Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-14559/2021

11 мая 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  26 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  11 мая 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 08.08.2013);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "ФРАНЧАЙЗИНГОВАЯ КОМПАНИЯ "СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ" (191123, РОССИЯ, Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЛИТЕЙНЫЙ ОКРУГ ВН.ТЕР.Г., МАЯКОВСКОГО УЛ., Д. 37, ЛИТЕРА В, ПОМЕЩ. 10Н, ОФ 20, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 27.08.2015, ИНН: 

<

***>);

о взыскании 638 448 руб. задолженности по договору № 68/01-20 от 04.12.2015 за период 26.09.2020 по 28.02.2021; 60 498 руб. неустойки за период 26.09.2020 по 28.02.2021; 45 156,95 руб. задолженность по оплате услуг пожарной безопасности; 92 373,95 руб. задолженность по оплате коммунальных услуг; 400 617 руб. рыночной стоимости восстановления нежилого помещения в состояние на дату передачи по договору № 68/01-19 от 01.12.2015; 24 000 руб. денежных средств за оплату услуг составления заключения специалиста; 63 500 руб. расходов на оплату представителя/адвоката 

при участии

от истца: ФИО3 (представитель по доверенности от 28.02.2022);

от ответчика: ФИО4 (представитель по доверенности от 01.10.2021),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ФРАНЧАЙЗИНГОВАЯ КОМПАНИЯ «СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ» взыскании 638 448 руб. задолженности по договору № 68/01-20 от 04.12.2015 за период 26.09.2020 по 28.02.2021; 60 498 руб. неустойки за период 26.09.2020 по 28.02.2021; 45 156,95 руб. задолженность по оплате услуг пожарной безопасности; 92 373,95 руб. задолженность по оплате коммунальных услуг; 400 617 руб. рыночной стоимости восстановления нежилого помещения в состояние на дату передачи по договору № 68/01-19 от 01.12.2015; 24 000 руб. денежных средств за оплату услуг составления заключения специалиста; 63 500 руб. расходов на оплату представителя/адвоката.

Определением суда от 04.03.2021 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

По ходатайству истца Определением от 20.07.2021 судом направлены запросы в экспертные учреждения.

В материалы дела поступили ответы на запросы.

Определением от 09.09.2021 суд удовлетворил ходатайство истца о проведении строительно-технической экспертизы, назначил по настоящему делу строительнотехническую экспертизу. 

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «НИИСЭ» ФИО5 имеющего высшее образование по специальностям «Метрология стандартизация и сертификация» (диплом об окончании Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета №107824 0035619), «Строительство» (диплом об окончании Санкт-Петербургского государственного архитектурностроительного университета №107824 0828928), «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» (диплом профессиональной переподготовки №642407194866), сертификат соответствия судебного эксперта Серии СС №011050, квалификационный аттестат №0366 по направлениям: «код А, уровень квалификации 5 «Сметное ценообразование в градостроительной деятельности», А/01.5 «Подготовка ведомостей объемов работ», А/02.5 «Определение отдельных элементов стоимости, видов работ и затрат», А/03.5 «Сметное нормирование», А/04.5 «Определение сметной стоимости строительства объектов капитального строительства (строек)», А/05.5 «Формирование цены объекта»; удостоверение о повышении квалификации от 31.05.2019 по программе «Ценообразование и сметное дело», сертификат соответствия по специальностям 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости», 16.4 «Исследование проектной документации, строительных объектов в целях установления их соответствия требованиям специальных правил. Определение технического состояния причин, условий, обстоятельств и механизма разрушения строительных объектов, частичной или полной утраты ими своих функциональных, эксплуатационных, эстетических и других свойств», 16.5 «Исследование строительных объектов, их отдельных фрагментов, инженерных систем, оборудования и коммуникаций с целью установления объема, качества и стоимости выполненных работ, использованных материалов и изделий» со стажем работ по специальности 5 лет, в качестве эксперта-строителя более 5 лет. 

