АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3031/18 

Екатеринбург

23 апреля 2019 г.

Дело № А60-53689/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Плетневой В.В.,

судей Сушковой С.А., Оденцовой Ю.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (далее – общество «Сбербанк России», Банк) на определение Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2018 по делу № А60-53689/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие:

Корелин Сергей Валерьевич (паспорт);

представитель общества «Сбербанк России» - Туманов А.А. (доверенность от 25.10.2018 № 3ДГ/134.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Определением от 20.04.2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Золотая горка» (далее – общество «Золотая горка», должник) введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Астраханов Павел Викторович.

Определением суда от 14.07.2017 в отношении должника применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы XI Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Решением суда от 04.12.2017 должник - общество «Золотая Горка», признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурное производство, конкурсным управляющим утвержден Басов Александр Николаевич.

Корелин Сергей Валерьевич 21.12.2017 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности на жилое помещение – трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу:  Свердловская область,             г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. Высокая, д. 7, квартира № 5, общей площадью 75,90 кв.м. с кадастровым номером 66:62:0504001:464 и отсутствующим права залога на спорное жилое помещение.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Банк ВТБ 24 (ПАО).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2018 (судья Берсенева Е.И.) за Корелиным С.В. признано право собственности на трехкомнатную квартиру, общей площадью 75,90 кв.м., кадастровый номер: 66:62:0504001:464, расположенную по адресу: Россия, Свердловская область г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. Высокая, дом 7, кв. 5. Этим же определением признано отсутствующим обременение в виде ипотеки на трехкомнатную квартиру, общей площадью 75,90 кв.м., кадастровый номер: 66:62:0504001:464, расположенную по адресу: Россия, Свердловская область г. Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. Высокая, дом 7, кв. 5.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019 (судьи Данилова И.П., Мармазова С.И., Нилогова Т.С.) определение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба общества «Сбербанк России» – без удовлетворения.

В кассационной жалобе общество «Сбербанк России», ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. По мнению заявителя, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве не представлены доказательства полной оплаты приобретаемого объекта недвижимости. Заявитель не давал согласия на заключение предварительного договора купли-продажи квартиры; согласие временного управляющего, обязательного в процедуре наблюдения, также не представлено. Заявитель жалобы обращает внимание на то, что спорное жилое помещение приобретено Корелиным С.В. после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, после возбуждения дела о банкротстве в отношении общества «Золотая горка» и введения процедуры наблюдения, что нарушает права кредиторов должника. По мнению заявителя, суды неправомерно прекратили ипотеку в его пользу, а также не учли его доводы о том, что Корелин С.В. не является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, поскольку не является участником строительства многоквартирного дома и должен был знать о наличии ипотеки, наличие которой отражено в ЕГРН, а также в пункте 11 предварительного договора.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции на основании статей 274, 284, 286 АПК РФ в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществом «Золотая Горка», являющимся застройщиком дома № 7 по улице Высокая, поселок Кирпичный города Среднеуральска Свердловской области, 30.12.2014 получено разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию № RU663060002005010-000000034.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Золотая горка-Инвест» (агент; далее – общество «Золотая горка-Инвест») и обществом «Золотая горка» (принципал) заключен агентский договор от 28.04.2017 на осуществление действий по продаже имущества: трехкомнатной квартиры № 5, расположенной на втором этаже, общей площадью 75,9 кв.м., расположенной в жилом доме № 7 по ул. Высокая, в пос. Кирпичный, г. Среднеуральск, Свердловской области.

Между Корелиным С.В. (покупатель) и обществом «Золотая Горка» (продавец) заключен предварительный договор от 01.06.2017 купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить следующее недвижимое имущество: трехкомнатную квартиру № 5, расположенную на втором этаже, общей суммарной площадью 75,90 кв.м., расположенную в жилом доме № 7 по ул. Высокая, в пос. Кирпичный, г. Среднеуральска Свердловской области, права на отчуждаемую квартиру принадлежат продавцу на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU663060002005010-000000034 от 30.12.2014, выданного Администрацией городского округа Среднеуральск и решения о разделе земельного участка от 03.03.2014. Под общей суммарной площадью квартиры стороны понимают общую площадь квартиры, согласно обмерам БТИ, плюс площадь лоджии (балкона) с коэффициентом 0,5. Стороны договорились, что указанная в данном пункте договора площадь применяется в том числе и для целей расчетов по основному договору.

По соглашению сторон квартира продается по цене 4 000 000 руб. и оплачивается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставленных покупателю Банком ВТБ 24 (ПАО) (пункт 1.3.3 договора)

Согласно пункту 2.1 договора уплата денежные средства в размере 1 850 000 руб. уплачиваются покупателем за счет собственных денежных средств в момент подписания договора, денежные средства в размере 2 150 000 руб. уплачиваются покупателем за счет кредитных средств в течение двух рабочих дней с момента заключения договора на расчетный счет общества «Золотая Горка».

