ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-42523/2017

город Ростов-на-Дону

20 октября 2021 года

15АП-17720/2021

 

            Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2021 года.

            Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2021 года.

            Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Деминой Я.А.,

судей Сурмаляна Г.А., Николаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от Автономной некоммерческой организации "Центр помощи участникам долевого строительства города Новороссийска": представителя ФИО2 по доверенности от 11.01.2021,

от внешнего управляющего ООО "Кубаньжилстрой" ФИО3: представителя ФИО4 по доверенности от 30.09.2021, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу внешнего управляющего ФИО5 на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2021 по делу № А32-42523/2017

по заявлению конкурсного управляющего ФИО6 о признании сделки должника недействительной

к акционерному обществу "ПИК-Кубань"

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" (далее - должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратился внешний управляющий ФИО5 с заявлением о признании недействительной сделки по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка от 17.08.2010 № 1/10-А, заключенного между должником и АО "ПИК-Кубань".

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2021 по делу № А32-42523/2017 в удовлетворении заявления конкурсному управляющему отказано. С ООО "Кубаньжилстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) взысканы расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 рублей в доход федерального бюджета РФ.

Не согласившись с определением суда от 09.08.2021 по делу № А32-42523/2017, внешний управляющий ФИО5 обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. По мнению апеллянта, суд первой инстанции не рассмотрел ходатайство управляющего об уточнении требований в части применения последствий недействительности сделки. Податель апелляционной жалобы также указывает, что судом ошибочно сделаны ссылки на преюдициальный характер решения Октябрьского районного суда города Новороссийска от 08.09.2020 по делу № 2-2284/2020 для разрешения настоящего спора. Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе. 

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2021 по делу № А32-42523/2017 проверяются Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отзыв на апелляционную жалобу представлен не был.

Представитель внешнего управляющего ООО "Кубаньжилстрой"                  ФИО3 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда первой инстанции отменить.

Представитель Автономной некоммерческой организации "Центр помощи участникам долевого строительства города Новороссийска" отзыв на апелляционную жалобу не представил, просил определение суда первой инстанции оставить без изменения.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями                           статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2019 ООО "Кубаньжилстрой" признано банкротом, в отношении должника введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО6

Определением суда от 14.01.2020 в отношении ООО "Кубаньжилстрой" введена процедура внешнее управление сроком восемнадцать месяцев, внешним управляющим утверждена ФИО6 

Определением суда от 10.03.2021 внешним управляющим утвержден ФИО5 (далее - управляющий).

Определением от 25.01.2019, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2019, суд применил в настоящем деле правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127 -ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. Федерального закона № 478-ФЗ от 25.12.2018 года).

23.11.2019 в газете "Коммерсантъ" опубликовано уведомление в порядке пункта 4 статьи 201.4 Закона о банкротстве (сообщение №216(6696)).

17.08.2010 между ООО "Семигор" и ООО "Кубаньжилстрой" заключен договор аренды земельного участка № 1/10-А (далее - договор аренды). Предметом договора является предоставление должнику во временное пользование земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118001:39, площадью 8 477 кв.м, по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Мысхако для использования в целях проектирования и строительства жилого дома № 19 по ГП в 15 микрорайоне города Новороссийска. Срок аренды составляет 5 (пять) лет с момента передачи участка арендатору (пункт 1.2. Договора).

Согласно пункту 5.1. Договора арендодатель имеет право расторгнуть его досрочно в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе, невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд и по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации.

12.01.2015 арендодатель ООО "Семигор" заменено на ЗАО "ПИК-Кубань".

С учетом дополнительных соглашений, срок аренды установлен до 31.03.2020 (дополнительное соглашение от 31.05.2018).

16.05.2019 ЗАО "ПИК-Кубань" уведомило ООО "Кубаньжилстрой" об одностороннем расторжении договора аренды.

Согласно уведомлению от 16.05.2019 № 71/1-95-а об одностороннем расторжении (отказе от исполнения) договора аренды земельного участка №1/10-А от 17.08.2010,  арендатор не погасил задолженность (задолженность должна была быть погашена в срок до 15.06.2018), что в соответствии с пунктом 4 дополнительного соглашения от 31.05.2018 является основанием для досрочного расторжения (отказа от исполнения) договора в одностороннем внесудебном порядке. Кроме того, арендатор не вносит арендную плату по договору, нарушая условия договора и нормы действующего законодательства.

21.05.2019 между ЗАО "ПИК-Кубань" и АНО "ЦПУДС" заключен договор аренды земельного участка № ПИК-К/801 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118001:39.