 Перед экспертом поставлены следующие вопросы: Какова рыночная стоимость приведения помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, пом. 13Н (кадастровый номер: 78:36:0013101:14919, общей площадью 104 кв.м.) в состояние (восстановление планировки), в котором оно находилось на дату передачи арендатору по договору данного помещения 

Производство по делу приостановлено.

В материалы дела поступил запрос эксперта с необходимостью предоставления следующих документов: 

1.1. Акт сдачи-приемки помещения с указанием технического состояния на дату передачи помещения Арендодателем Арендатору (данный акт предусмотрен п. 2.1 Договора №68/01-20 от 04.12.2015 г.;

1.2. Фотофиксацию помещения (в случае ее наличия) на дату передачи помещения Арендодателем Арендатору, на электронном носителе (при наличии);

1.3. Заключение специалиста согласно приложению к Исковому заявлению от 20.02.2021 г.

2. Уточнить формулировку вопроса суда, поставленного на разрешение перед экспертом - на какую дату необходимо произвести расчет рыночной стоимости?

Также по результатам проведенного осмотра 30.09.2021 эксперт указал на необходимость дополнительно направить: 

1. Заключение специалиста №4966/2-12.20 от 18.12.2020 г.; 

2. Заключение специалиста №4966-12.20 от 18.12.2020 г.;

3. Протокол осмотра вещественных доказательства (нотариально заверенный) относительно факта осмотра исследуемых помещений.

Определением от 02.10.2021 назначен вопрос о возобновлении производства по делу. 

Представитель истца приобщил к материалам дела дополнительные документы. 

Определением от 24.11.2021 производство по делу приостановлено. 

13.01.2022 в материалы дела поступило экспертное заключение № СЭ/10-318/22 от 10.01.2022. Производство по делу возобновлено.

Определением от 03.03.2022 суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение исковых требований, согласно которым предприниматель просит взыскать задолженность арендной платы по договору аренды № 68/01-20 аренды от 04 декабря 2015 года в размере 638 448 руб., неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору аренды № 68/01-20 аренды от 04 декабря 2015 года в размере 60 498 руб., задолженность услуг по оплате пожарной безопасности в размере 45 156 руб. 95 коп., задолженность коммунальных услуг в размере 92 373 рубля 95 коп., рыночную стоимость восстановления нежилого помещения в состояние на дату передачи по договору №68/01-19 аренды от 01 декабря 2015 года, по заключению судебного эксперта в размере 941 531 руб., денежные средства за оплату услуг составления заключения специалиста в размере 24 000 руб., денежные средства в размере 12 007 руб. 50 коп. оплаты нотариальных услуг за составление протокола осмотра вещественных доказательств, расходы на составление судебного экспертного заключения в размере 45 000 руб., расходы на оплату услуг представителя/адвоката в размере 63 500 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 780 руб. 

Определением от 03.03.2022 суд вызвал эксперта ООО «НИИСЭ» ФИО5 для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании 29.03.2022 эксперт ООО «НИИСЭ» ФИО5 ответил на вопросы суда и представителей сторон.

Ходатайство ответчика о назначении дополнительной экспертизы отклонено.

В судебном заседании 26.04.2022 представители сторон ходатайствовали о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил снизить судебные расходы.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство. 

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

04 декабря 2015 года, между Индивидузльным предпринимателем ФИО2, (далее — истец), и ООО «Франчайзинговая компания «Стратегия развития», (далее — ответчик) заключен договор № 68/01-20 аренды.

Договор заключен на 5 лет.

Право собственности на Арендуемое помещение принадлежит Арендодателю на основании Договора купли-продажи от 02.06.2015г, серия 78 А А № 8981090, удостоверил нотариус ФИО6, лицензия № 198 от 05.05.1994, реестровый номер 3-0-872; запись регистрации от 16.06.2015г. За № 78-78/039- 78/039/100/2015-3277/2, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Управление Росреестра по Санкт-Петербургу), дата выдачи: 16.06.2015 года на бланке серии 78-АИ № 051623.

