АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

          г. Ставрополь                                                                                        Дело №  А63-16277/2021

Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 24 февраля 2022 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «СК-Эверест», г. Ставрополь, 

ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> 

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> 

с привлечением к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Федерального агентства по управлению государственным имуществом, г. Москва, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора от 23 августа 2021 г. № 970,

при участии:

представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 24.05.2021 № 26-07/2975,

в отсутствие представителей истца и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, 

 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «СК-Эверест», г. Ставрополь (далее – общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее – территориальное управление) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора от 23 августа 2021 г. № 970 и просило нижеуказанные пункты изложить в следующей редакции:

Пункт 1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование за плату, являющийся федеральной собственностью земельный участок (далее - Участок) из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:21:020408:1, адрес (местоположения) местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, по документу: под промышленные предприятия, общей площадью 137935 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок одним 16.03.2006 сделана запись регистрации №26-26-12/003/2006-517, в границах, указанных в Выписке из ЕГРН Сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах №__ от_____ , являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

Пункт 4.2. Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основании постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 26.10. 2011) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Правила 582) на основании Отчета об оценке от 29.07.2021 № 013/01/2021.

Пункт 4.5. Арендная плата ежегодно, но не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора:

-на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды;

- в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в абзаце 1 настоящего пункта не применяется.

Пункт 4.6. В случаях, если законодательством будет установлен иной порядок исчисления арендной платы, то вступление в силу указанного нормативного акта является основанием для внесения в Договор аренды соответствующих изменений.

Изменение годового размера арендной платы осуществляется оформлением дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Пункт 5.1.1. Арендатор имеет право на беспрепятственный на территорию арендуемого участка с целью его осмотра на предмет соблюдения использования Арендатором Участка по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования. Периодичность осмотра устанавливается по соглашению Сторон, но не может быть чаще 1 раза в квартал.

Пункт 5.3.2. В пределах срока договора аренды земельного участка сдавать Участок в субаренду по настоящему договору третьим лицам, а также передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии письменного уведомления Арендодателя.

В случае передачи земельного участка в субаренду по настоящему договору третьим лицам ответственным по настоящему договору перед Арендодателем остается Арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия настоящего Договора.

Досрочное прекращение настоящего Договора влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Пункт 5.4.4. Обеспечить представителям органов государственного земельного контроля и надзора доступ на участок для осуществления контрольных мероприятий согласно утвержденного плана проверок в соответствии с действующим законодательством о государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации.

Пункт 6.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательства по внесению арендной платы, на условиях и в порядке, предусмотренном разделом 4 Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,06% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки. Неустойка начисляется на следующие реквизиты:____________________.

Пункт 7.1. Все изменения и дополнения, вносимые в Договор, оформляются дополнительными соглашениями Сторон, подлежащими государственной регистрации.

Пункт 7.2. Подписанием настоящего договора Арендодатель и Арендатор подтверждают свое согласие на вступление в этот договор аренды иных правообладателей зданий, сооружений или помещений в них, расположенных на Участке.

В случае, если при исполнении Договора появится лицо, желающее вступить в договор на стороне Арендатора, приняв на себя исполнение части обязательств, вытекающих из Договора и из правомочий этого лица как правообладателя зданий, сооружений или помещений в них, Арендодатель обязан внести соответствующие изменения в Договор подписав с указанным лицом дополнительное соглашение о присоединении к Договору Аренды, которое будет являться неотъемлемой частью Договора.

Пункт 7.3. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством РФ, при ненадлежащем использовании Участка, а именно при:

-использовании Участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к значительному ухудшению экологической обстановки, порче земли;

- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

- в иных, предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях.

Пункт 7.4. После окончания срока действия настоящего договора передать Участок Арендодателю в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования в течение 10 (десяти) дней после окончания срока действия настоящего договора по акту возврата земельного участка.

Пункт 8.2. Споры и разногласия сторон, не урегулированные в процессе переговоров, будут разрешаться в Арбитражном суде Ставропольского края в порядке и сроки, предусмотренные действующим законодательством РФ.

Пункт 9.3. В соответствии с пунктом 2 статьи 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация Договора, а также изменений и дополнений к нему возлагается на Арендодателя.

