Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А24-6514/2018

г. Владивосток

18 марта 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 марта 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.С. Шевченко,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение,

апелляционное производство № 05АП-91/2019 

на решение от 14.12.2018 судьи Е.Ю. Лебедевой

по делу № А24-6514/2018 Арбитражного суда Камчатского края 

по иску заместителя прокурора Камчатского края в интересах Петропавловск-Камчатского городского округа в лице администрации Петропавловск-Камчатского городского округа 

к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

обществу с ограниченной ответственностью «Хоумпарк» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании недействительными пунктов 3.1.1 и 3.4.18 договора аренды земельного участка от 06.06.2018 № 83/18,

при участии: извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания  лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Камчатского края (далее – истец, прокурор) обратился в Арбитражный суд Камчатского края в интересах Петропавловск-Камчатского городского округа в лице администрации Петропавловск-Камчатского городского округа с иском к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение, обществу с ограниченной ответственностью «Хоумпарк» (далее – ответчики, Управление, ООО «Хоумпарк») о признании недействительными пунктов 3.1.1 и 3.4.18 договора аренды земельного участка от 06.06.2018 № 83/18.

Решением суда от 14.12.2018 исковые требования удовлетворены, пункты 3.1.1, 3.4.18 договора аренды земельного участка от 06.06.2018 №83/18 признаны недействительными.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обосновании своих требований апеллянт указывает, что судом не учтено, что ООО «Хоумпарк» является резидентом свободного порта Владивосток, которому предоставляется ряд преференций, в том числе, предоставление земельных участков без проведения торгов, в связи с чем в данном случае переуступка прав и обязанностей по договору аренды невозможна. При этом апеллянт ссылается на положения статьи 383 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), части 5 статьи 12 Федерального закона от 13.07.2015 № 212-ФЗ «О свободном порте Владивосток». Полагает, что, поскольку договором аренды и статьей 450.1 ГК РФ предусмотрено право арендодателя на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора, в случаях существенного нарушения его условий, то противоречий между договором аренды и действующим законодательством в настоящем случае не усматривается.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2019 жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 05.02.2019.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от заместителя прокурора Камчатского края поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщён к материалам дела.

Коллегией в порядке 163 АПК РФ был  объявлен перерыв в судебном заседании до 12.02.2019.

Определением суда от 12.02.2019 судебное заседание откладывалось до 12.03.2019.

В заседание суда 12.03.2019 представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ и пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №12 не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

В канцелярию суда от  Прокуратуры Камчатского края суда поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщен к материалам дела.

От Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа поступили письменные дополнения, а именно: копия соглашения № СПВ-510/18 от 02.03.2018 об осуществлении ООО «Хоумпарк» деятельности резидента свободного порта Владивосток, которые в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит частичной отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 06.06.2018 между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск - Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Хоумпарк» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 83/18 (далее – договор). 

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:0010115:109, площадью 0,2492 га, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельные участки объектов хранения транспорта, автозаправочных комплексов, пунктов мойки автомобилей (автомоек), фактическое использование: для реализации инвестиционного проекта «Организация сети автостоянок в г. Петропавловске-Камчатском» (далее – Участок). 

Указанный пункт, согласно пункту 1.3 договора, имеет силу передаточного акта.

 Срок договора установлен в пункте 2.2. договора, а именно до 02.03.2028. 

В пункте 3.1.1 договора стороны предусмотрели, что Арендодатель имеет право в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случаях: 

- при несвоевременном внесении арендной платы более двух раз подряд, а также при внесении арендной платы не в полном объеме; 

- при использовании земельного участка не по целевому назначению, не в соответствии с разделом 1 настоящего договора. 

Пунктом 3.4.18 договора установлено, что Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, а также отдать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду. 

Ссылаясь на то обстоятельство, что пункты 3.1.1, 3.4.18 вышеуказанного договора не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают публичные интересы, заместитель прокурора обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 52 АПК РФ предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

Апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что пункт 3.1.1 спорного договора противоречит нормам действующего законодательства, исходя из следующего.

В силу положений пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Общие условия изменения и расторжения договора предусмотрены главой 29 ГК РФ.

 Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ, в свою очередь, предусматривает общие условия и основания для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в связи с особым объектом регулирования, нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

 Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено специальное правило, применяемое к договорам аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, срок действия которых превышает пять лет.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

В данном случае предметом заключенного между ответчиками договора аренды от 06.06.2018 №83/18 выступает земельный участок, относящийся к государственной собственности. При этом из пункта 2.2 договора следует, что он заключен на срок более чем 5 лет.

То есть к спорным правоотношениям подлежат применению правила пункта 9 статьи 22 ЗК РФ в части невозможности одностороннего отказа арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке.

Довод апеллянта о том, что возможность одностороннего отказа от договора предусмотрена общими положениями ГК РФ, а именно пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ, отклоняется, поскольку специальные нормы земельного законодательства, регулирующие особенности предоставления на основании договора в долгосрочную аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, имеют приоритет перед общими положениями гражданского законодательства о договоре.

На основании изложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что пункт 3.1.1 договора является недействительным, как нарушающий прямо установленный пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ запрет на односторонний отказ Администрации от исполнения договора, в связи с чем заявленные прокурором в данной части требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительным п.3.4.18 спорного договора аренды, суд первой инстанции  руководствовался тем, что указанный пункт также противоречит положениям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ в части возможности  ООО «Хоумпарк» в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу.