В соответствии с п. 1.1. договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение площадью 104 (Сто четыре) кв.м., расположенное на первом этаже нежилого здания, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, пом. 13Н, кадастровый номер: 78:36:0013101:14919.

Арендуемое помещение передается в аренду для размещения предприятия общественного питания по изготовлению по заказам потребителей и доставке кулинарной продукции (п. 1.2 договора).

Согласно п. 2.1 договора передача Арендодателем Арендуемого помещения и его принятие Арендатором осуществляется по Акту сдачи-приемки, подписываемому Сторонами, в котором указывается техническое состояние Арендуемого помещения в день передачи его в аренду.  Подписание Арендатором Акта сдачи-приемки свидетельствует о том, что он визуально ознакомился с техническим состоянием Арендуемого помещения в день его передачи, а также о том, что Арендуемое помещение пригодно для его использования в целях аренды при условии проведения работ по приспособлению Арендуемого помещения под цели аренды, указанные в п. 1.2 настоящего Договора. 

Арендуемое помещение считается переданным с даты подписания Сторонами Акта сдачи-приемки.

Согласно п. 2.4 договора возврат Арендуемого помещения осуществляется на основании Акта сдачи-приемки, подписываемого Сторонами. Арендуемое помещение должно быть возвращено Арендодателю в состоянии не худшем, чем оно было передано Арендатору с учетом нормального износа. Арендованное помещение считается возвращенным Арендодателю с даты подписания Сторонами Акта сдачи-приемки Арендованного помещения.

Раздел 3 договора содержит условия о том, что Арендатор имеет право в целях приспособления Арендуемого помещения под аренды, установленные в п.1.2 настоящего Договора, произвести неотделимые улучшения Арендуемого помещения, а именно: ремонт, перепланировку, реконструкцию, переоборудование. Указанные неотделимые улучшения Арендуемого помещения Арендодатель согласовывает путем подписания планировочного решения. Срок рассмотрения планировочного решения — не более 2 (двух) дней с даты его предоставления Арендатором. Арендодатель не вправе отказать в согласовании неотделимых улучшений, кроме случая, когда неотделимые улучшения ведут к уничтожению Арендуемого помещения или здания, в котором оно находится. Все отделимые улучшения Арендуемого помещения, произведенные Арендатором за свой счет, являются собственностью Арендатора.

Материалами дела установлено, что помещение 16Н с кадастровым номером 78:36:0013101:14915 объединено с помещением 13Н с кадастровым номером 78:36:0013101:14919.

Письмо ООО «ФК «Стратегия развития» Исх.№68/18 от 04 декабря 2015 подтверждает, что ФИО2 и ФИО7 согласованы все необходимые документы на выполнение ответчиком работ по изменению конструктивного состояния обоих помещений.

Из пункта 3.3. следует, что после прекращения Договора неотделимые улучшения, произведенные Арендатором с согласия Арендодателя, переходят в собственность Арендодателя и компенсации Арендатору после прекращения Договора не подлежат.

Раздел 4 договора регулирует порядок внесения арендных платежей: 

- первые 2 (два) месяца аренды с даты подписания Акта сдачи-приемки Арендуемого помещения арендная плата устанавливается в размере 59 800 (Пятьдесят девять тысяч восемьсот) рублей 00 коп. за все Арендуемое помещение в месяц (НДС не облагается, тк. Арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения). Оплата арендной платы за первый месяц аренды производится Арендатором в срок не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с даты подписания Акта сдачи-приемки Арендуемого помещения (п. 4.1.1 договора);

- п. 4.1.2 договора:  по истечении указанного в п. 4.1.1 Договора периода арендная плата устанавливается в размере 119 600 (Ста девятнадцати тысяч шестисот) рублей 00 коп. за все Арендуемое помещение в месяц (НДС не облагается, тк. Арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения).

Арендная плата включает в себя плату за пользование зданием, в котором расположено Арендуемое помещение, и прилегающей территории; плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание и необходимым для использования Арендуемого помещения; налоги и все иные расходы, связанные с владением Арендуемым помещением.