Приложение: расчет арендной платы на 2 л.;

Выписка из ЕГРН Сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 26:21:020408:1;

Отчет об оценке от 29.07.2021 № 013/01/2021.

Определением от 25.01.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, г. Москва.

До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное тем, что представитель общества ФИО3 заболела COVID-19 и находится на длящемся лечении. В обоснование ходатайства представлен ПЦР тест от 06.02.2022 года.

В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Из содержания данной нормы следует, что суд по своему усмотрению с учетом характера и сложности дела решает вопрос о возможности отложения судебного разбирательства.

Таким образом, отложение судебного заседания является правом суда, а не его обязанностью.

Согласно изменениям, внесенным Минздравом РФ от 04.02.2022 (Приказ Минздрава РФ от 04.02.2022 № 57н) с 7 февраля вступили в силу новые правила оформления больничных листов. При легком течении ОРВИ или COVID-19 работники и учащиеся смогут оформлять листы нетрудоспособности дистанционно, без предъявления теста на коронавирус и посещения поликлиники. 

Листок нетрудоспособности в материалы дела не представлен, следовательно, оснований считать причину неявки ФИО3 уважительной у суда не имеется.

Судом также принято во внимание то обстоятельство, что общество не было лишено возможности направить в суд другого представителя, необходимость личного участия именно ФИО3 не мотивированна; не указано, что в дело могут быть представлены дополнительные доказательства, имеющие значение для разрешения спора и принятия законного решения.

Учитывая изложенное, суд отклоняет ходатайство об отложении судебного заседания.

Исковые требования мотивированы следующим. На основании заявления истца от 25.09.2019 о предоставлении без торгов земельного участка с кадастровым номером 26:21:020408:1 по условиям, закрепленным в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.6 и в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) территориальным управлением подготовлен и 25.08.2021 передан нарочно обществу для подписания договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора от 23.08.2021 № 970 (далее – проект договор аренды).

Истец подписал названный проект договора с протоколом разногласий от 07.09.2021, касающихся нижеприведенных пунктов и приложения.

Пункт 1.1. 

Редакция Территориального управления: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование за плату, являющийся федеральной собственностью земельный участок (далее - Участок) из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:21:0204082:1, адрес (местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, под промышленные предприятия, для размещения промышленных объектов, общей площадью 137935 кв.м.».

Редакция общества: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование за плату, являющийся федеральной собственностью земельный участок (далее - Участок) из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:21:0204082:1, адрес (местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, по документу: под промышленные предприятия, общей площадью 137935 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.03.2006 сделана запись регистрации №26-26-12/003/2006-517, в границах, указанных в Выписке из ЕГРН сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах № ______ от_______, являющейся неотъемлемой частью договора».

Общество считает, что поскольку одним из оснований для приостановления государственной регистрации договора является пересечение границ земельного участка о государственной регистрации прав на который подавно заявление, целесообразно указать в предмете договора аренды на сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах участка, содержащихся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Пункт 4.2.

Редакция Территориального управления: «Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной Деятельности в Российской Федерации» на основании постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 26.10.2011) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной штаты за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Редакция общества: «Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основании постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 26.10. 2011) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» на основании Отчета об оценке от 29.07.2021 № 013/01/2021».

Предлагая свою редакцию данного пункта, общество указывает на то, что арендатор имеет право на ознакомление с отчетом об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка и на обжалование результатов оценки в судебном порядке, в связи с чем отчет является обязательным приложением к проекту договора аренды земельного участка.

Пункт 4.5. 

Редакция территориального управления: «Арендная плата ежегодно, но не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора:

-на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды;

- в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы».

Редакция общества: «Арендная плата ежегодно, но не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора:

-на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды;

- в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в абзаце 1 настоящего пункта не применяется».

В обоснование данной редакции ответчик ссылается на пункт 10 Правил 582, согласно которым, если арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка (по способу, указанному в подп. «г» Правил), федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре аренды возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчёту по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществлённая не более чем за 6 месяцев до перерасчёта арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в п. 8 Правил, не применяется.

Пункт 4.6. 

Редакция территориального управления: «В случаях, если законодательством будет установлен иной порядок исчисления арендной платы, то вступление в силу указанного нормативного акта является основанием для внесения в Договор аренды соответствующих изменений. Изменение годового размера арендной платы осуществляется без оформления дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка».

