АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	 Дело № А46-18772/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2026 года Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2026 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Сириной В.В.

судей Демидовой Е.Ю. ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц- связи помощником судьи Рыбкиной Н.Г. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 20.05.2025 Арбитражного суда Омской области (судья Колмогорова А.Е.) и постановление от 05.09.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А., Бацман Н.В., Краецкая Е.Б.) по делу № А46-18772/2024 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к акционерному обществу специализированный застройщик «Завод сборного железобетона № 6» (644041, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании договора субаренды прекратившимся, о признании предварительного договора договором купли-продажи земельного участка с условием о предварительной оплате, о взыскании 1 630 000 руб., о признании права собственности на квартиры, к обществу с ограниченной ответственностью «ПроектТерра» (644043, 

<

...>, помещ. 1п, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании договора аренды прекратившимся, о взыскании 249 451 руб.,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3, департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области в заседании участвовали представители:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 09.11.2022;

от акционерного общества специализированный застройщик «Завод сборного железобетона № 6» – ФИО5 по доверенности от 21.04.2025.

Суд установил:

в рамках объединенных в одно производство дел № А46-18772/2024 и № А46-19308/2024 (объединенному делу присвоен номер А46-18772/2024) Арбитражным судом Омской области рассмотрено исковое заявление (в редакции принятых уточнений) индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) к ответчикам – акционерному обществу специализированный застройщик «Завод сборного железобетона № 6» (далее – АО «ЗСЖБ № 6», завод), обществу с ограниченной ответственностью «ПроектТерра» (далее – ООО «ПроектТерра», общество), в котором истец просит:

- признать прекратившимся договор от 01.12.2022 № 01/12-2022 об аренде земельного участка с кадастровым № 55:36:160103:7074 (с правом выкупа), заключенный между ИП ФИО2 и ООО «ПроектТерра»;

- признать прекратившимся договор субаренды, заключенный между ООО «ПроектТерра» и АО «ЗСЖБ № 6»;

- взыскать с ООО «ПроектТерра» 249 451 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2022 по 21.10.2024;

- признать договор договором купли-продажи участка с условием о предварительной оплате;

- признать права собственности на следующие жилые помещения:

2-комнатная квартира, кадастровый номер 55:36:160103:8813, общей площадью 65,3 кв. м, расположенная по адресу: 

<

...>;

2-комнатная квартира, кадастровый номер 55:36:160103:8804, общей площадью 65,5 кв. м, расположенная по адресу: 

<

...>;

2-комнатная квартира, кадастровый номер 55:36:160103:8840, общей площадью 65,2 кв. м, расположенная по адресу: 

<

...>;

2-комнатная квартира, кадастровый номер 55:36:160103:8846, общей площадью 65,4 кв. м, расположенная по адресу: 

<

...>;

2-комнатная квартира, кадастровый номер 55:36:160103:8837, общей площадью 65,1 кв. м, расположенная по адресу: 

<

...>;

2-комнатная квартира, кадастровый номер 55:36:160103:8880, общей площадью 65,4 кв. м, расположенная по адресу: 

<

...>;

2-комнатная квартира, кадастровый номер 55:36:160103:8761, общей площадью 65,5 кв. м, расположенная по адресу: 

<

...>;

- взыскать с АО «ЗСЖБ № 6» 1 630 000 руб.;

- взыскать с АО «ЗСЖБ № 6» и ООО «ПроектТерра» судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Определением от 19.11.2024 Арбитражного суда Омской области к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО3 (далее – ФИО3), департамент архитектуры и градостроительства администрации города Омска (далее – ДАГ администрации г. Омска), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра

по Омской области).

Решением от 20.05.2025 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 05.09.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе ИП ФИО2 просит обжалуемые решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Указывает, что целью обращения истца в суд было восстановление его нарушенных прав на земельный участок путем получения разумной компенсации, поскольку истец фактически был лишен права собственности на принадлежащий ему земельный участок, на котором ответчиком был возведен многоквартирный жилой дом (далее – МКД); истец не имел намерения безвозмездно передать земельный участок для строительства МКД; между тем право собственности истца на участок прекращено и суд должен определить последствия прекращения такого права, что предполагает равноценное возмещение утраченного имущества. Полагает, что по аналогии могут использоваться положения о выкупе земельного участка для государственных нужд.

В отзыве на кассационную жалобу завод считает, что истцом не было предъявлено требование к заводу о взыскании компенсации за утраченное право; рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 10.11.2022 (дата получения уведомления ООО «ПроектТерра» об оставлении предмета залога за собой от ИП ФИО2) составляла 1 000 000 руб. и истец за эту стоимость приобрел спорный земельный участок; приобретая спорный земельный участок за указанную сумму, истец полагал, что вышеуказанная сумма является разумной компенсацией стоимости этого участка, при этом, отказавшись от продажи спорного участка ООО «ПроектТерра» по цене 27 452 494,99 руб., истец посчитал, что данная стоимость не является разумной компенсацией стоимости этого участка; является правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что сложившаяся ситуация, в которой ИП ФИО2 фактически не получил в полном объеме возмещение за земельный участок, сложилась в результате волеизъявления и сознательных действий самого истца; требование об определении последствий прекращения права пользования спорным земельным участком на основании статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не было заявлено; арбитражный суд был не вправе выходить за пределы предмета и основания иска, фактически истец просит направить дело на новое рассмотрение для уточнения иска, что приведет к одновременному изменению как предмета, так и основания иска; со встречным требованием о взыскании с истца денежных средств ответчики не обращались.

Определением от 18.12.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа судебное заседание было отложено до 15 января 2026 года 09 часов 55 минут. Суд предложил ИП ФИО2, ООО «ПроектТерра», АО «ЗСЖБ № 6», ФИО3 представить дополнительные письменные пояснения с обоснованием того, какой экономический смысл имели все совершенные сделки; указать, какие конкретно предоставления были совершены данными лицами и в чем состоит их экономическая

ценность; имеется ли аффилированность в отношениях сторон.

ИП ФИО2 в своих дополнительных пояснениях указывает следующее: ООО «ПроектТерра» является одним из юридических лиц, полностью контролируемых ФИО3, который является его единственным участником и директором; ИП ФИО2 не является аффилированным с кем-либо из участвующих в деле лиц; 01.08.2022 была достигнута договоренность, что ФИО2 в срок до конца 2022 года передаст ФИО3 20 000 000 руб., при условии, что земельный участок будет передан в собственность ФИО2, однако ФИО3 будет иметь право выкупить земельный участок обратно не позднее 01.09.2023 при условии возврата 20 000 000 руб. с начисленными на них процентами из расчета 42% годовых, что и составляло размер выкупной цены, предварительный договор аренды с правом выкупа был подписан еще 02.11.2022; право собственности ФИО2 на земельный участок было зарегистрировано 22.11.2022, кадастровая стоимость земельного участка составляла 16 810 752 руб., при этом по состоянию на 31.11.2022 ФИО3 признавал долг перед ФИО2 в сумму 17 971 470 руб., таким образом, цена участка соответствовала сумме долга; проект предварительного договора купли-продажи был подготовлен представителем завода ФИО5 и передан ФИО2 через электронную почту сотрудников ФИО3, согласно указанному проекту стоимость земельного участка оценивалась в 56 250 000 руб., что соответствовало 15% жилой площади возводимого дома из расчета 50 000 руб./кв. м; параллельно с согласованием условий предварительного договора купли-продажи земельного участка с застройщиком, ФИО3, действуя как директор ООО «ПроектТерра», и ФИО2 заключили соглашение о распределении денежных средств, которые поступят от продажи земельного участка, в связи с чем экономический интерес ФИО2 состоял в возврате денежной суммы, эквивалентной сумме займа с начисленными процентами. Все денежные средства сверх этой суммы составляли доход ФИО3, при условии оказания им услуг и выполнения работ, предусмотренных предварительным договором купли-продажи за счет полученного от застройщика задатка; факт перечисления задатков подконтрольным ФИО3 лицам подтверждается выписками по расчетному счету и корешками к приходным кассовым ордерам.

