АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА 

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000 

 http://fasvvo.arbitr.ru 

______________________________________________________________________________  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород Дело № А43-36144/2022 22 октября 2025 года  

Резолютивная часть постановления объявлена 20.10.2025. Полный текст постановления изготовлен 22.10.2025. 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Голубевой О.Д., судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю., 

при участии в судебном заседании представителей:  

от истца: ФИО1 (по доверенности от 17.09.2025), 

от ответчика: ФИО2 (по доверенности от 11.09.2025) рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу  

Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода 

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2025 по делу № А43-36144/2022 Арбитражного суда Нижегородской области  

по иску общества с ограниченной ответственностью «ЭлектроГид НН» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода  

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрация города Нижнего Новгорода, общество с ограниченной 

ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),  

и у с т а н о в и л :  

общество с ограниченной ответственностью «ЭлектроГид НН» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  

Федерации, к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее – Комитет) и к обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» о признании недостоверной выкупной цены недвижимого имущества, указанной в отчете об оценке от 19.08.2022 № 305/09, выполненном ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр», а также об урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке, предусмотренном в статье 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечена администрация города Нижнего Новгорода (далее – Администрация).  

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 13.03.2024 иск удовлетворил и урегулировал разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения П21 с кадастровым номером 52:18:0080230:159, изложив, в числе прочих, пункты договора купли-продажи в разделе 2 (Цена) в следующей редакции:  

«Раздел 2. Цена: Рыночная стоимость «объекта» в соответствии с заключением судебной экспертизы от 25.09.2023 № 51-23С, выполненной экспертами ООО «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков» ФИО3, ФИО4, составляет 17 985 261 (семнадцать миллионов девятьсот восемьдесят пять тысяч двести шестьдесят один) рубль; Стоимость произведенных Покупателем улучшений Объекта составляет 13 770 294 (тринадцать миллионов семьсот семьдесят тысяч двести девяносто четыре) рубля без НДС. Цена «объекта», отчуждаемого по настоящему Договору, за вычетом стоимости произведенных Покупателем с согласия Продавца неотделимых улучшений Объекта, составляет 4 214 967 (четыре миллиона двести четырнадцать тысяч девятьсот шестьдесят семь) рублей без НДС.».  

Первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса оснований для отмены решения суда первой инстанции, перешел к рассмотрению спора по правилам, установленным для суда первой инстанции, и по ходатайству истца произвел замену ненадлежащего ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на надлежащего – общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ООО «ЗСКЦ»). Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции постановлением от 05.06.2025 удовлетворил иск, изложив, в числе прочих, спорные условия договора в следующей редакции:  

«Раздел 2. Цена: «Рыночная стоимость «объекта» в соответствии Заключением экспертов № 07-01-1846 от 31.03.2025 г. по делу № А43- 36144/2022, выполненным экспертами ФИО5, ФИО6, составляет 18 395 133 (Восемнадцать миллионов триста девяносто пять тысяч сто тридцать три) рубля 58 копеек, НДС не облагается; Стоимость произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта составляет - 17 563 375 (Семнадцать миллионов пятьсот шестьдесят три тысячи триста семьдесят пять) рублей 83 копейки без учета НДС. Цена «объекта», отчуждаемого по настоящему Договору, за вычетом стоимости произведенных Покупателем с согласия Продавца неотделимых улучшений Объекта, составляет 831 757 (восемьсот тридцать одна тысяча семьсот пятьдесят семь) рублей 75 копеек, НДС не облагается.».  

Не согласившись с принятым постановлением, Комитет обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить обжалованный судебный акт в связи с неправильным применением норм материального и  

процессуального права, а также неправильной оценкой доказательств и фактических обстоятельств дела.  

Оспаривая законность принятого судебного акта, Комитет не согласился с размером выкупной цены объектов недвижимого имущества, определенной на основании судебной экспертизы от 31.03.2025. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителем в заседании суда округа.  

Общество в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании отклонило доводы заявителя, просило оставить обжалованное постановление без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.  

Как следует из материалов дела и установлено судом, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 21.01.2020 заключил договор аренды объекта нежилого фонда муниципальной имущественной казны города Нижнего Новгорода № 6/1689 – нежилого помещения П21 общей площадью 709,80 квадратного метра, с кадастровым номером 52:18:0080230:159, расположенного по адресу Нижний Новгород, Приокский район, улица Ларина, дом 17, сроком до 20.01.2025, для использования под производственно-складское назначение. В этот же день предмет найма передан арендатору по акту  

В период действия договоров аренды, а именно 07.02.2020, Общество в порядке пунктов 3.2.2 и 4.2.15 договоров аренды обратилось в Комитет с заявлением о согласовании проведения капитального ремонта и перепланировки арендованного помещения.  

Письмом от 21.02.2020 Комитет согласовал проведение указанных работ. 

Сторонами подписано дополнительное соглашение от 18.05.2022 об изменении арендуемой площади к договору аренды от 21.01.2020 № 6/1689, которая составила 753,9 квадратного метра.  

По результатам рассмотрения заявления Общества о приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) Администрация вынесла постановление от 15.09.2022 № 4878 «Об условиях приватизации муниципального имущества (нежилого помещения П21), расположенного по адресу: г. Н.Новгород, Приокский район, ул. Ларина, д. 17».  

