ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-2633/2024

Дело № А41-42428/19

11 апреля 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  03 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  11 апреля 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Виткаловой Е.Н.,

судей Боровиковой С.В., Бархатовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО "Лидер-АВТО": ФИО2, доверенность от 31.08.2023, ФИО3 – лично, по паспорту,

Администрации городского округа Краснознаменск Московской области: ФИО4, доверенность от 17.01.2024,

от третьего лица: ФИО5, доверенность от 09.01.2024,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Лидер-АВТО" на решение Арбитражного суда Московской области  от 20.12.2023 по делу №А41-42428/19, по иску Общества с ограниченной ответственностью "Лидер-АВТО" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Администрации городского округа Краснознаменск Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

по встречному исковому заявлению Администрации городского округа Краснознаменск Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 143090, 

<

...>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Лидер-АВТО" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об установлении условий договора и признании договора заключенным, третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Лидер-Авто" (далее - ООО "Лидер-Авто", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Краснознаменск Московской области (далее - Администрация го Краснознаменск, администрация) с исковыми требованиями (уточненными устно в порядке ст. 49 АПК РФ -) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды от 15.02.2019 года земельного участка с кадастровым номером 55:01:0020304:51.

Просило обязать ответчика заключить договор аренды, изложив п. 1.3 договора в следующей редакции: "Участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности: "Автомобильный транспорт код 7.2"., пункт 7.2 исключить. При расчете арендной платы применять КД = 1.1 в соответствии с п. 21 Приложения к Закону Московской области от 7.06.1996 N 23/96-ОЗ "Для размещения объектов транспорта и дорожного хозяйства". 

Администрация городского округа Краснознаменск Московской области обратилась с встречным иском к Обществу, с учетом требований, уточненных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила считать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:51:0020304:51, категории "земли населенных пунктов", площадью 3602 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, город Краснознаменск, в районе ул. Связистов, заключенным с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу на следующих условиях. 

Присвоить договору аренды новый номер согласно сквозной нумерации Администрации на дату заключения договора (дату вступления в законную силу решения суда); 

Определить, что в соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ датой заключения договора является дата вступления в законную силу решения суда по настоящему делу; 

Изложить пункт 1.3 договора в следующей редакции: "1.3. Участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности (разрешенное использование земельного участка): строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания"; 

Изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "2.1. Настоящий договор заключается на срок 3 года с даты вступления в законную силу решения суда по делу N А41 - 42428/19"; 

Изложить пункт 2.2 договора в следующей редакции: "2.2. В соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий договор вступает в силу с даты вступления в законную силу решения суда по делу N А41-42428/19". 

Изложить пункт 3.3 договора в следующей редакции: "3.3. Плата за фактическое использование земельного участка за период с 03.04.2017 по дату вступления в законную силу решения суда по делу N А41-42428/19 начислена согласно Приложений N 1, N 2 и вносится Арендатором в полном размере в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда по делу N А41-42428/19"; 

Изложить абзац 2 пункта 3.4 договора (реквизиты для перечисления арендной платы) в приведенной редакции; 

Изложить пункт 7.2 договора в следующей редакции: "7.2. Изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается"; 

Изложить банковские реквизиты арендодателя в разделе Х договора в приведенной редакции; актуальные адрес и банковские реквизиты арендатора (общества). 

Приложения 1,2 к договору аренды изложить в приведенной редакции, при расчете арендной платы за фактическое использование земельного участка применять КД = 4.2 (за 2017-2020 г.г.), КД = 6.0 (за 2021-2023 г.г.). 

Арбитражный суд Московской области решением от 31.05.2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2022 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2022, удовлетворил первоначальный иск Общества и отказал во встречном иске Администрации. 

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2023 решение Арбитражного суда Московской области от 31.05.2022, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.11.2022 по делу N А41-42428/2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.12.2023 исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Лидер-Авто" удовлетворены частично, встречные исковые требования Администрации городского округа Краснознаменск Московской области также удовлетворены частично. 