По вопросу выполненных истцом работ ИП ФИО2 ссылается на то, что им были заключены договоры подряда с индивидуальным предпринимателем ФИО6 № 01/06-2023 (на сумму 191 250 руб.), № 2/06-2023 (на сумму 737 400 руб.), № 3/06-2023 (на сумму 201 150 руб.).

ИП ФИО2 обращает внимание на то, что стоимость земельного участка была согласована сторонами при подписании предварительного договора купли-продажи и составляла 56 250 000 руб., а стоимость услуг и работ, которые должны были быть выполнены ФИО2, согласована не была. Однако обстоятельства обоснованности выкупной цены и стоимости встречных работ и услуг не исследовались судами, доводам истца оценка не была дана. Поскольку ответчиком самостоятельно были получены и оплачены ряд технических условий на подключение к инженерным сетям, истец готов уменьшить стоимость выкупаемого земельного участка на общую сумму 8 862 803,77 руб.

При этом считает, что не может быть принята к зачету оплата по договору от 06.06.2023 № 80 об осуществлении временного технологического присоединения к электрическим сетям в сумме 42 732,79 руб., так как производилась непосредственно для нужд ответчика на период производства строительных работ. Согласно дополнительному соглашению от 25.08.2023 работы по строительству инженерных сетей до границ земельного участка могут быть учтены в качестве затрат ответчика, если эти работы предусмотрены соответствующими договорами и проектной организацией. Поскольку ответчиком не приложены документы, подтверждающие необходимость выполнения работ по договору подряда от 03.07.2024 № СК СИ-204.1-М, то стоимость указанных работ в сумме 7 253 541,36 руб. не может быть зачтена в счет выкупной цены, тем более при отсутствии документов об оплате.

Согласно пояснения ИП ФИО2, в настоящее время право требования возврата задатка в сумме 24 000 000 руб., принадлежит ООО «ПроектТерра». В сложившейся ситуации ИП ФИО2 утратил право собственности на земельный участок, но утрата данного права ему не компенсирована, при этом истец обязан вернуть 24 000 000 руб. задатка по предварительному договору.

Завод в своих дополнительных пояснениях приводит перечень всех заключенных сторонами сделок и доводы относительно экономического смысла сделок, в которых он участвовал как застройщик.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка от 15.12.2022 заключался с целью приобретения в будущем спорного земельного участка на определенных условиях. Интерес застройщика был обусловлен возможностью осуществить строительство на земельном участке МКД. При этом на момент заключения предварительного договора застройщик не имел намерения заключить основной договор купли-продажи, так как спорный земельный участок не имел набора характеристик, которые были необходимы и представляли интерес для застройщика. В качестве доказательств серьезности намерений застройщиком был перечислен задаток в размере 24 000 000 руб. Основной договор не был заключен по причине неисполнения ИП ФИО2 обязательств, предусмотренных этим договором, что не оспаривает представитель ФИО2

Договор субаренды от 22.03.2023 № 22/03-2023 между заводом и обществом состоялся, заключение договора было обусловлено для завода необходимостью получения прав на спорный участок. Спорный земельный участок был передан ИП ФИО2 обществу по договору аренды с правом выкупа, следовательно, для получения прав на спорный участок застройщику необходимо было заключить договор субаренды либо заключить основной договор купли-продажи с ИП ФИО2 Последнее было невозможно по причине неисполнения ФИО2 своих обязательств по предварительному договору. Кроме того, одним из условий для заключения основного договора было расторжение договора аренды с правом выкупа. Договор аренды с правом выкупа, как и договор субаренды были прекращены 25.10.2024. В разрешении на строительство и в акте ввода в эксплуатацию на МКД в качестве правоустанавливающего документа застройщика указан именно договор субаренды

от 22.03.2023 № 22/03-2023, то есть данная сделка состоялась.

Завод обращает внимание на то, что существование предварительного договора купли-продажи земельного участка и договора субаренды одновременно было обоснованным, так как по предварительному договору застройщик внес собственнику задаток и ожидал от собственника добросовестных действий по исполнению принятых на себя обязательств, которые так и не были исполнены, а по договору субаренды застройщик получил право владения и пользования земельным участком, что позволило осуществить строительство жилого дома.

Договор уступки права требования от 15.09.2023 между заводом и обществом имел для застройщика экономический смысл, связанный с необходимостью подключения объекта к сетям теплоснабжения. Для ООО «ПроектТерра» заключение сделки было необходимо и связано с получением дохода за уступаемую мощность. Для ИП ФИО2 заключение сделки было связано с получением экономии от заключения между застройщиком и обществом вышеуказанной сделки, при условии, что основной договор купли-продажи был бы заключен.

Заводом в пояснениях также приведен перечень всех предоставлений по договору и их экономическая ценность, указано, что экономическая ценность предоставлений ИП ФИО2 составила всего 1 249 451 руб., общества – 10 584 222,77 руб., завода – 61 546 517,53 руб.

От ООО «ПроектТерра» и ФИО3 пояснения не представлены.

В судебном заседании 15.01.2026 объявлен перерыв до 29 января 2026 года 14 часов 30 минут.

Представители истца и завода поддержали свои правовые позиции, ранее изложенные в процессуальных документах.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие неявившихся представителей.

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.08.2022 между ИП ФИО2 (займодавец) и ФИО3 (заемщик) заключен договор займа на сумму 20 011 339 руб. в предпринимательских целях сроком до 01.09.2023.

В соответствии с пунктом 2.4 договора займа и договором залога между истцом и ООО «ПроектТерра», директором которого являлся ФИО3, в качестве обеспечения возврата займа в залог предоставлен земельный участок с кадастровым номером (КН) 55:36:160103:7074 (далее – участок), принадлежавший на праве собственности ООО «ПроектТерра», залоговой стоимостью 16 810 752 руб., цена реализации залога – 1 000 000 руб.

Пунктом 4.2 договора залога стороны согласовали внесудебный порядок реализации предмета залога, в связи с чем 29.08.2022 заключили соглашение о внесудебном

обращении взыскания на заложенное имущество (удостоверено нотариусом ФИО7, зарегистрировано в реестре за номером 55/108-н/55-2022-2-1945).

Обязательства по договору займа частично исполнены, ИП ФИО2 ФИО3 предоставлено 6 211 339 руб.

Поскольку по истечении месяца после подписания соглашения задолженность не была погашена, 06.10.2022 (отметка в уведомлении) ИП ФИО2 сообщил ФИО3 о наличии задолженности по процентам в размере 295 998,78 руб. и о начале обращения взыскания на заложенное имущество по цене реализации залога в сумме 1 000 000 руб. во внесудебном порядке.

