АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  САХАЛИНСКОЙ  ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28,

http://sakhalin.arbitr.ru  info@sakhalin.arbitr.ru

факс 460-952, тел. 460-945

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-2145/2019

г. Южно-Сахалинск

23 марта 2020 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 16 марта 2020 года, решение суда в полном объеме изготовлено 23 марта 2020 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Горбачевой Т.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Че С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А59-2145/2019

по исковому заявлению, уточненному в порядке статьи 46 АПК РФ,

акционерного общества «Совхоз Южно-Сахалинский» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Рыбопромышленная компания «Сахалин» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора субаренды участка от 18.11.2011, взыскании задолженности по субарендной плате в размере 700830 рублей 64 копеек за период с 28.03.2018 года по 25.11.2019 года, а также расходов по уплате государственной пошлины в размере 31 695 рублей,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области, Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области, акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк», Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 1 по Сахалинской области,

при участии: 

до перерыва:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 05.07.2019 года (сроком на пять лет); 

от Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области – представитель ФИО2 по доверенности от 27.12.2019 года (сроком до 31.12.2020 года);

от АО «Россельхозбанк» - представитель ФИО3 по доверенности от 03.12.2019 года (сроком на 5 лет); 

в отсутствие иных участвующих в деле лиц,

после перерыва:  

от истца – представитель ФИО4  по доверенности; 

от ответчика – представитель ФИО5 по доверенности от 06.11.2019 года (сроком на один год);

от Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области – представитель ФИО2 по доверенности от 27.12.2019 года (сроком до 31.12.2020 года);

от АО «Россельхозбанк» - представитель ФИО3 по доверенности от 03.12.2019 года (сроком на 5 лет); 

в отсутствие иных участвующих в деле лиц,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Совхоз Южно-Сахалинский» (далее – истец, АО «Совхоз Южно-Сахалинский») обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью Рыбопромышленная компания «Сахалин» (далее – ответчик, ООО РПК «Сахалин») с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о расторжении договора субаренды участка от 18.11.2011, взыскании задолженности по субарендной плате в размере 700830 рублей 64 копеек за период с 28.03.2018 года по 25.11.2019 года.

В обоснование исковых требований истцом указано на наличие у ответчика с января 2016 года по текущую дату заложенности по арендной плате, подлежащей внесению на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:255/1 площадью 13 162 кв.м. от 18.11.2011 года, заключенного между правопредшественником истца – ФГУП «Тимирязевское» и ООО РПК «Сахалин».

В обоснование требований о расторжении указанного договора аренды истец ссылается на положения статьи 619 ГК РФ, указывая, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя досрочно в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

В возражениях на отзыв ответчика истец указал, что исковое заявление было подано для рассмотрения в общем порядке, а не в деле о банкротстве в связи с тем, что право аренды ответчика не является его действительным активом, который может быть реализован для удовлетворения требований кредиторов, поскольку из поведения истца явствует его воля на прекращение договора аренды и возврат имущества его собственнику. Кроме того, договор субаренды не содержит характеристик, позволяющих определить спорный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, в том числе, отсутствует  кадастровый номер земельного участка и описание местоположения участка в целом.

Доводы, изложенные в исковом заявлении, представитель истца поддержал в судебном заседании.   

Ответчик в представленном в материалы дела ходатайстве об отложении судебного разбирательства указал, что определение Арбитражного суда Сахалинской области от 27.03.2018 года по делу № А59-1723/2018 принято к производству заявление о признании ООО РПК «Сахалин» несостоятельным (банкротом), таким образом, обязательства по внесению арендной платы, возникшие до указанной даты, относятся к реестровым платежам и подлежат рассмотрению в деле о банкротстве ответчика.

В отзыве на исковое заявление, письменных пояснениях ответчик указал, что требование о расторжении договора аренды также подлежит рассмотрению в деле о банкротстве на основании пункта 27 Постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве».

С учетом указанных пояснений истец уточнил исковые требования, заявив требование о взыскании с ответчика текущих платежей, начиная с 28.03.2018 года по 25.11.2019 года (с учетом последних уточнений).

На  основании заявленного ходатайства о вступлении в дело в качестве третьего лица судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее – Минимущества Сахалинской области), выступающее от имени единственного акционера АО «Совхоз Южно-Сахалинский» - Сахалинской области.

