Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск

«07» марта 2019 г.

Дело № А75-15050/2018

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Никоновой Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище»                                 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) к обществу                                   с ограниченной ответственностью «Межрегиональное агентство недвижимости»                     (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628681, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) о взыскании                              528 656 руб. 56 коп.,

при участии представителя истца – ФИО2 (паспорт, доверенность                                     от 17.07.2018 № 146), от ответчика – не явились, после окончания перерыва представители сторон не явились,

установил:

окружной фонд развития жилищного строительства «Жилище» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональное агентство недвижимости» (далее – ответчик) уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании по договору аренды                    от 20.09.2015 № 002-НП-НВФ/Мег задолженности по коммунальным платежам в размере 37 324 руб. 92 коп., неустойки (пени) за нарушение сроков оплаты арендных платежей                  за период с 01.10.2015 по 08.02.2019 в размере 334 005 руб. 54 коп., неустойки (пени)                 за нарушение сроков оплаты коммунальных платежей за период с 11.11.2015 по 23.01.2016 в размере 157 326 руб. 10 коп. 

Протокольным определением Арбитражного суда суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 23.01.2019 судебное заседание по делу отложено до 28.02.2019 в 10 час. 45 мин. 

Представитель истца явился, исковые требования поддержал.

Ответчик явку представителя не обеспечил, в отзыве подтвердил наличие основного долга в размере 10 457 руб. 28 коп., задолженности по коммунальным платежам в размере 37 507 руб. 72 коп., размер заявленной к взысканию неустойки (пени) считает явно несоразмерной допущенным нарушениям.

Неявка или уклонение лиц, участвующих в деле, от участия при рассмотрении дела не свидетельствует о нарушении предоставленных им Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации гарантий защиты и не может служить препятствием для рассмотрения дела по существу.

Дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика.

В судебном заседании с учетом положений статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 07.03.2019                           до 10 час. 15 мин.

После перерыва дело рассматривается без участия представителей сторон.

Арбитражный суд, заслушав представителя истца (до перерыва), исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 20.09.2015 № 002-НП-НВФ/Мег в редакции дополнительных соглашений (далее - договор аренды, л.д. 54-56). 

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Мегион, ул. Садовая, дом 17/1, пом. 1002 общей площадью 47,6 кв.м.

В разделе 3 договора аренды стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы в размере 10 457 руб. 28 коп.

Согласно пункту 3.1 договора за пользование, указанным в пунктах 1.1, 1.2 договора нежилым помещением, арендатор вносит плату следующим способом: первоначальный платеж в размере 10 457 руб. 28 коп. производится в течение 10 дней с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения; последующие платежи производятся ежемесячно в размере 10 457 руб. 28 коп., не позднее 10-го числа следующего месяца аренды нежилого помещения, перечисляя её на расчетный счет арендодателя. Изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в 10 месяцев и не ранее, чем через 10 месяцев с даты заключения настоящего договора, путем подписания сторонами соответствующего дополнительного соглашения к договору. Увеличение размера арендной платы возможно не более чем на официально установленный уровень инфляции.

Пунктом 3.2 договора стороны установили, что арендатор за свой счет оплачивает услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту дома, его инженерных сетей, придомовой территории, коммунальные и прочие услуги в установленном порядке, не позднее 10-го числа следующего за месяцем использования помещениями.

В соответствии с пунктом 4.1 договора при неуплате арендатором платы за аренду нежилого помещения, коммунальных и прочих платежей в установленные настоящим договором сроки, начисляется пеня в размере 0,5 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Срок договора аренды определен с 20.09.2015 по 30.04.2018 (пункт 1.4 договора, дополнительные соглашения).

Объект аренды был передан истцом ответчику по акту приема-передачи (л.д. 57).

Поскольку ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнил не в полном объеме, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предварительно направив претензию от 16.05.2018 № 15144 (л.д. 63).

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений по договору следует, что они являются обязательствами аренды и подлежат регулированию нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде и аренда зданий и сооружений), разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах) и условиями заключенного договора.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является основанием возникновения предусмотренных в нем прав и обязанностей для сторон.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьёй 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи имущества от истца в пользование ответчику подтверждается актом приема - передачи от 01.12.2015 (л.д. 46).

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Стороны в пункте 1.1 договора индивидуализировали объект аренды, указав номер помещения, почтовый адрес и площадь помещения, ответчик фактически пользовался арендованным имуществом, частично оплачивал арендную плату в связи с чем следует вывод о соблюдении сторонами норм статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Согласно части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок договора аренды определен менее одного года (пункт 1.4 договора), соответственно  государственная регистрация является необязательной.

Пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания, сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Предусмотренная пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации форма договора сторонами соблюдена.

Договор является заключенным, поскольку имеет все необходимые данные, предмет определен, существенные условия согласованы, установленное законодательством требование к форме договора исполнено, подписан с обеих сторон, подписи скреплены оттисками печатей.