Редакция общества: «В случаях, если законодательством будет установлен иной порядок исчисления арендной платы, то вступление в силу указанного нормативного акта является основанием для внесения в Договор аренды соответствующих изменений.

Изменение годового размера арендной платы осуществляется оформлением дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка».

По мнению общества, предлагающего изложить данный пункт в его редакции, ежегодный размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса) в силу чего подписание дополнительного соглашения об изменении существенного условия договора аренды обязательно.

Пункт 5.1.1 договора

Редакция территориального управления: «Арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора».

Редакция общества: «Арендатор имеет право на беспрепятственный на территорию арендуемого участка с целью его осмотра на предмет соблюдения использования Арендатором Участка по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования. Периодичность осмотра устанавливается по соглашению Сторон, но не может быть чаще 1 раза в квартал».

Истец считает целесообразным установление в договоре периодичности реализации права доступа на территорию участка в целях недопущения злоупотребления арендодателем своим правом, а также снижения административного давления на арендатора.

Пункт 5.3.2 договора

Редакция территориального управления: Арендатор имеет право сдавать Участок в субаренду в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и с письменного согласия Арендодателя на условиях договора субаренды, согласованного с Арендодателем. В этом случае ответственными по настоящему Договору перед Арендодателем остается Арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия настоящего Договора. Досрочное прекращение настоящего Договора влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Передача Арендатором прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам допускается с согласия Арендодателя».

Редакция общества: «В пределах срока договора аренды земельного участка сдавать Участок в субаренду по настоящему договору третьим лицам, а также передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии письменного уведомления Арендодателя.

В случае передачи земельного участка в субаренду по настоящему договору третьим лицам ответственным по настоящему договору перед Арендодателем остается Арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия настоящего Договора.

Досрочное прекращение настоящего Договора влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды».

При этом истец указал, что требование письменного согласия Арендодателя на передачу Участка в субаренду противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, которая предусматривает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пункт 5.4.4 договора

Редакция территориального управления: «Арендатор обязан обеспечить Арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного контроля доступ на Участок по их требованию.

Редакция общества: «Обеспечить представителям органов государственного земельного контроля и надзора доступ на участок для осуществления контрольных мероприятий согласно утвержденного плана проверок в соответствии с действующим законодательством о государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».

По мнению общества, данный пункт дублирует пункт 5.1.1 договора.

Пункт 6.2 договора

Редакция территориального управления: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательства по внесению арендной платы, на условиях и в порядке, предусмотренном разделом 4 Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,06% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки».

Редакция общества: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательства по внесению арендной платы, на условиях и в порядке, предусмотренном разделом 4 Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,06% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки. Неустойка начисляется на следующие реквизиты:____________________».

Общество считает формулировку данного пункта некорректной, так как разделом 4 договора не предусмотрен порядок оплаты и реквизиты для оплаты неустойки по договору.

Пункт 7.1 договора

Редакция территориального управления: «Изменения, вносимые в Договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случаев, предусмотренных п.4.5. Договора».

Редакция общества: «Все изменения и дополнения, вносимые в Договор, оформляются дополнительными соглашениями Сторон, подлежащими государственной регистрации».

В обоснование данной редакции общество ссылается на те же мотивы, которым им были указаны в примечании протокола разногласий к пункту 4.6. договора, а именно, поскольку ежегодный размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса) подписание дополнительного соглашения об изменении существенного условия договора аренды обязательно.

Пункт 7.2 договора 

Редакция территориального управления:  «В случае если при исполнении Договора появится лицо, желающее вступить в договор на стороне Арендатора, приняв на себя исполнение части обязательств, вытекающих из Договора, Арендодатель обязан подписать с указанным лицом дополнительное соглашение о присоединении к договору Аренды, являющееся неотъемлемой частью настоящего Договора, либо внести соответствующие изменения в Договор».

Редакция общества: «Подписанием настоящего договора Арендодатель и Арендатор подтверждают свое согласие на вступление в этот договор аренды иных правообладателей зданий, сооружений или помещений в них, расположенных на Участке.

