АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-21066/2022

Дело № А65-20000/2021

г. Казань

26 июля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В., 

судей Муравьева С.Ю., Хайруллиной Ф.В., 

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура» – ФИО1 (доверенность от 07.09.2021),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2022

по делу № А65-20000/2021

по исковому заявлению Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г. Зеленодольск, к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Казань, о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Технополис «Новая Тура» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Казань, к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г. Зеленодольск, о признании уведомления недействительной сделкой,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района», г. Зеленодольск,

УСТАНОВИЛ:

Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан (далее – Исполком) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной  ответственностью «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура» (далее – ООО «УК «Новая Тура», общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.10.2017 № Зем.-1-1424а за 2 квартал 2021 года в сумме 2 984 692,23 руб., пени за период с 11.07.2021 по 04.08.2021 в размере 7 461,73 руб.

ООО «УК «Новая Тура» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан со встречным иском о признании уведомления Исполкома от 24.11.2020 № 120 о внесении изменений в порядок расчета и уплаты арендной платы по договору аренды от 12.10.2017 № Зем-1-1424а недействительной сделкой.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2022, исковые требования Исполкома удовлетворены; ООО «УК «Новая Тура» в удовлетворении встречного иска отказано.

ООО «УК «Новая Тура», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Представитель ООО «УК «Новая Тура», явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Исполкомом (арендодатель) и ООО «УК «Новая Тура» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.10.2017 № Зем-1-1424а, по условиям которого обществу в аренду сроком с 12.10.2017 по 29.03.2061 предоставлен земельный участок площадью 594 912 кв.м с кадастровым номером 16:20:036401:262, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, муниципальное образование «г. Зеленодольск», для размещения объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктур.

По акту приема- передачи от 12.07.2017 данный земельный участок передан арендатору.

Договор аренды от 12.10.2017 № Зем-1-1424а зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 01.11.2017 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Согласно пункту 3.1 договора аренды от 12.10.2017 № Зем-1-1424а размер арендной платы рассчитывается по формуле, установленной в приложении № 1 к настоящему договору, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды от 12.10.2017 № Зем-1-1424а арендная плата исчисляется со дня подписания настоящего договора аренды и вносится равными долями ежеквартально, в срок до 10 числа первого месяца квартала, следующего за отчетным, за последний квартал календарного года - не позднее 25 декабря.

Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменения установленных ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Татарстан. Об изменениях ставок земельного налога арендодатель информирует арендатора через средства массовой информации (пункт 3.4 договора аренды от 12.10.2017 № Зем-1-1424а).

Согласно приложению № 1 к договору аренды от 12.10.2017 № Зем-1-1424а на дату подписания договора ежеквартальная арендная плата без учета НДС составляет 975 826,71 руб.

В последующем Исполком уведомлением от 24.11.2020 № 120 известил общество о внесении изменений в порядок расчета и уплаты арендной платы по договору аренды от 12.10.2017 № Зем-1-1424а, в соответствии с которым арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 25-го числа текущего календарного месяца в размере 996 180,14 руб. с 01.01.2021.

В связи с ненадлежащим исполнением ООО «УК «Новая Тура» обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 12.10.2017 № Зем-1-1424а Исполком направил в адрес общества претензию от 04.08.2021 № 189 с требованием оплатить задолженность по арендной плате в размере 2 984 692,23 руб., пени в сумме 29 846,92 руб.

Поскольку ООО «УК «Новая Тура» задолженность по арендной плате не оплатило, Исполком обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО «УК « «Новая Тура», полагая, что уведомление от 24.11.2020 № 120 о внесении изменений в порядок расчета и уплаты арендной платы по договору аренды от 12.10.2017 № Зем-1-1424а является недействительной сделкой, поскольку Исполком в одностороннем порядке изменил с 01.01.2021 условия договора, установив для арендатора коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка в размере 10,0, а также изменив порядок уплаты арендной платы с ежеквартальной на ежемесячную, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что спорный земельный участок используется обществом, в том числе для размещения объектов розничной торговли, пришли к выводу о том, что при расчете размера арендной платы подлежит применению коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, со значением 10, установленный для земельных участков под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки (включая период строительства).

