Д Е В Я Т Ы Й  А Р Б И Т РА Ж Н Ы Й  А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й

С У Д

127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-57048/2018

Дело № А40-45017/18

г. Москва

16 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2018  г.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2018 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Комарова А.А., 

Судей: Кузнецовой Е.Е., Тетюка В.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ГРИНФЛАЙТ" МОСКВА 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.09.2018 г. по делу № А40-45017/18, принятое судьей Махалкиным М.Ю (шифр судьи 16-290), 

по иску ООО УК «БКС-Фонды недвижимости» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Перспектива» (ОГРН: 

<

***>) 

к ООО «Гринфлайт» (Москва) (ОГРН: 

<

***>) 

о взыскании суммы основного долга в размере 232 000 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 21 824 116 руб. 18 коп., убытков в размере 140 318 285 рублей

при участии:

от истца: ФИО2, ФИО3 по доверенности от 28.06.2018г., 

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 18.05.2018г., 

Руководствуясь ст.ст. 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

У С Т А Н О В И Л:

ООО УК «БКС-Фонды недвижимости» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Перспектива» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Гринфлайт» (далее – ответчик) о взыскании суммы основного долга в размере 232 000 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 21 824 116 руб. 18 коп., убытков в размере 140 318 285 рублей.  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.09.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение, в удовлетворении иска отказать. 

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу.

От ответчика поступило мнение на отзыв истца.

Рассмотрев апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав доводы сторон, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления без изменения обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ответчиком (застройщик) и инвесторами (ООО «Островцы», ООО «ЮК «Юрлига») был заключён Договор об инвестиционной деятельности в строительстве жилого комплекса № 1-12 от 05.12.2012 г. (далее – Договор), в соответствии с п. 3.1 Договора которого ответчик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц произвести проектирование, построить жилой комплекс и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства передать инвесторам соответствующие жилые/нежилые помещения, общей площадью ориентировочно не менее 75 000 кв.м., общей стоимостью ориентировочно 3 000 000 000 (три миллиарда) рублей, расположенных на земельном участке, что составляет 15 % от общей площади нежилых помещений, предусмотренных проектом планировки территории земельного участка, за исключением объектов социального обслуживания и объектов инженерной инфраструктуры, которые остаются в собственности застройщика (т. 1 л.д. 31 – 42).

 В силу п. 1.1.1 Договора жилой комплекс – многоквартирные жилые дома со встроенопристроенными административными и иными нежилыми помещениями, а также отдельно стоящие нежилые здания, с общим объёмом жилой и нежилой площади не менее 500 000 кв.м., объекты инфраструктуры, необходимые для подключения (присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерного обеспечения, расположенные на земельном участке.

 В силу п. 1.1.7 Договора земельный участок – участок с кадастровым номером 50:23:0030153:13, площадью 1 146 073 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, с/п Верейское.

 В соответствии с п. 3.2 Договора инвесторы обязались внести инвестиционный вклад для строительства жилого комплекса путём передачи застройщику земельного участка в долгосрочную аренду сроком на 7 лет, с последующей передачей земельного участка в собственность застройщика, и принять в долевую собственность по ½ доли каждый жилые/нежилые помещения, указанные в п. 3.1 Договора, при наличии разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Годовая арендная плата составляет сумму, равную годовому земельного налогу за соответствующий год плюс 6,4 % от суммы годового земельного налога. После ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, объекта инфраструктуры и (или) благоустройства территории, земельный участок, занятый таким объектом и предназначенный для его эксплуатации, подлежит передаче в собственность застройщика. Выкупная стоимость земельного участка равна 100 (сто) рублей за 1 гектар площади земельного участка.

Согласно п. 3.4 Договора застройщик принимает в качестве инвестиционного вклада аренду земельного участка срокам на 7 лет для строительства жилого комплекса и право получить земельный участок (земельные участки, образованные в результате раздела, согласованного с инвесторами) в собственность по завершении строительства объектов капитального строительства, инфраструктуры и (или) благоустройства территории, расположенных на соответствующем земельном участке.