В случае, если при исполнении Договора появится лицо, желающее вступить в договор на стороне Арендатора, приняв на себя исполнение части обязательств, вытекающих из Договора и из правомочий этого лица как правообладателя зданий, сооружений или помещений в них, Арендодатель обязан внести соответствующие изменения в Договор подписав с указанным лицом дополнительное соглашение о присоединении к Договору Аренды, которое будет являться неотъемлемой частью Договора».

Пункт 7.3. договора 

Редакция территориального управления: «Аренда Участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, при ненадлежащем использовании Участка, а именно при:

- использовании Участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если Участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к значительному ухудшению экологической обстановки, порче земли; 

- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; 

- в иных, предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях».

Редакция общества: «По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством РФ, при ненадлежащем использовании Участка, а именно при:

-использовании Участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к значительному ухудшению экологической обстановки, порче земли;

- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

- в иных, предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях».

Редактируя названный пункт, общество указало, что целесообразно указание на основания расторжения договора в соответствии с нормами как гражданского, так и земельного законодательства.

Пункт 7.4. договора 

Редакция территориального управления: «При прекращении Договора Арендатор обязан возвратить Участок Арендодателю в течение 3 дней с момента его прекращения в надлежащем состоянии».

Редакция общества: «После окончания срока действия настоящего договора передать Участок Арендодателю в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования в течение 10 (десяти) дней после окончания срока действия настоящего договора по акту возврата земельного участка».

Предлагая свою редакцию названного пункта, общество сослалось на некорректную формулировку территориального управления. По мнению общества, не определено, что подразумевается под формулировкой надлежащее состояние земельного участка.

Пункт 8.2 договора.

Редакция территориального управления: «Спор, возникающий из гражданских правоотношений Сторон по данному Договору, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом».

Редакция общества: «Споры и разногласия сторон, не урегулированные в процессе переговоров, будут разрешаться в Арбитражном суде Ставропольского края в порядке и сроки, предусмотренные действующим законодательством РФ.

Оспаривая редакцию территориального управления, общество указало на то, что спор по договору может возникнуть не только из гражданских, но и из земельных правоотношений. К разрешению споров по данному договору в большей степени применимо земельное законодательство. Поэтому с учетом норм статьи 3 Земельного кодекса предлагаемая формулировка статьи о споре, возникающем только из гражданских правоотношений некорректна.

Пункт 9.3 договора (в данном случае истом допущена опечатку, речь идет о пункте 9.1 договора)

Редакция территориального управления:  «Расходы по государственной регистрации Договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на Арендаторов».

Редакция общества: «В соответствии с пунктом 2 статьи 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация Договора, а также изменений и дополнений к нему возлагается на Арендодателя». 

Приложение:

Редакция территориального управления: «расчет арендной платы на 2л.»

Редакция общества: «расчет арендной платы на 2 л.;

Выписка из ЕГРН Сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 26:21:020408:1;

Отчет об оценке от 29.07.2021 № 013/01/2021».

Территориальным управлением проект договор аренды в редакции общества не принят.

Так как стороны не достигли соглашения по спорным условиям проекта договора аренды, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. С пунктом 1.1. договора, изложенным в редакции истца территориальное управление не согласно, поскольку выписка из ЕГРН не может являться неотъемлемой частью договора. В пункте 4.2 договора, изложенном территориальным управлением, при расчете арендной платы есть ссылка на Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Правила № 582, в которых содержится условие об оценке; ссылка на конкретный отчет оценки не целесообразна, поскольку территориальным управлением производится переоценка раз в 5 лет. 

Ответчик считает, что пункты 4.5, 6.2, 7.1, 7.2 договора изложены корректно с учетом норм действующего законодательства. 

С пунктом 5.1.1 договора, изложенным в редакции общества, территориальное управление не согласно, поскольку полагает, что данный пункт ограничивает арендодателя в осмотре участка, находящегося в федеральной собственности, и тем самым, не дает ему реализовывать возложенную на него государством функцию контроля за использованием федеральной собственности.

Территориальное управление считает пункты 5.3.2, 7.4, 8.2, 9.3 договора и приложение к договору возможным изложить только в предложенной им редакции.

В силу закона арендатор обязан предоставить представителям органов государственного земельного контроля доступ на участок по их требованию. Пункт 5.4.4 договора, содержащий данную обязанность арендатора, не дублирует пункт 5.1.1 договора, поскольку в данном пункте речь идет о территориальном управлении как об арендодателе, а не об органах государственного земельного контроля.