Основной договор купли-продажи недвижимого имущества стороны договорились заключить в течение 90 дней с момента полной оплаты по предварительному договору купли-продажи.

Между Корелиным С.В. и Банком ВТБ 24 (ПАО) заключен кредитный договор от 01.06.2017 № 634/5802-0005199, по условиям которого Корелину С.В. предоставлены кредитные средства в размере 2 150 000 руб. на приобретение в собственность предмета ипотеки в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи. После завершения строительства предмет ипотеки будет оформлен в собственность правообладателя (продавца), далее в соответствии с условиями договора стороны заключают договор купли-продажи ипотеки.

Предмет ипотеки определен в пункте 7.2 кредитного договора: квартира, количество комнат - 3, общая площадь - 75,9 кв.м., расположенная по адресу: Свердловская область, город Среднеуральск, пос. Кирпичный, ул. Высокая, д. 7 кв. 5 (строительный). Стоимость квартиры определена в размере 4 000 000 руб., в том числе 2 150 000 руб. - кредитные средства, предоставленные Корелину С.В. согласно кредитному договору, 1 850 000 руб. - собственные средства Корелина С.В.

В материалах делах содержатся копии квитанции и приходного кассового ордера, свидетельствующие о внесении заявителем наличных денежных средств в размере 1 850 000 руб. в кассу агента - общества «Золотая горка-Инвест». Также материалы дела содержат копии справок № 182 о частичной оплате и № 186 о полной оплате, выданных обществом «Золотая горка», свидетельствующие, что внесенные денежные средства зачтены принципалом в счет оплаты по предварительному договору.

Между заявителем и должником 01.06.2017 подписан акт приема-передачи спорной квартиры.

Кроме того, ранее между сторонами подписан акт приема-передачи внутридомового газового оборудования газовых сетей. Вместе с тем из пояснений лиц, участвующих в обособленном споре следует, что в дате составления акта допущена описка, из пояснений бывшего руководителя должника - Осинцева С.Е. следует, что акт подписан в феврале 2017 года.

Подписание данного акта мотивировано тем, что заявителю требовалось начать ремонтные работы в приобретаемой квартире, тогда как в ней имелось смонтированное газовое оборудование – газовый трубопровод и газовый котел, неправильная их эксплуатация могла повлечь ущерб квартире и опасность для здоровья граждан, в связи с этим сторонами принято решение о фиксации передачи данного оборудования Корелину С.В.

Судами также установлено, что Корелин С.В. осуществляет фактическое владение и пользование квартирой, производит оплату счетов за коммунальные услуги, фактически проживает в ней.

Определением от 27.04.2017 в отношении общества «Золотая горка» введена процедура банкротства - наблюдение сроком на шесть месяцев. 

Определением от 14.07.2017 в отношении должника применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.

Ссылаясь на наличие оснований для признания права собственности на указанное жилое помещение, руководствуясь положениями статьи 201.8, пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, Корелин С.В. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности на квартиру и отсутствующим обременения на квартиру.

Суды первой и апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходили из следующего.

В соответствии со статьей 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротоми об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства

Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования банкротства застройщиков, направлены в том числе на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под участником строительства понимается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Федерального закона.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

По договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и земельного участка застройщик принимает на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику. Это обязательство считается исполненным с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон о долевом строительстве)).

Руководствуясь вышеназванными нормами права и соответствующими разъяснениями, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств настоящего спора, установив, что Корелин С.В. приобрел квартиру в построенном и введенном в эксплуатацию многоквартирном доме на основании заключенного с должником предварительного договора купли-продажи, полностью оплатив его стоимость, приняв во внимание тот факт, что квартира передана Корелину С.В. и он ею фактически владеет и пользуется, несет расходы по ее содержанию и содержанию общего имущества в многоквартирном доме, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного требования о признании за кредитором права собственности на спорную квартиру. 

Доводы общества «Сбербанк России» о том, что Корелин С.В. применительно к пункту 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве не является участником строительства, ввиду чего его права в отношении спорного жилого помещения не могут быть защищены путем признания за ним права собственности на него, являлись предметом оценки суда апелляционной инстанции и правомерно отклонены. 

Исходя из положений абзаца 2 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка.

Таким образом, заявитель, вступив в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность спорной квартиры для личного проживания, имеет право предъявлять к должнику требование о признании права собственности на оплаченный в полном объеме объект недвижимости (жилое помещение), при этом уклонение должника от регистрации права собственности либо невозможность регистрации права в связи с введением в отношении должника – застройщика процедур банкротства не должно ставить кредитора в худшее положение, чем кредиторов, оформивших свои правоотношения с должником посредством заключения договоров долевого участия в строительстве.

