ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А01-1932/2017

город Ростов-на-Дону

22 марта 2019 года

15АП-2958/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Шимбаревой Н.В.,

судей Емельянова Д.В., Сурмаляна Г.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии:

от акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк»: представитель ФИО2 по доверенности от 12.03.2018;

от ФИО3: представитель ФИО4 по доверенности от 28.07.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» Адыгейский региональный филиал

на определение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 26.09.2018 по делу № А01-1932/2017 о применении при банкротстве должника правил банкротства застройщиков и о включении в реестр требований кредиторов

по заявлению ФИО5 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 

(ИНН 

<

***>), 

принятое в составе судьи Шефрукова А.З.,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 (далее также – должник), ФИО5 обратилась в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением о применении в отношении должника процедуры несостоятельности (банкротства), предусмотренного положением параграфа 7 Закона о несостоятельности (банкротства), а также о включении ФИО5 о передаче части жилого дома, общей площадью 108 кв.м., этаж 1, этаж 2, кадастровый номер 01:05:2900013:4203 с земельным участком 2,5 сотки, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х. Хомуты, ул. Победы, 42, кв.2, в реестр требований о передаче жилого помещения.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.09.2018 в отношении ФИО3 применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Требование ФИО5 о передаче части жилого помещения общей площадью 108 кв. метров, этаж № 1, этаж № 2, кадастровый номер: 01:05:2900013:4203, с земельным участком 2,5 сотки, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х. Хомуты, ул. Победы, дом №42, кв. 2 включено в реестр требований о передаче жилых помещений ФИО3.

В части включения требований определение мотивировано тем, что факт заключения предварительного договора купли-продажи подтвержден материалами дела, заявителем договор исполнен, оплата произведена, в свою очередь, должник обязательств по передаче жилых помещений не исполнил.

Акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Адыгейского регионального филиала обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил определение отменить в части включения требований ФИО5 в реестр требований о передаче жилых помещений. В части применения судом правил о банкротстве застройщика судебный акт не обжалуется.

Податель жалобы полагает, что суд первой инстанции не учел, что данное имущество находится в залоге у банка, при этом, отчуждая жилое помещение должник не получил согласие залогодержателя, а также не зарегистрировал установленное обременение, в связи с чем заключенный предварительный договор не является надлежащим основанием для передачи жилого помещения заявителю.

В отзывах на апелляционную жалобу должник и ФИО5 возражали против заявленных доводов, просили определение суда оставить без изменения. 

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании протокольным определением от 18.03.2019 объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 22.03.2019.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

 

Как следует из материалов дела, Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 02.11.2017 (резолютивная часть определения объявлена 26.10.2017) в отношении ФИО3 введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - реструктуризация долгов гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО6.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 24.05.2018 в отношении ФИО3 введена процедура реализация имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО6.

26 июля 2018 года ФИО5 обратилась в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением о применении в отношении должника процедуры несостоятельности (банкротства), предусмотренного положением параграфа 7 Закона о несостоятельности (банкротства), а также о включении ФИО5 о передаче части жилого дома, общей площадью 108 кв.м., этаж 1, этаж 2, кадастровый номер 01:05:2900013:4203 с земельным участком 2,5 сотки, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х. Хомуты, ул. Победы, 42, кв.2, в реестр требований о передаче жилого помещения.

В обоснование заявленных требований кредитор указал, что 17 июня 2016 г. между ФИО3 (далее - продавец) и ФИО5 (далее - покупатель), был заключен предварительный договор купли-продажи части жилого дома и части земельного участка по условиям которого, продавец и покупатель обязуются заключить в будущем основной договор купли - продажи объекта недвижимости в Республике Адыгея, Тахтамукайский район, х.Хомуты, ул. Победы, 42 стоимостью 2 400 000 рублей.

Согласно расписке от 17.06.2016 г. ФИО3 получила от ФИО5 денежные средства в размере 2 400 000 рублей в счет предварительного договора купли-продажи части жилого дома и части земельного участка от 17.06.2016 г.

В соответствии со статьей 1.3 предварительного договора купли - продажи части жилого дома и части земельного участка от 17.06.2016 продавец и покупатель обязуются заключить в будущем основной договор недвижимости, в качестве которого будет выступить часть жилого дома и земельного участка, в срок непозднее 31 августа 2016 года.