Пункт 7.3. договора изложен территориальным управлением с учетом позиции истца.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика, дав правовую оценку представленным доказательствам, пришел к выводу, что заявленные требования  подлежит частичному удовлетворению ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 26:21:020408:1 находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО «СК-Эверест», территориальное управление в силу подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса обязано заключить с ООО «СК-Эверест» договор аренды.

Пунктами 1, 2 статьи 445 Гражданского кодекса предусмотрено следующее. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Спор об урегулировании разногласий, возникших в ходе заключения договора, подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 38 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Соленосно пункту 42 названного постановления при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса. При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Определяя условия договора и оценивая предложенный истцом проект договора и возражения по тексту, представленные ответчиком суд должен стремиться отразить в них разумный баланс интересов сторон.

При определении содержания спорного условия суд не связан позициями сторон. Суд может выбрать некую компромиссную редакцию, приняв во внимание все обстоятельства, соображения разумности и справедливости, обычаи, сложившуюся практику, отчеты оценщиков и т.д. Иными словами суд не ограничен выбором между редакциями спорного пункта, предложенными сторонами.

При этом в силу диспозитивности и состязательности процесса, а также общих принципов невмешательства в частные дела, автономии воли и свободы договора, по общему правилу суд не вправе пересматривать те условия, по которым у сторон имеются согласия. Иное возможно, в частности только тогда, когда согласованные сторонами условия нарушают закон, противоречат основам правопорядка или нравственности либо нарушают базовые принципы частного права (например, поощряют явную недобросовестность).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (части 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса).

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано следующее. Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Учитывая данный правовой поход, у территориального управления не имелось оснований для включения в пункт 5.3.2 договора аренды условия о получении согласия арендодателя на передачу прав аренды третьему лицу.

 Таким образом, общество обоснованно не согласилось с редакцией данного пункта, предложенной территориальным управлением. 

Поскольку содержание соответствующего условия предписано законом, суд устанавливает пункт 5.3.2 договора в следующей редакции: «Арендатор имеет право сдавать Участок в субаренду в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В этом случае ответственными по настоящему Договору перед Арендодателем остается Арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия настоящего Договора. Досрочное прекращение настоящего Договора влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Передача Арендатором прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления». 

Пункт 7.3. договора суд считает возможным изложить в следующей редакции: «Аренда Участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством, при ненадлежащем использовании Участка, а именно при: 

- использовании Участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к значительному ухудшению экологической обстановки, порче земли; 

- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; 

- в иных, предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях». 

Территориальное управление с такой редакцией названного пункта согласно. Включение в названное условие указания не только на гражданское, но и на земельное законодательство соответствует природе правоотношений сторон.

Остальные спорные пункты и приложение к договору, приведенные в проекте договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора от 23.08.2021 № 970, подписанном территориальным управлением (л. д. 50-59, т.1), соответствуют гражданскому, земельному законодательству, Правилам № 582 и особенностям данного вида договоров.

Ссылка на выписку из Единого государственного реестра недвижимости в договоре и ее приложение к договору являются избыточными. Равно как и отсутствует необходимость ссылаться в договоре, указывать в приложении отчет об оценке от 29.07.2021 № 013/01/2021 и указывать реквизиты банковского счета для оплаты неустойки.

Аргументы в пользу предложенной истцом редакции пунктов 1.1., 4.2., 6.2. и приложения не свидетельствуют о необходимости изменения названных условий, сформулированных территориальным управлением в проекте договора.  

Пункт 4.5 проекта договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора от 23.08.2021 № 970, подписанного территориальным управлением соответствует Правилам № 582. Отдельное указание в договоре аренды на то, что в случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 названных Правил не применяется, не соответствует соображениям разумности.

Пункты 4.6 и 7.1 проекта договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора от 23.08.2021 №970, подписанного территориальным управлением соответствуют закрепленным в законе правилам.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Также в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2015) (утв. Президиумом ВС РФ 23.12.2015) содержится вывод о том, что в случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен.

Приведенная позиция также отражена в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019) (утв. Президиумом ВС РФ 25.12.2019). 