По мнению управляющего, односторонний отказ АО «ПИК-Кубань» от исполнения договора аренды № 1/10-А от 17.08.2010 совершен со злоупотреблением правом (в нарушение запрета, установленного пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) в силу следующих обстоятельств.

Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118001:39 был предоставлен должнику в аренду в целях проектирования и строительства жилого дома № 19 по ГП в 15 микрорайоне города Новороссийск.

На указанном земельном участке ООО «Кубаньжилстрой» с привлечением денежных средств граждан (участников долевого строительства) осуществляло возведение 16-этажного жилого дома, состоящего из 5 секций, с общим количеством квартир 371 шт. (ЖК «Одиссей»).

Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования город Новороссийск Краснодарского края должнику выдано разрешение на строительство № Ru 23308000-1021-14 от 16.08.2014. Взамен указанного разрешения 26.01.2015 было выдано разрешение на строительство № Ru 23308000-1014-15, срок действия которого в последующем продлевался.

По состоянию на дату отказа ответчика от исполнения договора аренды № 1/10-А от 17.08.2010 должником было завершено строительство и введены в эксплуатацию 1, 2 и 3 секции жилого дома № 19, строительная готовность секций 4 и 5 составляет 90%.

В отношении секций 4 и 5 зарегистрировано 147 договоров участия в долевом строительстве. По состоянию на 18.06.2020 в реестр требований о передаче помещений в отношении объекта строительства ЖК «Одиссей» (дом № 19 по ГП в 15 микрорайоне) включены требования 150 участников долевого строительства.

Расторжение договора аренды № 1/10-А от 17.08.2010 лишает застройщика возможности продления срока действия разрешения на строительство, без которого невозможно достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный дом, являющийся объектом правоотношений, регулируемых Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того, в отношении ООО «Кубаньжилстрой» 18.10.2017 возбуждено дело о банкротстве (определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.10.2017 по делу №А32-42523/2017).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2019 в деле о банкротстве ООО «Кубаньжилстрой» применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве - банкротство застройщиков. Соответственно, лишение ООО «Кубаньжилстрой» как застройщика права аренды на земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством объект долевого участия в строительстве, приведет к невозможности реализации механизма защиты прав лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, регламентированного нормами параграфа 7 главы ГХ Закона о банкротстве.

Об указанных обстоятельствах АО «ПИК-Кубань» не могло не знать и, расторгая договор аренды № 1/10-А от 17.08.2010, не могло не осознавать, к каким последствиям для кредиторов должника приведут действия по отказу от договора аренды.

Фактически право аренды земельного участка и находящийся на нем объект недвижимости были безвозмездно выведены из конкурсной массы ООО «Кубаньжилстрой».

Более того, договоры с участниками долевого строительства переоформлены не были - обязательства перед гражданами по передаче квартир остались у должника. В рамках дела о банкротстве ООО «Кубаньжилстрой» в реестр требований о передаче помещений в отношении объекта строительства ЖК «Одиссей» (дом № 19 по ГП в 15 микрорайоне) включены требования 150 участников долевого строительства

Таким образом, сложилось положение, при котором участники строительства, включенные в реестр требований о передаче помещений, не смогут получить удовлетворение своих требований (лишатся квартир), поскольку в отсутствие у ООО «Кубаньжилстрой» прав на земельный участок и находящийся на нем объект недвижимости ни один из механизмов удовлетворения требований участников строительства, предусмотренных Законом о банкротстве, реализовать будет невозможно.

Изложенные обстоятельства, по мнению управляющего, позволяют сделать однозначный вывод о том, что оспариваемая сделка совершена ответчиком сознательно, целенаправленно и заведомо недобросовестно - отказываясь от договора аренды № 1/10-А от 17.08.2010, АО «ПИК-Кубань» со всей очевидностью осознавало, что такие действия приведут к причинению вреда имущественным правам кредиторов должника. Поскольку односторонний отказ АО «ПИК-Кубань» от исполнения договора аренды №1/10-А от 17.08.2010 совершен со злоупотреблением правом, оспариваемая сделка является недействительной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как несоответствующая требованиям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Управляющий также указывает, что оспариваемая сделка имеет состав признаков, необходимых для признания ее недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Так, оспариваемая сделка совершена в период подозрительности,установленный пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Заявление о признании ООО «Кубаньжилстрой» банкротом принято 18.10.2017 (определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.10.2017 по делу № А32-42523/2017).