Расходы по содержанию здания, мест общего пользования и прилегающей территории Арендатор возмещает Арендодателю на ‘основании отдельных счетов в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с даты выставления соответствующего счета Арендодателем с приложением акта оказанных услуг и документов, подтверждающих произведенные Арендодателем расходы.

Арендатор не уплачивает никаких иных платежей, кроме прямо предусмотренных Договором.

Из пункта 4.2 договора следует, что оплата коммунальных ресурсов, потребляемых в Арендуемом помещении, а именно: электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения, осуществляется Арендатором срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, в соответствии с тарифами ресурсоснабжающих организаций и при условии предоставления Арендодателем счетов и актов оказанных услуг с расчетами коммунальных платежей.

Обязанность по оплате коммунальных ресурсов возникает у Арендатора с даты подписания Сторонами Акта сдачи-приемки Арендуемого помещения.

Расчет стоимости потребленных коммунальных ресурсов: водоснабжения, водоотведения и электроснабжения производится на основании показаний приборов учета, установленных в Арендуемом помещении; теплоснабжения — пропорционально площади Арендуемого помещения.

Согласно п. 4.4 договора арендная плата вносится Арендатором ежемесячно в срок не позднее 10 числа оплачиваемого месяца путем перевода денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на корреспондентский  счет банка Арендодателя.

В соответствии с п. 4.5 договора начисление арендной платы начинается со дня фактической передачи Арендуемого помещения Арендодателем Арендатору по Акту сдачи-приемки и прекращается днем, предшествующим дню возврата Арендуемого помещения Арендатором Арендодателю по Акту сдачи-приемки. Если первый и/или последний месяц аренды являются неполными, то размер арендной платы рассчитывается за первый месяц, исходя из количества дней с даты подписания Акта сдачи-приемки до последнего числа данного календарного месяца включительно, а за последний — исходя из количества дней с первого числа данного месяца по день, предшествующий дню возврата Арендуемого помещения Арендодателю.

Из п. 4.9. следует, что Арендодатель обязан в срок не позднее 2 (Двух) рабочих дней со дня возврата Арендуемого помещения Арендодателю возвратить Арендатору соответствующую часть полученной им арендной платы при досрочном возврате Арендатором Арендуемого помещения в том случае, если расторжение Договора будет произведено по основаниям, предусмотренным настоящим Договором и действующим законодательством РФ. При этом размер возвращаемой суммы, подлежащей выплате, будет исчисляться со дня фактического возврата арендуемого помещения по Акту сдачи-приемки Арендуемого помещения.

В целях обеспечения своих обязательств по настоящему Договору Арендатор перечисляет Арендодателю Обеспечительный платеж в размере  119 600 (Ста девятнадцати тысяч шестисот) рублей 00 копеек. Указанный Обеспечительный платеж перечисляется Арендатором Арендодателю в срок не позднее 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания Акта сдачи-приемки Арендуемого помещения ( пункт 4.11. договора).

По письменному согласованию Сторон Обеспечительный платеж может быть засчитан в качестве арендной платы за последний месяц пользования Арендуемым помещением.

Обеспечительный платеж не может быть использован Арендодателем в зачет исполнения иных денежных обязательств Арендатора, кроме случаев, когда Стороны договорятся об ином в надлежащей форме.

Арендодатель обязан при расторжении Договора принять от Арендатора Арендуемое помещение по Акту сдачи-приемки (п. 5.2.17. договора).

Согласно п. 6.1.2. договора Арендатор обязуется своевременно уплачивать арендную плату в соответствии с положениями настоящего Договора. 

Из п. 8.4. договора следует, что в случае несвоевременного перечисления арендной платы Арендатор по письменному требованию Арендодателя выплачивает неустойку в размере 0,1 процента от несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки. 

В соответствии с п. 6.1.11. Арендатор обязуется при расторжении Договора сдать Арендодателю Арендуемое помещение в состоянии не худшем, чем оно было передано Арендатору, с учётом нормального износа.

