ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-15747/2022, 18АП-15957/2022

Дело № А76-5606/2022

26 декабря 2022 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива» и акционерного общества «Тандер» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2022 по делу № А76-5606/2022.

В судебном заседании до перерыва приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 01.12.2022, срок действия на один год, диплом), 

акционерного общества «Тандер» - ФИО3 (паспорт, доверенность от 11.10.2022, срок действия на один год, диплом).

Общество с ограниченной ответственностью «Альтернатива» (далее – истец, ООО «Альтернатива») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее – ответчик, АО «Тандер») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № МгнФ-1/263/10 от 01.12.2010 за период с 01.12.2021 по 31.01.2022 в размере 294 343 руб. 07 коп., убытков в виде упущенной выгоды за период с 01.12.2021 по 31.01.2022 в размере 184 064 руб.

В период рассмотрения спора истцом неоднократно уточнялись исковые требования, окончательно истец просил суд первой инстанции взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № МгнФ-1/263/10 от 01.12.2010 в размере 93 078 руб., неустойку по договору аренды недвижимого имущества № МгнФ-1/263/10 от 01.12.2010 за нарушение срока внесения арендной платы в размере 16 353 руб. 46 коп., а также убытки в виде упущенной выгоды за период с 01.12.2021 по 21.04.2022 в размере 432 550 руб. 33 коп. (л.д. 88, 122).

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом первой инстанции было принято уточнение исковых требований за исключением нового требования о взыскании неустойки по договору в размере 16 353 руб. 46 коп., поскольку указанное требование при первоначальной подаче иска не заявлялось.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2022 (резолютивная часть от 05.10.2022) исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с АО «Тандер» в пользу ООО «Альтернатива» упущенную выгоду в размере 156 454 руб. 40 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

С указанным решением суда не согласились ООО «Альтернатива» и АО «Тандер», подали апелляционные жалобы.

ООО «Альтернатива» в апелляционной жалобе просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО «Альтернатива» указало, что судом первой инстанции были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значения для дела, доводы истца, приведенные в исковом заявлении, в возражении истца на отзыв ответчика, в пояснении необоснованно отклонены, документально не подтверждены обстоятельства, которые суд посчитал установленными. 

По мнению ООО «Альтернатива», судом первой инстанции необоснованно было отклонено требование истца о взыскании неустойки со ссылкой на предъявление истцом нового требования. В первоначальном иске было указано основание для взыскания неустойки, и, учитывая, что во время рассмотрения спора ответчик самостоятельно гасил задолженность по договору аренды, суд перешел к рассмотрению настоящего дела по общим правилам искового производства, то было разумным уточнить исковые требования в части взыскания неустойки. Ответчик возражений относительно взыскания неустойки не заявлял. Отказ в принятии увеличения исковых требований ущемляет права истца, указание судом на то, что истец вправе предъявить данные требования в самостоятельном иске, не сможет в полной мере восстановить права истца, так как создает дополнительные затраты на предъявление нового иска.

ООО «Альтернатива» не согласилось с частичным удовлетворением иска в части взыскания упущенной выгоды, не согласилось с выводом суда о том, что арендная плата подлежала оплате только с момента фактической передачи арендодателем новому арендатору помещения, что в период с 01.12.2021 по 30.12.2021 упущенная выгода у истца отсутствует. Апеллянт отметил, что, если бы помещение было фактически освобождено ответчиком 30.11.2021 (последний день аренды по договору), то истец смог в течение 5-ти дней снять обременение в Росреестре и передать спорное помещение новому арендатору, не дожидаясь истечения 30 дней. Апеллянт также не согласился с распространением судом первой инстанции на период расчета упущенной выгоды льготного периода по начислению арендной платы по договору аренды с ООО «Элемент-Трейд». По мнению ООО «Альтернатива», суд не дал оценку доводу истца о том, что в период с 01.12.2021 по 31.01.2022 ответчиком не проводились работы по ремонту либо переоборудованию помещения, а велась только торговая деятельность магазина «Магнит» в спорном помещении (в том числе, в период предпраздничного ажиотажа покупателей и высокой покупательской способности), то есть за указанный выше период АО «Тандер» получило для себя максимальную выгоду. 