Односторонний отказ АО «ПИК-Кубань» оформлен уведомлением №71/1-95-И об одностороннем расторжении (отказе от исполнения) договора аренды № 1/10-А от 17.08.2010, датированным 16.05.2019, то есть, после возбуждения в отношении ООО «Кубаньжилстрой» дела о банкротстве.

Управляющий отмечает, что в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов.

В результате отказа АО «ПИК-Кубань» от договора аренды земельного участка №1/10-А от 17.08.2010 право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0118001:39 и находящийся на нем объект незавершенного строительства были безвозмездно выведены из конкурсной массы ООО «Кубаньжилстрой».

В результате оспариваемой сделки кредиторы лишились возможности получить удовлетворение своих требований в деле о банкротстве в отношении должника.

Полагая, что односторонний отказ от договора аренды нарушает права должника, управляющий обратился в суд с заявлением о признании недействительным его и последующего договора аренды, заключенного с АНО "ЦПУДС", а также применении последствий недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, возведенном на земельном участке (уточненные требования).

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно специальным правилам Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; о сносе самовольной постройки; о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (статья 201.8 Закона о банкротстве).

Исходя из названных положений Закона о банкротстве, заявленные требования подлежат рассмотрению в деле о банкротстве.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы Законом о банкротстве не отнесены.

Из правового смысла пункта 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) следует, что при рассмотрении вопроса разрешения требования о расторжении договора аренды в рамках общеискового порядка или в деле о банкротстве, суду следует учитывать факт того, может ли право аренды считаться действительным активом должника.

Порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

В указанном пункте в качестве определяющего фактора возможности отнесения права аренды к активам должника значится возможность передачи указанного права без согласия арендодателя.

Судом первой инстанции исследован вопрос отнесения права аренды к активам должника. Судом сделаны следующие выводы.

Часть 2 статьи 22 ЗК РФ прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании названного Кодекса, то есть в соответствии с нормами данной статьи.

При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление № 11) разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Положения договора аренды от 17.08.2010 (с учетом дополнительных соглашений в части сроков аренды) свидетельствуют о том, что право аренды подлежит включению в конкурсную массу в качестве актива.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное предоставление - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Действующее законодательство о банкротстве не предусматривает запрета на досрочное расторжение договора аренды земельного участка в связи с введением в отношении арендатора - должника процедуры реализации имущества при наличии оснований, установленных иными законами, в том числе в случае, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (статья 619 ГК РФ).

Вместе с тем разрешение вопроса о возможности прекращения договорных правоотношений сторон отнесено к исключительной компетенции арбитражного суда, рассматривающего спор с учетом его конкретных обстоятельств и представленных лицами, участвующими в деле, доказательств.

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства, закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 1 статьи 271 ГК РФ установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Положения пункта 3 статьи 619 ГК РФ в данном случае неприменимы, поскольку в силу статьи 39.20 ЗК РФ в случае возвращения спорного земельного участка арендодателю названный объект недвижимого имущества, расположенный под принадлежащим должнику зданием и необходимый для его эксплуатации, не может быть передан иному лицу - несобственнику здания.

Оспаривание подозрительных сделок должника (статья 61.2 Закона о банкротстве), то есть таких сделок, условия которых существенно отличаются в худшую для должника сторону от других сделок при сравниваемых обстоятельствах, является одним из способов пополнения конкурсной массы в целях погашения требований кредиторов.

В соответствии со статьей 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах является, в том числе, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере. 

Право на обращение в арбитражный суд, регламентированное статьей 4 АПК РФ, имеет своей целью защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Руководствуясь вышеназванными нормами права, суд первой инстанции верно указал, что удовлетворение настоящего заявления судом должно быть сопряжено с восстановлением нарушенных прав.

Удовлетворение включенных в соответствующий реестр требований кредиторов требований о передаче участникам строительства построенных жилых помещений является основополагающей целью процедуры банкротства застройщика.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером: 23:47:0118001:39 должником осуществлено строительство ЖК "Одиссей" (секции 4 и 5).

Суд также принял во внимание, что, согласно представленным документам, возведение жилого дома завершено, участникам строительства передаются квартиры, осуществлена государственная регистрация права собственности в отношении квартир.

Как верно указал суд первой инстанции, в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ, а также Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, следует признать, что в настоящий момент земельный участок выбыл из владения не только должника, но и ответчика, поскольку права на него стали принадлежать участникам строительства, которым переданы квартиры.

Так, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в здании в силу Закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а собственник (арендодатель) утрачивает право на распоряжение им.