В отзыве на исковое заявление, поддержанном его представителем в судебном заседании,  Минимущество Сахалинской области указало, что договор субаренды части земельного участка должен содержать в себе характеристики, позволяющие определить данный земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, в том числе, кадастровый номер и описание местоположения участка в целом, а также площадь передаваемой в аренду части земельного участка и ее расположение. В рассматриваемом случае  земельный участок площадью 1,3 га на момент заключения договора субаренды являлся несформированной частью земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:255, в связи с чем не мог выступать объектом гражданских прав.

Согласно отзыву целевое назначение переданной в субаренду части земельного участка площадью в 1,3 га не соответствует целевому назначению целого земельного участка, переданного по договору аренды от 15.09.2009 № 160. Так, пунктом 1.1 договора субаренды от 18.11.2011 года определено, что разрешенное использование передаваемой части земельного участка  - «под строительство и эксплуатацию рыбоперерабатывающего комплекса и административного здания». Между тем, исходя из содержания целевого назначения земельного участка 65:02:0000011:255, данный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предназначен для деятельности ОПХ «Тимирязевское», а именно, разведение крупного рогатого скота, выращивание корнеплодных и клубнеплодных культур.

Сторонами договора субаренды не были соблюдены положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие предоставление земельного участка для строительства, таким образом, его предоставление является обходом законно установленной процедуры предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности для строительства. Право на распоряжение земельным участком у ОПХ «Тимирязевское» отсутствовало. Учитывая указанные обстоятельства,   Минимущества Сахалинской области считает договор аренды недействительной  (ничтожной) сделкой.

Доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, представитель Минимущества Сахалинской области поддержал в судебном заседании.

Судом на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены также Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (далее – ТУ Росимущества по Сахалинской области), акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (АО «Россельхозбанк»), Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 1 по Сахалинской области (Межрайонная ИФНС России № 1 по Сахалинской области).

АО «Россельхозбанк» представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что требования о расторжении договора должны быть рассмотрены в деле о банкротстве, против доводов о незаключенности и недействительности договора субаренды возражал.

Доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, представитель АО «Россельхозбанк» поддержал в судебном заседании.

Межрайонная ИФНС России № 1 по Сахалинской области представила отзыв на исковое заявление, в котором, выразив свое мнение по существу, оставила разрешение требований на усмотрение суда.

 Межрайонная ИФНС России № 1 по Сахалинской области, ТУ Росимущества по Сахалинской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем судебное заседание проведено в их отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Из материалов дела судом установлено следующее.

15 сентября 2009 года между ТУ Росимущества по Сахалинской области (Арендодатель) и ГОНО ОПХ «Тимирязевское» (Арендатор) был заключен договор аренды № 160 земельного участка, находящегося в федеральной собственности (далее – Договор аренды от 05.09.2009 года).

Согласно пункту 1.1 данного договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения» с кадастровым номером 65:02:00 00 011:0256, общей площадью 5 341 898,0 кв.м., находящийся по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, п/р.Ново-Александровск, восточнее северного городска, восточнее автодороги Южно-Сахалинск – Оха, между км. 15+839 по км.17+093, севернее р.Крастосельская, южнее р.Урда, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 1.2 земельный участок используется для нужд ГОНО ОПХ «Тимирязевское».

Срок аренды участка устанавливается с 18 июня 2009 года по 17 июня 2058 года.

Согласно пункту 4.3.2 указанного договора Арендатор имеет право сдавать участок в субаренду без согласия Арендодателя, но с обязательным его письменным уведомлением, на срок, не превышающий срок действия данного Договора.   

Согласно пункту 8.2 срок действия договора субаренды не может превышать срок действия Договора.

Дополнительным соглашением от 28.10.2013 года к договору аренды № 160 от 15.09.2009 года пункт  4.3.2 Договора, согласно которому Арендатор имеет право сдавать участок в субаренду без согласия Арендодателя, но с обязательным его письменным уведомлением, на срок, не превышающий срок действия данного Договора, был исключен.