Поскольку в оспариваемом уведомлении размер арендной платы был определен в соответствии с Положением о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю», с применением коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка, со значением 10, установленного для земельных участков под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), принимая во внимание, что уведомление от 24.11.2020 № 120 подписано уполномоченным лицом, а также учитывая, что договор аренды от 12.10.2017 № Зем-1-1424а заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в связи с чем независимо от уведомления арендодателя арендная плата подлежала определению в соответствии с вышеуказанным нормативным актом, отказали ООО «УК «Новая Тура» в удовлетворении требований о признании  уведомления Исполкома от 24.11.2020 № 120 о внесении изменений в порядок расчета и уплаты арендной платы по договору аренды от 12.10.2017 № Зем-1-1424а недействительной сделкой.

 Суды, установив, что за 2 квартал 2021 года у общества образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды от 12.10.2017 № Зем-1-1424а в сумме 2 984 692,23 руб., руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования Исполкома в указанной части.

Кроме того, принимая во внимание положения пункта 5.2 договора аренды от 12.10.2017 № Зем-1-1424а, согласно которому в случае неуплаты платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 0,01% от суммы платежей за истекший расчетный период, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что с ООО «УК «Новая Тура» подлежат взысканию пени за период с 11.07.2021 по 04.08.2021 в размере 7 461,73 руб.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами при расчете арендной платы неправильно был применен коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, со значением 10,0, установленный для земельных участков под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки (включая период строительства), поскольку спорный земельный участок используется обществом под объекты оптовой торговли, в связи с чем при определении размера арендной платы подлежал применению коэффициент вида использования земельного участка со значением 4,0, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Договор аренды от 12.10.2017 № Зем-1-1424а заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в связи с чем порядок определения размера арендной платы за спорный земельный участок подлежит определения на основании нормативного правового акта, принятого уполномоченным органом.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Земельный участок площадью 594 912 кв.м с кадастровым номером 16:20:036401:262, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, муниципальное образование «г. Зеленодольск», относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Республики Татарстан.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» утверждено Положение о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение).

Согласно пункту 2.1 Положения размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле с применением поправочного коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид использования земельного участка, указанный в приложении № 1 к Положению.

В соответствии с приложением № 1 к указанному Положению поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка: под объекты оптовой торговли (включая период строительства) составляет 4,0, под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки (включая период строительства) 10,0.

По договору аренды от 12.10.2017 № Зем-1-1424а спорый земельный участок предоставлен обществу для целей размещения объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктур.

На основании распоряжения муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» Республики Татарстан от 02.03.2020 № 210 «Об уточнении вида разрешенного использования земельного участка» изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:20:036401:262 с «в целях размещения объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктуры» на «объекты торговли, торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)».

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 01.12.2021 следует, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:20:036401:262: под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

В связи с изменением вида разрешенного использования вышеуказанного земельного участка была пересчитана его кадастровая стоимость в соответствии с пунктом 18 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.09.2018 № 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», которая составила 79 694 411,52 руб. Данная кадастровая стоимость применялась в период с 16.03.2020 по 01.01.2021.

На основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 01.10.2020 № 2920-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Республики Татарстан» с 01.01.2021 изменена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:20:036401:262 до 575 279 904,00 руб., которая подлежит применению с 01.01.2021 по настоящее время.

Исполкомом было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 16:20:036401:262, в ходе которого было установлено, что на данном земельном участке расположены три торговых комплекса, в которых ведется розничная и оптовая торговля, имеются пункты общественного питания, а также расположены отдельно стоящие торговые объекты: «Салюты», «Хозмир, салюты» и др., о чем составлен акт от 02.02.2022 № 4 с фотоматериалами.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на спорном земельном участке находятся торговые объекты, в которых осуществляется в том числе розничная торговля, пришли к верному выводу, что при определении размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 16:20:036401:262 подлежит применению коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, со значением 10,0, установленный под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки (включая период строительства).

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «УК «Новая Тура» в материалы дела не представлены доказательства, опровергающие указанные выводы судов.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически сводятся к несогласию общества с установленными по делу обстоятельствами и оценкой доказательств, которые были предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую оценку.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

В соответствии с положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установление фактических обстоятельств дела и оценка доказательств по делу является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций и ее изменение в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2018 № 300-ЭС18-3308.

Таким образом, переоценка доказательств и выводов судов первой и апелляционной инстанций не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а несогласие заявителя кассационной жалобы с судебными актами не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального права и не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не  подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.03.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2022 по делу № А65-20000/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

 

Председательствующий судья        Р.В. Ананьев 

Судьи        С.Ю. Муравьев 

        Ф.В. Хайруллина