АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-19153/2020 

Дата принятия решения –  13 апреля 2021 года.

Дата объявления резолютивной части –  06 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Горинова А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Начало», г. Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Эверест», г. Москва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании договора аренды нежилого помещения за № К-10-1482/А от 07.06.2018 г. расторгнутым, о снижении размера арендной платы путем предоставления скидки - 90% за период: с момента введения в Республике Татарстан режима повышенной готовности до расторжения договора – 04.08.2020 г., о возвращении обеспечительного платежа пропорционально периоду, в течение которого помещение не могло быть использовано (с учетом истребуемой истцом скидки по арендной плате).

с участием представителей: 

от истца: ФИО2, доверенность от 10.03.2020 года;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 16.12.2019 года;

                                               У С Т А Н О В И Л:

Истец, Общество с ограниченной ответственностью «Начало», г. Казань обратился с иском к Ответчику, Обществу с ограниченной ответственностью «Эверест», г. Москва о признании договора аренды нежилого помещения за №К-10-1482/А от 07.06.2018 г. расторгнутым, о снижении размера арендной платы путем предоставления скидки - 90% за период: с момента введения в Республике Татарстан режима повышенной готовности до расторжения договора – 04.08.2020 г., о возвращении обеспечительного платежа пропорционально периоду, в течение которого помещение не могло быть использовано (с учетом истребуемой истцом скидки по арендной плате).

При рассмотрении дела истцом, на основании ст. 49 АПК РФ было заявлено о необходимости увеличения при расчете суммы, подлежащего взысканию с ответчика обеспечительного платежа пропорционально периоду, в течение которого помещение не могло быть использовано (с учетом истребуемой истцом скидки по арендной плате) на 9 205 руб. ввиду выявленной истцом переплаты, в результате чего ко взысканию с ответчика полагает сумму 174 587 рублей.

В судебном заседании на основании ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с               02.04.2021 года до 06.04.2021 года.

Материалами дела установлено, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 07.06.2018 года был заключен договор аренды нежилого помещения № К-10-1482/А, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование передано нежилое помещение площадью 10,0 кв.м для установки торгового павильона в здании расположенном по адресу: 

<

...> (торгово-развлекательный центр «Парк Хаус»). 

По условиям пункта 2.1.1 договора, передача помещения должна быть подтверждена передаточным актом, форма которого согласована сторонами в приложении № 4 к настоящему договору. Передаточный акт должен содержать описание состояния помещения на дату передачи помещения арендатору. Помещение передается арендатору по передаточному акту в течение 30 рабочих дней с даты подписания договора. 

В силу п.2.2.1. договора, при прекращении договора по любым основаниям в дату прекращения договора арендатор обязуется вернуть помещение арендодателю по передаточному акту, предварительно осуществив в нем уборку. Помещение должно быть возвращено в нормальном состоянии с учетом нормального износа и изъятых отделимых улучшений. 

Срок договора определен сторонам в пункте 3.1. договора – до 31.05.2019 года с возможностью последующего возобновления на тех же условиях на неопределенный срок и возможностью отказа от договора любой из сторон с предупреждением другой стороны за 30 календарных дней (пункт 3.3. договора).

Арендная плата регулируется разделом 4 договора, в соответствии с которым арендная плата состоит из основной арендной платы и согласно пункту 4.1.1. договора за все помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную 1 100 Евро, без учета НДС. 

 Истец указывает, что с учетом произведенных индексаций (в редакции дополнительных соглашений) арендная плата составила рублевый эквивалент 1 532,28 Евро с фиксированным курсом 65 руб. за 1 Евро.

Пунктами 5.1. и 5.1.1. договора аренды и пунктом 5.7 (в редакции протокола разногласий), стороны предусмотрели внесение арендатором обеспечительного платежа в размере, эквивалентном размеру арендной платы за 2 месяца, подлежащего зачету в счет арендной платы за последние два месяца срока аренды, либо возврату арендатору в случае расторжения договора по соглашению сторон, при условии надлежащего исполнения обязательств по договору.

Истец указывает, что распоряжением Президента Республики Татарстан № 129 от 19.03.2020 года был введен режим повышенной готовности.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 27.03.2020 года, с 28.03.2020 года была приостановлена деятельность торгово-развлекательных центров, в том числе и ТРЦ «Парк Хаус». 

Как указывает истец, после введения указанных ограничительных мер, он не мог  осуществлять предпринимательскую деятельность с использованием предмета аренды, а ответчик не мог обеспечить пользование предметом аренды.