18.11.2011 года между ФГУП «Тимирязевское» (Арендатор) и ООО  РПК «Сахалин» (Субарендатор) был заключен договор субаренды земельного участка (далее – Договор субаренды от 18.11.2011 года), согласно пункту 1.1 которого Арендатор обязуется предоставить Субарендатору за плату в пользование земельный участок с кадастровым номером 62:02:0000011:255/1 площадью 13 162 кв.м., имеющий адресные ориентиры: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир севернее совхоза «Тепличный», юнее р.Красносельская, восточнее п/р Новоалександровск, восточнее автодороги Южно-Сахалинск – Оха, западнее бывшей птицефабрики 50-летия СССР, разрешенное использование: под строительство и эксплуатацию рыбоперерабатывающего цеха и административного здания. Земельный участок, передаваемый в субаренду, использовался под разрушенные и списанные в 1997 году здания животноводческого комплекса.

Согласно пункту 1.2 указанного договора субаренды он заключен до 16 июня 2058 года.

Субарендная плата составляет 37 000 рублей за месяц (пункт 2.1).

Указанная сумма подлежит оплате после выставления счета Арендатором Субарендатору в срок до 20 числа текущего месяца (пункт 2.1).

Согласно пункту 3.1 субарендатор имеет право, в том числе, осуществлять на участке строительство и (или) реконструкцию зданий, строений, сооружений.

Согласно пункту 7.3 указанного договора он подлежит расторжению только в судебном порядке.

18.11.2011 года сторонами договора субренды был подписан акт приема-передачи земельного участка.

В отношении договора субаренды от 18.11.2011 года была осуществлена государственная регистрация. Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, составленной по состоянию на 24.05.2019 года, в отношении  земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:255 зарегистрировано обременение в виде договора субаренды земельного участка от 18.11.2011 года.

Письмом № 55 от 13.03.2012 года ФГУП «Тимирязевское» уведомило ТУ Росимущества по Сахалинской области о заключении с ООО  «РПК «Сахалин» договора субаренды земельного участка от 18.11.2011 года.  

Сведения о части земельного участка с кадастровым номером 62:02:0000011:255/1 были внесены в сведения, содержащиеся в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:255, что подтверждается выпиской, представленной в материалы дела 22.10.2019 года АО «Россельхозбанк».

28.05.2014 года ООО  «РПК «Сахалин» было получено разрешение на строительство рыбоперерабатывающего комплекса на земельном участке с кадастровым номером 62:02:0000011:255/1, расположенном по адресу: Сахалинская область, севернее совхоза «Тепличный», юнее р.Красносельская, восточнее п/р Новоалександровск, восточнее автодороги Южно-Сахалинск – Оха, западнее бывшей птицефабрики 50-летия СССР.

Распоряжением Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г.Южно-Сахалинска № 756-р объектам недвижимого имущества в составе рыбоперерабатывающего комплекса на территории ОПХ «Тимирязевское», расположенном на земельном участке  с кадастровым номером 65:02:0000011:255 (местоположение Сахалинская область, севернее совхоза «Тепличный», юнее р.Красносельская, восточнее п/р Новоалександровск, восточнее автодороги Южно-Сахалинск – Оха, западнее бывшей птицефабрики 50-летия СССР, учетный номер части земельного участка: 62:02:0000011:255/1) был присвоен адрес: 

<

...>.

На основании вышеуказанного разрешения на строительства ООО  «РПК «Сахалин» на земельном участке с кадастровым номером 62:02:0000011:255/1 был возведен объект недвижимого имущества – рыбоперерабатывающий (икорный) цех. 

Как следует из пояснений АО «Россельхозбанк», ООО  «РПК «Сахалин», оборудование, расположенное в указанном рыбоперерабатывающем (икорном) цехе было передано ООО  «РПК «Сахалин» в залог АО «Россельхозбанк» по договорам залога оборудования, заключенным во исполнение обязательств  ООО  «РПК «Сахалин» по договору об открытии кредитной линии.

Распоряжением ТУ Росимущества по Сахалинской области от 04.02.2016 года № 7-р ФГУП «Тимирязевское», а также вышеуказанный земельный участок в составе ФГУП «Тимирязевское», как имущесвенного комплекса, были переданы в государственную собственность Сахалинской области.