Материалами дела подтверждается исполнение истцом своих обязательств по передаче имущества в пользование ответчику.

С момента заключения договора аренды до момента его расторжения у ответчика имелась обязанность по внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). 

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определен в разделе 3 договора аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ                                       от исполнения обязательств не допускается.

В соответствие со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается  как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Материалами дела подтверждается пользование ответчиком арендуемым нежилым помещением, ответчиком этот факт не оспаривается.

Арендные платежи ответчиком вносились несвоевременно, задолженность на момент рассмотрения спора отсутствует.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по возмещению коммунальных услуг в размере 37 324 руб. 92 коп.

Положениями пункта 3.2 договора аренды, между истцом и ответчиком согласованы условия о возмещении коммунальных и прочих услуг. Оплата оказанных услуг должна была производиться до 10 числа следующего за месяцем использования помещения.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Представленный истцом расчет задолженности ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.

В обоснование требований о взыскании задолженности по погашению коммунальных платежей истцом в дело представлены акты оказанных услуг, счета-фактуры, справки к актам. 

Доказательств погашения сумм задолженности по коммунальным платежам напрямую ресурсоснабжающим организациям ответчик не представил, как не представил и доказательств выплаты указанных платежей истцу.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности                           по возмещению коммунальных и иных эксплуатационных услуг в размере 37 324 руб. 92 коп. является обоснованным.

Дополнительно истцом заявлено требование о взыскании финансовых санкций                   за просрочку платежей по договору: неустойки (пени) за нарушение сроков оплаты арендных платежей за период с 01.10.2015 по 08.02.2019 в размере 334 005 руб. 54 коп., неустойки (пени) за нарушение сроков оплаты коммунальных платежей за период                                с 11.11.2015 по 23.01.2016 в размере 157 326 руб. 10 коп.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке. 

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что при неуплате арендной платы за аренду помещения, коммунальных платежей и прочих платежей в установленные договором сроки начисляется пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Требования закона относительно формы соглашения о неустойке (пени) сторонами соблюдено. 

Учитывая факт просрочки оплаты, требование о взыскании пени правомерно.

Расчет договорной неустойки (пени), приведенный истцом судом проверен                           и признан верным.

Ответчиком заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 23.06.2016 № 1365-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств                      и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в части, закрепляющей право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека                                 и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения                                от 21.12.2000 № 263-О, от 29.09.2011 № 1075-О-О, от 25.01.2012 № 185-О-О, от 22.01.2014 № 219-О и др.).

Согласно пункту 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является индивидуальный предприниматель, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и др.

Таким образом, при определении размера неустойки, подлежащей взысканию                      с должника в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательства,                      в частности в случае просрочки исполнения, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. При этом суд должен учитывать, что неустойка, являясь способом обеспечения исполнения обязательства должником, не должна служить средством обогащения кредитора, в данном случае арендодателя.

Арбитражный суд, учитывая заявление ответчика, высокий процент санкции, отсутствие в деле доказательств возникновения у истца убытков, вызванных нарушением обязательств, уменьшает размер неустойки (пени) до 98 266 руб. 33 коп. из расчета 0,1%                      за каждый день просрочки от суммы долга.

Установление ответственности за неисполнение обязательств в размере 0,1%                         от суммы задолженности за день просрочки, исходя из обычаев делового оборота, является наиболее применимой в договорных обязательствах между субъектами предпринимательской деятельности.

Превышение суммы взыскиваемой неустойки размера платы по краткосрочным кредитам само по себе не свидетельствует о несоразмерности начисленной неустойки.

Арбитражный суд не обязан снижать неустойку до такой платы во всех случаях, когда согласованный сторонами размер неустойки превышает указанную величину.

Иное толкование лишало бы стороны свободы в определении условий                                    о договорной ответственности.

Ответчик, подписав договор с истцом на изложенных в нем условиях, самостоятельно несет риски осуществления своей хозяйственной деятельности и не вправе рассчитывать на освобождение от ответственности перед своим контрагентом                            в условиях установленных нарушений либо на максимальную минимизацию размера такой ответственности, как это предлагает ответчик в отзыве. 

С учетом изложенного, исковые требования подлежит частичному удовлетворению. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд относит расходы истца по уплате государственной пошлины на ответчика.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных расходов не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи                                            с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды.

Поскольку, в настоящем деле взыскиваемая неустойка (пени) уменьшена арбитражным судом, правило о пропорциональном распределении судебных издержек применено быть не может.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 174, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональное агентство недвижимости» в пользу Окружного фонда развития жилищного строительства «Жилище» по договору аренды от 20.09.2015 № 002-НП-НВФ/Мег задолженность                         по коммунальным платежам в размере 37 324 руб. 92 коп., неустойку (пени) в размере                  98 266 руб. 33 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины           в размере 12 978 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональное агентство недвижимости» в доход федерального бюджета государственную пошлину                       в размере 595 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения арбитражного суда. Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Судья  Е.А. Никонова