Однако судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 №377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

На основании пункта 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 №377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Из преамбулы оспариваемого договора следует, что он заключен с ООО «Хоумпарк», которое зарегистрировано в качестве резидента свободного порта Владивосток, при этом земельный участок передан в аренду для реализации инвестиционного проекта «Организация сети автостоянок в г. Петропавловск-Камчатский» (пункт 1.1 договора аренды от 06.06.2018 №83/18).  

Согласно общедоступным сведениям, опубликованным на сайте АО «Корпорация развития Дальнего Востока» в сети Интернет, ООО «Хоумпарк» 02.03.2018 включено в реестр резидентов свободного порта Владивосток с видом деятельности - «Деятельность стоянок для транспортных средств». 

02.03.2018 между АО «Корпорация развития Дальнего Востока» (Управляющая компания) и ООО «Хоумпарк» (резидент) заключено соглашение №СПВ-510/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток (далее – Соглашение).

Согласно пункту 1.1 Соглашения резидент в соответствии с представленной заявкой в редакции от 14.02.2018 №СПВ/582 на заключение соглашения об осуществлении деятельности и бизнес-планом в период с 2018 по 2021 гг. реализует новый инвестиционный проект «Организация сети автомобильных стоянок в г. Петропавловск-Камчатский» (далее по тексту - Инвестиционный проект). Объем инвестиций по проекту составляет 16 850 000 рублей, в том числе капитальных вложений 14 280 000 рублей. 

В соответствии с пунктом 1.4.1 Соглашения  резидент планирует осуществлять деятельность, указанную в пункте 1.3Соглашения, на территории земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010115:109, площадью 2492 кв.м, местоположение: 

<

...>.

Таким образом, спорный земельный участок был предоставлен  в аренду ООО «Хоумпарк» в рамках реализации последним Инвестиционного проекта на территории свободного порта Владивосток в качестве его резидента, в силу чего настоящие арендные отношения подлежат нормативному регулированию специальными нормами  Федерального закона от 13.07.2015 №212-ФЗ «О свободном порте Владивосток» (далее - Закон № 212-ФЗ).

Согласно п.1.1 статьи 4 Закона №212-ФЗ территория Петропавловск-Камчатского городского округа (включая территории и акватории морских портов, расположенных на его территории), относится к свободному порту Владивосток.

Статьей 10 Закона №212-ФЗ  установлено, что под резидентом свободного порта Владивосток понимается индивидуальный предприниматель или являющееся коммерческой организацией юридическое лицо, государственная регистрация которых осуществлена на территории свободного порта Владивосток согласно законодательству Российской Федерации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), которые заключили в соответствии с настоящим Федеральным законом соглашение об осуществлении деятельности и включены в реестр резидентов свободного порта Владивосток. Резиденты свободного порта Владивосток осуществляют свою деятельность в соответствии с Законом №2012-ФЗ, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и соглашением об осуществлении деятельности.

Предмет и условия соглашения об осуществлении деятельности урегулированы статьей 12 Закона №212-ФЗ, частью 2 которой установлено, что в течение срока действия соглашения об осуществлении деятельности резидент свободного порта Владивосток обязуется осуществлять деятельность, предусмотренную соглашением об осуществлении деятельности, и осуществить инвестиции, в том числе капитальные вложения, в объеме и сроки, которые предусмотрены соглашением об осуществлении деятельности. Деятельность, не предусмотренная соглашением об осуществлении деятельности, может осуществляться резидентом свободного порта Владивосток в соответствии с законодательством Российской Федерации без применения мер государственной поддержки, предусмотренных настоящим Федеральным законом (часть 3).

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов. В частности, подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ регламентировано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

В подпункте 18 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с резидентом свободного порта Владивосток на срок реализации соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Законом №212-ФЗ. 

В соответствии с частью 5 статьи 12 Закона №212-ФЗ резидент свободного порта Владивосток не вправе передавать другому лицу свои права и обязанности по соглашению об осуществлении деятельности.

Исходя из системного толкования вышеуказанных правовых норм, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что резиденты свободного порта Владивосток обладают особым правовым статусом, который предоставляет им ряд преференций и одновременно связанных с ними ограничений, направленных на недопущение использования предоставленных законом преимуществ без соблюдения обязанностей, возложенных на резидентов свободного порта Владивосток соглашением об осуществлении деятельности. 

Следовательно, пункт 3.4.18 спорного договора аренды, устанавливающий, что Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, а также отдать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду, соответствует как положениям пункта 9 ст.22 ЗК РФ, допускающего установление иного федеральными законами, так и положениям Закона №212-ФЗ, оснований для признания его недействительным не имеется.

На основании части 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

С учётом изложенного доводы апелляционной жалобы признаются судебной коллегией частично обоснованными, в удовлетворении исковых требований о признании  недействительным пункта 3.4.18 договора аренды земельного участка от 06.06.2018 №83/18 надлежит отказать, а обжалуемое решение арбитражного суда подлежит частичной отмене ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 270 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 14.12.2018  по делу №А24-6514/2018 в части признания недействительным пункта 3.4.18 договора аренды земельного участка от 06.06.2018  №83/18 отменить.

В удовлетворении исковых требований о признании  недействительным пункта 3.4.18 договора аренды земельного участка от 06.06.2018  №83/18 отказать. 

В остальной части решение Арбитражного суда Камчатского края от 14.12.2018  по делу №А24-6514/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына