иску в большем размере на 658,20 руб., подлежат взысканию с Организации в доход федерального бюджета порядке статьи 110 АПК РФ. 

      Судебные расходы Организации по государственной пошлине по встречному иску в размере 25 831 руб. возлагаются на ответчика по встречному иску.

       Таким образом, между сторонами, с учетом подлежащих удовлетворению заявленных требований по изложенным выше основаниям, а также судебных расходов, существует взаимная задолженность:

- у МТУ Росимущества - в размере 1 308 941 руб. 16 коп. (в том числе, неосновательное обогащение в размере 1 283 110,16 руб. + расходы по государственной пошлине в размере 25 831 руб.)

 - у АНО «КДЦ «Возрождение русских традиций»  - в размере 641 211 руб. 01 коп. (в том числе, основной долг по арендной плате в размере 604 437 руб. 12 коп. + проценты в размере 36 773 руб. 89 коп.)

 В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

  По общему правилу условием для прекращения обязательства зачетом является факт получения соответствующей стороной заявления о зачете. При этом обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете, в этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска.

       Возможность осуществления зачета в процессе судебного разбирательства основывается на пункта 3 части 1 статьи 132 АПК РФ, в соответствии с которой встречный иск может быть принят арбитражным судом в случае, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования.

      В этом случае зачет может быть произведен судом при рассмотрении встречного иска (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

     В соответствии с частью 5 статьи 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

По общим правилам возможен зачет судом требований по встречному и первоначальному искам. Случаев недопустимости зачета, предусмотренных  статьей 411 ГК РФ, не установлено.

С учетом изложенного, суд считает необходимым произвести зачет подлежащих частичному удовлетворению требований МТУ Росимущества и подлежащих удовлетворению по встречному иску  требований АНО «КДЦ «Возрождение русских традиций». 

Таким образом, подлежат взысканию с Управления в пользу  Организации денежные средства в размере 667 730 руб. 15 коп. (1 308 941,16 руб. –  641 211,01 руб.).

 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области о взыскании с Автономной некоммерческой организации «Культурно-досуговый центр «Возрождение русских традиций»  основного 604 437 руб. 12 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 36 773 руб. 89 коп., всего 641 211 руб. 01 коп.   

Удовлетворить встречный иск Автономной некоммерческой организации «Культурно-досуговый центр «Возрождение русских традиций» о взыскании с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области неосновательного обогащения в размере 1 283 110 руб. 16 коп., судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере  25 831 руб., всего 1 308 941 руб. 16 коп.

Произвести зачет и взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области в пользу Автономной некоммерческой организации «Культурно-досуговый центр «Возрождение русских традиций»  денежные средства в размере  667 730 руб. 15 коп.

 Взыскать с Автономной некоммерческой организации «Культурно-досуговый центр «Возрождение русских традиций»  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере  14 694 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                Н.Л.Коваленко