Распоряжением Минимущества Сахалинской области от 14.10.2016 № 1178-р года было решено приватизировать ФГУП «Тимирязевское» путем предобразования в акционерное общество «Тимирязевское».

01.12.2016 года ФГУП «Тимирязевское» было реорганизовано путем преобразования в акционерное общество «Тимирязевское».

Решением № 1/18 единственного акционера - Сахалинской области в лице Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области АО «Тимирязевское» было реорганизовано в форме присоединения к АО «Совхоз Южно-Сахалинский» с передачей последнему всех прав и обязанностей в полном объеме  в соответствии с передаточным актом.

Между АО «Тимирязевское» и АО «Совхоз Южно-Сахалинский» был подписан договор о присоединении АО «Тимирязевское» к АО «Совхоз Южно-Сахалинский», а также передаточный акт. Земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000011:255 был передан в соответствии с пунктом 17 передаточного акта.

27.03.2018 года арбитражным судом было принято к производству  заявление о признании ООО  РПК «Сахалин» несостоятельным (банкротом). Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 24.10.2018 года по делу № А59-1723/2018, ООО  РПК «Сахалин» было признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

14.01.2019 года в адрес ответчика истцом было направлено предложение о расторжении договора субаренды земельного участка от 18.11.2011 года с проектом соответствующего соглашения.

В связи с наличием у ООО  «РПК «Сахалин» задолженности по внесению арендной платы, а также неудовлетворением претензии об уплате заложенности, о расторжении договора АО «Совхоз Южно-Сахалинский» обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным исковым заявлением.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, в судебных заседаниях, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы за пользование имуществом.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Согласно статье 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац седьмой п. 1 статьи 126 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

По смыслу приведенных норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Истец ссылается на то, что материалах дела нет доказательств, подтверждающих получение ООО «РПК «Сахалин» такого согласия. Наоборот, из досудебных претензий, искового заявления следует, что воля истца направлена на прекращение права субаренды и возврат имущества АО «Совхоз Южно-Сахалинский». 

Таким образом, по мнению истца, право аренды земельного участка не может рассматриваться в качестве актива ответчика, который оно сможет  ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, договор субаренды земельного участка от 18.11.2011 года не содержит условия об обязательном получении согласия субарендатора от арендатора на передачу права субаренды данного земельного участка третьим лицам.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 22.07.2005 № 117-ФЗ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ в указанной редакции арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что ООО «РПК «Сахалин» вправе на основании вышеуказанных норм  передавать свои права на земельный участок без согласия арендатора, которым после реорганизации стало АО «Совхоз Южно-Сахалинский», но с обязательным его уведомлением, учитывая, что договором субаренды земельного участка от 18.11.2011 года иное не предусмотрено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что требования  истца о расторжении договора субаренды земельного участка с кадастровым номером от 18.11.2011 года подлежат рассмотрению в деле о банкротстве, в связи с чем требования в этой части подлежат оставлению без рассмотрения, следовательно, суд не вправе высказываться по существу заявленного требования о расторжении договора.

Вышеуказанные выводы подтверждаются правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 09.11.2017 года № 306-ЭС17-16182.

При этом суд учитывает, что оценка договора субаренды на его заключенность и действительность является рассмотрением вопроса о расторжении договора по существу. Таким образом, при отсутствии у суда процессуального права рассмотреть в настоящем деле спор о расторжении договора, вывод о его действительности применительно к данному спору не может быть сделан.

Рассмотрев требования истца о взыскании с ответчика задолженности по субарендной плате в размере 700830 рублей 64 копеек за период с 28.03.2018 года по 25.11.2019 года, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 1 статьи 63 Федерального закона о банкротстве  с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

В силу части 1 статьи 5 Федерального закона о банкротстве в целях настоящего Федерального закона под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве (часть 2 статьи 5 указанного Федерального закона).

Как установлено из материалов дела, 27.03.2018 года арбитражным судом было принято к производству заявление о признании ООО  РПК «Сахалин» несостоятельным (банкротом).

Таким образом, требования о взыскании задолженности по субарендной плате за спорный период  (с 28.03.2018 года по 25.11.2019 года) являются текущими и подлежат рассмотрению в общеисковом порядке.