6.2.6. Заключить договоры на снабжение коммунальными ресурсами Арендуемого помещения и содержание здания, мест общего пользования и прилегающей территории напрямую с компанией, осуществляющей управление и эксплуатацию здания, в котором расположено Арендуемое помещение.

6.2.7. Демонтировать и вывезти собственное оборудование, иное собственное имущество и отделимые улучшения, произведенные за счет Арендатора, в случае прекращения Договора.

Арендатор несет ответственность за ущерб, причиненный Арендуемому  помещению его виновными действиями. В случае повреждения Арендуемого помещения по вине Арендатора, возмещению Арендодателю подлежит только стоимость реального ущерба ( п. 8.3 договора).

Пункт 6.2.7 договора закрепляет право арендатора расторгнуть договор в соответствии с положениями раздела 9 договора.

Согласно п. 9.6 договора договор может быть досрочно расторгнут арендатором при условии направления письменного уведомления не менее чем за 30 дней до даты расторжения договора.

Ответчик направил Истцу Уведомление об отказе от договора аренды Исх.№68/78 от 26 августа 2020 года по электронной почте. Получение указанного уведомления истцом не отрицается. Также аналогичное уведомление направлено истцу почтой.

Как стало известно из пояснений в судебном заседании, стороны договорились о встрече для передачи помещения на 13 октября 2020 года. Истец отказался подписывать акт возврата помещения, причины представитель истца пояснить не смог. В связи с указанным ответчиком направлен акт приема-передачи нежилого помещения почтой (трек № 19316852000814). 

Из отчета об отслеживании следует, что письмо вручено 31 октября 2020 года.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление, с предложением 11 января 2021 года в 12:00, по месту нахождения помещения, произвести осмотр помещения, составить и подписать акт-приёма помещения и соглашение к акту приёма-передачи нежилого помещения от 11 января 2021 года об определении сроков и объёмов работ по проведению помещения в состояние до момента получения ответчиком помещения от истца по акту приёма передачи помещения от 04 декабря 2015 года.

Также 14 января 2021 истцом направлена досудебная претензия, ответа на которую не поступило.

В указанную в уведомлении дату и время ответчик в арендуемом помещении не присутствовал, о чём был составлен акт о неявки ответчика для подписания акта приёма-передачи помещения.

Кроме того истцом заказано заключение эксперта об определении фактического состояния планировки нежилого помещения 4966-12.20 от 18 декабря 2020 года, для полноценного использования истцом помещения, без ущемления прав собственника, а также третьих лиц, согласно которому в помещении следует выполнить следующие работы:

- произвести демонтаж производственного и технологического оборудования, принадлежащее арендатору;

- произвести демонтаж временных перегородок и лестниц, установленных арендатором при использовании помещения в период действия договора аренды;

- произвести необходимые работы по восстановлению внутреннего входа выхода в торговый центр, согласно плану, указанному в приложении к договору;

- произвести необходимые работы по восстановлению капитальной —. стены,  отделяющее помещение от соседнего/смежного помещения, согласно плану, указанному в договоре до его заключения;

- представить в распоряжение арендатора документы, подтверждающие отсутствие претензий со стороны собственника соседнего/смежного помещения, относительно произведённых работ по восстановлению капитальной стены, разделяющей два помещения;

- обеспечить передаваемое помещение электрическим вводом с прибором учёта;

- обеспечить передаваемое помещение вводом ГВС и ХВС с приборами учёта;

- восстановить пожарную сигнализацию, по согласованию с «УК Парнас Парголово»;

- на все приборы учета предоставить арендодателю всю техническую документацию об установленных приборах учёта;

- обеспечить передаваемое помещение системами водоотведения и водоснабжения.