В установленные договором сроки, часть жилого дома и часть земельного участка переданы не были, ФИО5 посчитав, что ФИО3, как должник, обладает признаками застройщика, обратилась в суд с заявлением о включении требований о передачи части жилого дома, общей площадью 108 кв.м., этаж 1,2, кадастровый номер 01:05:2900013:4203 с земельным участком 2,5 сотки, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х. Хомуты, ул. Победы, 42, кв. 2 в реестр требований о передаче жилых помещений.

 

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

В соответствии со  ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В подпункте 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве указано, что под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

Денежным требованием является требование участника строительства о: возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

 В соответствии с пунктом 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в следующих случаях:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства являются: установление факта того, что это лицо заключило сделку, по которой обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя, а также установление факта того, что заявитель передал денежные средства и (или) иное имущество для строительства многоквартирного дома.

Установлено, что 17 июня 2016 г. между ФИО3 (далее - продавец) и ФИО5 (далее - покупатель), был заключен предварительный договор купли-продажи части жилого дома и части земельного участка по условиям которого, продавец и покупатель обязуются заключить в будущем основной договор купли - продажи объекта недвижимости в Республике Адыгея, Тахтамукайский район, х. Хомуты, ул. Победы, 42 стоимостью 2 400 000 рублей.

Банк указывает, что многоквартирный дом по адресу Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х.Хомуты, ул. Победы, д. 42, находится в залоге у банка, в обоснование наличия залога банком представлен договор об ипотеке (залоге недвижимости) № 141203/0008-7.2 от 18.09.2014.

Из представленных документов следует, что 18 сентября 2014 года между АО «Россельхозбанк» и ФИО3 заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) № 141203/0008-7.2, согласно которому предметом ипотеки являются многоквартирные дома с земельными участками: 

1. Многоквартирный дом, общей площадью 612,9 кв.м, находящийся по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х.Хомуты, ул. Победы, б/н, кадастровый (или условный) номер 01:05:2900013:4198. Право собственности Залогодателя на передаваемый в залог объект принадлежит на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.06,2014г. Право собственности Залогодателя на передаваемый в залог дом подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 01-АА 607050 выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея «24» июля 2014 года, общей рыночной стоимостью -14 120 000,00 руб, залоговой стоимостью – 10 448 000,00 руб.

2. Земельный участок, общей площадью 1614 кв.м, находящийся по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х.Хомуты, ул.Победы, дом 42, кадастровый (или условный) номер 01:05:2900013:2986. Право собственности Залогодателя на передаваемый в залог объект принадлежит на основании договора купли-продажи от 14.02.2014г. Право собственности Залогодателя на передаваемый в залог земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 01-АА 566444 выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея «27» февраля 2014 года, общей рыночной стоимостью - 1450 000,00 руб., залоговой стоимостью – 1 073 000,00 руб.

3. Многоквартирный дом, общей площадью 607,5 кв.м, находящийся по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х.Хомуты, ул.Победы, б/н, кадастровый (или условный) номер 01:05:2900013:4205 Право собственности Залогодателя на передаваемый в залог объект принадлежит на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.06.2014г. Право собственности Залогодателя на передаваемый в залог дом подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 01-АА 607308 выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея «25» июля 2014 года, общей рыночной стоимостью -14 060 000,00 руб., залоговой стоимостью - 10 404 000,00 руб.

4. Земельный участок, общей площадью 1640 кв.м, находящийся по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х.Хомуты, ул.Победы, дом 44, кадастровый (или условный) номер 01:05:2900013:2985. Право собственности Залогодателя на передаваемый в залог объект принадлежит на основании договора купли-продажи от 14.02.2014г. Право собственности Залогодателя на передаваемый в залог земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 01-АА 566443 выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея «27» февраля 2014 года, общей рыночной стоимостью - 1 460 000,00 руб., залоговой стоимостью – 1 175 000,00 руб.

Договор об ипотеке зарегистрирован 19.09.2014 г. Обременение в виде залога на указанные объекты недвижимости отражено в выписке из ЕГРН.