Стороны установили, что инвестиционный вклад по Договору будет эквивалентен стоимости 15 % жилых и 15 % нежилых помещений, предусмотренных проектной документацией, получившей положительное заключение государственной экспертизы, или проектом планировки территории (п. 3.5 Договора).

Инвесторы вносят инвестиционный вклад путём передачи застройщику в аренду с правом выкупа земельного участка на основании договора аренды (п. 3.6 Договора). Дополнительных инвестиционных вкладов со стороны инвесторов для осуществления строительства жилого комплекса не предусматривается. Оставшиеся инвестиции для строительства объектов жилого комплекс и ввода их в эксплуатацию застройщик осуществляет за счёт собственных средств, либо путём привлечения инвестиций третьих лиц. Недостаточность инвестиций не освобождает застройщика от исполнения обязательств по Договору (п. 3.8 Договора).

28.07.2015 г. между инвесторами и застройщиком (ответчиком) было заключено дополнительное соглашение № 1 к Договору (т. 1 л.д. 41 – 42), согласно которому п. 5.1.4 Договора изложен в редакции: в течение 5 лет с даты регистрации договора аренды земельного участка, указанного в п. 3.2, обеспечивает строительство первой очереди застройки в объёме не менее 100 000 кв.м. жилых/нежилых помещений. В течение каждого последующего года обеспечить строительство на земельном участке не менее 100 000 кв.м. жилых/нежилых помещений.

При этом до 30.11.2016 г. обеспечить строительство в составе первой очереди застройки не менее 40 000 кв.м. жилых/нежилых помещений и одного детского дошкольного учреждения.

Свои обязательства по п.п. 3.2, 3.6 Договора инвесторы выполнили в полном объёме, заключив с ответчиком договор аренды земельного участка с правом выкупа № 2-12 от 05.12.2012 г. на условиях, оговоренных в п.п. 3.2, 3.6 Договора (т. 1 л.д. 43 – 48).

Земельный участок был передан застройщику по акту приёма-передачи от 07.12.2012 г. (т. 1 л.д. 49 – 50). Договор аренды прошёл государственную регистрацию 24.12.2012 г.

Соглашением об уступке прав и передаче обязательств от 09.06.2016 г. инвесторы уступили, а истец принял в полном объёме права и обязательства, принадлежащие инвесторам по Договору (т. 1 л.д. 51 – 53).

По договору купли-продажи (купчей) земельного участка от 01.08.2016 г. инвесторы продали истцу земельный участок с кадастровым номером 50:23:0030153:13 (т. 1 л.д. 54 – 64).

Право собственности истца на земельный участок была зарегистрирована 16.08.2016 г. (т. 1 л.д. 65 – 89).

Соответственно, истец стал арендодателем по договору аренды № 2-12 от 05.12.2012 г. в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Между тем, ответчик свои обязательства не исполнил, а именно: не обеспечил строительство в составе первой очереди застройки не менее 40 000 кв.м. жилых/нежилых помещений и одного детского дошкольного учреждения в срок до 30.11.2016 г.

Из пояснений ответчика следует, что строительство первой очереди застройки не осуществлено на момент принятия решения.

Поскольку в силу предмета Договора № 1-12 от 05.12.2012 г. инвесторы передают застройщику земельный участок для строительства жилого комплекса, а инвестор обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При этом, поскольку данным Договором предусмотрена обязанность застройщика передать инвестору 15 % от общей площади нежилых помещений, построенных по Договору, то к данному обязательству применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Постановления № 54.

Довод ответчика о том, что спорный Договор следует квалифицировать как договор простого товарищества (глава 55 ГК РФ), судом первой инстанции был рассмотрен и отклонен.  

Земельный участок является вкладом инвесторов, то есть оплатой за 15 % помещений, что составляет в силу п. 3.1 Договора 75 000 кв.м.

На первом этапе строительства ответчик должен был построить 40 000 кв.м.

40 000 кв.м. х 15 % = 6 000 кв.м.

