АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А75-5262/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2018 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Аникиной Н.А.,

судей							Герценштейн О.В.

								Ткаченко Э.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нягани на решение от 29.05.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Неугодников И.С.) и постановление от 14.09.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Аристова Е.В., Веревкин А.В., Еникеева Л.И.) по делу № А75-5262/2017 по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нягани (628181, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нягань, ул. Загородных, д. 7 А, ИНН 8610004071, ОГРН 1028601499871) к обществу с ограниченной ответственностью «Ариан» (121359, г. Москва, ул. Академика Павлова, д. 12/2, оф. 4, ИНН 7731307488, ОГРН 1167746147678) об устранении недостатков.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Балобанов Иван Васильевич.

 

Суд установил:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Нягани (далее – Департамент, истец) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ариан» (правопреемнику общества с ограниченной ответственностью «Фридом» (далее – ООО «Фридом»)) (далее – ООО «Ариан») об устранении недостатков жилого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Балобанов Иван Васильевич.

Решением от 29.05.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 14.09.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает, что судами сделан неверный вывод о признании Департамента ненадлежащим истцом; не учтено, что истец обратился в суд за защитой своих прав как участник долевого строительства, а также как заказчик, права которого были нарушены в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по контракту на приобретение жилого помещения посредством долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Указывает, что недостатки жилого помещения возникли до истечения гарантийного срока, установленного контрактом. Считает, что судами не применены подлежащие применению положения статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Кроме того, исковые требования Департамента обусловлены таким состоянием переданного имущества, которое не позволяет надлежащим образом исполнить истцу возложенные на него законом обязанности перед гражданами, проживающими в муниципальном образовании, в том числе в рамках реализации Адресной программы муниципального образования город Нягань по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденной постановлением администрации города Нягани от 13.08.2013 № 3218 (далее - программа переселения).

Проверив законность обжалуемых судебных актов, исходя из доводов кассационной жалобы, на основании статьей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения и постановления.

Как установлено судами, между Департаментом (муниципальный заказчик) и ООО «Фридом» (застройщик) (с 18.07.2016 реорганизовано в форме присоединения к ООО «Ариан») заключен муниципальный контракт от 13.11.2014 № 63-МК (далее – контракт) на приобретение жилых помещений (квартир) в городе Нягань посредством долевого участия в строительстве многоквартирного дома для переселения граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования город Нягань, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нягань, ул. Железнодорожная, участок 3А, и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать муниципальному заказчику объект долевого строительства, указанный в пункте 2.2 контракта, а муниципальный заказчик обязался уплатить обусловленную контрактом цену и принять указанный объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 2.2 контракта объектами долевого строительства являются:

трехкомнатные жилые помещения (квартиры), строительные номера 91, 97, 103, 133, общей площадью в соответствии с проектной документацией 82,01 кв. метров каждое, находящиеся в третьем подъезде блоке-секции 3 многоквартирного дома.

Согласно пункту 2.7 контракта по окончании строительства многоквартирный жилой дом должен соответствовать требованиям, установленным СНиП 31-01-2003. «Здания жилые многоквартирные», качество жилого помещения (квартиры) должно соответствовать условиям контракта, в том числе техническому заданию (приложение № 1 к контракту), требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным нормам, правилам и требованиям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации, жилое помещение (квартира) должно быть благоустроено, иметь чистовую отделку, подключено к тепло-, водо-, электроснабжению, быть пригодным и безопасным для проживания граждан.

По условиям пункта 6.2 контракта застройщик гарантировал, что передаваемое жилое помещение (квартира) соответствует требованиям контракта, действующим нормам и правилам и техническому заданию.

Пунктом 6.3 контракта застройщиком установлен гарантийный срок на жилое помещение (квартиру) - пять лет со дня подписания акта приема-передачи жилого помещения (квартиры).