В ЕГРН 23.11.2022 внесена запись о праве собственности ИП ФИО2 на участок.

Между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «ПроектТерра» (арендатор) 01.12.2022 заключен договор от 01.12.2022 № 01/12-2022 аренды земельного участка с КН 55:36:160103:7074 сроком на три года, 31.12.2022 заключено дополнительное соглашение к договору.

Пунктами 3.1.1-3.1.4 договора аренды предусмотрено право арендатора возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Арендная плата составляет 10 000 руб. плюс налог на участок (НДС не облагается) в месяц.

Разделом 7 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения) стороны согласовали положения, касающиеся выкупа участка: в любое время до истечения срока договора аренды, но не позднее 01.09.2023, ООО «ПроектТерра» имеет право выкупить участок. Выкупная стоимость определяется на основании Приложения № 1 в зависимости от времени выкупа.

Согласно приложению № 1 выкупная цена увеличивается с течением времени и с 31.08.2023 составляет 27 452 494,99 руб.

По условиям договора аренды арендатор обязался передавать участок в субаренду с письменного согласия арендодателя.

В свою очередь арендодатель не имеет права продавать или иным образом отчуждать участок в период действия договора аренды без согласия арендатора.

Как пояснил истец, в декабре 2022 года ему от АО «ЗСЖБ № 6» поступил проект предварительного договора купли-продажи участка; переговоры с заводом вел ФИО3; 14.12.2022 между истцом и ФИО3 подписано соглашение о порядке расчетов, в котором ФИО3 как директор ООО «ПроектТерра» принял на себя обязательства за счет задатка выполнить ряд обязательств по подготовке земельного участка к строительству в целях продажи участка АО «ЗСЖБ № 6».

ИП ФИО2 (сторона-1) и АО «ЗСЖБ № 6» (сторона-2) 15.12.2022 заключен предварительный договор купли-продажи участка, согласно условиям пункта 1.1 которого ИП ФИО2 обязуется передать АО «ЗСЖБ № 6» в собственность участок (пункт 2.1.1

договора), передать обществу документы, указанные в пункте 2.1.2 договора, а АО «ЗСЖБ № 6» оплатить предпринимателю денежные средства в размере, установленном договором. Участок предоставляется для строительства МКД.

В разделе 2 договора стороны согласовали обязанности по договору, в том числе обязанности истца по подготовке участка к строительству: получению разрешения на строительство, исходных данных для проектирования и технических условий на подключение (технологическое присоединение) объекта к системам теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, к электрическим сетям; прав на проектную документацию для строительства объекта (стадии П и Р); произведение в полном объеме платы по договорам о технологическом присоединении (создание технической возможности подключения); произведение работ по освобождению участка от всех инженерных коммуникаций, расположенных в границах участка; получению разрешения на использование земельных участков, которые необходимы для строительства инженерных коммуникаций, размещения парковок и организации подъезда к участку, гарантиям, что на момент заключения основного договора участок будет свободен от прав 3-х лиц, обременений, судебных споров, в отношении участка будут отсутствовать действующие договорные отношения с иными лицами, и т.д.

В свою очередь, сторона-2 приняла на себя обязанности принять в собственность участок, а также документы (пункт 2.1.2 договора), заключить соглашения, указанные в пункте 2.1.2 договора, и принять права и обязанности по договорам на подключение (технологическое присоединение) объекта.

В пункте 2.3 договора стороны согласовали, что стоимость участка составляет 56 250 000 руб. – без объектов капитального строительства и инженерных коммуникаций (пункт 2.1.1 договора), исходных данных для проектирования объекта, проектной документации (стадия П и Р), прав и обязанностей по договорам на подключение (технологическое присоединение) объекта к электрическим сетям, к системе теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, разрешений на использование земель (земельных участков), предметом которых будет владение и пользования земельными участками, которые необходимы для строительства инженерных коммуникаций, размещения парковок и организации подъезда к земельному участку, разрешение на строительство объекта, разрешения на строительство (пункт 2.1.2 договора).

Оплата производится в течение 10 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи участка и документации (пункты 2.1.1, 2.1.2 договора), а также заключения основного договора. В случае, если общая площадь квартир в объекте, предусмотренная пунктом 1.1 договора, будет уменьшена/увеличена в соответствии с разрешением на строительство, то цена, указанная в пункте 2.3 договора, подлежит корректировке, исходя из стоимости 50 000 руб. за 1 кв. м площади квартир, при условии, что стороне-1 принадлежит право на 15% общей площади квартир.

По соглашению сторон цена, установленная пунктом 2.3 договора, может быть изменена при условии, что сторона-1 не профинансировала выполнение части обязательств, предусмотренных договором, а сторона-2 согласна профинансировать выполнение этих обязательств. В этом случае стороны заключают дополнительное

соглашение, в котором цена договора подлежит уменьшению на стоимость не исполненных стороной-1 обязательств.

Из пункта 2.3.1 договора следует, что по взаимной договоренности сторон сторона-2 передает стороне-1 в качестве задатка денежные средства в размере 5 000 000 руб. в счет предстоящей уплаты суммы 56 250 000 руб. в течение 10 (десяти) дней с момента заключения договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет стороны-1, указанный в договоре, и в порядке, указанном в договоре.

В пункте 2.3.2 договора стороны пришли к соглашению, что в случае, если основной договор не будет заключен в установленный предварительным договором срок, либо по взаимному соглашению сторон, либо вследствие невозможности его исполнения (в соответствии со статьями 416, 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ), сторона-1 обязуется возвратить стороне-2 полученный по договору задаток полностью в сумме 5 000 000 руб. в течение 5 (пяти) дней после истечения срока, предусмотренного пунктом 4.1 договора.

Согласно пункту 2.3.3 договора, в случае незаключения основного договора, указанного в пункте 1.1 договора, по вине стороны-1 (в том числе при его отказе заключить основной договор или отсутствии ответа на предложение стороны-2 о готовности заключить основной договор в соответствии с условиями договора), последний обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.

В пункте 4.1 договора указано, что стороны обязуются заключить основной договор в течение 3 месяцев с даты заключения сторонами договора, при этом основной договор заключается только в том случае, если сторона-1 выполнила все обязательства, предусмотренные договором, и передала стороне-2 документы, предусмотренные договором. Задаток 5 000 000 руб. внесен 22.12.2022.

Впоследствии сторонами заключались дополнительные соглашения к предварительному договору.

Так, 10.03.2023 был продлен срок заключения основного договора, увеличен задаток до 24 000 000 руб.

АО «ЗСЖБ № 6» 28.03.2023 перечислило ИП ФИО2 в качестве задатка еще 19 000 000 руб.

Всего сумма внесенного задатка составила 24 000 000 руб.

В соответствии с дополнительным соглашением от 25.08.2023 срок заключения основного договора вновь продлен – до 20.06.2024.

Согласно редакции дополнительного соглашения от 17.11.2023 к предварительному договору, пункт 2.1.1 договора принят в следующей редакции: стороной-1 получены исходные данные для проектирования и технические условия на подключение (технологическое присоединение) объекта к системам теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, к электрическим сетям. Стороной-1 плата по договорам о технологическом присоединении (создание технической возможности подключения) произведена в полном объеме, а также произведены работы по строительству инженерных сетей до границ земельного участка, при условии, что строительство инженерных сетей предусмотрено соответствующими договорами и проектной документацией. В случае,

если сторона-1 не исполнит обязательства, предусмотренные настоящим пунктом до 31.05.2024, то сторона-2 может исполнить обязательства, предусмотренные настоящим пунктом, своими силами и за свой счет с отнесением соответствующих затрат на сторону-1 путем уменьшения стоимости участка на сумму расходов, произведенных стороной-2 для исполнения обязательств, предусмотренных настоящим пунктом.