6 000 кв.м. / 75 000 кв.м. х 100 % = 8 %

Следовательно, в связи с неисполнением обязательств по строительству первой очереди истец имеет право требовать возврата ему в силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ денежных средств в размере:

2 900 000 000 рублей х 8 % = 232 000 000 рублей.

В силу п. 8.2 Договора при нарушении застройщиком срока передачи жилых/нежилых помещений инвесторам, последние вправе взыскать с застройщика неустойку в размере 0,01 % от стоимости не переданных помещений за каждый день просрочки.

На основании п. 4 ст. 487 ГК РФ, п. 5 Постановления № 54 истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 21 824 116 руб. 18 коп. за период с 15.12.2016 г. по 22.12.2017 г. (т. 4 л.д. 142).

Расчёт истца судом первой инстанции проверен и признан верным, ответчиком прямо не оспорен.

Согласно отчёту об оценке № Р-3592/17 от 29.11.2017 г., выполненному ООО «Иола» (т. 4 л.д. 10 – 141), рыночная стоимость 15 % жилых и 15 % нежилых помещений в запроектированном для строительства жилого комплекса по адресу: Московская область, Раменский район, с/п Верейское (1-я очередь строительства), составляет 372 318 285 рублей.

Мотивированных возражений на указанный отчёт об оценке ответчиком не представлено.

Разница между ценой инвестиционного взноса и текущей рыночной стоимостью 15 % жилых и 15 % нежилых помещений 1-й очереди строительства составляет: 372 318 285 рублей – 232 000 000 рублей = 140 318 285 рублей.

На основании изложенного, суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции признает верными выводы суда первой инстанции, а доводы апелляционной жалобы необоснованными по следующим основаниям.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что спорный договор является смешанным, сочетает в себе элементы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и элементы строительного подряда.

Указанный довод судом не принимается на основании следующего.

В пункте 7 постановления Пленумом ВАС РФ N 54 даны следующие разъяснения: «В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.»

При этом, из спорного договора не следует что строительные работы, выполняемые ответчиком являются вкладом товарища в создаваемое имущество.

Вместе с тем пунктом 6 постановления N 54 ВАС РФ установлено: «В случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.».

В пункте 7 постановления N 54 перечислены виды вкладов товарищей при заключении ими договора простого товарищества (перечень не ограничен) в случае отнесения такого договора исходя из его содержания к договору простого товарищества.

В то время как в пункте 6 постановления N 54 описана частная ситуация при которой одна сторона передает земельный участок под застройку, а вторая сторона строит объекты недвижимости своими силами и средствами (что соответствует спорным правоотношениям между истцом и ответчиком).

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления N 54: Если  не  установлено   иное,   судам   надлежит   оценивать   договоры,   связанные   с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении N 16768/13 от 11.03.2014 по делу N А46-8936/2010, в ситуации при идентичных условиях договора (когда одна сторона передает земельный участок под застройку, а вторая сторона строит объекты недвижимости своими силами и средствами), пришел к выводу о том, что спорный договор исходя из его условий нужно квалифицировать как смешанный с элементами договора строительного подряда и договора купли-продажи недвижимой вещи в будущем (ст. 421, 454, 455 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 Гражданского кодекса РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

То есть существенными условиями этого договора являются совместные действия, направленные на достижение общей цели, и соединение участниками товарищества своих вкладов, которыми в силу пункта 1 статьи 1042 Кодекса признается все то, что они вносят в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Условие о соединении вкладов должно содержать сведения о виде имущественного или иного блага, составляющего вклад участника, а также согласно пункту 2 статьи 1042 Кодекса сведения о размере и денежной оценке вклада с определением доли участника в общей долевой собственности (постановление Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 N 16768/13).