АО «Тандер» в апелляционной жалобе просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

АО «Тандер» сослалось на то, что материалами дела не была подтверждена причинно-следственная связь между действиями ответчика и возникновением убытков у истца. АО «Тандер» отметило, что ответчик неоднократно высказывал заинтересованность в продлении арендных отношений с истцом, на начальных этапах переговоров АО «Тандер» предлагало продлить срок действия договора аренды на условиях, аналогичных условиям заключенного договора аренды от 08.09.2021. Позднее истцу были предложены гораздо более выгодные условия, а именно продление договорных отношений при установлении размера арендной платы в размере 350 000 руб. в месяц, а также 4% от товарооборота объекта. У истца была возможность получения более выгодных финансовых условий, предложенных ответчиком, однако возникновение у истца убытков обусловлено неразумным поведением самого истца, заключившего договор аренды с ООО «Элемент-Трейд» на менее выгодных для себя условиях, до истечения срока действия договора аренды с АО «Тандер». Апеллянт полагал, что в случае продления арендных отношений с АО «Тандер» у истца не возникло бы убытков, следовательно возникновение убытков у истца обусловлено неразумным поведением последнего. Требование истца о взыскании убытков является злоупотреблением правом.

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2022, от 16.11.2022 апелляционные жалобы ООО «Альтернатива» и  АО «Тандер» были приняты к производству, назначены к рассмотрению на 12.12.2022.

К дате судебного заседания, назначенного на 12.12.2022, от ООО «Альтернатива» и АО «Тандер» поступили отзывы на апелляционные жалобы, которые приобщены к материалам дела.

Протокольным определением от 12.12.2022 в судебном заседании был объявлен перерыв до 19.12.2022.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание после перерыва их представители не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции после перерыва в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, между обществом с ограниченной ответственностью «Спецтехстрой» (далее – ООО «Спецтехстрой», арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № МгнФ-1/263/10 от 01.12.2010 (далее – договор, л.д. 15-18), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем объект: часть нежилого здания (конторы), номера помещений на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 26, 27, 28, 29, 30, общей площадью - 441,5 кв.м., расположенные на первом этаже здания литер Л, находящегося по адресу: 455000, 

<

...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию, в целях, указанных в пункте 1.2 договора, и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности. 

В силу п. 1.2 договора объект предоставляется арендатору для организации розничной торговли смешанными группами товаров.

По условиям п. 4.1 договора передача объекта арендодателем арендатору осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон. Акт приема-передачи объекта арендатору является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1).

Согласно п. 4.2 договора арендодатель обязан передать объект арендатору в течение 3 дней с момента подписания настоящего договора. 

В соответствии с п. 4.4 договора возврат (передача) объекта арендатором обратно арендодателю осуществляется по правилам, предусмотренным п.п. 4.1.-4.3. Арендатор обязан передать арендодателю помещение по акту приема-передачи в последний день действия настоящего договора. Акт приема-передачи помещения подписывается и направляется арендатором арендодателю в двух экземплярах за 5 дней до даты прекращения (расторжения) договора, либо вручается уполномоченному представителю арендатора. Арендодатель обязан подписать акт приема-возврата помещения в течение 5 дней с момента его получения и 1 экземпляр возвратить арендатору.

В п. 4.5 договора установлено, что по окончанию срока действия договора аренды арендатор обязан вернуть объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в помещении с согласия арендодателя, а также с учетом нормального износа объекта и неотделимых улучшений.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы.

Из положений пункта 5.2.1 договора следует, что постоянная часть арендной платы составляет 151 512 руб. за 1 календарный месяц аренды, - в том числе НДС 18%. В случае, законодательного изменения ставки НДС сумма постоянной арендной платы подлежит изменению в части суммы НДС, входящей в сумму арендной платы, в соответствии с изменением ставки НДС с даты введения в действие изменений в законодательстве.