Форс мажор определен сторонами в разделе 10 договора, в соответствии с которым форс-мажор означает любые события включающие, но не ограниченные следующим списком: объявление войны, гражданские волнения, эпидемии, блокады, землетрясения, наводнения, пожары или другие природные бедствия, действия органов государственной власти. Неспособность сторон выполнять их финансовые обязательства в соответствии с настоящим договором не является форс-мажором. Соответствующая Topговo-промышленная Палата или другой уполномоченный орган должен подтвердить наличие обстоятельств форс-мажора в соответствующих случаях (пункт 10.1. договора). 

Согласно пункту 10.3. договора, сторона, заявляющая наличие обстоятельств форсмажора, должна как можно скорее, но в любом случае не позже чем в течение 15 (пятнадцати) календарных дней после начала действия обстоятельств форс-мажора, сообщить о начале действия таких обстоятельств другой стороне в письменной форме. Это сообщение должно содержать информацию относительно характера форс-мажорных обстоятельств, в возможных пределах оценку периода их действия и оценку их эффекта на способность стороны выполнять ее обязательства по настоящему договору. Факты, изложенные в уведомлении, должны быть подтверждены компетентным государственным органом или организацией. В случае, если форс-мажорные обстоятельства длятся более 2-х месяцев, каждая из сторон вправе заявить об отказе от исполнения договора. При этом арендатор обязан оплатить арендную плату до момента получения второй стороной уведомления об отказе от исполнения договора. Не уведомление или несвоевременное уведомление лишает сторону права ссылаться на любое вышеуказанное обстоятельство как на основание, освобождающее от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства. 

Истец считает, что в рассматриваемом деле  обстоятельства форс-мажора могут быть подтверждены не только ТПП и не только заключением, но и другим компетентным органом, а именно: Постановлением Правительства РФ № 439 от 03.04.2020 года «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», Распоряжением Президента Республики Татарстан № 129 от 19.03.2020 года «О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Республики Татарстан», Постановлением Кабмина РТ от 27.03.2020 года № 223, которым приостановлена деятельность ТЦ.

04.04.2020 года арендатор направил арендодателю уведомление с просьбой  предоставить арендные каникулы в связи с принятыми мерами по борьбе с распространением короновирусной инфекции, которые истец считает форс-мажором. На указанное обращение ответчик не отреагировал.

Истец указывает, что поскольку обстоятельства непреодолимой силы, по его мнению, действовали с 19.03.2020 года по 04.08.2020 года, более двух месяцев, 30.07.2020 года им было направлено ответчику уведомление об отказе от исполнения договора со ссылкой на положения п.10.3. договора (форс-мажор), предоставляющим право на одностороннее расторжение договора (отказ от исполнения) во внесудебном порядке, при этом договор считается расторгнутым с момента получения такого уведомления, которым истец считает 04.08.2020 года

Истец указывает, что освободил арендуемую площадь в июне 2020 года, но поскольку ответчик уклонился от приемки помещения, истцом 06.08.2020 года был составлен односторонний акт возврата помещения, который был направлен ответчику и получен последним 09.08.2020 года.

Считая договор аренды расторгнутым, арендатор обратился в суд с иском признании договора аренды нежилого помещения за № К-10-1482/А от 07.06.2018 г. расторгнутым, о снижении размера арендной платы путем предоставления скидки - 90% за период: с момента введения в Республике Татарстан режима повышенной готовности до расторжения договора – 04.08.2020 г., о возвращении обеспечительного платежа пропорционально периоду, в течение которого помещение не могло быть использовано (с учетом истребуемой истцом скидки по арендной плате).

Ответчик с иском не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнениям к нему.

Рассмотрев материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о частичном  удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Суд установил, что договор, заключенный между истцом и ответчиком по своей правовой природе является договором субаренды и к спорным правоотношениям применяются положения главы 34 ГК РФ. 

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1  статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ). 

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный  характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с  условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. 

Распоряжением Президента Республики Татарстан от 19 марта 2020 года N 129 "О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Республики Татарстан" с 19 марта 2020 года в Республике Татарстан установлен режим повышенной готовности и региональный (межмуниципальный) уровень реагирования.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19 марта 2020 года   N 208 "О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции" (с изменениями и дополнениями от 27.03.2020г.), с 28 марта 2020г. приостановлена работа торговых, торгово-развлекательных центров (комплексов), розничных рынков, за исключением находящихся в них объектов торговли, осуществляющих розничную торговлю продовольственными товарами, аптек и аптечных пунктов.

Согласно сведений из ЕГРЮЛ, разделе сведений о видах экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности у ответчика зарегистрирован ОКВЭД 87.90, который не указан в перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Особенностью этого способа защиты интересов арендатора является то, что им могут воспользоваться любые арендаторы недвижимости, а не только те, которые осуществляют деятельность в отдельных отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших от ухудшения ситуации в связи с коронавирусом. Кроме того, использование этого права не исключено и для арендаторов жилых помещений.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Данное положение также нашло отражение в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 г.) (вопрос 5).