Договор дополнен пунктом 2.3.4: сторона-1 имеет право получить остаток платы по договору путем передачи стороной-2 стороне-1 в собственность жилых помещений в объекте, общая площадь которых составляет 15% от общей площади жилых помещений (квартир) в объекте, при этом при расчете вышеуказанный процент подлежит корректировке в сторону уменьшения на сумму задатка, перечисленной стороной-2 стороне-1 по договору, а также на сумму расходов по исполнению обязательств, которые по условиям договора должна была выполнить своими силами за свой счет сторона-1, но фактически обязательства были выполнены силами и за счет стороны-2. Стоимость одного кв. м площади квартир установлена пунктом 2.3 договора и составляет 50 000 руб.

В срок до 20.06.2024 стороны основной договор купли-продажи не заключили, при этом за заключением основного договора не обратилась ни одна из сторон, АО «ЗСЖБ № 6» не заявило требования о возвращении задатка.

В период действия предварительного договора 17.03.2023 обществом ООО «ПроектТерра» получено разрешение на строительство № 55-36-29-2023.

ООО «ПроектТерра» 22.03.2023 передало участок в субаренду АО «ЗСЖБ № 6» на основании договора субаренды земельного участка от 22/03-2023 № 22/03-2023 сроком до 30.11.2025.

Размер арендной платы составляет 11 000 руб. в месяц.

Распоряжением ДАГ администрации г. Омска от 27.04.2024 внесены изменения в разрешение на строительство от 17.03.2024 № 55-36-29-2023, в соответствии с которым застройщик – ООО «ПроектТерра» – изменен на АО «ЗСЖБ № 6».

Поскольку в предусмотренный предварительным договором срок основной договор купли-продажи заключен не был, 05.09.2024 АО «ЗСЖБ № 6» по договору уступки права требования уступило обществу ООО «ПроектТерра» право требования к ИП ФИО2 24 000 000 руб., внесенных в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи.

10.09.2024 – то есть после истечения срока на заключение основного договора купли-продажи – ИП ФИО2 направил в адрес АО «ЗСЖБ № 6» проект договора купли-продажи с расчетом оставшихся платежей.

АО «ЗСЖБ № 6» от подписания договора отказалось, ссылаясь в том числе на истечение установленного предварительным договором срока, неисполнение истцом принятых на себя обязанностей, несоответствие предложенной истцом выкупной цены действительным обстоятельствам.

ООО «ПроектТерра» 13.09.2024 (вх. от 16.09.2024) направило истцу предложение о выкупе земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, за 27 452 494,99 руб. (что соответствует стоимости, указанной в приложении № 1 к дополнительному соглашению к договору аренды), из которых 24 000 000 руб.

погашаются зачетом (истец информирован о состоявшейся уступке), а 3 452 494,99 руб. ООО «ПроектТерра» обязалось перечислить на расчетный счет истца.

ИП ФИО2 25.09.2024 направил ООО «ПроектТерра» отказ в выкупе земельного участка в связи с истечением срока на выкуп.

ДАГ администрации г. Омска 18.10.2024 было выдано разрешение № 55-36-72-2024 на ввод объекта (многоквартирного дома), расположенного на спорном участке, в эксплуатацию.

25.10.2024 зарегистрировано право собственности первого лица (не застройщика) на квартиру в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> (далее – МКД), который расположен на участке.

Полагая, что в результате вышеописанных событий ИП ФИО2 незаконно лишился права собственности на земельный участок, не получив компенсации, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 8, пунктом 2 статьи 1, пунктом 1 статьи 420, пунктом 1 статьи 421, статьей 429 ГК РФ, пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49), и исходя из того, что пунктом 4.1 предварительного договора (в редакции дополнительного соглашения от 25.08.2023) стороны определили срок заключения основного договора – до 20.06.2024, вместе с тем до указанной даты ни одна из сторон договора не направила другой стороне предложение заключить основной договор, пришел к выводу о том, что данные действия свидетельствует об утрате сторонами договора интереса к заключению основного договора.

Толкование ИП ФИО2 разъяснений абзаца третьего пункта 23 Постановления № 49 суд счел неверным, поскольку изложенная в нем позиция касается предварительных договоров в отношении имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, что к рассматриваемому спору не может быть применено.

В отношении полученного 10.09.2024 АО «ЗСЖБ № 6» от истца предложения заключить основной договор на условиях, изложенных в проекте договора купли- продажи, суд счел, что оно не может быть оценено как предложение заключить основной договор, поскольку соответствующее письмо с предложением было направлено после истечения установленного договором срока заключения основного договора.

Таким образом, судом установлено, что до согласованной договором даты – 20.06.2024 – ни стороной-1, ни стороной-2 не была направлена оферта другой стороне договора с целью заключения основного договора.

Отсутствие со стороны АО «ЗСЖБ № 6» действий по направлению оферты, согласно выводам суда первой инстанции, было обусловлено тем, что стороной-1 обязательства по договору не исполнены, что в свою очередь, по мнению ответчика, дает основания полагать, что обязательства между ИП ФИО2 и АО «ЗСЖБ № 6», предусмотренные договором, прекращены.

На основании представленных в материалы дела доказательств судом установлено,

что с момента заключения договора (15.12.2022) до наступления оговоренного сторонами срока заключения основного договора имелся временной промежуток в полтора года, что являлось достаточным для исполнения со стороны ИП ФИО2 своих обязательств.

Вместе с тем стороной-1 соответствующие обязательства исполнены не были, что истцом фактически не опровергается, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание, что АО «ЗСЖБ № 6» предпринимало неоднократные попытки провести переговоры по выкупу участка, установив объективную цену выкупа и указав на необходимость устранить препятствия для заключения основного договора, недостижение договоренности между сторонами; исходя из того, что в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; учитывая факт указания в исковом заявлении на то, что стороны не договорились о цене, а предварительный договор устанавливает только порядок определения цены, суд первой инстанции посчитал, что предварительный договор не может быть признан договором купли-продажи, сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости.

Судом отклонены доводы истца о том, что АО «ЗСЖБ № 6» инициировало перенесение срока заключения основного договора, исходя из следующего.

Дополнительное соглашение от 10.03.2023 к договору было заключено по инициативе ИП ФИО2, поскольку сумма задатка увеличивалась и срок заключения основного договора переносился по причине неисполнения ИП ФИО2 обязательств, предусмотренных предварительным договором. Указанное обстоятельство также послужило основанием для заключения сторонами дополнительного соглашения от 25.08.2023 к предварительному договору. Поскольку истец планировал получить при заключении основного договора квартиры, а не денежные средства, последний стал инициатором заключения дополнительного соглашения от 17.11.2023 к предварительному договору.

Относительно утверждения ИП ФИО2 о том, что цена уменьшена по соглашению сторон, судом отмечено следующее.