Согласно п. 5.2.2. договора размер постоянной части арендной платы подлежит изменению, но не чаще одного раза в год, в случае изменения рыночных цен на аренду недвижимости в целом по данному субъекту РФ в том числе, в случае повышения рыночной стоимости аренды недвижимости в целом по данному субъекту РФ в сторону увеличения, размер постоянной части арендной платы подлежит увеличению пропорционально увеличению размера рыночной стоимости одного квадратного метра торговой площади, согласно документа, выданного компетентным органом (Торгово-промышленной палатой), подтверждающего указанное обстоятельство, но не выше чем на уровень инфляции, определенный на основании официальных данных органов государственной статистики в целом по данному субъекту РФ.

На основании пункта 5.2.3 договора оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж.

В пункте 5.3.1 договора стороны согласовали, что переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг: электроэнергии, водоснабжения, водоотведения, теплу. Стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг (электроэнергия, вода и водоотведение), определяется показаниями приборов учета, закрепленными за арендуемым помещением. Стоимость потребленной коммунальной услуги по теплоснабжению определяется эквивалентно занимаемой площадью арендатором. Началом оплаты переменной части арендной платы арендатором стороны договорились считать дату с момента приема-передачи нежилого помещения и подписания сторонами акта приема-передачи. Арендатор в на основании выставленного арендодателем счета обязан ежегодно осуществить предоплату по переменной части арендной платы за электроэнергию в счет последнего календарного месяца текущего года аренды, а в последний год действия договора - в счет последнего календарного месяца аренды, согласно срока действия настоящего договора, в размере не более 80% от средней суммы переменной части арендной платы по электроэнергии за предшествующий месяц аренды.

Предоплата по переменной части арендной платы за электроэнергию в счет последнего месяца аренды осуществляется в течение 10 дней с момента получения арендатором счета на предоплату.

Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно соглашением сторон путем подписания акта согласования переменной части арендной платы с приложением к нему заверенных арендодателем копий счетов, выставленных снабжающими организациями в адрес Арендодателя (пункт 5.3.2 договора).

Согласно пункту 5.3.4 договора оплата переменной части арендной платы производится в течение десяти дней со дня подписания акта согласования переменной части арендной платы путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с п. 6.8 договора арендодатель должен сообщить о своем намерении расторгнуть договор не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.12.2010 недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 договора, было передано в арендное пользование АО «Тандер» (л.д. 18).

Между ООО «Спецтехстрой» и АО «Тандер» подписано дополнительное соглашение № 1 от 01.07.2011 к договору, в соответствии с которым пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем объект: часть нежилого здания (конторы), нежилое помещение № 1, общей площадью 434,3 кв. м., расположенное на первом этаже здания литер А, А1, находящегося по адресу: 455000, 

<

...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2 договора и соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны окружающей среды, санитарных норм, пользования землей, стандартов строительства, пожарной и электробезопасности (л.д. 19).

Дополнительным соглашением № 7 от 20.10.2016 к договору срок действия договора продлен до 30.11.2021 (л.д. 20).

Дополнительным соглашением № 9 от 06.09.2019 пункт 5.2.1 договора был изложен в следующей редакции: постоянная часть арендной платы составляет 306 руб. 17 коп., без НДС, за 1 кв.м. арендуемой площади в месяц, всего 132 968 руб. 00 коп. за 1 календарный месяц аренды без НДС (л.д. 21).

В связи со сменой собственника арендуемого помещения дополнительным соглашением № 10 от 28.05.2019 к договору стороны пришли к соглашению об изменении арендодателя по договору на ООО «Альтернатива» (л.д. 23).

30.08.2021 истец направил в адрес ответчика уведомление № 123 о расторжении договора с 30.11.2021, содержащее требование о возврате арендуемого помещения (л.д. 24).

Недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 договора, было возвращено ООО «Альтернатива» от АО «Тандер» по акту приема-передачи объекта только 21.04.2022 (л.д. 89).

Между ООО «Альтернатива» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества от 08.09.2021 (далее также – договор от 08.09.2021, л.д. 25-31), согласно п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: часть здания, общей площадью 497,8 кв.м. (номера на поэтажном плате 1-8, часть 10, 11-13, 15), расположенного на первом этаже здания, назначение нежилое, общей площадью 3882,2 кв.м., с кадастровым номером 74:33:0212004:169, находящегося по адресу: 

<

...>.