Урегулированы разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Лидер-Авто" и Администрацией городского округа Краснознаменск Московской области при заключении договора аренды N 1 от 15.02.2019 года земельного участка с кадастровым номером 55:01:0020304:51 общей площадью 3602 кв. м, расположенного по адресу Московская область г. Краснознаменск в районе ул. Связистов": 

Изложить пункт 1.3 договора в следующей редакции: "1.3. Участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности (разрешенное использование земельного участка): строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания"; 

Пункт 7.2 договора исключен. 

Приложения 1, 2 к договору аренды изложить в приведенной редакции, при расчете арендной платы за фактическое использование земельного участка применять Кд = 4.2 (за 2017-2020 г.г.), Кд = 6.0 (за 2021-2023 г.г.). 

В удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований в остальной части отказано. 

Не согласившись с данным судебным актом, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель администрации возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель третьего лица поддержал позицию администрации, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании заявления Общества Администрация постановлением от 15.10.2013 согласовала место строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания, утвердила схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и акт выбора земельного участка площадью 3602 кв. м для строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания по адресу: Московская область, г. Краснознаменск, в районе ул. Связистов.

Между Администрацией, выступившей в качестве арендодателя, и Обществом, выступившим в качестве арендатора, 02.04.2014 был заключен договор аренды земельного участка площадью 3602 кв. м с кадастровым номером 50:51:0020304:51 для строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания сроком на 3 года. 

Общество 21.11.2014 получило разрешение на строительство указанного объекта и на его основании возвело на арендованном участке объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:51:0020304:149 степенью готовности 18%. Право собственности Общества на данный объект незавершенного строительства зарегистрировано 05.06.2017. 

Общество 28.04.2017 обратилось в Администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта недвижимости. 

Администрацией было принято постановление от 10.07.2017 N 471-ПА о предоставлении Обществу в аренду того же земельного участка с разрешенным использованием "строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания"; предписала Комитету по управлению государственным имуществом Московской области (далее - Комитет) заключить с Обществом от имени Администрации договор аренды указанного земельного участка сроком на 3 года. 

Комитет подготовил и направил Обществу проект договора аренды от 10.07.2017 N 6. Данный проект Общество не подписало, не согласившись с применением при расчете арендной платы Кд, равного 4,2 (для размещения автосервиса), и обратилось в арбитражный суд с иском об обязании Администрации установить в договоре аренды Кд, равный 1,1 (для размещения объектов транспорта и дорожного сервиса). 

Арбитражный суд Московской области решением от 27.08.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 06.03.2019 по делу N А41-81557/2019, отказал Обществу в иске об обязании Администрации установить в договоре от 10.07.2017 N 6 аренды указанного участка Кд, равный 1,1, поскольку спорный земельный участок имеет смешанный вид разрешенного использования и значение Кд должно применяться в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка с учетом наибольшего из всех возможных значений. 

Администрация 15.02.2019 направила Обществу новый проект договора аренды указанного земельного участка, в пункте 1.3 которого предусмотрен вид деятельности (разрешенное использование земельного участка): строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания, а в пункте 7.2 установлено, что изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. 

Общество, не согласившись с приведенным видом использования участка и с условием о невозможности его изменения, направило Администрации протокол разногласий, в котором попросило указать в пункте 1.3 договора, что участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности: "Автомобильный транспорт код 7.2", а пункт 7.2 предложило исключить. 

Администрация письмом от 01.04.2019 отклонила протокол разногласий. 

В связи с тем, что стороны не достигли соглашения по условиям договора аренды, Общество и Администрация обратились в суд с настоящими требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, и определении его условий. 

Оценив доводы заявителя апелляционной жалобы и проверив их обоснованность, апелляционный суд считает их несостоятельными в связи со следующим.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса). 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 38 Постановления Пленума ВС РФ N 49, переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса). 

Таким образом, разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, поскольку редакция условий договора, определенная судом, регулирует в дальнейшем отношения сторон. 