В дополнительном соглашении от 25.08.2023 к договору второй абзац пункта 2.3 договора изложен в следующей редакции: по соглашению сторон цена договора, установленная настоящим пунктом, может быть изменена при условии, что сторона-1 не профинансировала выполнение части обязательств, предусмотренных договором, а сторона-2 согласна профинансировать выполнение этих обязательств. В этом случае стороны при заключении основного договора корректируют стоимость участка путем уменьшения стоимости участка на стоимость неисполненных стороной-1 обязательств.

Дополнительным соглашением от 17.11.2023 к договору он дополнен пунктом 2.3.4 в следующей редакции: сторона-1 имеет право получить остаток платы по договору путем передачи стороной-2 стороне-1 в собственность жилых помещений в объекте, общая площадь которых составляет 15 (пятнадцать) процентов от общей площади жилых помещений (квартир) в объекте, при этом при расчете вышеуказанный процент подлежит корректировке в сторону уменьшения на сумму задатка, перечисленного стороной-2

стороне-1 по договору, а также на сумму расходов по исполнению обязательств, которые по условиям договора, должна была выполнить своими силами за свой счет сторона-1, но фактически обязательства были выполнены силами и за счет стороны-2. Стоимость одного кв. м площади квартир установлена пунктом 2.3 договора и составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) руб.

Таким образом, именно истец должен был оптимизировать цену расходов на выполнение обязательств и обязан был исполнить обязательства, предусмотренные договором.

Судом отмечено, что АО «ЗСЖБ № 6», подписывая дополнительные соглашения к договору, соглашалось на неоднократные предложения ИП ФИО2 по продлению срока договора в целях исполнения стороной-1 обязательств, которые фактически истцом исполнены не были. При этом, если бы между сторонами заключался основной договор, то расчет бы производился по формуле, предусмотренной пунктом 2.3.4 договора, с отсутствием обязательства АО «ЗСЖБ № 6» относительно согласования цены расходов на выполнение обязательств истца.

Утверждение ИП ФИО2 о том, что обязанности истца по договору должен был исполнить ФИО3, суд посчитал необоснованным исходя из положений пунктов 1, 3 статьи 308, статьи 309 ГК РФ, пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», а также на основании следующего.

В пункте 1 соглашения о порядке расчетов от 14.12.2022 (далее – Соглашение о порядке расчетов) указано, что данное соглашение регулирует расчеты между сторонами по договору займа и договору аренды, следовательно, соглашение о порядке расчетов не регулирует взаимоотношения сторон по договору, поскольку ФИО3 не является стороной договора, а АО «ЗСЖБ № 6» не является стороной соглашения о порядке расчетов. Кроме того, Соглашение о порядке расчетов было заключено ранее, чем предварительный договор.

Суд также критически оценил как фактическое обоснование размера взыскиваемой с АО «ЗСЖБ № 6» суммы, так и математический расчет, поскольку: ИП ФИО2 оставил предмет залога за собой по начальной продажной цене участка, которая была установлена в размере 1 000 000 руб., то есть по цене, которая была значительно ниже кадастровой стоимости участка; из установленных обстоятельств следует, что рыночная стоимость участка по состоянию на 10.11.2022 составляла 1 000 000 руб.; цена участка подлежала уменьшению при заключении основного договора в соответствии с формулой, указанной в пункте 2.3.4 договора, при том что заключение каких-либо соглашений для изменения цены участка не требовалось.

Довод истца о том, что сторонами не оспаривается стоимость участка в размере 56 250 000 руб., судом признан необоснованным, поскольку цена участка напрямую зависела от исполнения обязательств арендодателя, предусмотренных договором; в случае неисполнения/ненадлежащего исполнения арендодателем договорных обязательств, при заключении дополнительных соглашений к договору формула определения цены участка

при заключении основного договора подлежала корректировке; кроме того, если бы расчет цены участка производился на основании пункта 2.3.4 договора, то цена участка составила бы 20 181 030 руб. 87 коп.

Согласно итоговым выводам суда первой инстанции, между сторонами соглашение о цене участка достигнуто не было, данный факт является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования истца о признании договора основным договором; договор не может быть признан основным договором.

Учитывая, что предварительный договор основным договором не является, принимая во внимание фактически понесенные АО «ЗСЖБ № 6» затраты и размер внесенного по договору задатка, требования ИП ФИО2 к данному ответчику признаны судом необоснованными.

В части требований о признании договора аренды и договора субаренды прекратившимся и о взыскании с ООО «ПроектТерра» 249 451 руб. задолженности по арендной плате, суд первой инстанции на основании положений статей 309, 310, 606, 614, 619 ГК РФ, статьи 65, пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021), учитывая, что 18.10.2024 ДАГ администрации г. Омска было выдано разрешение на ввод объекта (многоквартирного дома), расположенного на спорном участке, в эксплуатацию № 55-36-722024, а 25.10.2024 зарегистрировано право собственности первого лица (не застройщика) на квартиру в расположенном на спорном участке МКД, указал, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в МКД, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

При этом в силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Таким образом, судом установлено, что с момента регистрации права собственности первого лица на квартиру в МКД 25.10.2024 договор аренды и договор субаренды являются расторгнутыми, и оснований для удовлетворения требований истца в указанной части не имеется.

В отношении требований о взыскании суммы арендных платежей суд пришел к следующим выводам.

02.09.2024 АО «ЗСЖБ № 6» было получено письмо от ООО «ПроектТерра», в котором было указано, что последний планирует приобрести в собственность участок в рамках исполнения договора аренды, в связи с чем просит АО «ЗСЖБ № 6» рассмотреть возможность досрочно рассчитаться по договору субаренды.

Учитывая тот факт, что задолженность ИП ФИО2 перед АО «ЗСЖБ № 6» составляла 24 000 000 руб. ввиду незаключения основного договора по причине отсутствия оферты в срок, предусмотренный договором, обязательства по нему прекращены.

АО «ЗСЖБ № 6» заключило с ООО «ПроектТерра» договор уступки на сумму 24 000 000 руб. Уступая право требования в пользу ООО «ПроектТерра», АО «ЗСЖБ № 6» действовало в интересах ИП ФИО2 АО «ЗСЖБ № 6» было готово выкупить участок по цене 20 181 030,87 руб., тогда как в договоре аренды выкупная цена была сформирована в размере 27 452 494,99 руб.

16.09.2024 в целях информирования АО «ЗСЖБ № 6» о развитии ситуации с выкупом участка ООО «ПроектТерра» представило письменное обращение, в котором содержалось предложение о выкупе участка и уведомление об уступке права требования.

Учитывая изложенное, установив наличие взаимных денежных требований, а также то, что размер задолженности истца превышает размер долга, заявленного в просительной части, суд отказал в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая решение суда первой инстанции по существу спора, пришел к следующим выводам.

По требованиям ИП ФИО2 о признании прекратившимися договора аренды и субаренды отмечено, что исковые требования не должны быть направлены на простую констатацию факта; при отсутствии спора удовлетворение иска не должно приводить к искусственному формированию оснований для взыскания судебных расходов; в данном случае договоры аренды и субаренды прекратились в силу закона и подтверждение данного обстоятельства не требует предъявления и рассмотрения иска, на основании чего суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении соответствующих требований.

Апелляционным судом признано, что ИП ФИО2 действительно утратил право собственности на земельный участок и утрата данного права действительно должна быть ему компенсирована. Признал, что требование истца о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи фактически направлено на установление того, что участок выбыл из собственности ИП ФИО2 и перешел в собственность завода вследствие его продажи и стоимость участка должна быть ему компенсирована также в соответствии с договором купли-продажи.