ФИО3 возражает в отношении указанного договора, заявляет о том, что договор об ипотеке в отношении указанного имущества не подписывала.

Судом апелляционной инстанции данный довод должника отклоняется, поскольку 14.08.2017 АО «Россельхозбанк» обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением о признании ФИО3 несостоятельной (банкротом), в обоснование задолженности банк указывал, что между банком и должником заключен договор об ипотеке № 141203/0008-7.2 от 18.09.2014 (стр. 3 заявления). Копия договора была приложена к заявлению.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 02.11.2017 требования акционерного общества «Россельхозбанк» в лице Адыгейского регионального филиала включены в реестр требований кредиторов должника по задолженности в размере 13 712 844 рублей 91 копейки для удовлетворения в третью очередь, как требования обеспеченные залогом. 

При рассмотрении обоснованности заявления банка ФИО3 не заявляла о фальсификации договора об ипотеки и иным образом его не оспорила. Следовательно, наличие договора подтверждено вступившим в законную силу судебным актом.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса.

Из материалов дела следует, что ФИО3 произведено разделение объекта недвижимости – многоквартирного дома по адресу Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х. Хомуты, ул. Победы на жилые помещения, каждому  из которых  присвоен кадастровый номер. По предварительному договору от 17.06.2016 ФИО3 обязалась передать часть жилого дома и земельного участка по адресу Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х. Хомуты, ул. Победы, 42. Указанному объекту присвоен кадастровый номер 01:05:2900013:4203, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 09.12.2015. 

Однако разделение предмета залога на части не означает его гибель, поскольку в залоге находился земельный участок и многоквартирный дом в целом, то выделение отдельной квартиры подразумевает трансформацию залога на выделенные части.

Данная позиция подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 902/11 по делу № А29-1504/2010.

Поскольку право залога на выделенные помещения сохранилось за банком, обременение подлежало регистрации. 

Кроме того, пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения предварительного договора) предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В свою очередь, в материалы дела не представлено согласие банка на отчуждение имущества, более того, обжалование определения от 26.09.2018 свидетельствует о несогласии банка с заключенным предварительным договоров.

Согласно абзацу второму п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда "Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

В соответствии со статьей 39 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 статьи 346).

Учитывая, что банком подано заявление о признании ФИО3 несостоятельной (банкротом), требование банка включено в реестр как обеспеченное залогом, суд апелляционной инстанции полагает, что банк воспользовался своим правом на досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства. Поскольку обращение взыскания на предмет залога в отношении залогодателя, находящегося в процедуре банкротства, возможно только путем предъявления требований о включении  в реестр. 

При таких обстоятельствах, отчуждение имущества, находящегося в залоге, без согласия залогодержателя противоречит нормам права и не может признаваться действительным. 

Таким образом, включение требований ФИО5 в реестр требований о передаче жилых помещений не обоснованно, в связи с чем в указанной части определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.09.2018 по делу № А01-1932/2017 подлежит отмене.

Вместе с тем, закон о банкротстве допускает, что кредиторами в деле о банкротстве застройщика могут быть заявлены как требования о передаче жилых помещений (статья 201.6), так и денежные требования (статья 201.5).

Согласно пункту 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим. Соответствующий отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.

Как следует из материалов дела, ФИО3 получила от ФИО5 денежные средства в размере 2 400 000 рублей в счет предварительного договора купли-продажи части жилого дома и части земельного участка от 17.06.2016 г., что подтверждается распиской от 17.06.2016 г.

Расписка от 17.06.2016 представлена в материалы дела, сторонами не оспорена.

Поскольку заявителем подтвержден факт несения расходов, то суд апелляционной инстанции полагает возможным признать требования в части включения задолженности в реестр требований кредиторов обоснованными.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает необходимым включить требования ФИО5 в размере 2 400 000 руб. в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО3. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.09.2018 по делу № А01-1932/2017 в обжалуемой части отменить.

Включить требования ФИО5 в размере 2 400 000 руб. в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО3 (ИНН 

<

***>). В удовлетворении заявления о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений отказать. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Н.В. Шимбарева

 

Судьи                                                                                             Д.В. Емельянов

 

Г.А. Сурмалян