Ориентировочная рыночная стоимость восстановления нежилого помещения в состояние на дату передачи арендатору по договору №68/01-19 аренды от 01 декабря 2015 года округленно составляет 400 617 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что поскольку ответчик до настоящего времени не передал помещение в надлежащем состоянии, у него возникла задолженность по арендным платежам в размере 638 448 руб., неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору аренды № 68/01-20 аренды от 04 декабря 2015 года в размере 60 498 руб., задолженность услуг по оплате пожарной безопасности в размере 45 156 руб. 95 коп., задолженность коммунальных услуг в размере 92 373 рубля 95 коп., рыночную стоимость восстановления нежилого помещения в состояние на дату передачи по договору №68/01-19 аренды от 01 декабря 2015 года, по заключению судебного эксперта в размере 941 531 руб., денежные средства за оплату услуг составления заключения специалиста в размере 24 000 руб., денежные средства в размере 12 007 руб. 50 коп. оплаты нотариальных услуг за составление протокола осмотра вещественных доказательств, расходы на составление судебного экспертного заключения в размере 45 000 руб., расходы на оплату услуг представителя/адвоката в размере 63 500 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 30 780 руб. 

Возражая относительно заявленных требований ответчик утверждает о прекращении действия договора 13 октября 2020 и отсутствии задолженности.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд. 

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).,

Разделом 9 договора аренды №68/01-19 от 01 декабря 2015 предусмотрены основания его изменения и расторжения. 

Как указано судом ранее, согласно п. 9.6 договора договор может быть досрочно расторгнут арендатором при условии направления письменного уведомления не менее чем за 30 дней до даты расторжения договора.

Арендатором соблюдены условия договора, направлено уведомление, 13 октября 2020 возврат объекта собственнику осуществлен не был, акт сдачи-приемки направлен предпринимателю почтой, получен 31 октября 2020 года.

Исходя из изложенного, в отсутствие доказательств обоснованного отказа истца принять помещение 13 октября 2020, договор прекратил свое действие.

Позиция истца о том, что ему до настоящего времени не передано помещение в надлежащем состоянии противоречит законодательству, которое наделяет истца правом требовать убытки за демонтаж оборудования и перегородок.

Рассматривая требование о взыскании арендной платы, судом установлено, что ответчик прекратил перечислять арендные платежи с 26 сентября 2020 года.

Учитывая внесение ответчиком обеспечительного платежа, данная сумма покрывает задолженность по арендной плате по 26 октября 2020 года.

Исходя из изложенного, в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 638 448 рублей надлежит отказать.

Требования о взыскании неустойки также надлежит отказать, поскольку задолженность по договору отсутствует. 

Рассматривая требование о взыскании задолженности по услугам по оплате пожарной  безопасности в размере 67 767 рублей, суд также не нашел оснований для его удовлетворения.

В разделе 4 договора аренды перечисляются расходы, которые арендатор возмещает арендодателю: 

- арендная плата включает в себя расходы по содержанию здания, в котором расположено Арендуемое помещение, и прилегающей территории; плату за пользование земельным участком, за котором расположено здание и необходимым для использования Арендуемого помещения; местами общего пользования; налоги и все иные расходы, связанные с владением Арендуемым помещением,

- электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения.

Договором установлено, что арендатор не уплачивает никаких иных платежей, кроме прямо предусмотренных Договором.

Спорный договор аренды не содержит упоминания об услугах по оплате пожарной  безопасности, в связи с чем, указанные требования не могут быть удовлетворены.

Требования о взыскании коммунальных услуг также не подлежат удовлетворению, поскольку их размер суду не доказан, помесячный расчет истцом не представлен, представитель пояснить также не смог.

Оценивая обоснованность искового требования о взыскании рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения в состояние на дату передачи по договору №68/01-19 аренды от 01 декабря 2015 года по заключению судебного эксперта в размере 941 531 руб., арбитражный суд исходит из следующего.

Раздел 3 договора содержит условия о том, что Арендатор имеет право в целях приспособления Арендуемого помещения под аренды, установленные в п.1.2 настоящего Договора, произвести неотделимые улучшения Арендуемого помещения, а именно: ремонт, перепланировку, реконструкцию, переоборудование. Указанные неотделимые улучшения Арендуемого помещения Арендодатель согласовывает путем подписания планировочного решения. Срок рассмотрения планировочного решения — не более 2 (двух) дней с даты его предоставления Арендатором. Арендодатель не вправе отказать в согласовании неотделимых улучшений, кроме случая, когда неотделимые улучшения ведут к уничтожению Арендуемого помещения или здания, в котором оно находится. Все отделимые улучшения Арендуемого помещения, произведенные Арендатором за свой счет, являются собственностью Арендатора.

