﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-7572/2018

г. Краснодар

15 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Аваряскина В.В. и Фефеловой И.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Проскуряковой Е.М., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, от истца – товарищества собственников недвижимости «Ленина, 42а» – Челяевой Е.М. (доверенность от 25.02.2019), ответчика – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону – Гунько С.А. (доверенность от 18.01.2019), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального казенного учреждения «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Октябрьского района города Ростова-на-Дону – Жученко Е.А. (доверенность от 09.01.2019), администрации города Ростова-на-Дону – Касьяновой М.И. (доверенность от 11.11.2019), в отсутствие третьего лица – администрации Октябрьского района города Ростова-на-Дону (ИНН 6150021829, ОГРН 1026102229383), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников недвижимости «Ленина, 42а» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2019 по делу А53-7572/2018, установил следующее.

ТСЖ «Ленина, 42а» (далее – товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент), администрации города Ростова-на-Дону (далее – администрация) о признании за собственниками помещений в многоквартирном доме № 42а по пр. Ленина в г. Ростове-на-Дону права общей долевой собственности на общедомовое имущество – нежилые подвальные помещения (комнаты № 1, 2, 3, 4, 6, 6а, 7, 8, 9, 10, 11, 11а, 11б, общей площадью 113,2 кв. м, зарегистрированые в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области за МКУ «УЖКХ» Октябрьского района г. Ростова-на-Дону 21.01.2015 под кадастровым номером 61:44:0081619:447 и комнаты № 5, 5а, 10-б-10в, 10а-42в-47в, 42 – 47, 42а-47а, 42б-47б49, 47г, 48, 48х общей площадью 151,5 кв. м, зарегистрированные в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области под кадастровым номером 61:44:0081619:721), расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 42а (с учетом измененных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора, привлечены МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» Октябрьского района города Ростова-на-Дону (далее – учреждение), администрация Октябрьского района города Ростова-на-Дону (далее – администрация района). 

Решением от 28.03.2019, оставленным без изменения постановлением от 06.07.2019, принят отказ от иска в части истребования нежилых подвальных помещений, занимающих цокольный этаж здания, производство по делу в указанной части прекращено. В удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы истечением срока исковой давности.

В кассационной жалобе товарищество просит отменить судебные акты в части отказа в иске и направить дело на новое рассмотрение. Суды указали на истечение срока исковой давности, сославшись на формально составленные документы – договор аренды, подтверждающий, что товарищество не владеет помещениями. Между тем, данные обстоятельства не соответствуют действительности. Спорные помещения относятся к общему имуществу дома и используются исключительно собственниками квартир.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель товарищества настаивал на доводах жалобы, представители департамента, администрации и учреждения просили судебные акты оставить без изменения.

7 ноября 2019 года в судебном заседании объявлен перерыв до 15 часов 30 минут 14.11.2019, после которого заседание продолжено.

С учетом доводов кассационной жалобы суд кассационной инстанции проверяет судебные акты в части отказа товариществу в иске.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты в обжалованной части следует отменить по следующим основаниям.

Из материалов дела следует и судами установлено, что товарищество образовано по инициативе собственников жилых и нежилых помещений на основании общего собрания собственников от 01.08.2016 в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: пр. Ленина, 42а в г. Ростове-на-Дону, и является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в доме для совместного управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом в доме. 

Указанный многоквартирный дом № 42а состоит из 134 квартир, 126 из которых приватизированы. В доме имеются подвальные помещения, занимающие цокольный этаж здания, преобладающая часть которых (комнаты № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 48, 5а, 6а, 11а, 11б, 47г, 48х, 8-9, 42-47, 10б-10в, 42а-47а, 42б-47б-49, 10а-42в-47в общей площадью 264,7 кв. м), закреплены на праве оперативного управления за учреждением на основании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений от 16.07.2010 № 2530 (далее – спорные помещения). 

Ссылаясь на то, что на момент постройки дома (1962 год), а также приватизации первой квартиры в доме подвальное помещение не выделено для целей самостоятельного использования, является техническим и предназначено исключительно для обслуживания всех помещений, товарищество обратилось в суд с данными требованиями. 

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения – возможности его использования как самостоятельного.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 по делу № А65-7624/2008 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. 

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз – в момент приватизации первого помещения в доме.

В пункте 58 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды установили, что на основании распоряжения департамента от 16.07.2010 № 2539 спорные помещения переданы в оперативное управление учреждения, в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) зарегистрировано право оперативного управления 21.01.2015. В суд апелляционной инстанции представлен договор аренды нежилого помещения от 27.05.2013 № 6265-7 совместно с актом приема-передачи помещения. Из содержания указанного договора следует, что часть спорных помещений передавалась во временное владение и пользование учреждением Селиванову В.Д. сроком на пять лет до 26.05.2018. 

С учетом данных обстоятельств, суды пришли к выводу о том, что владение муниципальным образованием спорными помещениями подтверждено.

Данный вывод судов следует признать необоснованным.

Согласно вышеприведенной правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 по делу № А65-7624/2008, важное юридическое значение имеет нахождение спорных помещений во владении муниципального образования на момент приватизации первой квартиры.

Судами установлено, что приватизация квартир в доме началась 21.08.1992. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что в указанный период времени муниципальное образование осуществляло фактическое владение спорными помещениями, данные помещения были сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Суд первой инстанции применил срок исковой давности, указав на то, что с момента передачи имущества в оперативное управление собственники квартир утратили владение помещениями.

Однако суд первой инстанции не учел, что формальное оформление права оперативного управления не свидетельствует о фактической утрате владения помещениями собственниками квартир дома.

Суд апелляционной инстанции сослался на договор аренды нежилого помещения от 27.05.2013 № 6265-7 как на доказательство того, что помещения находятся во владении учреждения. 

Данная ссылка суда апелляционной инстанции также признается формальной, поскольку какие-либо допустимые доказательства того, что указанный договор действительно сторонами исполнялся, в дело не представлено. 

Кроме того, правовое значение по данному спору имеет факт владения помещениями муниципальным образованием с 1992 года как сформированными для самостоятельного использования.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 58 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Поскольку обстоятельство фактического владения собственниками квартир спорными помещениями не опровергнуто ответчиками, товарищество избрало надлежащий способ защиты нарушенного права, выводы судов об истечении срока исковой давности сделаны неверно, поскольку иск владеющего собственника является разновидностью негаторного иска, срок исковой давности на который не распространяется (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). 

Неправильное применение судами норм материального права является основанием для отмены судебных актов в обжалованной части.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.03.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2019 по делу А53-7572/2018 отменить.

	Исковые требования товарищества собственников недвижимости «Ленина, 42 а» удовлетворить.

	Признать за собственниками помещений в многоквартирном доме № 42а по пр. Ленина в г. Ростове-на-Дону право общей долевой собственности на общедомовое имущество – нежилые подвальные помещения (комнаты № 1, 2, 3, 4, 6, 6а, 7, 8, 9, 10, 11, 11а, 11б, общей площадью 113,2 кв. м, зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области под кадастровым номером 61:44:0081619:447 и комнаты № 5, 5а, 10-б-10в, 10а-42в-47в, 42 – 47, 42а-47а, 42б-47б49, 47г, 48, 48х общей площадью 151,5 кв. м, зарегистрированные в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области под кадастровым номером 61:44:0081619:721, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ленина, 42а.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий 							       Е.В. Артамкина

Судьи 										       В.В. Аваряскин

										       И.И. Фефелова