В силу п. 1.3.2 договора от 08.09.2021 на момент подписания договора объект не заложен, не подарен, свободен от долгов, не подлежит удержанию, в споре и под запретом (арестом) не состоит и свободен от любых прав третьих лиц и иных обременении, не оговоренных в договоре, за исключением договора аренды недвижимого имущества № МгнФ-1/263/10 от 01.12.2010 в пользу АО «ТАНДЕР» (ИНН: 

<

***>), о чем сделана запись о государственной регистрации № 74:33:0212004:169-74/033/2019-10 от 14.05.2019.

На основании п. 2.1 договора от 08.09.2021 объект передается арендодателем арендатору для размещения в нем магазина «Монетка», в котором будут находиться торговые, производственные, складские и административные помещения, подлежащие эксплуатации под товарным знаком «Монетка» в целях осуществления оказания услуги и розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, алкогольной, спиртосодержащей и табачной продукцией оказания услуг и/или организации оказания услуг по приему платежей, услуг, связанных с размещением и использованием торговых автоматов, а равно любых иных услуг и деятельности предприятий торговли.

Согласно п. 4.1 договора от 08.09.2021 передача объекта арендодателем арендатору в аренду и возврат объекта арендатором арендодателю из аренды осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон, с дополнительной фотофиксацией.

В соответствии с п. 4.2 договора от 08.09.2021 объект должен быть передан в аренду арендодателем арендатору в течение тридцати дней с даты снятия обременения, указанного в пункте 1.3.2 договора.

Пунктом 5.2.1.1 договора от 08.09.2021 предусмотрено, что арендная плата с первого по шестидесятый день аренды составляет 112 500 руб. в месяц.

Из положений п. 5.2.1.2 договора от 08.09.2021 следует, что, начиная с шестьдесят первого дня, ежемесячная арендная плата устанавливается в размере, равном 4 % от товарооборота арендатора в магазине, расположенном на объекте, без НДС, в месяце, за который вносится арендная плата (расчетный месяц). При этом стороны установили, что размер арендной платы не может быть меньше суммы в размере 225 000 руб. 00 коп., без НДС в месяц, которая является минимальным размером арендной платы за месяц.

В п. 5.2.5 договора от 08.09.2021 предусмотрено, что арендная плата начинает начисляться с даты подписания акта приема-передачи объекта.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № МгнФ-1/263/10 от 01.12.2010, на причинение убытков, вызванных неосвобождением арендатором занимаемых помещений, ООО «Альтернатива» вручило нарочно АО «Тандер» претензию исх. № 3 от 12.01.2022 с требованием в течение 7 рабочих дней с момента получения претензии оплатить задолженность по арендной плате, а также возместить убытки (л.д. 50).

Оставление АО «Тандер» требований претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО «Альтернатива» в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил, что задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № МгнФ-1/263/10 от 01.12.2010 составляет 93 077,6 руб., а не  93 078 руб. как заявлено истцом, ответчиком в добровольном порядке погашена указанная сумма долга, в силу чего оснований для удовлетворения иска в указанной части не имеется. Исходя из условий п.п. 4.2, 5.2.1.1 договора от 08.09.2021 о передаче объекта в аренду новому арендатору в течение тридцати дней с даты снятия обременения в виде прежнего договора аренды нежилого помещения, о предоставлении новому арендатору в течение двух первых месяцев аренды  арендных каникул, суд пришел к выводу, что упущенная выгода истца в связи с разницей в арендной плате между прежним и новым договором аренды нежилого помещения имеет место только за период с 01.03.2022 по 21.04.2022 и составляет 156 454 руб. 40 коп.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Как следует из письменных материалов дела, между ООО «Спецтехстрой» (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № МгнФ-1/263/10 от 01.12.2010.

Дополнительным соглашением № 10 от 28.05.2019 к договору стороны пришли к соглашению об изменении арендодателя по договору на ООО «Альтернатива».

