ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-26274/2017

город Ростов-на-Дону

15 декабря 2017 года

15АП-19216/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии (до перерыва):

от истца: ФИО2 по доверенности от 18.05.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

публичного акционерного общества "Геленджик-Банк"

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 16.10.2017 по делу № А32-26274/2017

по иску жилищно-строительного кооператива "Гринченко-21"

к публичному акционерному обществу "Геленджик-Банк"

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, общества с ограниченной ответственностью "Компания ОЖС"

о признании обременения отсутствующим,

принятое судьей Николаевым А.В.,

УСТАНОВИЛ:

ЖСК «Гринченко-21» обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Геленджик-Банк» о признании обременения отсутствующим.

Решением суда от 16.10.2017 суд признал прекращенной ипотеку – обременение права собственности жилищно-строительного кооператива «Гринченко-21» на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 23:40:0403023:23, расположенный по адресу: 

<

...>, зарегистрированное в пользу публичного акционерного общества «Геленджик-Банк», номер государственной регистрации: 23:40:0403023:23-23/012/2017-6.

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

Право аренды из договора аренды № 4000001148 от 05.10.2005 не являлось предметом договора ипотеки от 26.06.2009 и действительность данного договора не имеет правового значения для договора ипотеки от 26.06.2009.

Основания прекращения залога предусмотрены в ст. 352 ГК РФ. Среди них нет такого основания как отсутствие статуса залогового кредитора или невнесение кредитора в реестр требований кредитора, как залогового. Право залога не прекратилось отказом внесения Банка в реестр кредиторов как залогового кредитора.

В отзыве на апелляционную жалобу истец возражал против ее удовлетворения.

В судебном заседании до перерыва представитель истца правовую позицию по делу поддержал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 по делу №А41-83414/14 общество с ограниченной ответственностью «Компания ОЖС» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

ООО «Компания ОЖС» на праве собственности принадлежал незавершенный строительством многоквартирный дом, площадь 9365,1 кв. м., степень готовности 62%, кадастровый номер 23:40:0403023:23, расположенный по адресу: 

<

...>.

Согласно Выписке из ЕГРП от 19.10.2016 объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер объекта 23:40:0403023:23 имеет следующие обременения:

1) Ипотека в силу закона, дата государственной регистрации 17.01.2017, номер государственной регистрации 23:40:0403023:23-23/012/2017-5, лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права - Участники долевого строительства

2) Ипотека дата государственной регистрации 17.01.2017, номер государственной регистрации 23:40:0403023:23-23/012/2017-6, лицо в пользу которого установлено ограничение (обременение) права - Открытое акционерное общество «Геленджик-банк».

Собранием участников строительства принято решение обратиться в арбитражный суд с заявлением о погашении требований участников строительства ООО «Компания ОЖС» путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, расположенных по адресу Россия, 

<

...> созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Вышеуказанное заявление удовлетворено определением Арбитражного суда Московской области по делу № А40-83414/14 от 23.09.2016.

Суд определил передать созданному участниками строительства ЖСК «Гринченко -21» право застройщика ООО «Компания ОЖС» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер объекта 23:40:0403023:23 и право аренды земельного участка, общей площадью 1256 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 23:40:0403023:6, расположенного по ул. Гринченко, 21 в г. Геленджике, для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома.

На основании вышеуказанного определения суда, между ООО «Компания ОЖС» и ЖСК «Гринчено-21» 22.12.2016 заключено соглашение об отступном, согласно которому ООО «Компания ОЖС» передает ЖСК «Гринченко-21» объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер объекта 23:40:0403023:23 и право аренды земельного участка, общей площадью 1256 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 23:40:0403023:6.

Государственная регистрация перехода права собственности на незавершенный строительством объект произведена 17.01.2017, что подтверждается выпиской из государственного реестра недвижимости.

При регистрации перехода права собственности запись об ипотеке в отношении объекта незавершенного строительства в пользу банка не была погашена, что нарушает права ЖСК «Гринченко-21»

Истец полагает, что отсутствие обременения в виде ипотеки в пользу ПАО «Геленджик-Банк» подтверждается следующими обстоятельствами:

Как следует из Выписки ЕГРН основанием для государственной регистрации ипотеки в пользу ПАО «Геленджик-банк» являлся Договор ипотеки от 26.06.2009 и дополнительное соглашение к договору ипотеки от 25.05.2011.

ПАО «Геленджик-Банк» обратилось в Арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов ООО «Компания ОЖС».

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.05.2015 требование ПАО «Геленджик-Банк» удовлетворено частично, требование ПАО «Геленджик-Банк» на сумму 19 289 360,18 руб. основного долга, 17 823 965,48 руб. процентов за пользование кредитом и 13148084,02 руб. пени включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Компания ОЖС».

Позднее, 21.12.2015 ПАО «Геленджик-Банк» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением об изменении статуса залогового кредитора. Определением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-84414/14 от 11.02.2016 в удовлетворении заявления было отказано. ПАО «Геленджик-Банк» пропущен срок на подачу заявления об изменении статуса залогового кредитора.