В соответствии с пунктом 6.4 контракта если в течение гарантийного срока обнаруживаются какие-либо дефекты, недоделки и другие недостатки, несоответствие санитарным и техническим нормам, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре в момент передачи жилого помещения (квартиры), то застройщик обязан их устранить за свой счет и в согласованные с муниципальным заказчиком сроки.

Жилое помещение (квартира № 13) во исполнение обязательств по контракту передано ответчиком истцу, а последним принято от ответчика по акту приема-передачи от 29.12.2015.

Впоследствии по передаточному акту от 31.12.2015 квартира № 13 передана гражданину Балобанову Ивану Васильевичу во исполнение договора мены от 31.12.2015 № 81.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о переходе права собственности на спорное помещение к указанному физическому лицу, о чем свидетельствует проставленный на договоре мены штамп регистрирующего органа от 16.03.2016.

Ссылаясь на то, что в пределах гарантийного срока в указанном жилом помещении обнаружены недостатки строительных работ, зафиксированные в акте осмотра; указывая, что указанные недостатки не устранены застройщиком, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Департамент является ненадлежащим истцом по делу, поскольку на момент обращения в суд с исковыми требованиями истец не являлся собственником жилого помещения, в связи с чем не вправе предъявлять к ответчику претензии о ненадлежащем выполнении работ; доказательства невозможности обращения физического лица, являющегося собственником квартиры, с самостоятельным иском, в материалы дела не представлено; удовлетворение иска не приведет к защите прав истца.

Суд первой инстанции указал, что согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 5-КГ15-131, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего их.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Между тем судами не учтено следующее.

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно части 2 статьи 44 АПК РФ истцами являются организации и граждане, предъявившие иск в защиту своих прав и законных интересов.

В обоснование права на предъявление требований к ответчику об устранении недостатков квартиры Департамент указывал на ненадлежащее исполнение обществом своих обязательств застройщика по контракту, стороной которого является Департамент, и в силу принятых на себя обязательств, согласованных сторонами прав и обязанностей, Департамент как участник долевого строительства вправе требовать от застройщика надлежащего исполнения последним своих обязательств (статьи 8, 309, 310 ГК РФ, статья 4 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статья 7 Закона № 214-ФЗ направлена на защиту прав участников долевого строительства в случаях существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, право участника долевого строительства на предъявление требований к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства предусмотрено законом. В контракте, заключенном между Департаментом и обществом, согласованы аналогичные требования по качеству объекта долевого строительства и условия ответственности за нарушение таких требований (раздел 6 контракта).

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты – в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Учитывая изложенное, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования об устранении недостатков переданного жилого помещения.

Принимая во внимание способы защиты нарушенных прав, а также то, что целью обращения в суд является восстановление нарушенных прав, учитывая привлечение к участию в деле судом собственника жилого помещения в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, которому указанная квартира передана в собственность муниципальным образованием в рамках программы переселения во исполнение своих обязательств по разрешению вопросов местного значения, отсутствие права собственности у Департамента на квартиру на момент обращения в суд с настоящим требованием и регистрация права собственности на указанную квартиру за иным лицом не прекращает гарантийных обязательств ответчика перед истцом и не лишает Департамент права обратиться в суд с настоящим иском, в связи с чем выводы судов о том, что Департамент является ненадлежащим истцом, не соответствуют указанным нормам закона, что является основанием для отмены решения суда и постановления апелляционной инстанции в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ.

Поскольку по существу требования и возражения лиц, участвующих в деле, судом не рассматривались, доказательства не исследовались и не оценивались, дело подлежит направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение (часть 3 пункт 1 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении суду необходимо разрешить спор по исковому заявлению Департамента по существу, оценить и исследовать представленные в материалы дела доказательства, установить фактические обстоятельства спора, необходимые для принятия правильного судебного акта; рассмотреть вопрос мирного урегулирования спора, в том числе путем утверждения мирового соглашения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 29.05.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление от 14.09.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-5262/2017 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Н.А. Аникина

Судьи									О.В. Герценштейн

										Э.В. Ткаченко