Стороны согласовали существенные условия указанного договора (предмет договора и размер арендной платы), приступили к исполнению его условий.

Действительность и заключенность договора аренды лицами, участвующими в деле, в ходе исполнения его условий не оспаривались, в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений, вытекающих из указанного договора аренды недвижимого имущества.

Дополнительным соглашением № 7 от 20.10.2016 к договору срок действия договора был продлен до 30.11.2021 (л.д. 20).

30.08.2021 истец направил в адрес ответчика уведомление № 123 о расторжении договора с 30.11.2021, содержащее требование о возврате арендуемого помещения (л.д. 24).

По акту приема-передачи объекта от 21.04.2022 недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 договора, было возвращено ООО «Альтернатива».

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из содержания пунктов 13, 37 и 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Сам по себе факт неиспользования арендатором имущества, с учетом невозврата имущества арендодателю, не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» отдельно оговорено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, то есть, если договором установлен срок предупреждения арендатором арендодателя об отказе от договора, такой договор сохраняет свою силу для обеих сторон до истечения указанного срока. Отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения срока предупреждения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» и пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

На основании изложенных правовых норм и разъяснений следует вывод, что АО «Тандер» сохраняло обязанность по уплате арендных платежей (по постоянной и переменной ее частям) вплоть до освобождения занимаемых помещений истца.

Истцом было заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № МгнФ-1/263/10 от 01.12.2010 в размере 93 078 руб.

Рассмотрев указанное требование, суд первой инстанции установил, что согласно арифметическому расчету арендная плата за период с 01.04.2022 по 21.04.2022 составила 93 077 руб. 60 коп., а не как указывает истец 93 078 руб. 00 коп.

Из материалов дела следует, что ответчик произвел оплату задолженности по внесению арендной платы за период с 01.04.2022 по 21.04.2022 в размере 93 077 руб. 60 коп., что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением № 315569 от 18.07.2022 (л.д. 138). 

Учитывая, что задолженность по внесению арендной платы за период с 01.04.2022 по 21.04.2022 в размере 93 077 руб. 60 коп. была оплачена ответчиком в полном объеме, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требование истца о взыскании с ответчика указанной задолженности удовлетворению не подлежит, и правомерно отказал в соответствующей части иска.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика убытков в виде упущенной выгоды за период с 01.12.2021 по 21.04.2022 в размере 432 550 руб. 33 коп.

В обоснование указанного искового требования истец указал на то, что поскольку, ответчик вовремя не возвратил недвижимое имущество истцу, последний понес убытки в виде упущенной выгоды в размере, составляющем разницу между минимальным размером арендной платы, которую истец мог бы получать при сдаче помещения магазина новому арендатору (ООО «Элемент-Трейд»), и согласованной сторонами арендной платой, которую ответчик был обязан уплатить за пользование до его освобождения.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Закрепленный в данной статье принцип полного возмещения вреда, а также состав подлежащих возмещению убытков обеспечивают восстановление имущественной сферы потерпевшего в том виде, который она имела до правонарушения. По общему правилу исключается как неполное возмещение понесенных убытков, так и обогащение потерпевшего за счет причинителя вреда.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 14 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Должник имеет возможность доказывать, что в данной конкретной ситуации обычная прибыль не была бы получена кредитором даже в том случае, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 № 16674/12).

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с пунктом 6.8 договора аренды с АО «Тандер» арендодатель должен был сообщить о своем намерении расторгнуть договор не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.

30.08.2021 истец направил в адрес ответчика уведомление № 123 о расторжении договора с 30.11.2021 и возврате арендуемого помещения. Указанное уведомление получено ответчиком 30.08.2021, что подтверждается отметкой о получении на указанном уведомлении.

Правомерность расторжения договора по инициативе арендодателя с 30.11.2021 установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.02.2022 по делу № А76-43731/2021.

Судом первой инстанции было установлено, что фактически переданное в аренду имущество было возвращено арендатором арендодателю только 21.04.2022, что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

При этом из материалов дела следует, что между ООО «Альтернатива» (арендодатель) и ООО «Элемент-Трейд» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества от 08.09.2021 в отношении того же объекта аренды, в рамках которого ООО «Альтернатива» рассчитывало на получение  ежемесячной арендной платы в размере, равном 4 % от товарооборота арендатора в магазине, расположенном на объекте, без НДС, но не менее 225 000 руб.