Кроме того установлено, что договор ипотеки, заключенный 26.06.2009 между ООО «Компанией ОЖС» и ОАО «Геленджик-Банк» со всеми приложениями и дополнениями является недействительным (ничтожным) и не порождает юридических последствий для сторон. 

Истец полагает, что ипотека прекращена.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, залог прекращается, в том числе, в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Судом первой инстанции верно определено, что истцом избран надлежащий способ защиты.

Условием удовлетворения настоящего иска является установление безосновательности реестровой записи - констатация отсутствия законных оснований для сохранения регистрационной записи об обременении имущества.

Судом в рамках дела № А41-83414/2014 установлено, что 26.06.2009 между Заявителем и ООО «Компания ОЖС» был заключен договор ипотеки, согласно которому ООО «Компания ОЖС» закладывает ОАО (ПАО) «Геленджик-Банк» право аренды на земельный участок, основанное па договоре №4000001148 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 05.10.2005, а также строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом.

Однако Решением Арбитражного суд Краснодарского края от 14.01.2008 по делу №А32-18314/2007 договор аренды № 4000001148 от 05.10.2005 земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 03 023:0006 площадью 1256 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. заключенный между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО «Компания ОЖС» признан недействительным.

Таким образом, ООО «Компания ОЖС» на момент заключения договора ипотеки 26.06.2009 не являлось арендатором вышеуказанного земельного участка.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 3 ст. 335 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки 26.06.2009, залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствии нарушения (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Исходя из изложенного, судом сделан вывод о том, что договор ипотеки, заключенный 26.06.2009 между ООО «Компания ОЖС» и ОАО «Геленджик-Банк» со всеми приложениями и дополнениями, является недействительным (ничтожным) и не порождает юридических последствий для сторон. 

Дополнительное соглашение от 25.05.2011, заключенное сторонами с целью изменения предмета залога (указан новый договор аренды) не влечет юридических последствий, так как оно заключено в рамках недействительного договора ипотеки. 

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки 26.06.2009 и дополнительного соглашения 25.05.2011), залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. 

Залог прекратился в связи с прекращением заложенного права.

Довод о том, что право аренды из договора аренды № 4000001148 от 05.10.2005 не являлось предметом договора ипотеки от 26.06.2009 и действительность данного договора не имеет правового значения для договора ипотеки от 26.06.2009, отклоняется. Предметом договора не может являться отсутствующее у залогодателя право, заключение дополнительного соглашения от 25.05.2011 недействительный договор ипотеки не реанимирует.

Также в удовлетворении заявления ПАО «Геленджик-Банк» об изменении статуса залогового кредитора отказано, что нашло отражение в Определении Арбитражного суда Московской области от 11.02.2016 в рамках дела №А4183414/2014.

В соответствии с пунктом 4 статьи 134 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» кредитор, чьи требования обеспечены залогом имущества, приобретает преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет денежных средств, полученных от реализации предмета залога.

Принимая во внимание тот факт, что определением Арбитражного суда Московской области от 27.05.2015 включены требования ПАО «Геленджик–Банк» на сумму 19 289 360,18 руб. основного долга, 17 823 965,48 руб. процентов за пользование кредитом и 13 148 084,02 руб. пени в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Компания ОЖС», сохранение обременения права собственности жилищно-строительного кооператива «Гринченко-21» на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 23:40:0403023:23, расположенный по адресу: 

<

...> привело бы к нарушению очередности и соразмерности удовлетворения требований кредиторов, установленной Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Кроме того, судом отмечено, что определением от 30.06.2017 в рамках дела №А41-83414/2014 конкурсное производство в отношении ООО «Компания ОЖС» завершено.

Дальнейшее сохранение регистрационной записи об обременении имущества ипотекой не основано на нормах закона. Данная запись подлежит аннулированию (погашению) в виду фактического прекращения обременения.

Кроме того, апелляционный суд учитывает доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, со ссылкой на пункт 12 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем 3 пункта 4.1 статьи 138 Закона о банкротстве, приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подп. 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 6 пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Законодательством о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, с предоставлением определенных преимуществ кредиторам, требования которых обеспечены залогом имущества должника, и которые установлены в реестре требований кредиторов в качестве залоговых кредиторов.

ПАО «Геленджик-Банк» не являлся залоговым кредитором, в связи с чем не имел преимуществ на погашение кредиторской задолженности в случае реализации объекта незавершенного строительства.

При рассмотрении дела о банкротстве ООО «Компания ОЖС» применены правила параграфа 7 главы IX (банкротство застройщика) ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу норм ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» одним из условий передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства является то, что в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства.

В деле о банкротстве ООО «Компания ОЖС» ПАО «Геленджик-Банк» не являлся кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом, так как ему было в этом отказано. Следовательно, конкурсный управляющий погашая требования участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу действовал добросовестно, в рамках действующего законодательства.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2017 по делу № А32-26274/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Т.Р. Фахретдинов

СудьиМ.В. Ильина

Н.Н. Мисник