РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-134730/22-77-959

г. Москва

28 ноября 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2022года

Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2022 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Летовым А.В.,

с участием представителей: 

от истца: Чернов С.В. (доверенность № 17-09/15 от 14.01.2022г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

от ответчика: Полняков М.Ю. (доверенность № 280522 от 28.05.2022г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО), Боломатов А.В. (доверенность № б/н от 15.09.2022г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО), Забродин Д.М. (доверенность № б/н от 15.09.2022г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО)

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "МОСКАБЕЛЬМЕТ" (111024, ГОРОД МОСКВА, 2-Я КАБЕЛЬНАЯ УЛИЦА, 2, ОГРН: 1027739160305, Дата присвоения ОГРН: 06.09.2002, ИНН: 7722015841)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТРАЛИН ЗАВОД ВЫСОКОВОЛЬТНОГО КАБЕЛЯ" (111024, ГОРОД МОСКВА, 2-Я КАБЕЛЬНАЯ УЛИЦА, 2, ОГРН: 1097746395064, Дата присвоения ОГРН: 20.07.2009, ИНН: 7722690035)

о  расторжении договора аренды от 22.03.1996 с правом выкупа  строения 24 по адресу: город Москва, ул. 2-я Кабельная, 2 (кадастровый номер – 77:04:0001016:5168),

установил:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МОСКАБЕЛЬМЕТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТРАЛИН ЗАВОД ВЫСОКОВОЛЬТНОГО КАБЕЛЯ" о расторжении  договора от 22.03.1996 аренды с правом выкупа строения 24 по адресу г. Москва, ул. 2-я Кабельная, 2, кадастровый номер 77:04:0001016:5168, между АО «Москабельмет»  и ООО «Эстралин ЗВК».

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные письменные доказательства,  арбитражный суд установил, что иск не подлежит удовлетворению  по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 22.03.1996 между ЗАО «Москабельмет» (арендодатель, истец) и ЗАО «АББ Москабель» (арендатор) был заключен договор аренды строения 24 общей площадью 17710 кв. м. по адресу: г. Москва, ул. 2-я Кабельная, 2 (кадастровый номер 77:04:0001016:5168), с правом выкупа зарегистрированный 30.06.1997 за №144/97.

ЗАО «АББ Москабель» преобразовано 20.07.09 в ООО «АББ Москабель» и затем была смена наименования на ООО «Эстралин ЗВК» (ответчик). В свою очередь ЗАО «Москабельмет» сменило 30.08.21 наименование на АО «Москабельмет», в связи с изменением гражданского законодательства.

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель передает арендатору, а арендатор берет у арендодателя помещения в аренду с правом последующего выкупа в соответствии с положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации и иного действующего законодательства на условиях, определенных в статье 15.1. договора. 

Согласно приложениям А, В к договору аренды с правом выкупа от 22.03.1996 №б/н, земельный участок АО "Москабельмет" расположен в Юго-Восточном административном округе г. Москвы по 2-Кабельной улице д.2 и составляет 23.5324 га. Помещение представляет собой цех №24 и расположено в северо-восточной части территории АО "Москабельмет" и граничит продольными фасадами с 1-ой и 2-ой Кабельными улицами. Участок 2-ой Кабельной улицы, проходящей через заводскую территорию, входит во владение АО "Москабельмет". 

Ориентация корпуса с запада на восток. Общая площадь здания - 26881 кв.м. Факт передачи помещения в аренду подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи от 05.05.1996. 

Согласно п. 2.1. договора срок аренды отсчитывается с даты передачи помещения и истекает через сорок девять (49) лет после такой даты, если он не будет прекращен раньше этой даты или продлен на условиях, установленных в договоре. 

В соответствии с условиями договора на ответчика возложена обязанность по внесению арендных платежей в рублях в размере эквивалентном 323 542,60 долларов США ежеквартально авансовым платежом до 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала (п. п. 3.1, 3.2 дополнительного соглашения от 30.11.2007 к договору, п. 1 дополнительного соглашения от 01.10.2010 к договору).

Как указывает истец, на момент подготовки настоящего иска совокупная сумма задолженности ответчика по договору от 22.03.1996 составляет 34 514 000 руб.

Наличие задолженности подтверждается  вступившими в законную силу судебными актами по делам  № А40-54331/21, №А40-245900/20, №А40-136752/20, №А40-235842/19, №А40-77523/17, №А40-205637/2016, №А40-105611/2015, в рамках которых задолженность по арендной плате была взыскана судами.

Таким образом, ответчик систематический допускает существенные нарушения договора аренды, в связи с чем, 21.01.21 истец направил ответчику письмо № 28/398 с предложением расторгнуть договор от 22.03.1996 в связи с существенным нарушением ответчиком его условий.

Поскольку ответчик предложение истца оставил без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд.  

Отклоняя доводы истца, суд исходит из следующего.

Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.

На этом основании к отношениям сторон применимы два различных института – выкуп арендованного имущества (ст. 624 Кодекса) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 Кодекса).

Пунктом 3 ст. 609 ГК РФ указано лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. 