Как следует из материалов дела, 31.05.2018 между АО «ПИК-Кубань» и ООО «Кубаньжилстрой» было подписано соглашение, согласно п. 1.1. срок аренды установлен до 31.03.2020. Таким образом, отношения между АО «ПИК-Кубань» и ООО «Кубаньжилстрой» по договору аренды земельного участка №1/10-А от 17.08.2010 могли быть прекращены даже при отсутствии уведомления об одностороннем расторжении договора от 16.05.2019. Кроме того, в настоящее время прекращено право собственности АО «ПИК-Кубань» на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0118001:39, по адресу:        г. Новороссийск с. Мысхако.

В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность. При таких обстоятельствах заключение соглашения о расторжении договора аренды, а также передача обществом спорного земельного участка по акту приема-передачи невозможны, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами.

Таким образом, земельные участки под жилыми домами в любом случае переходят в собственность участников долевого строительства. Прекращение аренды не влияет на права собственников жилых помещений.

Так, пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. 

Наличие права залога у участников долевого строительства в отношении земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка в связи с невнесением арендатором арендной платы.

В данном случае договор аренды прекратился на основании одностороннего отказа. Однако аренда прекратилась бы в любом случае - на основании закона. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу, что удовлетворение требований не повлечет восстановление прав должника, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не учтено, что в связи с завершением строительства многоквартирного дома и передачей квартир участникам долевого строительства заявитель уточнил требования (в качестве последствий недействительности сделки внешний управляющий просил не возврат квартир участников строительства и не возврат прав на земельный участок), внешний управляющий в уточненных требованиях просил возвратить должнику нежилые помещения общей площадью 347,7 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0118001:39, по адресу: г. Новороссийск с. Мысхако. в отношении которых договоры участия в долевом строительстве не регистрировались, и которые после завершения строительства подлежали оформлению в собственность ООО "Кубаньжилстрой" как застройщика, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 Закона о банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу.

В пункте 29 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 разъяснено, что если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 61.6 и абз. второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.

По смыслу данных разъяснений, суд должен применить последствия недействительности сделки, предусмотренные Законом о банкротстве, независимо от формулировки указанных последствий конкурсным управляющим в заявлении об оспаривании сделки.

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

В данном случае требования управляющего о возврате в конкурсную массу нежилых помещений общей площадью 347,7 кв.м, в отношении которых договоры участия в долевом строительстве не регистрировались, не могут быть признаны реституционными и применены в качестве последствий недействительности сделки, поскольку указанные нежилые помещения не являлись предметом договора аренды земельного участка № 1/10-А от 17.08.2010, заключенного между ООО «Кубаньжилстрой» АО «ПИК-Кубань». Указанные внешним управляющим последствия не соотносятся с заявленными им требованиями, поскольку не приводят стороны в первоначальное положение.

 

Заявленные управляющим требования носят самостоятельный характер и должны являться предметом отдельного спора.

Согласно сведениям, содержащимся в Картотеке арбитражных дел, в настоящее время в рамках обособленного спора (дело А32-42523/2017 43/146-Б-4-С, заседание назначено на 05.10.2021) рассматривается заявление внешнего управляющего о признании сделки между АНО «ЦПУДС» и администрацией МО г. Новороссийск недействительной, предметом которой являются спорные нежилые помещения.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно принято во внимание решение Октябрьского районного суда города Новороссийска от 08.09.2020 по делу № 2-2284/2020, которым удовлетворены требования администрации муниципального образования г. Новороссийск к АНО "Центр помощи участникам долевого строительства города Новороссийска" о признании за муниципальным образованием город Новороссийск права собственности на нежилые помещения общей площадью 347,7 кв.м, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Новороссийской внутригородской район, 

<

...> (жилой комплекс "Одиссей"), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0118001:39, площадью 8 477 кв.м, по адресу: г. Новороссийск,         с. Мысхако, отклоняются судебной коллегией, поскольку для рассмотрения настоящего обособленного спора указанные обстоятельства правового значения не имеют. Суд на наличие данного судебного акта в своем определении не ссылался.

Доводы заявителя жалобы основаны на неверном толковании норм права, по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств с учетом установленных судом первой инстанции обстоятельств и сделанных на их основании выводов. 

Кроме того, доводы не содержат ссылок, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта, либо опровергали его выводы, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.08.2021 по делу № А32-42523/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

          Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кубаньжилстрой" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 000,00 руб. государственной пошлины.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Я.А. Демина

 

Судьи                                                                                             Г.А. Сурмалян

 

                                                                                                        Д.В. Николаев