На основании упомянутого постановления Комитет 19.09.2022 предложил Обществу в порядке реализации преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества заключить договор купли-продажи спорного помещения по рыночной стоимости 19 569 359 рубля 17 копеек.  

Не согласившись с выкупной рыночной стоимостью нежилого помещения, указанной в отчете об оценке от 19.08.2022 № 305/09, выполненном ООО «ЗСКЦ», и в целях установления действительной рыночной стоимости выкупаемого объекта, Общество обратилось в ООО «Консалтинговое бюро «Альтернатива».  

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 30.09.2022 № 2, выполненному ООО «Консалтинговое бюро «Альтернатива», рыночная стоимость нежилого помещения П21 составила 12 552 000 рублей с НДС (10 460 000 рублей без НДС).  

Кроме того, согласно заключению от 06.04.2022 о соответствии объемов и дополнительных затрат, выполненному специалистом технического надзора  

ФИО7, подтвержденная стоимость выполненных Обществом в арендованном помещении работ и дополнительных затрат составила 18 549 570 рублей.  

В связи с изложенным, истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи, который был отклонен последним, что явилось основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском.  

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованного судебного акта в силу следующего.  

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.  

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.  

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Как разъяснено в абзацах втором и третьем пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.  

В настоящем деле разногласия сторон возникли по вопросу определения действительной рыночной стоимости арендованного Обществом муниципального имущества, а также стоимости произведенных неотделимых улучшений.  

В целях разрешения указанных вопросов апелляционный суд определением от 04.09.2024 счел необходимым назначить по делу дополнительную и повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью «Регион-Оценка» ФИО5 и ФИО6  

Определением от 19.02.2025 судом апелляционной инстанции назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой также поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Регион-Оценка» ФИО5 и  

ФИО6 На основании поступившего в дело экспертного заключения от 31.03.2025 

 № 07-01-1846, судом урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи объекта. Цена объекта, за вычетом стоимости  

произведенных Обществом неотделимых улучшений, определена судом в размере 831 757 рублей 75 копеек (НДС не облагается).  

Ссылка заявителя на то обстоятельство, что заключение экспертов от 25.09.2023 

 № 51-23С, представленное при рассмотрении дела Арбитражным судом Нижегородской области, не было признано недопустимым или неотносимым доказательством, а значит должно быть принято судом при повторном рассмотрении дела, не может быть принята во внимание, поскольку в силу статей 9, 64, 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения спора, а также определение источников, методов и способов собирания доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, являются прерогативой суда, рассматривающего спор по существу. Назначение экспертизы является способом получения одного из доказательств по делу и направлено на всестороннее, полное и объективное его рассмотрение.  

Кроме того, Комитет в своей апелляционной жалобе ссылался на неправомерность принятия в качестве надлежащего доказательства по делу экспертного заключения от 25.09.2023, как несоответствующего нормам действующего законодательства, и ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы.  

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе дополнительной и повторной, согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, рассматривающего дело по существу спора.  

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что заключение экспертизы в рамках настоящего дела является одним из средств доказывания обстоятельств, на которых стороны основывают свои требования и возражения, в связи с чем посчитал, что назначение дополнительной и повторной экспертизы в рассматриваемом случае с учетом предмета заявленных сторонами требований является необходимым в целях наиболее полного выяснения существенных для дела обстоятельств, связанных с разрешением вопросов, требующих специальных познаний.  

Суд установил, что в экспертном заключении отражены предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Профессиональная подготовка и квалификация экспертов не вызвала сомнений, подтверждена приложенными к заключению и к письму о возможности проведения экспертизы документами об образовании. При проведении экспертизы по настоящему делу эксперты руководствовались соответствующими нормативными документами, справочной методической литературой. В рассматриваемом случае заключение судебной экспертизы согласуется с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, а выводы экспертов являются исчерпывающими. У суда не имеется оснований полагать, что выводы экспертов сделаны на основании непригодных методик экспертизы.  

Каких-либо объективных доказательств, опровергающих выводы экспертов или дающих основание сомневаться в выводах судебной экспертизы, суду не представлено. Недостоверность результатов экспертизы не подтверждена.  

При таких обстоятельствах, оснований для урегулирования между сторонами разногласий по договору путем указания рыночной стоимости объектов, отличной от установленной в результате дополнительной и повторной судебной экспертизы, у суда не имелось.  

Доводы, приведенные ответчиком в жалобе, уже являлись предметом рассмотрения суда и свидетельствуют об иной оценке установленных обстоятельств, однако в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации,  

приведенной, в том числе, в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 – 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.  

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.  

Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.  

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от ее уплаты.  

В связи с окончанием кассационного производства определение от 11.07.2025 суда округа о приостановлении исполнения судебных актов по настоящему делу следует считать утратившим силу на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2025 по делу 

 № А43-36144/2022 Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода – без удовлетворения.  

Признать утратившим силу определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.07.2025 о приостановлении исполнения постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2025 по делу № А43-36144/2022.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 Председательствующий О.Д. Голубева  

Судьи Е.Г. Кислицын  

В.Ю. Павлов