С указанным выводом, фактом наличия задолженности в спорной сумме ответчик не спорит.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Как следует из материалов дела договором аренды земельного участка № 160 от 15 сентября 2009 года, заключенным между ТУ Росимущества по Сахалинской области (Арендодатель) и ГОНО ОПХ «Тимирязевское» (Арендатор), предусмотрено, что земельный участок выделяется из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения» и используется для нужд ГОНО ОПХ «Тимирязевское», а именно, для разведения молочного рогатого скота, выращивания столовых корнеплодных и клубнеплодных культур с высоким содержанием крахмала и инулина.

В соответствии с пунктом 1.1 договора субаренды от 18.11.2011 года земельный участок передан ФГПУ  «Тимирязевское» ООО «РПК «Сахалин» с иной целью – под строительство и эксплуатацию рыбоперерабатывающего цеха и административного здания.

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора аренды от 15.09.2009 года арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором, в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Таким образом, в соответствии с условиями договора аренды от 15.09.2009 года ФГПУ  «Тимирязевское» имело право использовать переданный ему земельный участок только в соответствии с целями своей деятельности.

Таким образом, целевое назначение переданной в субаренду части земельного участка не соответствует целевому назначению целого земельного участка, переданного по договору аренды от 15.09.2009 года № 160. То есть при заключении договора субаренды были нарушены условия, определенные договором аренды земельного участка от 15.09.2009 года № 160.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу пункта 1 статьи 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (пункт 2 статьи 264 ГК РФ).

Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 264 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Согласно пункту 2 указанной статьи (в редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ) в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 1 статьи 78 ГК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Статья 42 ЗК РФ содержит императивное требование, согласно которому собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, приведенных в данной статье.

Таким образом, земельный участок сельскохозяйственного назначения может быть использован для иных целей лишь после перевода данного участка из указанной категории. До этого момента его правовой режим использования ограничен его целевым назначением.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок относится в землям сельскохозяйственного назначения и был предоставлен в аренду ФГУП «Тимирязевское» для сельскохозяйственного производства, а именно, для разведения молочного рогатого скота, выращивание стволовых корнеплодных и клубнеплодных культур. На осуществление такого вида деятельности, как рыбопереработка, а также строительство ФГУП «Тимирязевское» уполномочено не было.

 Вместе с тем, не обладая соответствующими полномочиями, ФГУП «Тимирязевское» передало земельный участок субрендатору в целях строительства на нем объектов недвижимого имущества: рыбоперерабатывающего цеха и административного здания. Субарендатор за время аренды возвел на указанном земельном участке объект недвижимости - рыбоперерабатывающий цех и зарегистрировал на него право собственности.

 Вместе с тем, земельный участок предоставлялся в аренду собственником не для строительства объекта, а для сельскохозяйственного производства.

Кроме того, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 3152/14 изложена правовая позиция, согласно которой исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Как следует из кадастрового паспорта земельного участка, весь участок относится к землям сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства. Земельный участок для строительства объекта не формировался, не формировался земельный участок и для эксплуатации возведенных объектов.

Положениями пункта 1 статьи 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

На основании вышеизложенного, учитывая, что договор субаренды земельного участка от 18.11.2011 года заключен с нарушением положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, а также с нарушением прав собственника земельного участка – до 04.02.2016 года - Российской Федерации, а с 04.02.2016 года (дата распоряжения ТУ Росимущества по Сахалинской области от 04.02.2016 года № 7-р) – Сахалинской области, суд приходит к выводу о ничтожности данного договора.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 15.04.2019 года № 30-ЭС19-3234, от 30.11.2018 года № 308-КГ18-19382.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, требования истца, основанные договоре субаренды от 18.11.2011 года, не подлежат удовлетворению.

Учитывая уточнение истцом исковых требований, ему подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина в сумме 14 678 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 167-171, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования о расторжении договора субаренды участка от 18.11.2011 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по субарендной плате отказать полностью.

Возвратить акционерному обществу «Совхоз Южно-Сахалинский» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 14 678 рублей, уплаченную за рассмотрение искового заявления на основании платежного поручения 1008 от 27.03.2019 года.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья                                                                           Т.С. Горбачева