При этом суд должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами. 

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

При заключении договора строительной аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа. 

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. 

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. 

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами. 

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

В соответствии с частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. 

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (пункт 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса). 

В силу пункта 3 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации одной из составляющих градостроительного регламента являются предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, которые включают в себя в том числе предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений. 

В части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. 

Как следует из материалов дела, между спорящими сторонами имеется преддоговорный спор, по следующим условиям договора: пункт 1.3, которым предусмотрен вид деятельности (разрешенное использование земельного участка): строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания, пункт, в котором 7.2 установлено, что изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается, а также имеются разногласия относительно расчетной методики по арендной плате (коэффициент КД по Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области"). 

В отношении пункта 1.3 с учетом строительства на участке автостоянки с пунктом технического обслуживания истец просит указать, что участок предоставляется для осуществления арендатором видов деятельности: "Автомобильный транспорт код 7.2", который установлен в Классификаторе N 540. 

Однако в соответствии с пунктом 15 статьи 11 Градостроительного регламента Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Краснознаменск, утвержденных постановлением Администрации от 22.06.2021 N 435-ПА, для земельных участков с видом разрешенного использования 7.2 "Автомобильный транспорт", расположенных во всех территориальных зонах, данный вид разрешенного использования является основным, если в градостроительном регламенте не указано иное, с параметрами предельной этажности 0 и остальными параметрами, не подлежащими установлению. 

Учитывая изложенное, Общество не сможет использовать земельный участок для завершения строительства объекта капитального строительства в случае установления вида разрешенного использования 7.2 "Автомобильный транспорт", для которого градостроительным регламентом правил землепользования и застройки установлены параметры предельной этажности 0. 

Виды разрешенного использования земельных участков до 12.02.2021 определялись в соответствии с Классификатором N 540, а после 12.02.2021 - в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 N П/0412 (далее - Классификатор N П/0412). 

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:51:0020304:51 "для строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания" установлен постановлением Администрации от 15.10.2013 N 573-ПА по заявлению Общества от 18.03.2013, то есть до вступления в силу Классификатора N 540. 

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что вид разрешенного использования "для строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания" не является тождественным (равнозначным) виду разрешенного использования "Автомобильный транспорт" (код 7.2) Классификатора N 540 в редакции, действовавшей до 2021 года, так и действующего в настоящее время Классификатора N П/0412, который предусматривает осуществление на земельных участках деятельности по размещению зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания пассажиров, а также обеспечивающих работу транспортных средств, размещение автомобильных дорог, технически связанных с ними сооружений, придорожных стоянок в границах улиц и дорог, а также для размещения депо (устройства мест стоянок) автомобильного транспорта, осуществляющего перевозки людей по установленному маршруту. 

При этом согласно части 11 статьи 34 Закона N 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору. 

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения. 

В отличие от собственника арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. 

Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018. 

Спорный земельный участок первоначально предоставлен Обществу в 2014 году без торгов по публичной процедуре выбора и предварительного согласования места размещения и строительства конкретного объекта недвижимости по договору аренды, в период действия которого Общество в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов возвело на участке объект незавершенного строительства. 

Общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка однократно на три года для завершения строительства капитального объекта "автостоянка с пунктом технического обслуживания" в соответствии с правилами, предусмотренными в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. 

Данными нормами установлено исключение из общего правила предоставления публичных участков в аренду для строительства на торгах - предоставление земельного участка без торгов в аренду однократно на три года собственнику незавершенного строительством объекта, правомерно возведенного на таком участке, для завершения строительства этого объекта. 

Следовательно, при заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства по правилам указанных норм вид использования такого участка должен предусматривать возможность завершения строительства существующего объекта недвижимости, для возведения которого данный участок был предоставлен изначально. 

Исходя из положений части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае изменения градостроительного регламента земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, в которых использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия. 

