АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

22 апреля 2022 года

Дело №

А66-3848/2021

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Сергеевой И.В.,                 Филиппова А.Е.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Альбион» ФИО1 (доверенность от 25.05.2021), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2021 по делу № А66-3848/2021, 

у с т а н о в и л :

Индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП 319695200021384, обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альбион», адрес: 172521, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), 87 322 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.11.2018  за период с 20.08.2020 по 15.09.2021, 25 244 руб. 32 коп. неустойки за период с 16.09.2020 по 27.08.2021, а также неустойки, начисленной по день вынесения решения. 

Общество обратилось в Арбитражный суд Тверской области со встречным иском к предпринимателю ФИО2 о взыскании 126 852 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Торопа» (далее - Компания) ФИО3. 

Решением Арбитражного суда Тверской области от 23.09.2021 с Общества в пользу предпринимателя взыскано 112 566 руб. 90 коп., в том числе                 87 322 руб. 58 коп.  задолженности по арендной плате, 25 244 руб. 22 коп. неустойки за период с 16.09.2020 по 27.08.2021, 4377 руб. расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску; с предпринимателя в пользу Общества взыскано 126 852 руб. стоимости затрат на проведение капитального ремонта, 4 806 руб. расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску; произведен зачет требований, удовлетворенных по первоначальному и встречному искам, в результате зачета с предпринимателя в пользу Общества взыскано 14 285 руб. 10 коп. затрат на проведение капитального ремонта и 429 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2021 решение от 23.09.2021 изменено: с Общества в пользу предпринимателя взыскано  87 322 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате, 27 602 руб. 03 коп. неустойки, 4237 руб. расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску; c предпринимателя в пользу Общества взыскано 126 852 руб. стоимости затрат на проведение капитального ремонта, 4806 руб. расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску; произведен зачет требований, удовлетворенных по первоначальному и встречному искам, в результате зачета с предпринимателя в пользу Общества взыскано 12 496 руб. 39 коп.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО2, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, просит изменить постановление от 16.12.2021, отказав в удовлетворении встречного иска Общества.

Суд, по мнению подателя жалобы, не учел, что с предпринимателем не было согласовано проведение работ, затраты по которым заявлены Обществом ко взысканию по встречному иску.

Предприниматель считает, что предусмотренных статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) оснований для возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений не имелось.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемое постановление без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Предприниматель ФИО2 извещен в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о рассмотрении дела, однако своего представителя в суд не направил, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Компанией (арендодателем) и Обществом  (арендатором) был заключен договор аренды от 15.11.2018 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование здание котельной, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 63,6 кв.м, сроком на 10 лет. 

Здание передано арендатору по акту приема-передачи от 15.11.2018.

Согласно пункту 4.2.5 Договора арендатор принял на себя обязательство вносить арендодателю арендную плату в размере и сроки, предусмотренные Договором.

В пункте 3.1 Договора определен размер арендной платы - 13 000 руб. в месяц, а в пункте 3.3 установлено, что арендная плата уплачивается ежемесячно не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым.

Согласно пункту 3.4 Договора в случае просрочки уплаты арендной платы арендатор несет ответственность в соответствии законодательством Российской Федерации и обязан уплатить пени в размере 0,1 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В пункте 7.3 Договора предусмотрено, что арендатор имеет право получить возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя.

Здание, являющееся объектом аренды по Договору, было продано Компанией в ходе конкурсного производства предпринимателю ФИО2 на основании договора купли-продажи от 13.07.2020. Государственная регистрация права собственности ФИО2 на этот объект произведена 20.08.2020.

Предприниматель, ссылаясь на переход к нему прав и обязанностей арендодателя по Договору в силу закона (на основании статьи 617 ГК РФ) в связи с приобретением переданного в аренду по этому Договору здания, а также указывая на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы за период с 20.08.2020 по 15.03.2021, направил в его адрес претензию от 11.02.2021 с требованием об уплате задолженности и неустойки.

