/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А33-4826/2018

12 декабря 2018 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2018 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Левошко А.Н.,

судей: Кадниковой Л.А., Шелёминой М.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Винокуровой М. Ю.,

при содействии Арбитражного суда Красноярского края (судья Смольникова Е. Р., секретарь судебного заседания Захарова Е. В.),

при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Красноярского края представителей: общества с ограниченной ответственностью «Альфа - Рудиша В. А. (доверенность от 02.07.2018), Ситниковой Н. В. (доверенность от 02.08.2018); Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю - Санталовой М. Ю. (доверенность № ДВ-43230 от 13.07.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альфа» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 25 июля 2018 года по делу № А33-4826/2018, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2018 года по тому же делу (суд первой инстанции – Болуж Е.В., суд апелляционной инстанции: Борисов Г.Н., Иванцова О.А., Юдин Д.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа» (ОГРН 1022401798209;               ИНН 2460001399; г. Красноярск; далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю (далее – управление) о признании недействительными пунктов 1, 2, 4, 5, 6 предписания № 6866 от 20.12.2017.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25 июля 2018 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2018 года, заявленные требования удовлетворены частично, признан недействительным пункт 5 предписания управления № 6866 от 20.12.2017. В остальной части в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить.

Согласно доводам кассационной жалобы, выводы судов в части неправомерности условий пунктов 3.3, 4.1.5, 7.7, 11.3 договоров участия в долевом строительстве (далее - договор) противоречат нормам Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ); в силу части 2 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ стороны вправе согласовать в договоре условия об изменении цены объекта долевого строительства, равно как и условие о неизменности такой цены в случае отступления застройщика от проектной площади как в сторону уменьшения, так и увеличения; такое условие договора не ущемляет права дольщиков как потребителей; условие договора об устранении застройщиком выявленных в течение гарантийного срока скрытых недостатков, которые невозможно было выявить при приеме объекта долевого строительства, не противоречит требованиям Федерального закона              № 214-ФЗ и не нарушает права дольщика, поскольку часть 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ носит диспозитивный характер и допускает указание в договоре иных условий, определяющих действия сторон в случае строительства застройщиком объекта с отступлением от условий договора; гарантийные обязательства застройщика не распространяются на недостатки, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также несущественные недостатки, о которых застройщик уведомил участника долевого строительства при приеме передачи объекта долевого участия.

В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить её без удовлетворения, обжалуемые судебные акты – без изменения.

В судебном заседании представители общества и управления поддержали правовые позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на неё соответственно.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения Арбитражным судом Красноярского края и Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения № 6333 от 16.11.2017 управлением была проведена плановая выездная проверка общества, в том числе с целью федерального государственного надзора в области защиты прав потребителей. По результатам проверки управлением составлен акт № 7114 от 27.12.2017 и выдано предписание № 6866 от 20.12.2017 об устранении в договорах выявленных нарушений обязательных требований законодательства о защите прав потребителей.

Указанным предписанием на основании подпункта 3 пункта 2 и подпункта 4 пункта 4 статьи 40 Закона Российской Федерации от 07.02.1991 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1) предусмотрено, что общество в срок до 05.02.2018 должно прекратить нарушение статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 16 Закона № 2300-1, выразившееся во включении в текст договоров (которые указаны в оспариваемом предписании) условий, ущемляющих права потребителей, в том числе: условие пункта 3.3 в части, предусматривающей, что цена договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства, в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, как противоречащее части 4 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ (пункт 1); условие пункта 4.1.5 в части, предусматривающей, что застройщик обязуется безвозмездно устранить выявленные в течение гарантийного срока скрытые недостатки, которые невозможно было определить при приеме объекта долевого строительства, как ограничивающее право участника долевого строительства на предъявление в случае выявления недостатков в объекте долевого строительства требований к застройщику, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ (пункт 2); условие пункта 7.7 в части, предусматривающей, что гарантийные обязательства застройщика не распространяются на недостатки, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также недостатки, о которых застройщик уведомил участника долевого строительства, при приеме-передаче объекта долевого участия, что ограничивает право участника на предъявление претензий относительно указанных недостатков (пункт 4); условие пункта 11.3 в части, предусматривающей, что по результатам рассмотрения претензий участника долевого строительства застройщик в случае признания претензии обоснованной принимает решение о безвозмездном устранении выявленных гарантийных недостатков и письменно сообщает участнику долевого строительства о принятом решении, а при отказе участника долевого строительства от безвозмездного устранения путем непредоставления объекта долевого строительства для проведения ремонтных работ участник долевого строительства не вправе предъявлять другие требования, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ, что ограничивает право участника долевого строительства на предъявление к застройщику иных требований, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ (пункт 6). В целях устранения допущенных нарушений обществу надлежит довести до сведения дольщиков информацию о том, что отдельные условия договоров ущемляют права потребителей и являются недействительными в силу закона, а также предложить привести договоры, заключенные с дольщиками, в соответствие с действующим законодательством путем исключения указанных условий, ущемляющих права потребителя.