Вместе с тем признал верным вывод суда первой инстанции о том, что предварительный договор не является договором купли-продажи, не может рассматриваться в качестве основного, кроме того, спорный земельный участок поступил

во владение завода по иной цепочке сделок – в рамках арендных правоотношений. В данном случае ИП ФИО2 распорядился принадлежащим ему участком двумя путями: сначала заключив с ООО «ПроектТерра» договор аренды с правом выкупа, затем – заключив с заводом предварительный договор купли-продажи. При этом основной договор купли-продажи в конечном итоге заключен не был, до установленной даты (20.06.2024) ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, что подтверждается сторонами.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, отклонившего доводы истца о возможности применения к правоотношениям сторон абзаца третьего пункта 23 Постановления № 49; с квалификацией договора от 15.12.2022 как предварительного, который не является основным; с тем, что предварительный договор и соглашения к нему устанавливают лишь порядок определения цены, зависящий от множества факторов, объема исполнения обязанностей каждой из сторон и срока заключения основного договора.

При этом апелляционная коллегия, признавая что ИП ФИО2 не может быть лишен права собственности безвозмездно и имеет право на компенсацию утраченного права собственности на земельный участок, отметила, что сложившаяся ситуация, в которой истец не получил возмещение в полном объеме, явилась результатом волеизъявления и сознательных действий самого предпринимателя, который 01.12.2022, – то есть до заключения предварительного договора купли-продажи с заводом распорядился участком путем передачи его в аренду ООО «ПроектТерра» на условиях выкупа, поскольку договор аренды содержал положения об обязанности арендодателя согласиться на выкуп участка по оговоренной цене, о выкупе арендатор мог заявить в любое время; следовательно, предприниматель добровольно определил судьбу участка таким образом, выразив согласие на продажу участка ООО «ПроектТерра». Однако срок выкупа был пропущен (до 01.09.2023), о выкупе было заявлено только 13.09.2024.

Вместе с тем строительство осуществлял завод, с которым до 20.06.2024 сохранялась возможность заключения договора купли-продажи, то есть участок мог поступить в собственность непосредственно застройщику, в связи с чем выкуп участка обществом не представлялся целесообразным.

Учитывая, что установленный предварительным договором срок на заключение основного договора истек и обязанность перед истцом выкупить участок со стороны завода тоже прекратилась, с заявлением о выкупе обратилось ООО «ПроектТерра».

На основании изложенного апелляционный суд не усмотрел в действиях ответчиков злонамеренности или злоупотребления правом, напротив, они приняли меры, в результате которых истец должен был получить компенсацию утраты права собственности.

Констатировав, что строительство дома на этот момент было завершено, МКД введен в эксплуатацию в октябре 2024 года, ИП ФИО2 должен был понимать, что с регистрацией первого права собственности на помещения в доме, его право собственности на земельный участок прекратится. Полагая, что предложенная ООО «ПроектТерра» выкупная стоимость участка соответствовала ранее установленной договором аренды, суд указал, что, кроме того, спор о стоимости мог быть разрешен

сторонами. Однако истец отказался от получения возмещения (стоимости участка) в денежной форме и по ранее согласованной цене от ООО «ПроектТерра», очевидно, посчитав более выгодным для себя получение возмещения от завода путем передачи в собственность квартир.

Согласно позиции апелляционного суда, ИП ФИО2 не учтено, что к этому моменту обязанность по заключению основного договора купли-продажи земельного участка со стороны АО «ЗСЖБ № 6» прекратилась, стоимость участка также не была согласована и является предметом разногласий, завод владел участком по иному основанию – по договору субаренды с иным лицом и в октябре данный договор прекратился.

При этом договор субаренды был заключен заводом только тогда, когда первоначально установленные предварительным договором три месяца на заключение основного договора истекли, ИП ФИО2 не был выполнен весь объем обязательств по предварительному договору. Апелляционный суд признал правомерным отклонение судом первой инстанции доводов истца об обязанности выполнения этих работ ФИО3 по изложенным в решении суда первой инстанции мотивам.

Учитывая изложенное, апелляционный суд констатировал, что: в рамках правоотношений по продаже участка ИП ФИО2 земельный участок не передавал; точная стоимость участка в предварительном договоре купли-продажи не была установлена; применительно к исковым требованиям необходимость определения такой точной стоимости отсутствует; поскольку основной договор купли-продажи не заключен, оснований считать предварительный договор основным не имеется; иных денежных требований, например, требований о взыскании неосновательного обогащения не заявлено. Соответственно, поскольку основной договор купли-продажи не заключен и земельный участок не продан ответчику, у ИП ФИО2 возникла обязанность возвратить заводу полученные в качестве задатка по предварительному договору денежные средства.

Вместе с этим апелляционный суд пришел к выводам о том, что: АО «ЗСЖБ № 6» в качестве компенсации за пользование земельным участком уступило ООО «ПроектТерра» право требования от ИП ФИО2 возврата внесенного ему задатка в сумме 24 000 000 руб., которые ООО «ПроектТерра» предложило истцу зачесть в счет выкупной стоимости по договору аренды. Судом приняты пояснения АО «ЗСЖБ № 6» о том, что изначально в договоре субаренды (как и в договоре аренды) была установлена низкая арендная плата, не отвечающая реальной стоимости, именно в связи с предполагавшимся последующим выкупом участка.

Учитывая, что переход участка к заводу состоялся по цепочке арендных сделок, данный способ компенсации апелляционный суд посчитал отвечающим реально сложившимся между сторонами правоотношениям, более того, стороны фактически приступили к его реализации, поскольку у ИП ФИО2 находятся принадлежащие ООО «ПроектТерра» денежные средства, а ООО «ПроектТерра» пользовалось земельным участком и распорядилось им образом, приведшим к прекращению права собственности истца.

Основываясь на указанных выводах, апелляционный суд согласился с судом первой инстанции, который не установил оснований считать предварительный договор состоявшимся договором купли-продажи, оснований для признания права собственности на квартиры и оснований для взыскания 1 630 000 руб. в качестве оплаты по договору купли-продажи.

В части требований ИП ФИО2 о взыскании с ООО «ПроектТерра» арендной платы в сумме 249 451 руб. за период с 01.12.2022 по 21.10.2024 апелляционная коллегия поддержала суд первой инстанции, отказавший в удовлетворении данного требования, основываясь на следующем.

Суд признал, что действительно на ООО «ПроектТерра» лежит обязанность по внесению арендной платы за указанный период, доказательств исполнения данной обязанности со стороны общества не представлено.

Вместе с тем суду сообщено о наличии у ООО «ПроектТерра» встречного требования к ИП ФИО2, основанного на уступке права требования задатка по предварительному договору.

При этом от выкупа земельного участка обществом истец отказался, требований о возврате денежных средств обществом не заявлено, денежные средства ответчику не возвращены. В свою очередь, истцом также не заявлены требования о получении с ООО «ПроектТерра» выкупной цены земельного участка, и суд не может понудить стороны к заявлению подобных требований.

Также между сторонами имеется спор относительно объема и стоимости иных исполненных и неисполненных обязательств, которые должны быть учтены при определении выкупной цены, однако данный спор с определением стоимости обязательств также не входит в предмет исследования по настоящему делу, поскольку основной договор купли-продажи не заключен.