Согласно п. 2.4 договора возврат Арендуемого помещения осуществляется на основании Акта сдачи-приемки, подписываемого Сторонами. Арендуемое помещение должно быть возвращено Арендодателю в состоянии не худшем, чем оно было передано Арендатору с учетом нормального износа. Арендованное помещение считается возвращенным Арендодателю с даты подписания Сторонами Акта сдачи-приемки Арендованного помещения. 

В соответствии с п. 6.1.11. Арендатор обязуется при расторжении Договора сдать Арендодателю Арендуемое помещение в состоянии не худшем, чем оно было передано Арендатору с учётом нормального износа.

В поддержку своих требований истцом представлено заключение эксперта об определении фактического состояния планировки нежилого помещения 4966-12.20 от 18 декабря 2020 года. Ответчиком не отрицается перепланировка помещения. Ориентировочная рыночная стоимость восстановления нежилого помещения в состояние на дату передачи арендатору по договору №68/01-19 аренды от 01 декабря 2015 года округленно составляет 400 617 рублей.

Учитывая возражения ответчика относительно размера рыночной стоимости восстановления нежилого помещения, судом назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости приведения помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, пом. 13Н (кадастровый номер: 78:36:0013101:14919, общей площадью 104 кв.м.) в состояние (восстановление планировки), в котором оно находилось на дату передачи арендатору по договору данного помещения.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «НИИСЭ» ФИО5

Как следует из заключения эксперта рыночная стоимость приведения помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, пом. 13Н (кадастровый номер: 78:36:0013101:14919, общей площадью 104 кв.м.) в состояние (восстановление планировки), в котором оно находилось на дату передачи арендатору по договору данного помещения составляет 941 531 рублей.

По ходатайству участвующих в деле лиц, в порядке статьи 86 АПК РФ, в судебное заседание 29.03.2022 был вызван эксперт ФИО5 для дачи пояснений и ответов на дополнительные вопросы участвующих в деле лиц. Эксперт ФИО5 дал пояснения по заключению эксперта. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы, научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют. Несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости восстановительного ремонта.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заключение ООО «НИИСЭ» позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения.

В связи с указанными обстоятельствами судом не усматривается оснований для назначения по делу дополнительной судебной экспертизы. Ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы не заявлены.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Учитывая, что заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования, ссылка заявителей на наличие противоречий представляет собой субъективную оценку отдельных выводов заключения эксперта и не опровергает их.

Позиция ответчика об отсутствии у него обязанности привести помещение в первоначальное состояние противоречит условиям договора, а наличие нового арендатора никак не влияет на обязанности ответчика в рамках спорного договора.

Исходя из изложенного, суд считает требования предпринимателя в указанной части подлежащими удовлетворению.

Также истцом заявлено о возмещении судебных расходов в виде нотариальных услуг, оплаты досудебного заключения специалиста в размере 24 000 рублей, на оплату судебной экспертизы в размере 45 000 рублей и расходов на оплату услуг представителя в размере 63 500 рублей.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регулируется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с указанной статьей судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются с другой стороны в разумных пределах. 

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (ст. 106 АПК РФ).

Право на возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя возникает при условии фактически понесенных стороной затрат, с предоставлением документов, подтверждающих факт оказания и оплаты юридических услуг.

В подтверждение судебных расходов заявителем представлены квитанция № 146199 от 11.12.2020, квитанция № 146220 от 19.01.2021, квитанция № 146244 от 18.02.2021.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации №1 от 21.01.2016 лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.  Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер. 