При этом невозможность оформить право собственности на объект недвижимости, фактически построенный и введенный в эксплуатацию, препятствует заявителю, надлежащим образом исполнившему обязательство по оплате жилого помещения, в реализации прав собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, что не соответствует принципу справедливости.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно частям 8, 8.1 статьи 13 Закона о долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства; возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Рассматривая довод общества «Сбербанк России» о наличии ипотеки на спорный объект, суды установили, что жилой дом по ул. Высокая, поселок Кирпичный города Среднеуральска Свердловской области построен, квартира передана покупателю по акту приема-передачи от 01.06.2017. Между сторонами в период февраля 2017 года подписан акт приема-передачи внутридомового газового оборудования газовых сетей, мотивированный тем, что заявителю требовалось начать ремонтные работы в приобретаемой квартире, тогда как в ней имелось смонтированное газовое оборудование – газовый трубопровод и газовый котел, неправильная их эксплуатация может повлечь ущерб квартире и опасность для здоровья граждан, в связи с этим сторонами принято решение о фиксации передачи данного оборудования Корелину С.В. Предварительный договор купли-продажи, заключенный с Корелиным СВ., не содержит информации об обременении приобретаемого объекта залогом в пользу общества «Сбербанк России», в связи с чем заявитель просит одновременно с признанием права собственности на недвижимое имущество признать указанное обременение отсутствующим. Директором общества «Золотая горка» С.Е. Осинцевым 29.05.2017 направлено письмо заместителю председателя Уральского Банка общества «Сбербанк России» Никитиной О.М., копия - директору управления финансирования строительных проектов Уральского Банка общества «Сбербанк России» Сориной Н.В., в котором представитель общества «Золотая горка» информирует кредитора о планируемом проведении сделки, прилагает проект предварительного договора купли-продажи. 

На счет общества «Золотая горка» в Уральском Банке общества «Сбербанк России» из банка ВТБ 24 (ПАО) 01.06.2017 совершен перевод в размере 2 150 000 руб. с назначением платежа: «перевод суммы ипотечного кредита за Корелина Сергея Валерьевича на основании Предварительного договора купли продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от 01.06.2017 г.». Платежное поручение от 01.06.2017 № 145660 в материалы дела представлено.

При изложенных обстоятельствах, установив, что о поступлении данных денежных средств общество «Сбербанк России» не могло не знать, тем не менее, обладая сведениями об отчуждении спорного объекта и являясь лицом, заинтересованным в получении денежных средств, не проявило должной осмотрительности и не проконтролировало выполнение условий вышеуказанного договора по перечислению денежных средств, составляющих залоговую стоимость спорного имущества, учитывая, что заявитель участником договора об открытии невозобновляемой кредитной линии не являлся, и, соответственно, влиять со своей стороны на соблюдение условий, предполагаемых договором, никак не мог; приняв во внимание, что процедура банкротства застройщика согласно нормам § 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1статьи 201.1 названного Закона и основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, поскольку граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, при этом отсутствие основного договора купли-продажи не лишает заявителя права на обращение с требованием о признании права собственности, поскольку пункт 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве направлен на защиту, как раз таких участников строительства, которые фактически вступили во владение жилым помещением во введенном в эксплуатацию доме, однако не смогли зарегистрировать право собственности на него в связи с введением процедуры банкротства в отношении должника, пришли к обоснованному выводу о том, что неисполнение должником обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств продавца по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии в срок не позднее 3- х рабочих дней, а также обязательства по обеспечению снятия обременения с приобретаемого объекта недвижимости в течение 35 дней с момента получения от покупателя спорной оплаты, не является достаточным аргументом против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину, негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения, при извещении банка (экономически сильная сторона) о состоявшейся сделке.

Таким образом, удовлетворяя заявленные требования, суды исходилииз совокупности установленных по делу обстоятельств и доказанности материалами дела заявленных требований, а также из отсутствия доказательств, свидетельствующих об ином (статьи 9, 65, 71 АПК РФ).

Приведенные в кассационной жалобе доводы об отсутствии согласия временного управляющего, обязательного в процедуре наблюдения, на заключение предварительного договора, приобретение спорного жилого помещения после возбуждения производства по делу о банкротстве в отношении общества «Золотая горка» и введения процедуры наблюдения судом округа с учетом фактической передачи спорной квартиры Корелину С.В. (акт приема-передачи внутридомового газового оборудования газовых сетей) до введения в отношении должника процедуры банкротства отклоняются.

Судами правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения. 

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2018 по делу № А60-53689/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий							В.В. Плетнева 

Судьи							С.А. Сушкова 

								Ю.А. Оденцова