Не согласившись с пунктами 1, 2, 4, 5, 6 предписания, общество оспорило его в арбитражном суде.

Суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности пункта 5 предписания, указав на соответствие положениям ГК РФ, Закона № 2300-1, Федерального закона                        № 214-ФЗ иных оспариваемых пунктов предписания.

Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

В силу положений главы 24 АПК РФ требование об оспаривании предписания может быть удовлетворено при доказанности наличия совокупности следующих условий: несоответствие данного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение этим актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. При отсутствии совокупности указанных условий арбитражный суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

В силу статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1). К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (часть 9).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона № 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как следует из статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1). В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2). Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

Судами установлено, что согласно пункту 3.3 заключенных обществом договоров цена такого договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации.

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, суды правильно указали, что объект долевого строительства, подлежащий передаче дольщику, определяется с указанием конкретной площади, и, следовательно, уменьшение площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, указанной в договоре, является отступлением от условий договора и является основанием для реализации дольщиком права по соразмерному уменьшению цены договора на основании части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

Поскольку передача застройщиком квартиры, имеющей меньшую площадь, чем предусмотрено договором, ущемляет права дольщика (потребителя), соответствующее условие договора о неизменной его цене в случае изменения в сторону уменьшения площади объекта долевого строительства правомерно признано судами незаконным.

Заявленные в кассационной жалобе доводы общества со ссылкой на предусмотренное законом право включить в договор условие об изменении либо об отсутствии оснований для изменения цены объекта, а также о том, что условие о неизменности цены договора ставит его стороны в равное положение, так как отступление от первоначально согласованной площади объекта возможно как в сторону ее уменьшения, так и увеличения, что с одинаковой степенью вероятности может создать преимущества как дольщику, так и застройщику, являлись предметом судебной оценки и обоснованно отклонены судами как не свидетельствующие о неправомерности вышеизложенных судебных выводов об ущемлении спорным условием прав дольщиков по сравнению с требованиями законодательства.

Арбитражными судами также правильно отклонены доводы общества о законности пунктов 4.1.5 и 7.7 договоров, которыми предусмотрено, что застройщик обязуется безвозмездно устранить выявленные в течение гарантийного срока скрытые недостатки, которые невозможно было определить при приеме объекта долевого строительства, а гарантийные обязательства застройщика не распространяются на недостатки, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также недостатки, о которых застройщик уведомил участника долевого строительства, при приеме-передаче объекта долевого участия.

Поскольку в силу прямого указания закона, а также согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» в рассматриваемом случае подлежат применению нормы специального закона - Федерального закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока (часть 6 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ), избрав любой способ устранения выявленных недостатков, предусмотренный частью 2 статьи 7 указанного закона.

Ограничения предусмотренных законом способов восстановления нарушенных прав потребителя, создаваемые условием пункта 4.1.5 договоров, а также права на обращение дольщика с претензией к застройщику в течение всего гарантийного срока в отношении любых недостатков, не заявленных им до подписания акта приема-передачи (пункт 7.7), недопустимы, следовательно, выводы судов о законности пунктов 2 и 4 оспариваемого предписания являются правильными.

Ссылка общества на диспозитивный характер положений части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающих указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в случае строительства застройщиком объекта с отступлением от условий договора, верно признана апелляционным судом несостоятельной, поскольку право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. 

Аналогичный подход применен судами и при оценке законности пункта 11.3 договоров, предусматривающего, что по результатам рассмотрения претензий участника застройщик в случае признания претензии обоснованной принимает решение о безвозмездном устранении выявленных гарантийных недостатков и письменно сообщает участнику долевого строительства о принятом решении, а также, что при отказе участника долевого строительства от безвозмездного устранения путем непредоставления объекта долевого строительства для проведения ремонтных работ участник долевого строительства не вправе предъявлять другие требования, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ.

С учетом вышеизложенных выводов судов указанное условие также правильно признано ограничивающим право участника долевого строительства на предъявление к застройщику иных требований, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, и, следовательно, незаконным.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия совокупности предусмотренных статьёй 201 АПК РФ оснований для признания недействительным нормативного правового акта (его части), суды двух инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных обществом требований о незаконности пунктов 1, 2, 4, 6 предписания управления № 6866 от 20.12.2017.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что вышеизложенные выводы судов основаны на оценке всех доказательств, представленных участвующимив деле лицами в обоснование своих требований и возражений, в соответствиисо статьёй 71 АПК РФ на предмет их относимости, допустимости, достоверностив отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установлении всех обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего спора,и правильном применении положений норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.

Изложенные обществом в кассационной жалобе доводы являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства, получили соответствующую правовую оценку и по существу основаны на неправильном толковании приведённых выше норм права, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и направлены на переоценку доказательств и установление фактических обстоятельств дела, отличных от установленных судами, что в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

При таких условиях по результатам рассмотрения кассационной жалобы не установлено предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены судебных актов, вследствие чего решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда в силу пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 25 июля 2018 года по делу № А33-4826/2018 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2018 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Судьи

 

А.Н. Левошко

Л.А. Кадникова

М.М. Шелёмина