То есть, исходя из этой правовой позиции, с арендодателем должно быть заключено соглашение об уменьшении арендной платы, действие которого распространяется на ранее возникшие отношения (с момента введения ограничительных мер, которые привели к невозможности использовать имущество по согласованному сторонами назначению), причем заключение такого соглашения для арендодателя обязательно (ст. 445 ГК РФ).

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы. 

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае не достижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата. Нормы Закона N 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривалось, что ответчик обращался к истцу с просьбой о предоставлении арендных каникул (уменьшении арендной платы) и что ему в этом было отказано.

Поскольку в данном деле не пришли к соглашению об освобождении от оплаты основной части арендной платы, она может быть только уменьшена судом по соответствующему заявлению арендатора.

Рассматривая вопрос об уменьшении размера арендной платы, суд пришёл к выводу о следующем порядке её уменьшения: 

- с 28.03.2020 г. по июнь 2020 года - на 40%

- июль 2020 года – на 30%

- с августа 2020 года – на 20%.

Такое распределение платы в рамках настоящего суд считает  отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

Рассматривая требование о признании договора аренды нежилого помещения за № К-10-1482/А от 07.06.2018 г. расторгнутым и о возвращении обеспечительного платежа пропорционально периоду, в течение которого помещение не могло быть использовано (с учетом истребуемой истцом скидки по арендной плате) суд приходит к следующему.

Данные требования мотивированы арендатором наличием  форс-мажорной ситуации, связанной с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) и своем одностороннем расторжением на этом основании договора. 

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Вместе с тем, истцом не принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 12.3.1 договора, односторонний отказ от исполнения договора арендатором во внесудебном порядке не допускается, если иное не установлено договором. 

Согласно пункту 12.3.2 договора, договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора в судебном порядке в случае, если неисполнение арендодателем своих обязательств по договору привело к тому, что помещение становится непригодным для дальнейшего использования и применения арендатором в течении 30 календарных дней подряд. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только при условии направления арендодателю письменного извещения о необходимости устранения нарушений и/или недостатков и при не устранении арендодателем таких недостатков в разумный срок, не превышающий 1 месяца и/или в иной срок согласованный сторонами.

Как следует из положений статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 10.3. договора, если форс-мажорные обстоятельства, длятся более 2-х месяцев, каждая из сторон вправе заявить об отказе от исполнения договора, письменно уведомив об этом другую сторону.

При этом доводы арендатора о наличии форс-мажорной ситуации, со ссылкой в том числе и на представленное им заключение ТПП, судом отклоняются, в силу следующего.  

Согласно правовой позиции, изложенной в "Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020 (ответ на вопрос 7) статья 401 ГК РФ устанавливает критерии, при которых то или иное обстоятельство может быть признано обстоятельством непреодолимой силы. 

Верховным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума N 7 дано толкование содержащемуся в ГК РФ понятию обстоятельств непреодолимой силы. 

Так, в пункте 8 названного постановления разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный, непредотвратимый при данных условиях и внешний по отношению к деятельности должника характер. 

Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. 

Из приведенных разъяснений следует, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.). 

Применительно к нормам статьи 401 ГК РФ обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства. 

Статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2). 

Арендатор не учел, что наличие обстоятельств непреодолимой силы не применимы к спорным правоотношениям, поскольку в настоящем деле арендодателем не ставится вопрос о привлечении истца (арендатора) к какой-либо гражданско-правовой ответственности. Вопрос о размере арендной платы является вопросом исполнения обязательства, а не вопросом привлечения к ответственности. 

Таким образом, условиями заключенного сторонами договора аренды не было предусмотрено права арендатора на внесудебное расторжение договора по инициативе арендатора, а условия, предусмотренные п. 10.3. договора, не наступили.

В связи с изложенным оснований для признания договора расторгнутым в установленном законом или договором порядке с даты, указанной истцом, а также и для возврата части обеспечительного платежа до завершения сторонами всех расчетов по договору (в том числе и с учетом установленного судом в настоящем деле порядка снижения арендной платы), в рассматриваемом случае на день рассмотрения дела не имеется. 

Расходы по госпошлине в силу ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд  Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Снизить размер арендной платы по договору аренды за №К-10-1482/А от 07.06.2018 г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Эверест», г. Москва               (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Начало», г.Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на период действия режима повышенной готовности на территории Республики Татарстан в следующих размерах:

- с 28.03.2020г. по июнь 2020 года - на 40%

- июль 2020 года – на 30%

- с августа 2020 года – на 20%.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Эверест», г. Москва                  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Начало», г. Казань (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 руб. госпошлины.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Начало», г. Казань                      (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 189 руб. госпошлины. 

   Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

                                                 Судья                                              А.С. Горинов