Данная позиция изложена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. №66.

Согласно ст. ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другимизаконами или договором.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом  в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. 

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

Как следует из представленных в материалы дела доказательств,  на момент рассмотрения настоящего дела у ответчика отсутствует задолженность перед истцом по договору аренды,  в том числе, и указанная в претензии о расторжении договора, что  подтверждается представленными в материалы дела  платежными поручениями  и выписками по расчетному счету.

В соответствии с п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением  договоров»  требование   о   расторжении  договора  аренды  не полежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Кроме того, при заключении договора аренды истец и ответчик установили, что нарушение сроков исполнения обязанности по внесению арендной платы не является существенным нарушением условий договора аренды.

Ответственность за нарушение сторонами обязательств из Договора аренды урегулирована п. 11.2 Договора аренды, согласно которому в случае неисполнения арендатором  условий настоящего договора арендодатель  вправе предпринять следующие действия, направленные на защиту его интересов:

-потребовать от арендатора уплачивать пени в установленном Договором аренды размере;

-потребовать от арендатора возместить все убытки и все расходы, понесенные арендодателем в связи с неисполнением арендатором обязательств по Договору аренды;

-воспользоваться любыми другими средствами, доступными для него по законодательству для возмещения убытков; при этом в п. 11.2 Договора аренды содержится прямая оговорка, что «однако, принимая во внимание заинтересованность Арендодателя в коммерческих результатах деятельности Арендатора, а также учитывая то, что любое прекращение настоящего Договора Арендодателем повлечет за собой сокращение производства Арендатора и существенные убытки для обеих сторон, Арендодатель настоящим соглашается, что ни при каких обстоятельствах или по какой-либо причине не может прекратить или предпринять шаги к прекращению настоящего Договора, или вынуждать или оказывать давление на Арендатора с целью прекращения использования им Помещений или отказа от владения ими».

Сумма денежных средств, являющаяся предметом неоднократных споров  между истцом и ответчиком в 2021 году по вопросу ее обоснованности, и в отношении которой истцом заявлены доводы о просрочке оплаты, составляет 83 542 долларов США за квартал, что равно 25 % от общего размера очередного арендного платежа.

Для расторжения долгосрочного договора аренды по требованию арендодателя на основании ч. 1 ст. 619 ГК РФ должны быть представлены весомые доказательства, подтверждающие соразмерность ответственности в виде расторжения договора аренды допущенному нарушению.

Применительно к исследуемой ситуации избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) является несоразмерной нарушению обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

В соответствии с п. 3.1, 3.2 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 30.11.2007 в состав арендных платежей входила выкупная часть.

Условиями Договора аренды предусмотрено, что по состоянию на 01.11.2007 выкупная цена Договора аренды составляла 30 400 000  долларов США, из которой по состоянию на дату рассмотрения настоящего дела ответчик уплатил в пользу истца более половины.

Поскольку истец в течение 26  лет получал от ответчика выкупные платежи в установленном договором аренды размере, это является существенным обстоятельством для оценки возможности применения в рассматриваемом случае ч. 1 ст. 619 ГК РФ.

Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Очевидно, что в рассматриваемом случае таких нарушений ответчиком допущено не было. Более того, истец не исчерпал все средства защиты своих прав .

Само по себе наличие хозяйственных споров между истцом и ответчиком, на которые ссылается истец, не может свидетельствовать о такой недобросовестности ответчика, которое являлось бы основанием для расторжения договора аренды.

Между тем, согласно ст. 491 ГК РФ  в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором, либо не вытекает из назначения и свойств товара. Из данной статьи, также следует, что продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему неоплаченный товар только в том случае, если договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданное имущество сохраняется за продавцом до оплаты недвижимости или до наступления иных обстоятельств, но в любом случае продавец вправе заявить такое требование только до перехода права собственности к покупателю.

Кроме того, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли- продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об оплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 3 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно ч. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Из указанных положений следует, что именно продавец обязан сделать выбор.

При этом согласно ст. 489ГКРФ право выбора исключается после оплаты покупателем 50% стоимости объекта, проданного в рассрочку .

Истец ранее требовал в суде принуждения ответчика к исполнениюобязательств по договору в натуре ( взыскание арендной платы).

Поскольку в данном случае сумма платежей, уплаченных ответчиком,  превышает половину цены нежилого помещения,  отказ от исполнения договора является неправомерным. 

Так как предусмотренные законом основания для расторжения договора  от 22.03.1996 аренды с правом выкупа отсутствуют, требование о расторжении вышеуказанного договора удовлетворению не подлежит.

В случае получения истцом обратно помещения, все полученные истцом от ответчика денежные средства по договору будут являться неосновательным обогащением.

С учетом изложенного,  суд не находит оснований для  удовлетворения исковых требований истца.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца, поскольку требования не обоснованы. 

На основании ст.ст. 11,12, 309, 310, 314, 421, 422, 450,  452, 606, 619  ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9,  110,  167-170, 176, 180, 181 АПК РФ суд

                                                        РЕШИЛ:

       В удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:

С.В. Романенкова