Доводы апелляционной жалобы о том, что Общество не может использовать земельный участок с кадастровым номером 50:51:0020304:51 с видом разрешенного использования «строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания», в силу части 13 статьи 34 Закон № 171-ФЗ вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков отклоняются апелляционным судом.

В соответствии с ч. 12 ст. 34 Закона № 171-ФЗ установленные градостроительными регламентами Правил землепользования и застройки Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Краснознаменск Московской области, (в редакции, утвержденной решением Совета депутатов городского округа Краснознаменск Московской области от 15.12.2017 № 144/15, в редакции, утвержденной постановлением Администрации от 22.06.2021 № 435-ПА, в т.ч. в действующей редакции от 29.08.2023 № 584- ПА, виды разрешенного использования земельных участков соответствуют видам разрешенного использования, предусмотренными Классификатором.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:51:0020304:51 «для строительства и размещения автостоянки с пунктом технического обслуживания» установлен Постановлением Администрации от 15.10.2013 № 573-ПА по заявлению Общества от 18.03.2013 (вх. от 21.03.2013 № 1.1.8-314) - до вступления в силу Приказа № 540 и в силу части 11 статьи 34 Закона № 171-ФЗ признается действительным и не требует обязательного приведения в соответствие Классификатору.

Исходя из системного толкования положений частей 11, 13 статьи 34 Закона № 171-ФЗ следует, что виды разрешенного использования земельных участков, установленные до вступления в силу Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее - Приказ № 540), признаются действительными, при этом правообладатель участка вправе их актуализировать путем направления в адрес уполномоченного органа власти соответствующего заявления об установлении тождественных видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренных Классификатором. При установлении соответствия вида разрешенного использования классификатору этот вид не изменяется, а уточняется. Решение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором, является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН.

Общество не обращалось в установленном порядке с заявлением и Администрацией не принималось решение об установлении существующего вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:51:0020304:51 в соответствие Классификатору, являющегося основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН или об отказе в таком установлении.

Пункт 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) устанавливает, что вид разрешенного использования объекта вносится в качестве дополнительных сведений об объекте.

Согласно части 4 статьи 8, статьи 13, пункта 2 части 1 статьи 32 Закона №218-ФЗ, сведения о виде разрешенного использования земельных участков, могут быть внесены в ЕГРН на основании соответствующего решения (акта), принятого уполномоченным органом государственной власти (органом местного самоуправления), направленного в орган регистрации прав в соответствии с требованиями статьи 32 Закона № 218-ФЗ и Правил предоставления документов..., утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 31.12.2015 №1532 (далее - Правила). Согласно пункту 8 Правил в случае установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка орган местного самоуправления направляет в орган регистрации прав документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в решении об определении (изменении) вида разрешенного использования (с указанием кадастрового номера земельного участка и вида разрешенного использования).

Решение суда по настоящему делу об урегулировании разногласий по договору аренды не может повлечь изменение сведений, содержащихся в ЕГРН в части установленного вида разрешенного использования указанного земельного участка. 

Учитывая изложенное, правовых оснований для установления в пункте 1.3 договора вида разрешенного использования, испрашиваемого истцом по первоначальному иску, у суда первой инстанции не имелось, данный пункт подлежит изложению в следующей редакции: "1.3. Участок предоставляется для осуществления арендатором следующих видов деятельности (разрешенное использование земельного участка): строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания". 

Рассматривая требование в части исключения пункта 7.2 договора (Изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается), суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что данное условие договора не соответствует требованиям действующего законодательства. 

Как указано выше, виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков. 

Действующее законодательство предусматривает порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка и указанная возможность не поставлена в зависимость от того, внесено ли соответствующее условие в договор аренды. 

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование первоначального иска об урегулировании разногласий путем исключения из договора аренды пункта 7.2.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 

Такой порядок в Московской области установлен Законом Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области". 

Согласно статье 14 данного Закона арендная плата определяется по формуле, включающей Кд (коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка), значения которых устанавливаются в соответствии с Приложением к этому же Закону. 