Квалифицируя заключенный 05.12.2012 между сторонами настоящего дела договор об инвестиционной деятельности в строительстве жилого комплекса как договор простого товарищества, ответчик, не учел того, что его условиями не предусмотрено осуществление сторонами совместных действий; в соответствии с договором инвестиционным вкладом истца является право аренды земельного участка под предполагаемым для строительства жилым комплексом, а инвестиционным вкладом ответчика - выполнение всех работ по строительству жилого комплекса. Также в спорном договоре отсутствуют условия о размере и денежной оценке вкладов сторон с определением долей участников в общей долевой собственности.

В соответствии с частью 2 статьи 1042 Гражданского кодекса РФ денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

Если строительство объектов недвижимости считать за инвестиционный вклад ответчика, то согласно части 2 статьи 1042 Гражданского кодекса РФ такой вклад должен иметь денежную оценку в договоре. Положений о денежной оценке вклада ответчика (стоимости строительных работ) условия спорного договора не содержат.

В Определении от 05.02.2018 N 308-ЭС17-18062 по делу N А63-12005/2016 Верховный Суд РФ пришел к следующим выводам:

«Суды неверно квалифицировали инвестиционный договор в качестве договора о совместной деятельности, поскольку по его условиям Санаторий передал для строительства арендованный им земельный участок, а Общество обязалось построить объект за свой счет. В договоре отсутствовали условия о размере и денежной оценке вкладов сторон с определением долей участников в общей долевой собственности (пункт 1 статьи 1041, статья 1042 ГК РФ); стороны не осуществляли совместных действий (статья 1044 ГК РФ)».

Как указано выше, согласно пункту 1 статьи 1041 Гражданского кодекса РФ по договору простого товарищества двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Вместе с тем, из анализа условий спорного договора (пункт 3.2.) следует, что в нем определены права и обязанности сторон, которые направлены на встречное удовлетворение собственных интересов каждой из сторон (оплата застройщиком инвестору за аренду земельного участка, переданного под застройку), а обязательства сторон по договору носят возмездный характер.

В Постановлении от 24.10.2014 по делу N А12-4705/2014 Арбитражным судом Поволжского округа при аналогичных обстоятельствах сделан следующий вывод:

«При этом обязательства сторон по договорам носят возмездный характер, то есть, направлены на получение платы (встречного предоставления) за исполнение своих обязанностей. Что не соответствует правовой природе договора простого товарищества.».

При таких обстоятельствах квалификация ответчиком спорного договора об инвестиционной деятельности в качестве договора простого товарищества основана на неправильном толковании закона.

Более того, заключая спорный договор об инвестиционной деятельности в пунктах 8.2 - 8.6 стороны предусмотрели их обоюдную ответственность в виде неустойки, в том числе вследствие несвоевременной передачи / приема жилых и нежилых помещений в подлежащем к строительству жилом комплексе.

Вместе с тем, в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № ВАС-6406/14 от 30.05.2014 по делу № А40-15359/2009 даны следующие разъяснения:

«... спорные договоры являются договором простого товарищества, в связи с чем, исходя из природы правоотношений участников договора простого товарищества, общество лишено права на возмещение своих затрат другим товарищем, а также взыскания с него штрафных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств».

Таким образом, положения спорного договора, предусматривающие обоюдную ответственность в виде неустойки, указывают на отсутствие воли сторон на заключение договора простого товарищества, что в свою очередь исключает вывод ответчика о такой квалификация спорного договора.

В силу части 2 статьи 1043 Гражданского кодекса РФ ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей поручается одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц.

У истца и ответчика отсутствует общее имущество, поэтому не ведется его бухгалтерский учет (что не оспаривается сторонами).

В связи с изложенным, судом первой инстанции правильно применены к рассматриваемым отношениям положения постановления ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», установлены все юридически значимые обстоятельства по делу.

На основании изложенного коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции в полном объёме выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, им дана надлежащая правовая оценка; судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы влияли или опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 102, 110, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07.09.2018  по делу № А40-45017/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Взыскать с ООО "ГРИНФЛАЙТ" МОСКВА в доход федерального бюджета  государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа. 

Председательствующий судья А.А. Комаров

СудьиЕ.Е. Кузнецова

В.И. Тетюк