Поскольку АО «Тандер» уклонилось от надлежащего исполнения обязательства по возврату арендуемого имущества по истечении срока действия договора аренды, между договорами аренды с АО «Тандер» и с ООО «Элемент-Трейд» имелась разница в размере арендных платежей (132 968 руб. против 225 000 руб.), суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о том, что являются доказанными противоправность действий (бездействия) ответчика, факт причинения истцу в результате данных действий (бездействия) убытков в виде неполученного дохода от сдачи имущества в аренду, который это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота (причинно-следственная связь).

Истцом расчет упущенной выгоды был произведен только за период с 01.12.2021 по 21.04.2022.

Как уже было указано ранее, упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Следовательно, при рассмотрении заявленного иска суду надлежало установить, какие доходы от сдачи в  аренду мог получить истец, если бы ответчик 30.11.2021 освободил занимаемое помещение, а ООО «Элемент-Трейд» исходя из условий своего договора приступило бы к арендному пользованию данным помещением.

При установлении указанных обстоятельств судом первой инстанции было верно отмечено, что в соответствии с п. 4.2 договора от 08.09.2021, заключенного с ООО «Элемент-Трейд», объект должен быть передан в аренду арендодателем арендатору в течение тридцати дней с даты снятия обременения, указанного в пункте 1.3.2 договора.

Пунктом 5.2.1.1 договора от 08.09.2021 предусмотрено, что арендная плата с первого по шестидесятый день аренды составляет всего 112 500 руб. в месяц.

Из положений п. 5.2.1.2 договора от 08.09.2021 следует, что, начиная с шестьдесят первого дня, ежемесячная арендная плата устанавливается в размере, равном 4 % от товарооборота арендатора в магазине, расположенном на объекте, без НДС, в месяце, за который вносится арендная плата (расчетный месяц). При этом размер арендной платы не может быть меньше суммы в размере 225 000 руб. 00 коп., без НДС в месяц, которая является минимальным размером арендной платы за месяц.

С учетом указанных условий договора суд первой инстанции верно установил, что при нормальном течении дел (освобождении ответчиком арендуемых помещений 30.11.2021) истец мог бы рассчитывать на первое получение арендных платежей от ООО «Элемент-Трейд» только по истечении тридцати дней от указанной даты, а первые два месяца арендного пользования ООО «Элемент-Трейд» помещениями арендная плата составила бы всего 112 500 руб.

Суд первой инстанции верно установил, что в соответствии с условиями договора, заключенного между истцом и ответчиком, ежемесячная арендная плата в размере 132 968 руб. превышала арендную плату, установленную договором от 08.09.2021 за первые шестьдесят дней аренды, в силу чего упущенная выгода за период с 01.12.2021 по 28.02.2022 у истца отсутствует, упущенная выгода истца в связи с разницей в арендной плате имеется только за период с 01.03.2022 по 21.04.2022 и составила 156 454 руб. 40 коп.

Довод апелляционной жалобы ООО «Альтернатива» о том, что если бы помещение было фактически освобождено ответчиком 30.11.2021 (последний день аренды по договору), то истец смог в течение 5-ти дней снять обременение в Росреестре и передать спорное помещение новому арендатору, не дожидаясь истечения 30 дней, отклонен судебной коллегией как не подтвержденный документально и основанным исключительно на предположениях самого апеллянта. В материалы дела был представлен акт приема-передачи нежилого помещения от 17.05.2022 в пользу ООО «Элемент-Трейд», что с учетом даты освобождения ответчиком занимаемого помещения подтверждает несостоятельность довода апеллянта о возможности передачи объекта аренды новому арендатору в течение пяти дней.

