АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-5815/2020

14 сентября 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена 7 сентября 2020 г. 

Полный текст решения изготовлен 14 сентября 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дю А.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  к  гаражно-строительному кооперативу "ИМПУЛЬС-2000"  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 1725869,53руб.

При участии:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО1: не явился, извещен,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – Департамент) обратился в суд с исковым заявлением к гаражно-строительному кооперативу "ИМПУЛЬС-2000" (далее – Кооператив) о взыскании задолженности по арендной плате за землю за период с 01.07.2018 по 30.09.2019 в размере 1 628 526,59 руб., пени за период с 21.09.2018 по 22.11.2019 в размере 97 342,94 руб.

Представитель истца не явился.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований, указывая. что все собственники гаражей выплатили членский взнос и стали собственниками, более того, считает необоснованным применение ставки для строительства, поскольку строительство окончено.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и кооперативом (арендатор) был заключен договор ареды договор аренды земельного участка № 27973, зарегистрированный в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы РФ 14.11.2005 за №122.

В соответствии с указанным договором кооперативу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0021508:50, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 6908 кв.м., для использования в целях проектирования и строительства капитальных гаражей.

Арендная плата по договору должна вноситься ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы арендной платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Ответчик не выполнял данное условие договора, в связи с чем возникла задолженность по арендной плате за землю за период с 01.07.2018 по 30.09.2019, размер которой определен истцом в сумме 1 628 526,59 руб.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора.

За нарушения сроков внесения арендных платежей истцом ответчику были начислены пени в размере 97 342,94 руб. за период с 21.09.2018 по 22.11.2019.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

Факте неисполнения обязательств по внесению арендных платежей подтверждён материалами дела и ответчиком не оспорен.

Вместе с тем, суд пришел к выводу о некорректности представленного расчета.

Так, из материалов дела следует, что спорный участок предоставлялся для строительства комплекса гаражей, в настоящее время объекты введены в эксплуатацию, в отношении большей части гаражей зарегистрировано право собственности граждан.

Расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 №135 "Об арендной плате за использование земельных участков, право собственности на которые не разграничено,  земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 №576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "город Ростов-на-Дону" и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону", в соответствии с которыми ставка арендной платы предусмотрена в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного для строительства и/или организации строительных работ на новый срок.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды №27973 от 01.08.2005 кооперативу предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:44:0021508:50, расположенный по адресу: 

<

...> для использования в целях эксплуатации, проектирования и строительства капитальных гаражей общей площадью 6908 кв.м.

Однако, согласно пункту 8.14 договора аренды с момента ввода объекта в эксплуатацию арендатор обязан предоставить арендодателю договор для пересчета арендной перерасчета арендной платы.

Как видно из материалов дела, 23.03.2012 Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону был выдано разрешение на ввод в эксплуатацию №RU61310000-7764 построенного капитального строительства – автогаражный блок из 198  капитальных гаражей.

02.08.2012 нежилое здание – гараж площадью 3842, 8 кв.м поставлен на кадастровый учет под номером 61:44:0021508:97.

Кооператив обращался с заявлением о перерасчета арендной платы ввиду окончания строительства, однако в письме от 12.12.2012 №Из-48342/7 Департаментом было отказано ввиду неосуществления регистрации права на гаражные боксы.

Вместе с тем, учитывая, что с момента ввода в эксплуатацию объекта строительство завершается, суд приходит к выводу о том, что оснований для расчета исходя из ставки, предусмотренной для строительства, у Департамента не имелось.

Согласно приложению № 2 к постановлению Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельых участков, государственной собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону" ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости (Сап) для земельных участков, на которых расположены индивидуальные гаражи, гаражные и лодочные кооперативы составляет – 1,5%.

Учитывая, что объект, расположенный на участке, введен в эксплуатацию и представляет собой комплекс автогаражей, суд приходит к выводу о том, что при расчете подлежит применению ставка 1,5%.

Также, суд считает необходимым производить расчет пропорционально площади гаражей, право собственности на которые не зарегистрировано и объектов, принадлежащих кооперативу ввиду следующего.

По правилам пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пункта 4 приведенной статьи член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

По общему правилу, закрепленному в статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Право землепользования под объектом недвижимости принадлежит исключительно собственнику объекта недвижимости. Несмотря на завершение строительства гаражных боксов, кооператив продолжает свое существование с целью обеспечения возможности эксплуатации гаражного комплекса в целом. Кооператив не может являться арендатором части земельного участка, необходимой для эксплуатации принадлежащих членам кооператива гаражных боксов.

Поскольку судом установлено и сторонами не оспаривается, что часть спорного земельного участка занята гаражными боксами, принадлежащими иным лицам, отсутствуют основания для исчисления арендной платы исходя из всей площади земельного участка. 

Как видно из технического паспорта общая площадь всех объектов недвижимости на земельном участке составляет 3 866,5 кв.м, площадью нежилого помещения и трансформаторной подстанции – 28,1 кв.м, площадь гаражей, право собственности на которые не зарегистрировано – 190,7 кв.м (№24 – 17,7 кв.м, №32 – 18,8 кв.м, №187 – 19,1 кв.м, №80 – 19,7 кв., №151 – 19,8 №53 – 18,6 кв.м, №83 – 19,2 кв.м, (право не зарегистрировано до настоящего времени), №188 – 19,2 кв.м, №96 – 19,2 кв.м, №97 – 19,4 кв.м (право собственности зарегистрирован после заявленного периода).

Таким образом, с учетом площади гаражей, право на которые не зарегистрировано, площади трансформаторной подстанции и нежилого помещения, сумма арендной платы подлежащей взысканию с кооператива, определяется судом исходя из пропорции 5,64% от общей суммы арендной платы за земельный участок.

Суд не принимает доводы ответчика о том, что он не обязан вносить арендную плату пропорционально площади гаражей, право на которые не зарегистрирован за членами кооператива.

Действительно, право собственности на гараж у члена гаражного кооператива возникает с момент вноса паевого взноса, что, однако, не означает, что он становится стороной арендных правоотношений с такого момента.

Как разъяснено в пункте 25 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Иной подход приведет к нарушению прав арендодателя, который может узнать о новом правообладателе только из ЕГРН.

При это сам кооператив вправе взыскать уплаченную им арендную плату с членов гаражного кооператива, право на гаражи за которыми не зарегистрировано, в качестве неосновательного обогащения.

С учетом изложенного сумма арендной платы, подлежащая взысканию с кооператива за период с 01.07.2018 по 30.09.2019, определена судом в размере 27 554,58 руб. (расчет приобщен к материалам дела).

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению платы, истцом заявлено о взыскании неустойки в размере 97 342,94 руб. за период с 21.09.2018 по 22.11.2019.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника, уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку. 

С учетом уменьшения размера арендной платы, размер пени, подлежащей взысканию, уменьшен судом до 1 646,12 руб.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика пропорционально сумме удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с гаражно-строительного кооператива "ИМПУЛЬС-2000"  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 27 554,58 руб. долга, 1 646,12 руб. пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с гаражно-строительного кооператива "ИМПУЛЬС-2000"  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 512 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяЮ.А. Палий