Пункты 5.1.1 и 5.4.4. в редакции территориального управления вопреки мнению общества друг друга не дублируют, поскольку в пункте 5.4.4 договора речь идет об органах государственного земельного контроля, а в пункте 5.1.1. о территориальном управлении как об арендодателе.

Довод истца о том, что установление в пункте 5.1.1. договора периодичности осмотра территориальным управлением земельного участка не чаще 1 раза в квартал является целесообразным, не аргументирован. В пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса закреплено что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. В отсутствие доказательств проявления недобросовестного поведения публичного собственника, предложенная истцом редакция данного пункта,  лишь нагружает договор условиями, в которых нет смысла.

Пункт 7.2. договора о вступлении в него иных правообладателей зданий, сооружений или помещений в них, расположенных на Участке, содержащийся в проекте договора, сформулирован территориальным управлением корректно, его содержание соответствует условиям, предписанным в пункте 9 статьи 39.20 Земельного кодекса. Названная норма устанавливает, что договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Редакции пунктов 7.2. и 8.2. договора, предложенные обществом, содержат те же смыслы, которые заложены территориальным управлением в соответствующих пунктах. Поэтому невозможно прийти к выводу, что общество предложило иную редакцию данных пунктов.

Необходимость изложения пункта 7.4. договора в редакции общества истцом не доказана. Суд полагает, что условия данного пункта, в той редакции, в которой они изложены в проекте договора, соответствуют балансу интересов сторон, обычаям оборота, учитывают характер правоотношений между сторонами и являются справедливыми.

Истец считает, что расходы по государственной пошлине за регистрацию договора должны возлагаться на территориальное управление, что следует из редакции пункта 9.1 договора, предложенной обществом (истец допустил опечатку и указал пункт 9.3 договора).

Государственная пошлина - сбор, взимаемый с лиц, указанных в статье 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, органы публичной власти федеральной территории «Сириус», иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, представительного органа федеральной территории «Сириус», за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных настоящей главой, за исключением действий, совершаемых консульскими учреждениями Российской Федерации. 

Плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица (статья 333.17 НК РФ).

Таким образом, государственные органы не отнесены к числу плательщиков государственной пошлины, следовательно, редакция спорного пункта договора, предложенная истцом, противоречит закону.

При решении вопроса о распределении расходов по государственной пошлине, уплаченной истцом при рассмотрении настоящего дела, суд исходит из следующего.

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.06.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера.

Поскольку в данном случае судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды, путем принятия разногласий истца к пунктам 5.3.2 и 7.3 договора,  имеются основания считать, что требования истца неимущественного характера удовлетворены частично.

Согласно пункту 14 «Обзора судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», рекомендованного к применению судами  информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 в силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы подлежат возмещению только тем лицам, в пользу которых принят судебный акт.

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, результатом разрешения преддоговорного спора является определение судом содержания всех спорных условий договора. Вместе с тем, это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

Учитывая, что требования истца удовлетворены частично, у ответчика не имелось должных оснований для отказа в принятии пунктов 5.3.2 и 7.3 договора в редакции истца.

При таких обстоятельствах судебные расходы относятся на ответчика, поскольку преддоговорный спор частично разрешен в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167 – 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края, 

Р Е Ш И Л:

ходатайство общества с ограниченной ответственностью «СК-Эверест», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> об отложении судебного заседания отклонить.

Иск удовлетворить частично. 

Определить условия договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора от 23 августа 2021 г. № 97, изложенные в пунктах 5.3.2 и 7.3 названного договора. 

Пункт 5.3.2. изложить в следующей редакции: «Арендатор имеет право сдавать Участок в субаренду в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В этом случае ответственными по настоящему Договору перед Арендодателем остается Арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия настоящего Договора. Досрочное прекращение настоящего Договора влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Передача Арендатором прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления». 

Пункт 7.3. изложить в следующей редакции: «Аренда Участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством, при ненадлежащем использовании Участка, а именно при: 

- использовании Участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к значительному ухудшению экологической обстановки, порче земли; 

- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; 

- в иных, предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях». 

В остальной части иска отказать. 

Договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора от 23 августа 2021 г. № 970 считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Ставрополь, в пользу общества с ограниченной ответственностью «СК-Эверест», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...> 000 рублей в возмещение расходов на оплату государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объёме) и двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                Л.В. Быкодорова