Довод ООО «Альтернатива» о необоснованности распространения судом первой инстанции на период расчета упущенной выгоды льготного периода по начислению арендной платы по договору аренды с ООО «Элемент-Трейд» с учетом того, что в период с 01.12.2021 по 31.01.2022 ответчиком не проводились работы по ремонту либо переоборудованию помещения, а велась только торговая деятельность магазина «Магнит» в спорном помещении, признан судебной коллегией необоснованным, поскольку, как уже отмечалось, упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. В силу изложенного при расчете упущенной выгоды за заявленный в иске период подлежали обязательному учету условия п.п. 4.2, 5.2.1.1 договора от 08.09.2021, которые бы действовали в указанный период (при нормальном ходе дел). То обстоятельство, что после фактической передачи объекта аренды в пользу ООО «Элемент-Трейд» ООО «Альтернатива», исходя из указанных условий договора от 08.09.2021, было обязано фактически предоставить указанные арендные каникулы, по мнению апелляционной инстанции, не свидетельствует о неверности произведенных судом первой инстанции расчетов упущенной выгоды, так как предполагает возникновение упущенной выгоды на стороне ООО «Альтернатива» за период, который выходит за пределы заявленного иска.

Доводы апелляционной жалобы АО «Тандер», касающиеся о неподтвержденности  материалами дела причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением убытков у истца, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, противоречат вышеизложенным выводам судов первой и апелляционной инстанции по настоящему делу.

Ссылки АО «Тандер» на то, что ответчик неоднократно высказывал заинтересованность в продлении арендных отношений с истцом, на начальных этапах переговоров АО «Тандер» предлагало продлить срок действия договора аренды на условиях, аналогичных условиям заключенного договора аренды от 08.09.2021, позднее истцу были предложены гораздо более выгодные условия, признаны судебной коллегией несостоятельными, поскольку указанные обстоятельства не освобождали ответчика от надлежащего исполнения обязательств по договору аренды и от освобождения занимаемых помещений после истечения срока действия договора.

По тем же мотивам апелляционным судом отклонены доводы АО «Тандер» о том, что возникновение убытков у истца обусловлено неразумным поведением последнего, что требование истца о взыскании убытков является злоупотреблением правом, поскольку в рассматриваемом случае возникновение у истца упущенной выгоды обусловлено исключительно ненадлежащим исполнением ответчиком своего обязательства по освобождению занимаемых помещений после истечения срока действия договора.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых и фактических оснований для частичного удовлетворения заявленного требования и взыскания с ответчика в пользу истца упущенной выгоды в размере 156 454 руб. 40 коп.

Апелляционный суд не соглашается с доводом апелляционной жалобы ООО «Альтернатива» о необоснованном отказе в принятии к рассмотрению  требования истца о взыскании неустойки.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», в силу части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска.

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику; изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

По смыслу части 1 статьи 49 АПК РФ не допускается одновременное изменение предмета и основания иска, являющееся, по существу, предъявлением нового требования. Соблюдение данного запрета проверяется арбитражным судом вне зависимости от наименования представленного истцом документа (например, уточненное исковое заявление, заявление об уточнении требований).

Суд первой инстанции, проанализировав предмет и основания первоначально заявленных требований, заключив, что представленное истцом уточнение иска фактически влечет принятие к рассмотрению нового искового требования о взыскании договорной неустойки, которое при первоначальной подаче иска не заявлялось, пришел к верному выводу о том, что предъявление такого требования не соответствует положениям статьи 49 АПК РФ, в связи с чем правомерно отказал в принятии к рассмотрению данных уточнений.

Ссылки апеллянта на то, что, исходя из погашения ответчиком задолженности по арендной плате, было бы разумным уточнить исковые требования в части взыскания неустойки, что ответчик возражений относительно взыскания неустойки не заявлял, что отказ в принятии увеличения исковых требований ущемляет права истца, так как создает дополнительные затраты на предъявление нового иска, являются несостоятельными, не исключают применения к рассматриваемой ситуации положений статьи 49 АПК РФ о запрете заявления новых, дополнительных исковых требований.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционных жалоб без удовлетворения относятся на апеллянтов, их оплативших.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2022 по делу № А76-5606/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива» и акционерного общества «Тандер» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

Ю.С. Колясникова

В.А. Томилина