Таким образом, судом апелляционной инстанции констатировано, что в отсутствие соответствующих исковых требований в сложившихся обстоятельствах суд не может установить итоговое сальдо встречных обязательств (без соответствующего волеизъявления истца), отнесение удерживаемых истцом денежных средств в счет выкупной цены земельного участка, в связи с чем данные противоречия могут быть разрешены сторонами в рамках самостоятельного спора.

При этом апелляционным судом отмечено как очевидное обстоятельство, что в настоящий момент итоговое сальдо сложилось не в пользу ИП ФИО2, и сумма удерживаемых им денежных средств значительно превышает сумму задолженности ООО «ПроектТерра» по арендной плате, в связи с чем суд первой инстанции отказал во взыскании обоснованно, учитывая обстоятельства настоящего спора.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (часть1).

Ценность права на судебную защиту, как неоднократно отмечал в своих решениях Конституционный Суд Российской Федерации, состоит в том, что будучи основным и неотчуждаемым правом, оно одновременно выступает гарантией всех других прав

и свобод и предполагает наличие таких конкретных правовых гарантий, которые позволяют реализовать данное право в полном объеме и обеспечить эффективное восстановление в правах посредством правосудия, отвечающего требованиям справедливости и равенства, на основе состязательности и равноправия сторон судопроизводства (постановления от 18.11.2014 № 30-П, от 18.0.2015 № 10-П, от 15.02.2016 № 3-П, от 12.0.2018 № 31-П, от 23.07.2018 № 35-П).

На принцип эффективности судебной защиты было неоднократно обращено внимание как Конституционного Суда Российской Федерации (постановление от 09.11.2018 № 39-П), так и Верховного Суда Российской Федерации (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.08.2020 № 310-ЭС20-2781).

Также право на судебную защиту предполагает своевременное и правильное, справедливое рассмотрение судом дела. При этом разрешение судом спора должно урегулировать конфликтную ситуацию сторон, а не порождать правовую неопределенность в правоотношениях участников гражданского оборота, лишая их этим судебной защиты (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2018 № 304-ЭС18-2938, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 13833/12).

Общая характеристика гражданско-правовых отношений дана в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 24.12.2020 № 306-ЭС20-14567, в котором указано, что товарно-денежные отношения, регулируемые гражданским правом, основываются, как правило, на равноценности обмениваемых благ, поэтому определяющими признаками этих отношений являются возмездность и эквивалентность встречного предоставления, тем более, если речь идет о предпринимательских правоотношениях.

В данном споре судами допущен формальный подход к рассмотрению спора и квалификации правоотношений сторон, что не соответствует как вышеизложенным правовым позициям, так и разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), о том, что согласно статье 148 ГПК РФ или статье 133 АПК РФ, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) при очевидности преследуемого истцом

материально-правового интереса недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота, не способствует процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Данная правовая позиция содержится также в абзаце третьем пункта 3 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункте 9 Постановления № 25, пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 2665/2012 и от 24.07.2012 № 5761/2012, определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 № 305-ЭС23-4541.

Судебная коллегия не может согласиться с примененным судами подходом об отказе в иске с констатацией того, что истец не может быть лишен права собственности безвозмездно и имеет право на компенсацию утраченного права собственности на земельный участок, однако фактически такого возмещения не получил, так как такой подход не обеспечивает выполнение задач судопроизводства в арбитражных судах и не отвечает сути осуществляемого арбитражными судами экономического правосудия.

Из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2020 № 305-ЭС19-26346, от 09.12.2022 № 309-ЭС21-7888 следует необходимость руководствоваться при разрешении экономических споров таким правовым подходом, чтобы решение о взыскании или отказе во взыскании денежных сумм соответствовало требованиям экономической справедливости, равенства и соблюдения баланса интересов сторон.

При этом судебная коллегия соглашается с выводами судов о том, что заключенный между ИП ФИО2 и заводом предварительный договор не привел к заключению основного договора купли-продажи, что предварительный договор не является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате в соответствии с абзацем третьим пункта 23 Постановления № 49. Выводы судов в данной части соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам права.

Судами правомерно отмечено, что предварительный договор не подлежит переквалификации в основной договор, предусматривающий внесение на основании такого договора всей или существенной части денежного предоставления по основному договору, на основании которого возникают полноценные договорные права требовать осуществления основного имущественного предоставления.

В случае переквалификации предварительного договора в основной договор к такому договору подлежат применению не правила статьи 429 ГК РФ,

а соответствующие правила об основном договоре, в данном случае – о договоре купли-продажи недвижимости (§ 7 Главы 30 ГК РФ), включая пункт 1 статьи 555 ГК РФ о том, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, а при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Судами первой и апелляционной инстанций сделан обоснованный вывод, соответствующий установленным по делу обстоятельствам, о том, что предварительным договором и дополнительными соглашениями к нему был установлен лишь порядок определения цены продажи спорного земельного участка, которая зависела от множества факторов, объема фактического исполнения других обязательств в соответствии с пунктом 2.1.1 предварительного договора и последующих дополнительных соглашений, стоимости такого исполнения (также не была известна на момент заключения предварительного договора и дополнительных соглашений) и срока заключения основного договора. Кроме того, судами установлено, что спор о цене земельного участка имеется у сторон и на момент рассмотрения настоящего дела.

Кроме того, согласно позиции, изложенной в абзаце третьем пункта 23 Постановления № 49, переквалификация предписана только для тех случаев, когда вносится вся или существенная часть цены. Поскольку, как указано выше, цена продажи земельного участка не определена, применение критерия существенности или утверждение об уплате всей цены невозможно.

Как верно установлено судами, право аренды спорного земельного участка, допускающее строительство на нем МКД, было получено АО «ЗСЖБ № 6» по цепочке сделок – договору аренды земельного участка с правом выкупа от 01.12.2022 (между ИП ФИО2 и ООО «ПроектТерра») и договору субаренды от 22.03.2023 (между ООО «ПроектТерра» и АО «ЗСЖБ № 6»), при этом выкуп земельного участка в соответствии с условиями договора от 01.12.2022 не состоялся, с чем стороны не спорят. Основной договор купли-продажи земельного участкам между истцом и заводом также не был заключен.

Однако это не означает отпадение необходимости определять судьбу земельного участка, находящегося в частной собственности, после прекращения права пользования им, поскольку прекращаются только обязательственные правоотношения из договора аренды земельного участка (статья 272 ГК РФ), позволившего строительство на нем объекта недвижимости.

В данном деле существенная особенность состоит в том, что не требуется признание права собственника объекта недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, поскольку в результате ввода 18.10.2024 в эксплуатацию построенного на спорном земельном участке МКД и регистрации права собственности первого лица (не застройщика) на квартиру в построенном МКД истец утратил право собственности на земельный участок, такое право в силу закона возникло у собственников квартир, что следует из положений статьи 289, пункта 1 статьи 290 ГК РФ, пункта 4 части 1 статьи 36

Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П, о чем верно указано судами.

