ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-29572/2024

Дело № А40-298257/23

г. Москва

19 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июня 2024 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Т.В. Захаровой,

судей Ю.Н. Кухаренко, Б.В. Стешана,

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.О. Солодовниковой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 марта 2024 года по делу №А40-298257/23, 

по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о признании отказа, изложенного в письме № 33-5-130968/23-(0)-2 от 19.09.2023, незаконным и обязании восстановить нарушенное право истца путем направления на подписание договора купли-продажи нежилых помещений,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца -  ФИО2 по доверенности от 15.11.2023;

от ответчика -  ФИО3 по доверенности от 05.12.2023;

от третьего лица -  извещен, представитель не явился; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о признании отказа Департамента городского имущества города Москвы, изложенного в письме от 19.09.2023 № 33-5-130968/23-(0)-2, незаконным и обязании Департамент городского имущества города Москвы восстановить нарушенное право ИП ФИО1 путем направления на подписание договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 300,2 кв. м (3 этаж, пом. 1, комн. 1-12, пом. II, комн. 13-17, 17а, 17б, 18-20, 31, 32, светелка, пом. III, комн. 1-4), расположенных но адресу: 

<

...>. 

            К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.

Решением от 22 марта 2024 года Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В  обоснование  доводов  апелляционной  жалобы  ответчик  указал,  что  суд  вынес решение  без  учета  и  выяснения  всех  обстоятельств,  имеющих  значение  для  дела,  не принял  во  внимание  недоказанность  имеющих  значение  для  дела  обстоятельств, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явилось, в связи с чем, жалоба рассмотрена без его участия в порядке, установленном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, в иске отказать.

Представитель истца возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 22.03.2024 не подлежит отмене по следующим основаниям.

В обоснование заявленных требований, истец указал на то, что между ИП ФИО1 (арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) заключен договор аренды от 27.01.2014 № 00-00019/14 (далее - Договор) нежилых помещений (далее - Объект) общей площадью 300,2 кв. м (3 этаж, пом. I, комн. 1-12, пом. II, комн. 13-17, 17а, 17б, 18-20, 31, 32, светелка, пом. III, комн. 1-4), расположенных по адресу: 

<

...>.

Договор заключен на срок с 23.12.2013 до 23.12.2023.

Истец, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, вступая в настоящие правоотношения, рассчитывал выкупить Объект в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 159).

Приказом Департамента культурного наследия города Москвы от 24.07.2017 № 504 Объект включен в перечень выявленных объектов культурного наследия города Москвы и утверждены границы его территории, так как Объект обладает признаками объекта культурного наследия.

Приказом Департамента культурного наследия города Москвы от 02.04.2019 № 255 Объект включен в реестр объектов культурного наследия регионального значения и утверждены границы его территории и предмета охраны.

Приказом Департамента культурного наследия города Москвы от 31.07.2019 № 636 утверждено охранное обязательство.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что право истца на выкуп в рамках ФЗ № 159 было ограничено до внесения Федеральным законом от 24.07.2023 № 370-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - ФЗ № 178) изменений, допускающих выкуп в порядке, установленном ФЗ № 159.

Истец, обладая преимущественным правом, и в отсутствие оснований, предусмотренных ФЗ № 159 для отказа в выкупе, обратился 29.08.2023 в адрес Департамента за оказанием государственной услуги по выкупу Объекта, однако письмом от 19.09.2023 № 33-5-130968 25-(0)-2 Департамент отказал истцу.

В качестве оснований отказа Департамент сослался на п. 5 ст. 9 Закона города  Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы», указав, что на момент вступления в силу Закона в здании по указанному адресу была зарегистрирована только собственность города Москвы. 

Полагая, что отказ Департамента городского имущества города Москвы, изложенный в письме от 19.09.2023 № 33-5-130968/23-(0)-2, является незаконным, поскольку ФЗ № 159 не содержит оснований для отказа в выкупе, на который сослался Департамент, кроме того ФЗ № 159 и ФЗ № 178 являются специальными федеральными законами, имеющими большую юридическую силу, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Исследовав  и  оценив  представленные  в  материалы  дела  доказательства  по правилам статьи  71 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации, установив, что отказ Департамента городского имущества города Москвы, изложенный в письме от 19.09.2023 № 33-5-130968/23-(0)-2, является незаконным, суд первой  инстанции  удовлетворил заявленные истцом требования.

Доводы апелляционной жалобы ответчика подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 9 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» (далее - Закон) возможна приватизация части объекта культурного наследия, если другая часть такого объекта на момент вступления в силу закона не являлась собственностью города Москвы.

Независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями Закона, приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости. 

Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи или аренды, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 ”О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). 

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. 

Согласно п. 5 ст. 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

Поскольку в рассматриваемом случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Закона об объектах культурного наследия.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. 

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом первой инстанции установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

В соответствии с пунктом 1 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73- ФЗ объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости",  и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. 

В силу части 1 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" предметом регулирования настоящего Федерального закона являются особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ, как особым видом недвижимого имущества.

В силу части 1 статьи 48 вышеуказанного Федерального закона объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

При этом пункт 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ содержит основания, по которым уполномоченный орган имеет право отказать заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона требованиям и если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим законом или другими федеральными законами.

Из разъяснений, данных в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", следует, что в случае, если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости, прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66, независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости; продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.

Судом первой инстанции установлено, что здание, в котором расположено спорное помещение, является объектом культурного наследия - «Доходный дом О.А. Крумбюгеля, конец XVIIIв., 1870г.».

В соответствии со статьей 20 Закона N 178-ФЗ особенности продажи объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, на конкурсе, в том числе сроки выполнения его условий, устанавливаются в соответствии со статьей 29 названного Федерального закона.

Федеральным законом от 24.07.2023 № 370-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - ФЗ № 178) внесены изменения, допускающие выкуп в порядке, установленном ФЗ № 159.

Действительно, право собственности на все здание принадлежит городу Москве.

Вместе с тем, рассматривая возражения Департамента в данной части, суд учитывает, что истцом в материалы дела представлена распечатка общедоступных сведений, свидетельствующих о размещении городом объявления о продаже нежилого помещения (кадастровый номер 77:01:0001030:3141, 77:01:0001030:3137, 77:01:000100:3409) общей площадью 535,9 кв.м., расположенного в здании по адресу: 

<

...>.

Таким образом, в настоящее время имеется воля собственника на отчуждение части помещения, находящегося в здании, обладающего статусом выявленного памятника культурного наследия.

Следовательно, данные обстоятельства свидетельствуют о том, что сам собственник своими действиями по размещению указанного объявления подтвердил намерение отчуждать нежилые помещения, входящие в здание, обладающего статусом объекта культурного наследия, по частям, а не путем его отчуждения как единого объекта недвижимости, в связи с чем, отказ Департамента городского имущества города Москвы, изложенный в письме от 19.09.2023 № 33-5-130968/23-(0)-2, признается незаконным и нарушающим права истца.

Доводы Департамента о наличии у арендатора задолженности на дату обращения с заявлением о предоставлении государственной услуги по выкупу арендуемого объекта признаются судом необоснованными, так как такая задолженность должна отсутствовать на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

          Доводы апелляционной жалобы ответчика не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ возлагаются на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2024 года по делу № А40-298257/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья                                                      Т.В. Захарова 

 

Судья                                                                                                Ю.Н. Кухаренко

 

                                                                                                                                                                                                                                                                     Б.В. Стешан 

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.