Указывая на непринятие ответчиком мер по урегулированию спора в претензионном порядке, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Общество, в свою очередь, обратилось в суд со встречным иском к предпринимателю о взыскании 126 852 руб. стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества. В обоснование своих требований Общество указало, что им был проведен ремонт дымоходной трубы здания котельной сметной стоимостью 126 852 руб.

Суд первой инстанции признал обоснованными требования по первоначальному и встречному искам и удовлетворил их.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции по существу спора. Установив, что при вынесении решения судом не были учтены уточненные требования предпринимателя в части периода начисления неустойки, заявленной ко взысканию, суд апелляционной инстанции изменил решение, удовлетворив требования по первоначальному и встречному искам в полном объеме и произведя зачет этих требований.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришла к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Суды установили, что права и обязанности арендодателя по Договору перешли к предпринимателю с 20.08.2020.

Поскольку Общество не представило доказательств внесения арендной платы за спорный период в размере, установленном Договором, суд апелляционной инстанции в соответствии со статьями 309, 310, 614 ГК РФ правомерно удовлетворил требования предпринимателя о взыскании с Общества 87 322 руб. 58 коп. задолженности и 27 602 руб. 03 коп. неустойки за период с 16.09.2020 по 23.09.2021 (по дату объявления резолютивной части решения суда первой инстанции), признав выполненный истцом расчет долга и неустойки верным. 

Возражений в части, касающейся рассмотрения требований предпринимателя по первоначальному иску, в кассационной жалобе не содержится и при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции не заявлено.

Суды признали обоснованным по праву и по размеру требование Общества по встречному иску о взыскании с предпринимателя 126 852 руб.

Названная сумма была заявлена Обществом ко взысканию в качестве стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества со ссылкой на положения статьи 623 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

При этом суды посчитали, что Общество как арендатор по Договору вправе требовать возмещения ему 126 852 руб. в связи с проведением капитального ремонта трубы котельной по правилам статьи 616 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из положений статей 616 и 623 ГК РФ следует, что предусмотренный Кодексом порядок возмещения затрат арендатора на неотделимые улучшения и на проведение капитального ремонта различен. 

При этом по общему правилу, установленному статьей 623 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных за его счет с согласия арендодателя, после прекращения договора. На обстоятельства прекращения Договора Общество во встречном иске не ссылалось, такой факт судами не установлен.

По смыслу приведенных норм при наличии указанных в статьях 616 и                   623 ГК РФ условий возмещение допускается в отношении фактически понесенных затрат.

В обоснование требований по встречному иску Общество представило договор подряда от 06.07.2020, заключенный с индивидуальным предпринимателем ФИО4, на оказание услуг по ремонту и восстановлению металлической дымовой трубы котельной,  акт сдачи-приемки выполненных работ от 07.10.2020, а также сметный расчет на сумму                           126 852 рубля.

Вместе с тем документов, подтверждающих фактическое несение Обществом расходов по оплате указанных работ, в материалах дела не имеется.

Обстоятельства оплаты Обществом этих работ судами не исследованы и не установлены.

При таком положении выводы судов об обоснованности требований по встречному иску не могут быть признаны соответствующими подлежащим применению нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку в данном случае судами не исследованы в полной мере обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора в части требований по встречному иску, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции и результаты рассмотрения требований по встречному иску влияют на определение размера сумм, подлежащих взысканию в результате зачета требований по первоначальному и встречному искам, решение от 23.09.2021 и постановление от 16.12.2021 подлежат отмене, а дело  - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, уточнить - по какому основанию Обществом заявлены требования (компенсация стоимости неотделимых улучшений или компенсация стоимости капитального ремонта), установить - понесены ли Обществом фактически затраты в заявленной ко взысканию сумме, на какие работы давалось согласие первоначальным арендодателем (на выполнение неотделимых улучшений или проведение ремонта), полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, дать им правовую оценку, после чего с соблюдением норм материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение, распределив при этом судебные расходы по делу, в том числе в связи с рассмотрением дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 23.09.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2021 по делу № А66-3848/2021 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

И.В. Сергеева

А.Е. Филиппов