В отношении публичных земельных участков у застройщика как собственника объекта недвижимости после завершения строительства возникает исключительное право на выкуп или аренду земельного участка (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Однако в данном случае застройке МКД подлежал земельный участок, который находился в частной собственности истца, и не вызывает сомнений, что АО «ЗСЖБ № 6», осуществляя строительство жилого дома, должно было учесть в цене продаваемого жилья стоимость земли, на которую у собственников квартир возникнет право общей долевой собственности, а также учесть стоимость аренды земельного участка на период строительства, то есть выгода от утраты истцом права собственности на земельный участок должна была возникнуть на стороне АО «ЗСЖБ № 6», которое следует признать надлежащим ответчиком по требованию, направленному на защиту прав истца на получение компенсации за утраченное право собственности. Позиция АО «ЗСЖБ № 6» о том, что оно должно было рассчитаться за земельный участок с ООО «ПроектТерра», не может быть принята, поскольку данное общество не приобрело право собственности на земельный участок и не могло передать АО «ЗСЖБ № 6» прав больше, чем имело.

В соответствии с пунктом 1 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 272 ГК РФ при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Таким образом, учитывая положения указанных норм, поскольку договоры аренды и субаренды спорного земельного участка прекращены, право собственности на земельный участок возникло в силу императивных положений законодательства (то есть не требуется в соответствии со статьей 272 ГК РФ признавать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка), суду следовало определить иные правовые последствия утраты права собственности истца на земельный участок, то есть определить размер компенсации за утраченное право, применительно к положениям статей 1103, 1105 ГК РФ.

Несмотря на то, что основной договор купли-продажи спорного земельного участка в итоге не был заключен, предварительный договор не является незаключенным, в нем содержался порядок определения цены продажи земельного участка. АО «ЗСЖБ № 6» неоднократно пояснило, что земельный участок как объект права собственности представлял для него материальный интерес только при определенных условиях, относящихся к самому земельному участку, а также при выполнении определенных работ ИП ФИО2, что должно было быть профинансировано им и впоследствии учтено в расчете цены продажи земельного участка.

То, что такие условия были приняты истцом, подтверждается также Соглашением о порядке расчетов, которое было заключено истцом 14.12.2022, в котором стороны выразили согласие с условиями предварительного договора, заключенного с АО «ЗСЖБ № 6», а ИП ФИО2 согласился с тем, что его обязательства, вытекающие из предварительного договора, будет выполнять ФИО3, при этом финансировать данные мероприятия будет ИП ФИО2, что соответствует волеизъявлению истца, содержащемуся в предварительном договоре.

При определении суммы компенсации истца за утраченное право собственности на земельный участок необходимо учесть перечень работ и услуг, указанных в предварительном договоре, на стоимость которых должна быть уменьшена цена выкупа земельного участка.

Судебная коллегия обращает внимание, что между сторонами имеется спор о том, кем была выполнена соответствующая часть работ, что подлежит доказыванию и оценке судом при представлении сторонами соответствующих доказательств.

Кроме того, следует учесть, что работы и услуги фактически были выполнены ООО «ПроектТерра» и АО «ЗСЖБ № 6», что не противоречит условиям предварительного договора, предусматривающего, что соответствующие затраты подлежат отнесению на истца в целях расчета цены компенсации, но должны быть учтены только те работы и услуги, которые поименованы в предварительном договоре и дополнительных соглашениях к нему, поскольку перечень фактически исполненного ООО «ПроектТерра» и АО «ЗСЖБ № 6» может не совпадать с объемом работ и услуг, влияющих на цену земельного участка.

В отношении суммы задатка, перечисленной истцу заводом, необходимо учесть следующее.

Пунктом 4 статьи 380 ГК РФ предусмотрено, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по

заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Как указано в абзаце втором пункта 26 Постановления № 49, задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).

Таким образом, в случае заключения основного договора задаток приобретает платежный эффект.

Как установлено судами, стороны определили срок заключения основного договора – до 20.06.2024, однако до этой даты ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, что сторонами подтверждается. Доказательства уклонения какой-либо из сторон от заключения основного договора в период действия предварительного договора не представлены.

Право выкупа земельного участка в соответствии с договором аренды от 01.12.2022 также не было реализовано.

Однако правовое последствие в виде утраты истцом права собственности на земельный участок все же наступило, но не вследствие заключения основного договора купли-продажи между истцом и заводом либо выкупа земельного участка у истца со стороны ООО «Проект-Терра», а в силу императивных требований закона. При таких обстоятельствах истец не может быть поставлен в положение худшее, чем если бы задаток выполнял платежный эффект и засчитывался в счет цены земельного участка при его продаже.

Кроме этого, нельзя согласиться утверждением АО «ЗСЖБ № 6» о том, что стоимость приобретенного истцом земельного участка составляла 1 000 000 руб., что должно быть учтено в расчете цены продажи данного земельного участка.

Судебная коллегия исходит из того, что с момента регистрации права собственности на земельный участок ИП ФИО2 стоимость приобретенного им актива (земельного участка) на рынке земельных участков для строительства МКД не может составлять 1 000 000 руб., а составляет рыночную стоимость данного имущества, что должно было быть очевидным для всех третьих лиц, включая АО «ЗСЖБ № 6», которое не вправе было рассчитывать на получение земельного участка для строительства на нерыночных условиях.

Необходимо также отметить, что у АО «ЗСЖБ № 6» сложились самостоятельные правоотношения с ООО «ПроектТерра», которые не являются предметом спора, также как у и ИП ФИО2 сложились самостоятельные отношения с ООО «ПроектТерра» и ФИО3

Выполнение ИП ФИО2 каких-либо работ в порядке исполнения пункта 2.1.1 предварительного договора и дополнительных соглашений к нему не подтверждено, представлены только договоры, но не доказательства их реального исполнения, таким образом, судами верно установлено, что предоставлением со стороны истца являлась передача земельного участка для целей строительства по договору аренды от 01.12.2022.

Данный вывод следует также из Соглашение о порядке расчетов от 14.12.2022,

в котором ИП ФИО2 и ФИО3, действующий также как директор ООО «ПроектТерра», договорились о том, каким образом будет распределена между ними сумма, полученная ИП ФИО2 от продажи земельного участка. Экономическую основу данного соглашения составляют несколько фактических оснований – правоотношения сторон из договора аренды от 01.2.2022 (между ИП ФИО2 и ООО «ПроектТерра») и правоотношения по займу, предоставленному ИП ФИО2 по договору займа от 01.08.2022.

Замена существовавшего между сторонами первоначального обязательства другим обязательствам (статьи 414 ГК РФ) нормам гражданского законодательства не противоречит.

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что требования ИП ФИО2 из договора аренды от 01.12.2022 подлежат рассмотрению в рамках другого спора при одновременном рассмотрении встречных требований к нему как со стороны ФИО3, так и ООО «ПроектТерра», которые в настоящем деле не заявлены.

В части отказа в удовлетворении требований ИП ФИО2 о признании права собственности на квартиры судебная коллегия с выводами судов соглашается, поскольку у застройщика соответствующее обязательство не возникло (условие о передаче квартир зависело от цены продажи, которая не определена).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Поскольку судами допущены указанные нарушения, дело подлежит направлению на новой рассмотрение в суд первой инстанции для установления размера компенсации истцу за утраченное право собственности на спорный земельный участок, с учетом изложенных в настоящем постановлении выводов.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе распределить по результатам нового рассмотрения дела (абзац второй части 3 статьи 289 АПК РФ).

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 20.05.2025 Арбитражного суда Омской области и постановление от 05.09.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-18772/2024 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Е.Ю. Демидова

ФИО1