Общество просило о применении при расчете размера арендной платы по договору коэффициента Кд, равного 1,1, предусмотренного для земельных участков для размещения объектов транспорта и дорожного хозяйства, установленного пунктом 21 Приложения к Закону Московской области N 23/96-ОЗ. 

Между тем Законом Московской области от 05.11.2019 N 221/2019-ОЗ "О внесении изменений в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" пункт 21 Приложения к Закону Московской области N 23/96-ОЗ исключен. Данный Закон вступил в силу на следующий день после его официального опубликования и применяется для расчета размера арендной платы с 01.01.2020. 

В Приложении к Закону Московской области N 23/96-ОЗ отсутствует вид разрешенного использования земельного участка - "для размещения объектов транспорта и дорожного хозяйства". 

Стороны просили об определении коэффициента Кд применительно к периодам 2017-2020 г.г. и за 2021-2023 г.г. 

Проанализировав Приложение к Закону Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в редакциях, действовавших в соответствующие периоды, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о необходимости изложения Приложения 1, 2 к договору аренды в приведенной редакции, а именно: при расчете арендной платы за фактическое использование земельного участка применять Кд = 4.2 (за 2017-2020 г.г.), Кд = 6.0 (за 2021-2023 г.г.). 

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, при расчете размера арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:51:0020304:51 с существующим видом разрешенного использования «строительство и размещение автостоянки с пунктом технического обслуживания», имеющего смешанный вид разрешенного использования в силу прямого указания Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 (абзац 2 части 3 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03) из всех возможных (исходя из допустимых видов деятельности или условий использования земельного участка) значений Кд применяется наибольшее:

-                      в период с 03.04.2017 по 03.12.2020 - максимальной возможный коэффициент Кд =4,2 (для размещения автосервиса);

-                      в период с 04.12.2020 по настоящее время - максимальной возможный коэффициент Кд =6,0 (объекты дорожного сервиса).

Доводы апелляционной жалобы о том, что Применение коэффициента Кд в период с 2017 года до вступления в законную силу решения суда незаконно, является необоснованным по следующим основаниям.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу установленного законом принципа платности землепользования лицо, фактически пользующееся земельным участком, должно вносить плату за такое пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В то же время в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 названного Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Обществу земельный участок с кадастровым номером 55:01:0020304:51 не принадлежит ни на праве собственности, ни на праве постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем Общество не может выступать в качестве налогоплательщика по земельному налогу.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

После истечения срока действия Договора № 15 от 02.04.2014 земельный участок с кадастровым номером 50:51:0030304:51 фактически не выбывал из владения Общества, не был возвращен Администрации по акту приема-передачи.

Фактическое пользование Обществом земельным участком с кадастровым номером 50:51:0030304:51 подтверждается нахождением на данном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего Обществу на праве собственности.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ после прекращения Договора № 15 от 02.04.2014 у Общества возникло право однократно на срок до трех лет (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации) без проведения торгов заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:51:0030304:51 для завершения строительства объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Таким образом, установление договором аренды расчета платы за фактическое использование земельного участка начиная с 03.04.2017, законно и обоснованно.

Ссылка Общества на установление размера арендной платы в соответствии с Правилами определения арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства № 582 от 16.07.2009 несостоятельна, поскольку данная норма не применима при расчете арендной платы в отношении земельного участка, предоставляемого однократно сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

При этом довод общества о том, что с 2017 года оно не может использовать земельный участок в целях его предоставления ввиду незаконности действий администрации, в связи с чем суд первой инстанции необоснованно установил размер арендной платы с 2017 года  (а не с даты вступления в силу настоящего судебного акта), апелляционным судом отклоняется, поскольку судом рассмотрен преддоговорный спор относительно условий договора аренды.   При этом обстоятельства возможности (невозможности) использования земельного участка  подлежат установлению в рамках дела о взыскании арендной платы за конкретный период. 

Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 20.12.2023 по делу № А41-42428/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

Е.Н. Виткалова

Судьи

 

С.В. Боровикова

 Е.А. Бархатова