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя принимаются во внимание, в том числе, следующее: объем и сложность выполненной работы; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в данном регионе стоимость на сходные услуги с учетом квалификации лиц, оказывающих услуги; продолжительность рассмотрения и сложность дела; относимость расходов к делу; другие обстоятельства, свидетельствующие о разумности этих расходов.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

Независимо от способа определения размера вознаграждения (почасовая оплата, заранее определенная твердая сумма гонорара, абонентская плата, процент от цены иска) и условий его выплаты (например, только в случае положительного решения в пользу доверителя) суд, взыскивая фактически понесенные судебные расходы, оценивает их разумные пределы (пункт 6 вышеуказанного информационного письма Президиума ВАС РФ).

При этом следует отметить, что подлежит оценке не цена работы (услуг), формируемая представителем, а именно стоимость работ (услуг) по представлению интересов общества в конкретном деле.

Соответственно, критерием оценки становится объем и сложность выполненных работ (услуг) по подготовке процессуальных документов, представлению доказательств, участию в судебных заседаниях с учетом предмета и оснований спора.

Разумность пределов расходов подразумевает, что этот объем работ (услуг) с учетом сложности дела должен отвечать требованиям необходимости и достаточности.

Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.05.2008 №18118/07 и Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 №454-О, реализация права по уменьшению суммы расходов судом возможна лишь в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела.

Постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, от 20.05.2008 №1811/07 и от 09.04.2009 №6284/07 указано, что при непредставлении проигравшей стороной доказательств чрезмерности понесенных заявителем расходов с учетом стоимости таких услуг в регионе, а также сведений статистических органов о ценах на рынке юридических услуг, суд вправе по собственной инициативе возместить расходы в разумных, по его мнению, пределах лишь в том случае, если заявленные требования явно превышают разумные пределы.

При этом разумные пределы расходов являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности судебного разбирательства, сложившегося в данной местности уровня оплаты услуг адвокатов по представлению интересов доверителей в арбитражном процессе.

Следует принять во внимание, что категория спора по настоящему делу не требовала изучения большого объема справочной литературы, документов, проведения специальных расчетов, по данной категории дел имеется сложившаяся судебная практика. Истцом не составлялось большое число процессуальных документов, взыскание задолженности в рамках договора аренды не относится к категории сложных дел.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд с учетом критерия разумности и исходя из категории и сложности спора, объема фактически оказанных заявителю услуг, приходит к выводу об удовлетворении заявления о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 38 100 руб.

Также суд удовлетворяет требования о возмещении расходов на досудебную и судебные экспертизы.

Расходы на нотариальные услуги возмещению не подлежат.

Исходя из позиции высшей инстанции, приведенной в пункте 2 Постановления N 1, следует, что расходы на собирание доказательств могут быть признаны судебными издержками, если их представление являлось безусловно необходимым и на основании этих доказательств судом установлены значимые для дела фактические обстоятельства, а также если эти доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. 

Юридическая природа нотариального протокола не предопределяет силу данного доказательства среди иных доказательств по делу, факт того, что данный протокол был приобщен к материалам дела, сам по себе не свидетельствует, что обеспеченная им в качестве доказательства факт осмотра видеоролика соответствует требованиям относимости и допустимости. 

Тот факт, что нотариальный протокол был приобщен к материалам дела, и подлежал оценке судом на предмет допустимости, относимости и достаточности при рассмотрении дела по существу, не свидетельствует о безусловном отнесении к расходам, подлежащим возмещению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходов первого ответчика, связанных со сбором таких доказательств. 

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

 Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Изучив материалы дела и выслушав позиции сторон, требования истца подлежат удовлетворению частично:  676 794 рубля суммы восстановительного ремонта, судебные расходы в размере 24 000 рублей на досудебную экспертизу, 45 000 рублей на судебную экспертизу и 38 100 рублей представительских расходов. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФРАНЧАЙЗИНГОВАЯ КОМПАНИЯ "СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2  941 531 рубля суммы восстановительного ремонта, судебные расходы в размере 24 000 рублей на досудебную экспертизу, 45 000 рублей на судебную экспертизу и 38 100 рублей представительских расходов, 16 229 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в иске отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.